Drept de retenţie

ROMANIA

JUDECATORIA SECTORULUI 3 BUCURESTI

SECŢIA CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ 6915

ŞEDINŢA PUBLICĂ DIN DATA DE 10.05.2016

INSTANŢA CONSTITUITA DIN:

PRESEDINTE –

GREFIER –

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe R, în contradictoriu cu  P, având ca obiect „drept de retenţie”.

Dezbaterile au avut loc în şedinţa din publica din data de 05.04.2016, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, parte integrantă din prezenta, când, având nevoie de timp pentru a delibera, instanţa a amânat pronunţarea la data de 20.04.2016, când, având nevoie de timp pentru a delibera, instanţa a amânat pronunţarea la data de 26.04.2016, când, având nevoie de timp pentru a delibera, instanţa a amânat pronunţarea la data de 10.05.2016, în aceeaşi compunere  dispunând următoarele:

INSTANTA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti la data de 21.02.2014 sub nr...., R în contradictoriu cu pârâta P a solicitat instanței să constate existenţa unui drept de retenție al reclamantului asupra spaţiului locativ in Suprafaţa de 68,24 mp din Bucureşti, sector 3, până la achitarea de  către parata a sumei de 5000 euro, respectiv 22.500 lei, reprezentând contravaloarea cheltuielilor necesare si utile efectuate.

În motivare, reclamantul a arătat, în esenţă, că ocupă spaţiul din Bucureşti, sector 3, in baza Contractului de închiriere nr. încheiat cu P., anterior acestui contract, între părți fiind încheiate contracte subsecvente de închiriere pentru perioada de un an, începând cu anul 1993, față de calitatea reclamantului de salariat al … , devenită .... iar, față de starea imobilului de la momentul preluării, reclamantul a efectuat investiții însemnate pentru a aduce imobilul intr-o stare care sa permită un trai in condiţii decente, valoarea investițiilor fiind de 5000 euro.

A arătat reclamantul că prin acţiunea ce face obiectul dosarului ..., parata a solicitat instanţei evacuarea acestuia ca urmare a încetării contractului de închiriere cu privire la spaţiul in litigiu, fara insa a pune in discuţie restituirea contravalorii lucrărilor de reparare a unor elemente constructive sau de reabilitare a construcţiilor predate.

Reclamantul a arătat că imobilul a beneficiat de lucrări de îmbunătăţire necesare si utile ce au constat in reparaţii de inlocuire in totalitate a invelitorii din tabla, realizarea de instalaţii sanitare, de placare cu faianţa atat a pereţilor baii cat si a bucătăriei, izolarea termica si departajarea spaţiului prin montarea de tamplarie PVC cu geam termopan.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 2495 și urm., art. 1828 C.civ., art. 30, 194 și urm. C.pr.civ.

În probaţiune , reclamantul a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei şi expertiza în specialitatea construcţii.

La data de 08.04.2014 pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii reclamantului ca neîntemeiată. Pârâta a invocat excepția prescripţiei dreptului material la acţiune pentru despăgubirile costând în reparaţiile efectuate în perioada 1993-2006. De asemenea, pârâta a invocat excepţia inadmisibilităţii,  arătând că nu există niciun document din care sa rezulte o solicitare a chiriaşului pentru efectuarea de reparaţii necesare si utile.

Pârâta a arătat că la data de 28.11.1991 reclamantul, muncitor în cadrul sectiei mecano-energetice, a solicitat închirierea locuinţei compusă din doua camere si dependințe, situată în Splaiul Unirii, iar la data de 26.08.1992, se încheie între P, în calitate de locator şi R, în calitate de chiriaş, contractul de închiriere nr. ..., pentru suprafaţa de 18,24 m.p., cu o chirie de 300 lei, în contract specificându-se că „ proprietarul se obligă să efectueze reparaţiile necesare întreţinerii imobilului", chiriaşului revenindu-i obligaţia să întreţină în bune condiţii spaţiul si să plătească lunar chiria şi contele de întreţinere, în procesul-verbal de predare-primire a locuinţei, precizându-se că starea pereţilor, duşumelelor, tavanelor (tencuieli) sunt bune, uşile, ferestrele sunt bune, instalaţiile electrice sunt bune, instalaţiile de încălzire sunt bune, instalaţiile sanitare sunt bune. Contractul a intrat în vigoare la 1 iulie 1992, fiind anexă la contractul de muncă.

La data de 28.10.1993 reclamantul a solicitat: „extinderea spaţiului de locuit prin atribuirea camerei libere care se află lângă locuinţa pe care o deţine , ca locuinţă de serviciu", iar la data de 03.12.1993 se încheie contractul de închiriere nr. ...., pentru suprafaţa de 68,24 m.p. cu o chirie de 500 lei, iar în proces-verbal de predare-primire a locuinţei se menţionează că starea pereţilor, duşumelelor, tavanelor, uşilor, ferestrelor, instalaţiei electrice, instalaţiei de încălzire, instalaţiei sanitare este bună.

Ulterior s-au mai încheiat contractele de închiriere nr. ... din 1.09.1999, valabil până la 31 decembrie 1999; .... din19.04.2000, valabil până la 31 .12.2000, .....din 8.01.2001, valabil până la 31.12.2001, .... din 10.01.2002 valabil până la 31.12.2002, ..... din 22.02.2003, valabil până la 31.12.2003, .... din 7.01.2004, valabil până la 31.12.2004, contract de închiriere încheiat la data de 4.01.2005 , valabil până la data de 31.12.2005, ..... din 5.12.2005 valabil până la data de 31.12.2006, pentru o chirie de 644 lei.

Contractul nr. ..../5.12.2005 prevedea la lit. e) a aliniatului privind obligaţiile chiriaşului faptul că acesta urma să elibereze spaţiul închiriat la data expirării contractului, fără nici o notificare prealabilă. Spaţiul nu a fost eliberat şi reclamantul a ocupat în continuare locuinţa din str. Splaiul Unirii nr. 207, în perioada 1 ianuarie 2007- noiembrie 2011 , timp de 5 ani, fără a avea un contract de închiriere valabil încheiat.

La data de 01.11.2011 s-a încheiat între părți contractul de închiriere înregistrat sub nr. ..../13.12.2011, privind suprafaţa locativă de 64 m.p., din Bucureşti, str. Splaiul Unirii ...., sector 3. Prin adresa nr. …/20.11.2012 reclamantul a fost somat să părăsească spaţiul care a făcut obiectul contractului de închiriere ..../13.12 2011 deoarece acesta expirase, nefiind prelungit.

Pârâta a arătat că în privința cheltuielilor necesare şi utile şi a îmbunătăţirilor în cuantum de 5000 de euro, reclamantul nu a depus vreo dovada în acest sens, acesta nesolicitând vreodată pârâtei efectuarea de reparaţii sau acordul pentru efectuarea vreunei lucrări la imobilul închiriat, iar în măsura în care a făcut amenajări, pentru confortul propriu, acestea nu pot fi pretinse proprietarului chiar şi pentru simplul motiv că nu îi sunt necesare.

În drept a invocat dispoziţiile art. 115 din vechiul C.pr.civ.

În probaţiune a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi a probei cu interogatoriul reclamantului.

Prin încheierea din data de 08.04.2014, pronunțată în dosarul nr. ...., s-a dispus trimiterea acestui dosar la dosarul nr. ....., în temeiul art. 96 ind. 2 din Regulamentul de Ordine Interioară al Instanțelor Judecătorești.

Obiectul dosarului nr. ..... îl constituie cererea reconvențională formulată de reclamantul, în cadrul dosarului nr. ....., din care aceasta a fost disjunsă, cerere reconvențională prin care R a solicitat, în contradictoriu cu P, constatarea unui drept de retenție asupra spaţiului locativ in suprafaţa de 64 mp din Bucureşti, Str. Splaiul Unirii ..., sector 3, până la achitarea de  către parata a sumei de 5000 euro, reprezentând contravaloarea cheltuielilor necesare si utile efectuate, precum și a îmbunătățirilor, având astfel același obiect cu cererea ce formează obiectul prezentei cauze.

La termenul de judecată din data de 10.06.2014 instanța a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârâtă, ca neîntemeiată, iar la termenul de judecată din data de 05.04.2016 instanța a calificat excepția inadmisibilității, invocată de pârâtă, ca fiind o apărare ce ține de fondul cauzei.

La termenul de judecată din data de 07.04.2015 instanța a luat act de precizarea reclamantului, în sensul că obiectul prezentei cauze este reprezentat de o acțiune în pretenții, fără a mai solicita constatarea unui drept de retenție.

În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriile reciproce ale părților (f. 104-105, vol. I, f. 69-71, vol. II) și proba cu expertiza în specialitatea construcții.

În ceea ce privește raportul de expertiză efectuat în cauză de expert tehnic judiciar IN, atașat la f. 1-5, vol. II, instanța a admis cererea de recuzare a acestuia, formulată de pârâtă, prin încheierea din data de 11.08.2015, raportul de expertiză în specialitatea construcții fiind efectuat, ulterior, de expertul tehnic judiciar IS (f. 56-60, 76-81 vol. II), prin încheierea din data de 09.03.2016, instanța respingând obiecțiunile formulate de părți cu privire la raportul de expertiză menționat.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa constată următoarele:

În fapt, între reclamant, în calitate de chiriaș și pârâtă, în calitate de locator, s-a încheiat contractul de închiriere nr. ..../26.08.1992, având ca obiect suprafaţa locativă de 18,24 mp aflată în Bucureşti, sector 3, (f. 92, vol. I), iar în procesul-verbal de predare-primire a locuinței, părțile au menționat că starea acesteia este bună. Ulterior, în data de 03.12.1993, între aceleași părți se încheie contractul de închiriere nr. 8151, având ca obiect închiriere de către reclamant a unei suprafețe de 68,24 mp, la adresa mai sus menționată (f. 100, vol. I), procesul-verbal de predare-primire cuprinzând aceleași mențiuni.

În cuprinsul ambelor contracte s-a menționat că sunt auxiliare contractului de muncă al reclamantului, fiind încheiate pe perioadă neterminată, iar prin adresa nr. 2096/12.09.1996 (f. 103, vol. I), pârâta a notificat reclamantul privind încetarea contractului de închiriere începând cu data de 15.10.1996, față de încetarea contractului de muncă al acestuia.

Între părți s-au mai încheiat contractele de închiriere nr. ..... din 1.09.1999, .... din 19.04.2000, .... din 8.01.2001, .... din 10.01.2002, 279 din 22.02.2003, ... din 7.01.2004, contract din 04.01.2005, 2341 din 5.12.2005, 2326/01.01.2007, acesta din urmă fiind valabil până în data de 31.12.2007 (f. 18-36, vol. I).

De asemenea, între cele două părți s-a mai încheiat contractul de închiriere din data de 01.11.2011, valabil până la data de 01.11.2012 (f 10-17, vol. I).

Astfel cum reiese din procesul-verbal de evacuare din data de 22.05.2015, întocmit de SCPEJ ...., reclamantul a fost evacuat din imobilul situat în Bucureşti, str. Splaiul Unirii ...., sector 3.

În drept, potrivit art. 102 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.

Pentru aceste motive, faţa de data încheierii Contractelor de închiriere nr. ..../26.08.1992, nr. ..../03.12.1993, nr. .... din 1.09.1999, 1205 din 19.04.2000, .... din 8.01.2001, ..... din 10.01.2002, ..... din 22.02.2003..... din 7.01.2004, contract din 04.01.2005, ... din 5.12.2005, 2326/01.01.2007, instanţa va analiza prezenta cerere prin prisma dispoziţiilor legale ale Codului civil din 1864, iar în ceea ce privește aplicabilitatea contractului de închiriere din data de 01.11.2011, instanța constată că sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

Conform art. 1421 alin. 2 C.civ. din 1864, În cursul locațiunii, locatorul trebuie să facă toate acele reparații ce pot fi necesare, afară de micile reparații (reparații locative) care prin uz sunt în sarcina locatarului, iar conform art. 1447 C.civ. din 1864, Reparatiile mici numite locative, ce raman in sarcina locatarului, daca nu s-a stipulat din contra, sunt acele pe care obiceiul locului le considera de astfel si intre altele sunt urmatoarele: reparatia vetrei sobelor, a gurii lor, a capacelor s.c.l. a stricarii tencuielii din partea de jos a peretilor camerei si a altor locuri de locuinta pana la inaltimea de un metru; la parchet si dusumele, intrucat numai unele bucati sunt stricate; a geamurilor, intrucat sfaramarea lor nu ar fi urmat din cauza unei intamplari extraordinare ori fortei majore, de care nu poate fi responsabil locatarul; a usilor, ferestrelor, broastelor, verigilor si altfel de incuietori.

De asemenea, conform art. 28 și 29 din Legea nr. 114/1996, în vigoare până la data de 01.10.2011, Proprietarul are următoarele obligaţii: să predea chiriaşului locuinţa în stare normală de folosinţă;  să ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de funcţionalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei; să întreţină în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă a clădirii, elementele de construcţie exterioare ale clădirii (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente), curţile şi grădinile, precum şi spaţiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare); să întreţină în bune condiţii instalaţiile comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antenă colectivă, telefonice etc.), iar chiriaşul are următoarele obligaţii: să efectueze lucrările de întreţinere, reparaţii sau înlocuire a elementelor de construcţii şi instalaţii din folosinţa exclusivă; să repare sau să înlocuiască elementele de construcţii şi de instalaţii deteriorate din folosinţa comună, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii; dacă persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparaţii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc în comun elementele de construcţii, de instalaţii, obiectele şi dotările aferente; să asigure curăţenia şi igienizarea în interiorul locuinţei şi la părţile de folosinţă comună pe toată durata contractului de închiriere; să predea proprietarului locuinţa în stare normală de folosinţă, la eliberarea acesteia.

Totodată, instanța reține  dispozițiile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, respectiv art. 1788, conform căruia Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite potrivit art. 1.799. Sunt în sarcina locatarului reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului.

Astfel, prin prezenta cerere, astfel cum a fost precizată de reclamant, acesta solicită obligarea pârâtei la plata contravalorii reparațiilor și îmbunătățirilor aduse imobilului închiriat. Cu toate acestea reclamantul nu a depus la dosarul cauzei înscrisuri doveditoare privind cheltuielile efectuate, acesta anexând doar facturi privind plata chiriei și a utilităților aferente apartamentului (f. 37-66, vol. I).

De asemenea, astfel cum reiese din procesele-verbale de predare-primire a locuinței, încheiate în anii 1992 și 1993 (f. 94 și 102, vol. I), reclamantul a consemnat faptul că pereții, dușumelele, tavanele, ușile, ferestrele, instalația electrică, instalația de încălzire și instalația sanitară erau în stare bună.

Prin raportul de expertiză în specialitatea construcții, expertul judiciar a stabilit că în imobilul situat în Bucureşti, str. …, sector 3, au fost efectuate lucrări de reparații și îmbunătățiri în perioada 1992-2006, după cum urmează: lucrări de construcții constând în zidărie, tencuieli, reparații dușumea, geamuri, uși, gresie, parchet, mochetă, tavan fals, sobă teracotă, revizuire instalație electrică, montare comutator, prize, modificări aferente instalației sanitare, montare sifon pardoseală, cadă, lavoar, vas WC, spălător, baterie, etajeră, oglindă, boiler.

Având în vedere lucrările de reparații și îmbunătățirile identificate prin raportul de expertiză, precum și faptul că reclamantul nu a probat efectuarea unor îmbunătățiri suplimentare, instanța constată că toate acestea se încadrează în categoria lucrărilor și reparațiilor ce cad în sarcina chiriașului, conform dispozițiilor art. 1447 C.civ. din 1864 și art. 29 din Legea nr. 114/1996.

Astfel, în temeiul acestor dispoziții legale, instanța apreciază că lucrările și reparațiile identificate de expertul judiciar se circumscriu obligației reclamantului de a întreține în bune condiții locuința și de a o folosi în mod corespunzător, în calitate de chiriaș.

De asemenea, instanța are în vedere și perioada îndelungată în care reclamantul a locuit în imobilul ce face obiectul prezentei cauze, respectiv din anul 1992 până în anul 2015 (23 de ani), timp în care, în vederea îndeplinirii obligației sale de întreținere a imobilului, este justificată și rezonabilă efectuarea unor lucrări de întreținere, reparații sau înlocuire a unor elemente de construcții sau instalații, precum și asigurarea curățeniei și igienizării locuinței.

În acest sens, instanța reține că reclamantul nu poate pretinde pârâtei plata contravalorii lucrărilor mai sus menționate, întrucât, prevederile legale aplicabile tuturor contractelor de închiriere ce au intervenit succesiv între cele două părți, respectiv C.civ. din 1864 și Legea nr. 114/1996, stabilesc în sarcina chiriașului obligația efectuării tuturor lucrărilor și îmbunătățitor identificate prin raportul de expertiză în specialitatea construcții, ca fiind efectuate în imobilul din Bucureşti, str. Splaiul Unirii nr. 207, sector 3, instanța reținând că reclamantul nu a invocat sau dovedit efectuarea acelor lucrări ce ar fi căzut în sarcina proprietarului.

Pentru aceste considerente, instanța urmează să respingă cererea formulată de reclamantul Rîn contradictoriu cu  pârâta P, ca neîntemeiată, urmând să ia act că pârâta și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

 Respinge cererea precizată formulată de R, cu domiciliul ales în ... în contradictoriu cu  P, ca neîntemeiată.

Ia act că pârâta și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Cu apel în 30 zile de la comunicare, la Judecătoria Sectorului 3 București.

Pronunţată în ședinţa publică, astăzi, 10.05.2016.

 Preşedinte, Grefier,

Domenii speta

Spete similare