Acţiune în evacuare. Fost proprietar care şi-a redobândit imobilul. Ingerinţa în dreptul de proprietate a o.u.g. nr. nr. 40/1999

Curtea de Apel Cluj, Secţia I civilă, decizia nr. 579 din 10 februarie 2012

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată reclamantul G.J.Q. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii D.A. si Municipiul Cluj-Napoca prin Primar să se constate nulitatea absolută a actului adiţional nr. 3 la contractul de inchiriere nr. 4182/19.01.2006 încheiat între părţi; sa fie obligată pârâta D.A. la predarea folosinţei apartamentului nr. 5 din Cluj-Napoca str. M. nr. 19 şi evacuarea acesteia din apartament; cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentința civilă nr. 10996/24.06.2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul G.J.Q. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Cluj-Napoca prin Pirmar şi D.A.; s-a constatat nulitatea absolută a actului adiţional nr. 3 la contractul de închiriere nr. 4182/19.01.2006 încheiat intre D.S. şi Municipiul Cluj-Napoca prin Primar; a fost obligată pârâta D.S. la predarea folosinţei apartamentului nr. 5 din Cluj-Napoca str. M. nr. 19 jud. Cluj; s-a dispus evacuarea pârâtei D.S. din apartamentul nr. 5 din Cluj-Napoca str. M. nr. 19 jud. Cluj; s-a dispus obligarea pârâţilor, în solidar la plata cheltuielilor de judecată suportate de reclamant în cuantum de 526,12 lei reprezentând taxa de timbru şi timbru judiciar.

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut în esență următoarele:

Apartamentul cu nr. 5 face parte din imobilul construcţie situat în Cluj-Napoca pe str. M. nr. 19. Cu privire la acest imobil, între reclamant şi Primarul Municipiului Cluj-Napoca a avut loc litigiul obiect al dosarului nr. aaa/117/2003 al Tribunalului Cluj. Prin sentinţa civilă nr. 456/26.09.2008 a Tribunalului Cluj, pronunţată în acest dosar s-a admis acţiunea reclamantului şi s-a dispus obligarea Primarului la restituirea în natură a apartamentului nr. 5 odată cu alte apartamente situate în acest imobil. Sentinţa a fost menţinută prin Decizia nr. 9/A/15.01.2009 a Curţii de Apel Cluj.

Examinând înscrisurile din dosarul nr. aaa/117/2003 acvirat, instanţa de fond a reținut că Primarul a formulat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel, dar recursul nu a avut că obiect soluţia referitoare la emiterea dispoziţiei de restituirea apartamentului. Mai mult, în data de 10.02.2009 cu cursul judecării recursului de către înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Primarul mun. Cluj-Napoca a recunoscut expres dreptul reclamantului la restituirea în natură a apartamentului nr. 5 din imobilul situat în Cluj-Napoca str. M. nr. 19. Decizia nr. 9/A/15.01.2001 a fost casata în parte cu trimitere spre rejudecare prin decizia nr. 5205/14.10.2010 a înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie , dosarul fiind înregistrat pe rolul Curţii de Apel Cluj.

Se reţine că soluţia de obligare a Primarului la emiterea dispoziţiei de restituire a apartamentului nr. 5 nu a făcut obiectul casării. În plus, la data pronunţării deciziei nr. 5205/14.10.2010 a ICCJ, Primarul Municipiului Cluj-Napoca se conformase deja hotărârilor anterior menţionate ale Tribunalului Cluj şi Curţii de Apel Cluj, prin emiterea dispoziţiei de restituire la data de 21.10.2009. Imobilul apartament nr. 5 din Cluj-Napoca str. M. nr. 19 a fost predat în posesie reclamantului la data de 09.08.2010 conform protocolului de predare preluare depus la dosar. Se retine că deşi predarea preluarea s-a făcut efectiv la data de 09.08.2010 protocolul a fost redactat şi înregistrat sub nr. 877/45 în data de 27.04.2010.

Intre Consiliul local al Municipiului Cluj-Napoca şi pârâta D.A. s-a încheiat Contractul de închiriere nr. 4182/19.01.2006 la data de 19.01.2006 având că obiect imobilul apartament nr. 5 din Cluj-Napoca str. M. nr. 9. Termenul închirierii a fost stabilit de părţi între 19.01.2006 şi 08.04.2009. La data de 21.05.2009 între pârâtul Municipiul Cluj-Napoca prin Primar şi pârâta D.A. s-a încheiat actul adiţional nr. 3 prin care s-a prelungit contractul de închiriere pe o perioadă de 5 ani, respectiv între 19.05.2009-19.05.2014. Actul s-a justificat de părţile contractante în temeiul Legii nr. 114/1996, OUG nr. 40/1999, HG nr. 1275/2000, OUG nr. 44/2009, Legii nr. 241/2001, HG nr. 310/2007.

Având în vedere că Decizia Curţii de Apel nr. 9/A/.15.01.2009 a rămas irevocabilă cu privire la obligarea Primarului de a dispune restituirea apartamentului nr.5, dat fiind că Primarul a recunoscut dreptul reclamantului la restituire în cursul judecării recursului la data de 10.02.2009 şi s-a conformat emiţând dispoziţia de restituire la data de 21.10.2009, instanţa constată că încheierea actului adiţional nr. 3 la contractul de închiriere nr. 4182/2006 în data de 21.05.2009 reprezintă o conduită abuzivă a pârâtului Municipiul Cluj-Napoca. Din cele de mai sus reiese în mod clar că pârâtul Municipiul Cluj-Napoca cunoştea situaţia juridica a imobilului, iar dreptul de proprietate al reclamantului era recunoscut şi opozabil pârâtului la data de 21.05.2009.

Este adevărat că dispoziţia de aprobare a restituirii constituie dovada dreptului de proprietate conform art. 25 al. 4 din Legea nr. 10/2001. Insa, în situaţia de faţă imobilul nu a fost retrocedat că urmare a constatării îndreptăţirii reclamantului de către Primarul Municipiului Cluj-Napoca în urma parcurgerii procedurii reglementate de Legea nr. 10/2001, ci în urma verificării legalităţii acestei proceduri în faţa instanţei de judecată, în temeiul art. 26 din Legea nr. 10/2001. În aceasta situaţie instanţa reţine că titlul reclamantului îl constituie hotărârea judecătorească irevocabilă, în speţă decizia nr. 9/A/15.01.2009 a Curţii de Apel rămasă irevocabilă cu privire la acest aspect. În interpretarea dată de pârât, momentul dobândiri dreptului de proprietate al reclamantului ar fi lăsat la discreţia aceleiaşi autorităţi (Primarul) care, deoarece a omis să soluţioneze sau a soluţionat iniţial nelegal notificarea reclamantului, a determinat intervenţia instanţei de judecată. O astfel de interpretare nu poate fi acceptată, faţă de prevederile art. 480 C civ. art. 44 din Constituţia României şi Protocolul 1 din Convenţia Europeana a Drepturilor Omului. Susţinerile pârâtului referitoare la momentul înscrierii dreptului reclamantului în cartea funciară, nu prezintă relevanţă raportat la momentul redobândirii dreptului de proprietate, deoarece acest drept era deja opozabil Municipiului Cluj-Napoca (parte în dosarul aaa/117/2003) iar efectul înscrierii în CF este opozabilitatea.

Prin urmare, la data de 21.05.2009, data încheierii actului adiţional, reclamantul Municipiul Cluj-Napoca pierduse dreptul de proprietate asupra imobilului, acest drept fiind recunoscut în favoarea reclamantului. Dat fiind că actul s-a încheiat de o persoană care nu avea calitatea de proprietar la momentul contractării, în temeiul art. 968 C civ. instanţa a constatat existenţa cauzei ilicite care atrage constatarea nulităţii actului adiţional nr. 3 la contractul de închiriere nr. 4182/19.01.2006.

Astfel, faţă de situaţia juridica a actului adiţional, având în vedere efectele retroactive ale nulităţii, se va reţine că la data când s-a emis dispoziţia de restituire 21.10.2009, respectiv la data când imobilul a fost în sfârşit predat reclamantului, 09.08.2009, nu se afla în derulare un contract de închiriere cu privire la apartamentul nr. 5 din str. M. nr. 19  mun. Cluj-Napoca. De aceea, dispoziţiile art. 12-13 din Legea nr. 10/2001, care fac trimitere a prevederile OUG nr. 40/1999 privind masurile de protecţie a chiriaşilor nu sunt aplicabile în cazul de faţă.

Prin decizia civilă nr. 520/A din 16.11.2011 pronunţată de Tribunalul Cluj s-a respins apelul declarat de către pârâtul Municipiul Cluj-Napoca prin Primar împotriva Sentinţei civile nr. 10996/24.06.2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca,  pe care a menţinut-o în întregime.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Din cuprinsul motivelor de apel reiese că apelantul încearcă să se prevaleze de împrejurarea că, deşi titlul executoriu in baza căruia a emis dispoziţia de restituire în natură a apartamentului nr. 5 exista din 15.01.2009  a executat cu întârziere obligaţia cuprinsă în acesta şi anume, la data de 9 august 2010.

Or, nimeni nu se poate prevala de propria sa culpă pentru obţinerea unui drept, inadmisibilitatea invocării propriei culpe constituind un principiu de drept demult consacrat. 

Dispoziţiile art. 25 alin. 4 din Legea 10/2001, care atribuie dispoziţiei de restituire valoarea de act autentic şi dovadă a proprietăţii  numai după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară, îi vizează pe terţi şi nu pe părţile raportului de restituire, acestea având cunoştinţă despre actul de restituire mai înainte  de înscrierea în cartea funciară a  dispoziţiilor acesteia.

Or, Municipiul Cluj-Napoca, fiind unitatea deţinătoare a imobilului respectiv, a fost parte în procedura de restituire, a avut cunoştinţă despre obligaţia restituirii impusă de pe cale judiciară, şi nu se poate prevala de omisiunea înscrierii dreptului dobândit de către reclamanţi în cartea funciară.

În mod corect a reţinut prima instanţă că la momentul încheierii actului adiţional Municipiul Cluj-Napoca nu mai avea calitatea de proprietar al imobilului pentru a  dispune de el în sensul închirierii.

De altfel, în speţă, data închirierii iniţiale-19.01.2006- este ulterioară formulării notificării de către reclamanţi, ceea ce face aplicabile dispoziţiile art. 21 alin. 5 din Legea 10/2001.

Astfel fiind, cu atât mai mult, prelungirea unui contract de închiriere încheiat în aceste condiţii apare ca nelegală.

Dispoziţiile din OUG 14/1999 privitoare la protecţia chiriaşilor sunt aplicabile in cazul contractelor de închiriere valabile, nu a celor lovite de nulitate, cum este  in cazul de faţă.

Nu au fost acordate părţilor cheltuieli de judecată, întrucât apelantul fiind  căzut in pretenţii, nu este  îndreptăţit la obţinerea acestora, iar intimatul nu a  făcut dovada acestor cheltuieli până la închiderea dezbaterilor.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA prin viceprimar cu atribuţii delegate de primar solicitând modificarea deciziei pronunţate de Tribunalul Cluj în sensul admiterii apelului şi respingerii ca nefondată a cererii de chemare în judecată.

În motivare s-a arătat că soluţia instanţei este nefondată având în vedere că prin sentinţa civilă nr. 456/2008, menţinută de Curtea de Apel Cluj prin decizia nr. 9/A/2009, instanţa a anulat dispoziţia nr. 1376/2003 a Primarului municipiului Cluj-Napoca, obligând pe acesta să emită o nouă dispoziţie prin care să restituie în natură apartamentul nr. 5. Noua dispoziţie cu nr. 4844 a fost emisă la data de 12.11.2009, reclamantul intabulându-şi dreptul de proprietate în CF în baza acesteia şi nu a hotărârii judecătoreşti.

Conform art. 25 alin. 4 din Legea nr. 10/2001 dispoziţia face dovada proprietăţii persoanei îndreptăţite, rezultând deci că reclamantul a redobândit dreptul de proprietate, iar pârâtul l-a pierdut la data de 12.11.2009.

Actul adiţional atacat de către reclamant a fost încheiat la data de 21.05.2009, punerea în posesie a noului proprietar făcându-se prin protocolul de predare-preluare nr. 877/09.08.2010, dată la care municipiul a sistat încasarea contravalorii chiriei.

S-a mai arătat că municipiul a avut cel puţin calitatea de detentor precar al bunului de la momentul rămânerii definitive a dispoziţiei şi până la punerea în posesie, punerea în posesie putându-se face doar ulterior intabulării dreptului de proprietate în CF.

Având în vedere că în conformitate cu prevederile Codului civil pentru încheierea unui contract de locaţiune nu este necesar ca locatorul să fie proprietar al bunului pe care îl închiriază altuia, actul adiţional contestat a fost încheiat în mod legal.

S-a mai precizat că în cuprinsul dispoziţiei s-a menţionat că proprietarul, în speţă reclamantul are obligaţia respectării art. 13 şi 15 din Legea nr. 10/2001. Deci şi contractul de închiriere nr. 4182/2006 cât şi actul adiţional de prelungire a duratei au fost încheiate cu respectarea prevederilor legale.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ.

În apărare, intimatul nu a formulat întâmpinare, depunând la dosar la data de 01.02.2012 note de şedinţă prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

În cuprinsul notelor de şedinţă s-a arătat că în mod corect s-a reţinut de către instanţa de apel că odată restituit în natură imobilul, entitatea obligată la restituire a pierdut dreptul de a mai exercita vreuna din prerogativele dreptului de proprietate. Sub acest aspect nu are relevanţă juridică îndeplinirea sau neîndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.

În ceea ce priveşte OUG nr. 40/1999 s-a arătat că în mod corect a reţinut instanţa de apel că acest act normativ ocroteşte doar dreptul chiriaşilor cu contract de închiriere legal, ori reclamantul nu avea nicio obligaţie de a încheia contract de închiriere, termenul de 5 ani pentru protecţia chiriaşilor expirând.

A fost anexată practică judiciară.

Analizând recursul declarat de pârâtul MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA  împotriva deciziei civile nr. 520/A din 16 nov.2011 a Tribunalului Cluj, Curtea reţine următoarele:

Decisiv în soluţionarea cauzei, respectiv a recursului, este textul de lege avut în vedere la pronunţarea deciziei atacate, instanţa de apel întemeindu-şi soluţia pe prevederile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001, prevederi care stipulează că este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile notificate potrivit prevederilor prezentei legi, până la soluţionarea procedurii administrative şi după caz judiciare generate de prezenta lege, sub sancţiunea nulităţii absolute.

În speţă contractul de închiriere a fost încheiat între Municipiul Cluj-Napoca şi Dondoş Ana la data de 19.01.2006, durata acestuia fiind până la data de 08.04.2009, contractul  fiind prelungit prin actul adiţional încheiat la data de 21.05.2009.

Este deci evident că acest contract a fost încheiat după data formulării notificării de către antecesorul reclamantului, notificare înregistrată sub nr. 272/05.07.2001, contractul fiind deci nul în temeiul prevederii din Legea nr. 10/2001 redate anterior, în vigoare la dat încheierii contractului, fiind vorba despre o nulitate absolută. În condiţiile în care contractul de închiriere încheiat în anul 2006 este lovit de nulitate, aceeaşi sancţiune este aplicabilă şi actului adiţional încheiat în anul 2009, act adiţional care face de fapt obiectul demersului judiciar iniţiat de reclamant.

Se impune a se sublinia că în recurs nu se face nici o referire la art.21 alin.5 din Legea nr.10/2001 şi nici nu se critică reţinerea acestui text de lege de către instanţa de apel, recursul fiind axat pe justificarea calităţii de proprietar a Municipiului Cluj-Napoca la momentul încheierii actului adiţional la contractul de închiriere sau în subsidiar de detentor precar.

Având în vedere analiza făcută mai sus, în baza căreia s-a reţinut că în mod corect s-a apreciat de către instanţa de apel că în cazul actului adiţional la contractul de închiriere încheiat între pârâţi este aplicabilă sancţiunea nulităţii absolute, Curtea apreciază că nu este oportună analizarea celorlalte critici din cererea de recurs, critici care de fapt au la bază prevederile OUG nr. 40/1999, act normativ care nu îşi găseşte aplicarea în cazul concret dedus judecăţii, fiind vorba de un contract de închiriere care nu era în fiinţă la data intrării în vigoare a acestuia, contractul fiind oricum lovit de nulitate.

În ceea ce priveşte problema chiriaşilor din imobilele retrocedate, prin numeroasele hotărâri pronunţate de Curtea Europeană a drepturilor Omului împotriva României raportat la prevederile O.U.G. nr.40/1999, respectiv cauzele Radovici şi Stănescu împotriva României, Oancea împotriva României, Spanoche împotriva României, Popescu şi Toader împotriva României, Puşcaş împotriva României, Tarik împotriva României, Arsenovici împotriva României, s-a statuat constant că ingerinţa în dreptul de proprietate trebuie nu doar să urmărească un scop legitim conform interesului general ci şi să păstreze un raport rezonabil de proporţionalitate între mijloacele folosite şi scopul urmărit prin orice măsură aplicată de stat, inclusiv măsurile destinate să reglementeze folosinţa bunurilor unui individ. Tocmai acest lucru este exprimat de noţiunea de just echilibru ce trebuie păstrat între cerinţele interesului general al comunităţii şi imperativele de apărare a drepturilor fundamentale ale omului.

Curtea Europeană a mai statuat că interesele legitime ale colectivităţii cer într-un asemenea caz o repartiţie echitabilă a sarcinii sociale şi financiare pe care o presupun transformarea şi reforma imobilelor din ţară, însă această sarcină nu ar putea să se sprijine pe un anume grup social, indiferent de importanţa pe care o au interesele unui alt grup sau ale colectivităţii în ansamblul său.

În consecinţă, în temeiul art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. 1 C.pr.civ. Curtea va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA reprezentat prin viceprimar împotriva deciziei civile nr. 520/A din 16 nov. 2011 a Tribunalului Cluj, pe care o va menţine ca legală.

În temeiul art. 274 alin. 1 C.pr.civ. instanţa va obliga recurentul să plătească intimatului G.J.Q. suma de 300 lei cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocaţial.

Domenii speta

Spete similare