Vânzare cumpărare de locuinţe aflate în patrimoniul unei societăţi comerciale din domeniul energetic. Calcularea preţului. Inaplicabilitatea Legii 85/1992 .

Contractul de vânzare cumpărare al locuinţei ce nu era recepţionată de proprietar  anterior lunii iulie 1992 nu se poate încheia  la preţul special stabilit de legea 85/1992 iar în situaţia în care locuinţa este proprietatea unei societăţi comerciale din domeniul energetic, vânzarea trebuie făcută în condiţiile actului normativ special, OUG 130/2004, care stabileşte că evaluarea  locuinţei pentru determinarea preţului de vânzare se face prin raportare la legislaţia cu caracter general în materia  evaluării construcţiilor. 

Prin sentinţa civilă nr.1303/29.03.2007, pronunţată de Judecătoria Tg.Cărbuneşti în dosar nr. 2537/317/2006, a fost admisă acţiunea civilă având ca obiect obligaţie de a face formulată de reclamantul CN împotriva pârâtelor SC C. E. Craiova SA şi Sucursala M. P.

A fost anulată ca netimbrată cererea formulată de pârâta Sucursala M. P.; au fost obligate pârâtele să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul din Tg.Cărbuneşti, str.Pădurea Mamului, bl.38, ap.10, et.2, jud.Gorj, la preţul de 3855,93 lei; au fost obligate în solidar să plătească reclamantului suma de 1359,70 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunţa astfel, s-a reţinut de prima instanţă că reclamantul ocupă în calitate de chiriaş locuinţa din Tg.Cărbuneşti, proprietatea pârâtei.

Că, urmare a întocmirii unui raport, de evaluare de o unitate aleasă de pârâtă, în şedinţa din 27.05.2005 a Consiliului de Administraţie al SC Complexul Energetic Rovinari, s-a aprobat preţul de vânzare a locuinţelor ce se vor vinde titularilor contractelor de închiriere cu plata integrală, fiind mandatată prin hotărârea 5/2005 conducerea SM Prigoria pentru semnarea contractelor de vânzare-cumpărare a apartamentelor din Tg.Cărbuneşti str. Pădurea Mamului.

S-au considerat aplicabile în cauză dispoz.art.7 din Lg.85/1992, faptul că reclamantul îndeplineşte condiţiile prev. de art.2 din OUG nr.,130/2004, reţinându-se că preţurile de vânzare ale locuinţelor sunt cele prev. de Decretul Lege nr.61/1990 şi Lg.85/1991.

Împotriva sentinţei a declarat apel SC C.E. Craiova SA, cu motivarea că în speţă nu sunt aplicabile prev.art.7 din Lg.85/1992, iar măsura de protecţie socială a chiriaşilor este respectată chiar dacă se va stabili preţul calculat de expert conform art.4 din OUG nr.130/2004, în baza căruia unitatea a primit aprobarea consiliului de administraţie suspendă imobilul, adică 13229,3 lei.

S-a susţinut că Lg.85/1992 reglementează vânzarea locuinţelor construite până la data intrării în vigoare a acestui act normativ, 22 iulie 1992, pe când procesul verbal de recepţie preliminară a imobilului este datat 10.11.1992.

Prin decizia civilă nr.252 din 07 iunie 2007, pronunţată în dosar nr.2537/317/2006, Tribunalul Gorj a admis apelul declarat de apelanta pârâtă; a schimbat sentinţa în sensul că a obligat pârâtele în solidar la suma de 601.70 lei în loc de 1359,70 lei şi a obligat pentru diferenţa de cheltuieli de judecată până la 1359,70 lei, respectiv pentru 758 lei doar pe pârâta Sucursala M. P.; s-au menţinut restul dispoziţiilor sentinţei.

Pentru a se pronunţa astfel, Tribunalul a reţinut că în mod corect instanţa de fond a apreciat că sunt aplicabile dispoz.art.7 din Lg.85/1992, potrivit căreia locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decr.Lg.61/1990 şi Lg.85/1992, fiind prevăzute şi condiţiile de stabilire a preţurilor de vânzare a locuinţelor.

Aşa cum a reţinut instanţa de fond, textul menţionat a realizat o măsura de protecţie socială, de natură să asigure cetăţenilor un nivel de trai decent, oferind garanţii chiriaşilor prin recunoaşterea dreptului şi priorităţii în cumpărarea locuinţelor pentru care deţin contract de închiriere.

Prin OUG nr.130/2004 se prevede de asemenea în art.2 posibilitatea titularilor contractelor de închiriere de a cumpăra locuinţa ce o deţin în baza unui contract valabil încheiat.

Susţinerea apelantei, în sensul că Lg.85/1992 s-ar aplica numai locuinţelor construite până la 20 iulie 1992 este contrazisă de dispoz.art.2 din legea menţionată, care reglementează situaţia în care sunt vândute la licitaţie publică imobilele construite din fondurile statului, respectiv construcţiile de locuinţe finanţate din fondurile statului în curs de execuţie şi nerepartizate nominal, dar care nu pot fi terminate şi vândute în condiţiile reglementărilor în vigoare.

Tribunalul a recalculat cheltuielile de judecată.

 Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC C. E. Craiova,  motivând că legea 85/1985 nu este aplicabilă în speţă, deoarece  imobilul a fost pus în funcţiune la data de 4 noiembrie 1992, după intrarea în vigoare a legii .S-a arătat că este aplicabil OUG 130/2004, faţă de care trebuia calculată valoarea de înstrăinare a imobilului. A fost criticată suma stabilită de instanţa de apel drept preţ şi s-a arătat că greşit s-a făcut aplicarea dispoz. art 7 alin 4 din legea 85/1992.S-au invocat şi alte hotărâri judecătoreşti date de instanţe de judecată în sensul celor solicitate de recurentă.

La data de 15 noiembrie 2007 intimatul a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului.

 Recursul este fondat pentru următoarele considerente.

Vânzarea cumpărare de locuinţe aflate în patrimoniul unor societăţi comerciale, regii autonome sau instituţii publice reprezintă un  contract căruia, prin legi speciale, i s-au prevăzut anumite clauze, condiţii, pe care părţile contractante sunt ţinute să le respecte, astfel că voinţei de a contracta i-au fost adăugate de legiuitor anumite îngrădiri.

Prima lege  adoptată în domeniul vânzărilor locuinţelor construite din fondurile unităţilor social economice a fost legea 85/1992, care a stabilit obligaţia unităţii proprietare de a vinde către chiriaşi locuinţele care erau construite la data intrării sale în vigoare ( luna iulie 1992).

Art. 7 alin 1 din lege se referă la locuinţele construite, fiind evident că s-au avut în vedere acele locuinţe care erau deja date în funcţiune, asupra cărora se încheiase procesul verbal de recepţionare a lucrării între proprietar( beneficiar) şi constructor sau antreprenor. O astfel de interpretare era prevăzută expres în legea 4/1973, abrogată explicit prin legea 50/1991 dar rezultă şi din natura contractului de construire a locuinţelor , a contractului încheiat cu antreprenorul. Astfel, prin contract, antreprenorul se obligă să realizeze o construcţie, până la termenul stabilit, dar data executării acestei obligaţii este  data când  are loc recepţia finală  a lucrării. Chiar dacă anterior datei recepţionării lucrarea era edificată, antreprenorul nu se poate considera eliberat de obligaţia rezultată din contract până când nu  este predat bunul beneficiarului. În atare ipoteză, orice drepturi sau obligaţii s-ar naşte pentru beneficiar sau terţi în legătură cu construcţia, ele nu pot fi raportate decât la data recepţionării lucrării, când dreptul de  proprietate asupra întregii lucrări este transmis către beneficiar.

Nu au relevanţă sub acest aspect dispoziţiile art 2 din legea 85/1992, la care s-a raportat tribunalul, deoarece textul se referă la o situaţie, specială, aceea a locuinţelor construite din fondurile statului, iar norma specială derogă de la norma de drept comun şi nu poate fi aplicată decât situaţiilor pe care le reglementează expres.

 Legea a avut în vedere, practic, două categorii de locuinţe: cele construite din fondul unităţilor economico sociale , pentru care s-a impus condiţia de a fi construite la data intrării în vigoare  a legii, şi cele construite din fondurile statului, pentru care s-a permis vânzarea chiar dacă erau în curs de execuţie. Dacă s-ar fi intenţionat  că se institui obligaţia de vânzare pentru toate tipurile de locuinţe, construite sau în curs de construire, s-ar fi făcut o referire expresă şi în art 7 al legii, cu acelaşi conţinut ca dispoziţia din art 2.

În speţă,  s-a făcut dovada cu procesul verbal de recepţie preliminară nr. 9700/10.11.1992 că  locuinţele în litigiu, proprietatea recurentei au fost recepţionate în luna noiembrie 1992, adică după intrare în vigoare a legii 85/1992. Prin urmare, drepturile stabilite de lege chiriaşilor  nu pot fi aplicate în speţă, cât timp una din condiţiile existenţei obligaţiei unităţii de  a vinde, aceea ca locuinţa să fi fost construită la data  intrării în vigoare  a legii, nu era îndeplinită.

Un alt argument pentru admiterea recursului, este cel rezultat din interpretarea art 4 din OUG 130/2004,  act normativ special, adoptat pentru vânzarea locuinţelor din patrimoniul unităţilor din  domeniul energetic.

Potrivit acestui text,  stabilirea preţului pentru vânzarea cumpărarea de locuinţe aflate în proprietatea unei  societăţi comerciale din  domeniul energetic, din care face parte şi recurenta pârâtă, se face după evaluarea acestora de  evaluatori persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii.

Expresiei ” potrivit legii” introdusă în  prima frază a articolului 4 din ordonanţă  i se pot da două interpretări. Prima, ar fi aceea că autorizarea evaluatorilor se face potrivit legii, deci sintagma ar privi substantivul evaluatori aflat înaintea virgulei, în propoziţie. O astfel de interpretare nu poate fi primită deoarece în propoziţia imediat următoare,  ordonanţa face referire expresă la selecţionarea  evaluatorilor, ceea ce duce la concluzia că ar fi fost inutil a se repeta de două ori în acelaşi text de articol că evaluatorii trebuie  autorizaţi în condiţiile legii.

Cea de a doua interpretare, apreciată de instanţă ca fiind cea avută în vedere de legiuitor, este aceea că sintagma „ potrivit  legii” se referă la faptul că evaluarea propriu zisă se face potrivit legii. Prin urmare, sintagma priveşte modul de evaluare, iar nu modul de numire sau autorizare a  evaluatorilor.

OUG 130/2004 nu cuprinde referiri la legea după care se face  evaluarea locuinţei, nu face trimitere la Decretul lege 61/1990 sau la legea 85/1992, care, fiind legi cu caracter special,  trebuie aplicate doar acelor situaţii care îndeplinesc toate  condiţiile stabilite de ele. În absenţa unei referiri exprese la o lege specială, dispoziţia din art 4 trebuie înţeleasă în sensul că evaluarea se face potrivit normelor generale de  evaluare, avute în vedere de experţii în materie, la care s-au raportat şi evaluările făcute de pârâtă şi care sunt diferite de preţul pieţii.

Concluzia care se impune este aceea că reclamanţii nu pot pretinde a se încheia contractul de vânzare cumpărare al locuinţei ce nu era recepţionată de proprietar  anterior lunii iulie 1992 la preţul special stabilit de legea 85/1992 iar în situaţia în care locuinţa este proprietatea unei societăţi comerciale din domeniul energetic, vânzarea trebuie făcută în condiţiile actului normativ special, OUG 130/2004. Potrivit acestuia, evaluarea  locuinţei pentru stabilirea preţului de vânzare nu se face prin raportare la legea 85/1992, ci la legislaţia cu caracter general în materia  evaluării construcţiilor.

Potrivit art 304 pct 9 c.p.c, constatând că tribunalul a făcut o greşită aplicare a dispoz art 4  din OUG 130/2004, se va admite recursul şi în temeiul art 312 c.p..c se va modifica în parte  decizia în  sensul că se va stabili preţul de vânzare al locuinţei la suma de 13 229,3 lei. Se vor menţine restul dispoziţiilor deciziei, privind modul de soluţionare  a cererii pentru obligarea la cheltuieli de judecată la fond şi în apel.

În temeiul art 274 c.p.c,  intimatul reclamanta va fi obligat către recurenta pârâtă la plata cheltuielilor de judecată din recurs, constând în taxă timbru şi timbru judiciar.

4

Domenii speta

Spete similare