Faliment - contestaţie – hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Faliment - contestaţie – hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

- Legea nr.85/2006, art. 931

Pentru ca administratorul judiciar să poată fi obligat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, conform art. 931 din Legea nr. 85/2006, este necesar ca promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare să aibă dată certă anterior deschiderii procedurii insolvenţei faţă de debitoarea promitentă vânzătoare.

(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI SECŢIA A VI-A CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ NR. 2158 din 08.11.2013)

Prin sentinta civila nr. 5641/06.06.2013 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a VII Civilă, în dosarul nr. 50166/3/2012, s-a admis contestatia formulată de reclamantii J.D. si P.I. în contradictoriu cu administratorul judiciar T si A SPRL ai comitetul creditorilor format din P B R SA, D G F P M B si A B C, dispunand obligarea administratorului judiciar sa execute antecontractul de vanzare-cumparare nr 99/29.02.2008 modificat prin actul aditional din 14.08.2009, urmand ca pretul final sa fie calculate in raport cu clauzele antecontractului.

In motivare, s-a retinut ca,

 Impotriva acestei sentinte, s-a formulat recurs, la data de 15.07.2013, de catre  recurenta-creditoare  P B R SA, prin care solicită admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii recurate şi pe fond respingerea contestatiei, ca neîntemeiată.

In motivare, se arata ca  contestatorii - creditori chirografari ai debitoarei O C SRL au formulat contestaţie împotriva refuzului administratorului judiciar T şi A de a executa obligaţiile rezultate din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiate de către debitoare.

Prin contestaţia formulată, contestatorii au solicitat obligarea administratorului judiciar T şi A S.P.R.L., la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în temeiul art. 93 ind. l din Legea 85/2006 privind procedura insolvenţei, susţinând ca sunt îndeplinite condiţiile prevăzute expres în cuprinsul acestui text legal, respectiv: preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii; bunul se află în posesia promitentului - comparator; preţul nu este inferior valorii de piaţă, bunul nu are o importantă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.

Prin sentinţa recurată, judecătorul sindic învestit cu soluţionarea contestaţiei formulate a reţinut că „reclamanţii J.D. si P.I., au calitate de promitenţi cumpărători in baza antecontractului de vânzare cumpărare nr.99/29.02.2008 (fila 25) încheiat cu promitentul vânzător O C S.R.L, antecontract care are ca obiect promisiunea de vânzare a dreptului de proprietate asupra apartamentului BN 6.9 situat la etajul 6 al blocului BN din ansamblul B S [...] prin actul adiţional nr. 1/14.08.2009 (fila 61) la antecontract s-a stabilit că antecontractul sa fie modificat astfel că apartamentul este cel cu numărul AN 7.9 situat la etajul 7 al blocului A". In aceste condiţii nu exista niciun temei pentru care administratorul judiciar sa refuze a da curs obligaţiilor rezultând din antecontractul de vânzare cumpărare, considerând îndeplinite prevederile art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006 privind procedura insolvenţei.

Deşi instanţa retine ca antecontractul de vânzare - cumpărare a fost modificat printr-un act adiţional care nu poarta data certa, in baza căruia a fost schimbat obiectul contractului, respectiv pentru apartamentul din blocul B cu un apartament in blocul A, totusi admite contestaţia formulată şi dispune administratorului judiciar să procedeze la executarea obligaţiei rezultate din antecontractul de vânzare - cumpărare nr. 99 din data de 29.02.2008, modificat prin actul adiţional nr. 01/14.08.2009, reţinând ca nu contravine dispoziţiilor art. 93 ind 1 in sensul că actul pe care ii modifica, respectiv antecontractul nr.99/29.02.2008, are data certa si îndeplineşte aceasta condiţie.

Sentinţa recurată, pronunţată de către judecătorul sindic, este netemeinică si nelegală, fiind dată cu încălcarea si aplicarea greşită a legii.

În cuprinsul considerentelor sentinţei civile nr. 5641, judecătorul sindic reţine în mod greşit că, în speţa dedusă judecăţii, sunt îndeplinite prevederile art. 93 ind. l din Legea 85/2006, si în mod greşit judecătorul sindic a dispus administratorului judiciar să procedeze la executarea obligaţiilor rezultate din antecontractul de vânzare-cumpărare.

Potrivit dispoziţiilor art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, care prevăd „obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare - cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul - vânzător întră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/ lichidator la cererea promitentului cumpărător, dacă: preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii; bunul se află în posesia promitentului – cumpărător, preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului, bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.

Promitenţii cumpărători au incheiat la data de 29.02.2008, antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată nr. 99, având ca obiect imobilul compus din apartamentul nr. B.N 6.9 situat in blocul B in cadrul ansamblului B din S jud. P.

Prin actul adiţional nr. l din data de 14.08.2009. se modifică insusi obiectul contractului pentru un apartamentul din blocul A numărul AN7.9 in cadrul aceluiaşi ansamblu B in locul celui contractat iniţial in blocul B, însă fără a mai avea o dată certă actul adiţional pentru a fi aplicabile dispoziţiile art. 93 ind. l din legea insolvenţei.

Lipsa datei certe a acestui act adiţional face ca promitentii cumpărătorii (fiind modificat obiectul contractului) să nu dovedească că sunt îndeplinite condiţiile articolului sus citat.

Textul legal sus citat, menţionează cinci condiţii ce trebuie îndeplinite cumulativ, pentru intervenţia excepţiei de la regula operaţiunilor efectuate după data deschiderii procedurii, patru condiţii sunt enumerate, a cincea condiţie regăsindu-se în cuprinsul alin 1, respectiv prevederea conform căreia excepţia se aplică strict antecontractelor de vânzare - cumpărare cu dată certă anterioară deschiderii procedurii.

Astfel, în ceea ce priveşte condiţia existentei antecontractelor de vânzare - cumpărare cu dată certă anterioară deschiderii procedurii insolvenţei, se cere a fi analizată cu prioritate faţă de celelalte condiţii enumerate de art. 93 ind. 1, având în vedere faptul că excepţia intervine doar în cazul existentei antecontractelor de vânzare - cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenţei, iar lipsa îndeplinirii acestei condiţii face inutilă analiza/ verificarea îndeplinirii celorlalte condiţii prevăzute expres de art. 93 ind. 1 din legea insolvenţei.

Raportat la această primă condiţie prevăzută de art. 93 ind. 1 din legea insolvenţei, respectiv data certă anterioară deschiderii procedurii insolvenţei, instanţa greşit a apreciat ca este îndeplinita aceasta condiţie pentru apartamentul din blocul A, in situaţia in care aşa cum s-a arătat actul adiţional nr. l modifica insusi obiectul contractului si nu are data certa anterior deschiderii procedurii.

Cele reţinute de instanţa de fond in sensul că sunt indeplinite condiţiile prevăzute de art. 93 ind. l din legea insolvenţei vin in contradicţie cu cele reţinute de aceeaşi instanţa prin Sentinţa civila nr. 3998 din data de 29.03.2012, in dosarul nr. 38081/3/2009/a3 rămasa irevocabila prin Decizia civila nr. 1849/2012 a Curţii de Apel Bucureşti, din care rezultă fără putinţă de tăgadă că nu sunt indeplinite condiţiile enumerate la art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, in situaţia in care nu este prevăzuta posibilitatea administratorului judiciar de a efectua modificări a antecontractului încheiat /...../ in situaţia in care s-ar aduce aceste modificări antecontractelor de vânzare - cumpărare acestea nu ar mai îndeplini condiţiile prevăzute de la art. 93 ind 1 din lege.

Astfel, dispoziţiile articolului sus citat obligă administratorul judiciar sa incheie contratele de vânzare cumpărare in formă autentică numai pentru antecontractele de vânzare - cumpărare cu dată certă, incheiate anterior deschiderii procedurii si numai dacă sunt indeplinite condiţiile enumerate in textul de lege.

Fată de cele de mai sus, se apreciaza că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 93 ind.1 din Legea nr. 85/2006, având in vedere lipsa datei certe a actului adiţional nr. l pentru imobilul din blocul A, instanţa interpretând greşit actul dedus judecăţii reţinând că data certă a antecontractului de vânzare - cumpărare nr. 99/29.02.2008 pentru blocul B ca fiind valabilă si pentru imobilul din blocul A, chiar si in situaţia in care obiectul contractului a fost modificat prin actul adiţional.

In drept, se invoca art. 8 din Legea nr. 85/2006, coroborat cu art. 299 şi urm. şi art. 304 punct 9 şi 304 ind. 1 Cod de procedură civilă.

In dovedire, se solicita proba cu înscrisuri.

Prezenta cale de atac a fost timbrata cu taxa judiciara de timbru de 60 lei si timbru judiciar de 0,15 lei.

La data de 04.11.2013, intimatii au depus intampinare, prin care au solicitat pe cale de exceptie anularea recursului ca fiind lipsit de interes, iar pe fond respingerea acestuia ca neintemeiat.

In motivare, se arata, in ceea ce priveşte excepţia lipsei interesului recurentei, ca instanţa de fond a stabilit faptul ca sunt îndeplinite in cauza condiţiile art. 93 indice 1 din Legea insolventei nr.85/2006, printre care si condiţia conform căreia bunul nu are importanta determinanta pentru reuşita planului de reorganizare al debitoarei, aspect reţinut de instanţa din cuprinsul adresei înregistrate la fila 176, vol 20 a administratorului special din dosarul principal de insolventa (pag. 5 paragr. 8 din sentinţa atacata).

Mai mult decât atât, la data perfectării contractului de vanzare-cumparare, trebuia achitat restul de preţ, respectiv aproximativ 51.852,50 euro, bani ce vor intra in contul de lichidare al debitoarei si care vor fi folosiţi la acoperirea masei credale, implicit si al creanţei recurentei.

In consecinţa, interesul debitoarei si implicit si al creditoarei recurente este de a respecta dispoziţiile instanţei de fond, a perfecta contractul de vanzare-cumparare asupra apartamentului si a incasa acest rest de preţ, nicidecum de a obţine anularea hotărârii.

 Pe fondul cauzei, se sustine ca instanţa de fond a apreciat in mod corect faptul ca sunt indeplinite in cauza toate condiţiile impuse de art. 93 ind. l din Legea nr.85/2006, inclusiv condiţia datei certe a antecontractului de vanzare-cumparare încheiat intre subsemnaţii se debitoare.

Astfel, conform dispoziţiilor art.93 ind 1 din Legea nr.85/2006, obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca: (i) preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator; (ii] preţul nu este inferior valorii de piaţa a bunului; (iii) bunul nu are o importanta determinanta pentru reuşita unui plan de reorganizare.

Antecontractul de vanzare-cumparare are data certa.

Prin antecontractul de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008, promitentul vânzător SC OZER CONSTRUCTION SRL s-a obligat sa vândă lor apartamentul nr.BN6.9 situat la etajul 6 al blocului BN impreuna cu locul de parcare aferent descris in art.2.11.

Prin actul adiţional nr.01/14.08.2009, obiectul antecontractului nr.99/29.02.2008 a fost modificat in sensul inlocuirii apartamentului nr.BN6.9 situat la etajul 6 al blocului BN, cu apartamentul AN7.9 situat la etajul 7 al blocului AN si locul de parcare aferent acestuia.

Antecontractul de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008 a fost inscris atât in Cartea Funciara nr…. a apartamentului AN7.9 cu număr cadastral …, conform Extrasului de carte funciara pentru informare nr…., cat si in Cartea Funciara nr…. a spaţiului de parcare 005, conform Extrasului de carte funciara pentru informare nr…., având in consecinţa data certa.

Considera ca instanţa a reţinut in mod corect si legal faptul ca beneficiaza de un antecontract cu data certa, constatând ca "actul principal modificat prin actul adiţional poarta data certa anterioara deschiderii procedurii. Darea de data certa a înscrisurilor sub semnătura privata este o condiţie a opozabilităţii acesteia fata de terţi si care este considerate a fi pentru aceştia adevărata data a acelui inscris, prin terţi, înţelegând peroanele care au dobândit drepturi de la părţile contractului si care pot fi prejudiciate prin eventuala schimbare a datei reale a actului respective, ceea ce nu este insa cazul in speţa. In cazul de fata lipsa datei certe nu este invocate de un terţ ci chiar de către partea contractanta, respectiv debitorul prin reprezentantul sau legal".

 De asemenea, se invedereaza ca, deşi actul adiţional la Antecontractul de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008 a fost incheiat la data de 14.08.2009. sub semnătura privata intre intimati si debitoarea SC O C SRL, fără prezenta unui notar, debitoarea a dus ulterior acest act aditonal. după 3 [trei] luni de zile si imediat după deschiderea procedurii de insolventa (01.10.2009) la BNP B V. care a dat încheierea de data certa nr.4887/21.10.2013 şi a eliberat părtii (n.r. debitoarei) un singur exemplar, după care au primit apoi o copie simpla.

In executarea obligaţiilor de plata a preţului antecontractului de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008, au efectuat urmatoarele plaţi: suma de 25.925,25 Euro reprezentând 25% din preţ a fost achitata cu titlu de avans la  data  semnării antecontractului, aşa cum prevede art.6.2. lit. a), conform inscrisurilor depuse la dosarul de fond; suma de 25.926,25 Euro reprezentând 25% din preţ a fost achitata in 15 rate lunare, conform prevederilor art.6.2. lit. b) din antecontract, conform inscrisurilor depuse la dosarul de fond.

S-au angajat prin cererea introductiva de fond ca la perfectarea contractului de vanzare-cumparare sa achite diferenţa de preţ, conform prevederilor contractuale.

Se mai sustine ca au posesia apartamentului.

In prezent, sunt in posesia apartamentului, obţinută in urma procesului-verbal de predare-primire incheiat in data de 14.08.2009, aspect reţinut si de instanţa de fond.

Preţul nu este inferior valorii de piaţa a apartamentului.

Preţul determinabil, convenit prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr.99/29.02.2008 îndeplineşte condiţiile de valabilitate prevăzute de lege, fiind serios si determinabil conform art.6 din antecontract, si nu este in niciun caz inferior valorii de piaţa, mai ales luând in considerare faptul ca piaţa imobiliara in anul 2008 se afla la apogeu, iar niciuna dintre părţi nu a contestat acest lucru, aşa cum si instanţa de fond a reţinut in pag. 5 paragraful 8 al sentinţei.

Bunul nu are o importanta  determinanta pentru reuşita unui plan de reorganizare. Mai mult decât atât, valorificarea prin vânzare a imobilului este in interesul lichidatorului, pentru a putea acoperi pasivul debitoarei.

In drept, se invoca art. 93 indice 1 Legea nr. 85/2006, art 969 Cod Civil art. 115 si urm Cod procedura civila.

La termenul din 08.11.2013, Curtea a respins ca neintemeiata exceptia lipsei de interes a recursului, pentru considerentele expus in practica.

La acelasi termen, Curtea a incuviintat pentru recurenta proba cu inscrisuri.

Analizand recursul prin prisma motivelor invocate si care se incadreaza in dispozitiile art 304 pct 9 Cod Pr Civ 1865, cat si a dispozitiilor art 304  ind 1 Cod Pr Civ, instanţa reţine următoarele:

In esenta, recurenta sustine ca judecatorul sindic a apreciat in mod gresit faptul ca nu sunt indeplinite condtiile art 93 ¹ din Legea nr 85/2006, astfel incat nu se putea dispune in sarcina administratorului judiciar sa procedeze la executarea obligatiilor rezultate din antecontractul de vanzare-cumparare nr 99/29.02.2008 modificat prin actul aditional din 14.08.2009.

Aceasta aparare este intemeiata.

Astfel, conform art 93 ¹ din Legea nr 85/2006,  obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:

- preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;

- preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;

- bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.

Din lecturarea acestui text reise ca, pentru ca administratorul judiciar sa poate fi obligat la incheierea contractului de vanzare-cumparare, este necesar ca promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare sa aiba data certa anterior deschiderii procedurii insolventei fata de debitoarea-promitenta-vanzatoare.

Sunt considerate de lege ca imprejurari care dau data certa: prezentarea inscrisului la o institutie de stat; inregistrarea intr-un registru public; mentionarea inscrisului, chiar intr-o forma prescurtata, intr-un act oficial, intocmit de o persoana care detine o functie de stat sau obstesca; decesul oricareia din persoanele care au subscris actul sub semnatura privata; darea de data certa la cererea celui interesat, de catre un organ notarial (art 1182 Cod Civil 1864).

In speta, intre debitoarea SC O C SA si reclamantii-intimati J.D. si P.I. s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare nr 99/29.02.2008 printr-un inscris sub semnatura privata, prin care societatea se obliga sa vanda promitentilor cumparatori dreptul de proprietate asupra imobilului-apartament nr BN6.9 situat la etajul 6 al blocului BN, compus din 2 camere, bucatarie, grup sanitar, loc de parcare, aflat in complexul  B din S, str W M nr …, jud P…, precum si asupra cotei indivize din partile comune si din teren, la pretul de 103.705 euro, ce se achita in urmatoarea modalitate: 25926,25 euro reprezentand avans la data semnarii antecontractului, 25926,25 euro platibila in 15 rate lunare, iar diferenta de 51.852,50 euro la momentul autentificarii contractului de vanzare-cumparare.

Prin actul aditional nr 1/14.08.2009, incheiat tot sub forma unui inscris sub semnatura privata, partile au convenit asupra modificarii obiectului antecontractului, in sensul ca acesta vizeaza apartamentul nr AN7.9 situat la etajul 7 al blocului A, compus din 2 camere, bucatarie, grup sanitar, loc de parcare, aflat in acelasi complex., modalitatea de plata ramanand neschimbata. La aceeasi data, s-a procedat la preadarea apartamentului nr AN7.9 si a locului de parcare catre promitentii-cumparatori (reclamantii-intimati din prezenta cauza), astfel cum rezulta prin procesul verbal din 14.08.2009 (f 68, dosar Tribunalul Bucuresti).

Din cuprinsul actului aditional de mai sus rezulta ca s-a schimbat obiectul antecontractului de vanzare cumparare nr 99/29.02.2008, acesta fiind un element esential al actului juridic incheiat intre parti, conform art 948 pct 3 din Codul civil 1864, astfel incat acest act aditional trebuie sa indeplineasca  conditia impusa de art 93 ¹ din Legea nr 85/2006, respectiv de a avea data certa anterioara deschiderii procedurii insolventei impotriva SC O C SA.

Or, procedura generala a insolventei s-a deschis impotriva societatii la 01.10.2009 (a se vedea incheierea din 01.10.2009 publicata in Buletinul Procedurilor de Insolventa nr 5151/2009 (f 56, dosar CAB), iar actul aditional  nr 1/14.08.2009 a capatat data certa prin incheierea nr 4887 din 21.10.2009 intocmita de BNP B V (f 40, dosar CAB), respectiv ulterior intrarii in insolventa a promitentei-vanzatoare, nefiind satisfacuta, asadar, conditia datei certe a actului.

Sustinerea intimatilor-reclamanti in sensul ca societatea debitoare a dus actul aditional dupa 3 luni de la incheiere la notar pentru a primi data certa nu are relevanta, atat timp cat data certa trebuie sa fie anterioară deschiderii procedurii. Aceasta conditie prevazuta de art 93 ¹ din Legea nr 85/2006 este justificata de ideea de a exista certitudine cu privire la data incheierii actului nu in raport cu promitenta vanzatoare, ci cu tertii care, in cadrul procedurii insolventei, sunt creditorii promitentei.

In ceea ce priveste argumentul judecatorului sindic in sensul ca data certa a antecontractului de vanzare-cumparare astfel cum a fost modificat prin actul aditional este conferita de inscrierea acestuia in cartea funciara, Curtea constata ca acesta este eronat. Din cuprinsul incheierii nr 55953 emisa de registratorul din cadrul Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara P. in dosarul nr 55953/27.10.2009 (f 72, dosar Tribunalul Bucuresti) rezulta ca notarea antecontractului nr 99/29.02.2008 asupra apartamentului nr AN7.9 s-a facut la 30.10.2009, in baza cererii reclamantilor-intimati, astfel incat data certa, prin inscrierea in registrul public al Cartii Funciare, exista doar incepand cu 30.10.2009, data care este ulterioara deschiderii procedurii insolventei, motiv pentru care, nici din aceasta perspectiva, nu se poate considera ca indeplinita conditia reglementata de art 93 ¹ din Legea nr 85/2006.

Totodata, nici sustinerea judecatorului sindic in sensul ca lipsa datei certe nu este invocata de catre un tert, ci de catre administratorul judiciar al debitoarei nu poate fi luata in considerare, intrucat art  93 ¹ din Legea nr 85/2006 nu conditioneaza verificarea datei certe de calitatea persoanei care invoca inexistenta acesteia. Judecatorul sindic, chiar din oficiu, este tinut sa verifice daca antecontractul de vanzare–cumparare are data certa, intrucat, in procedura insolventei (care este una colectiva si concursuala), trebuie sa fie ocrotiti creditorii. Or, executarea unei obligatii de constituire a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil apartinand debitoarei are ca efect scoaterea respectivului bun de la masa credala, afectandu-i in mod direct pe creditori, tocmai de aceea legiuitorul instituie conditii limitative si restrictive pentru a putea efectua operatiunea de transfer patrimonial, conditii care trebuie verificate de judecatorul sindic, indiferent daca administratorul judiciar sau lichidatorul contesta sau nu existenta datei certe.

In aceste conditii, avand in vedere nerespectarea elementului datei certe anterioare deschiderii procedurii insolventei, Curtea constata ca judecatorul sindic a pronuntat o sentinta nelegala, cu incalcarea prevederilor art 93 ¹ din Legea nr 85/2006.

Pentru aceste considerente, in baza art 304 pct 9, art 312 Cod Pr Civ, a admis recursul si a modificat in tot sentinta civila nr 5641/06.06.2013, in sensul respingerii contestatiei formulate de reclamantii J.D. si P.I.

Domenii speta

Spete similare