Rezoluţiune vânzare-cumpărare autentică, partaj cu stabilire sulte egalizatoare şi rectificare carte funciară pa calea cererii de intervenţie.

DOSAR NR. 13851/197/2007

R O M Â N I A

TRIBUNALUL BRAŞOV

SECŢIA I CIVILĂ

DECIZIA NR. 995/Ap

Şedinţa Publica din 3 decembrie 2014

Completul de apel compus din:

PREŞEDINTE: (…)- judecător

Judecător: (…)

Grefier: (…)

Pentru astăzi fiind amânata pronunţarea asupra cauzei civile de fata care s-a judecat in şedinţa publica din 13 noiembrie 2014 când părţile prezente au pus concluzii potrivit celor consemnate in încheierea de şedinţa de la respectivul termen de judecata, încheiere care face parte integranta din prezenta hotărâre si când, având in vedere lipsa de timp pentru deliberare, instanţa a amânat pronunţarea pentru data de 20 si 26 noiembrie si pentru 3 decembrie 2014.

La apelul nominal făcut în şedinţa publica la pronunţare se constata lipsa parţilor.

S-a făcut referatul cauzei după care:

Instanţa, in urma deliberării pronunţa următoarea hotărâre:

T R I B U N A L U L

Constata ca prin sentinţa civila nr. 2013 din 24.02.2014 pronunţata in cauza de Judecătoria Braşov instanţa a admis în parte cererea intervenţie în interes propriu formulată şi precizată de către intervenienta SV, în contradictoriu cu pârâţii MMO şi MS şi, în consecinţă, a constatat rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1204/01.10.2007 şi a actului adiţional autentificat sub nr. 1353/09.11.2007 de către BNP AAM, a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâţilor MMO şi MS asupra cotei de 4/9 din imobilul construcţie şi a cotei de 1/3 din imobilul teren înscrise în CF (…) a localităţii Cernatu sub nr. top (…),(…)şi intabularea dreptului de proprietate al intervenientei în interes propriu asupra imobilului mai sus descris.

Totodată, prin aceeaşi hotărâre, instanţa a respins atât cererea de intervenţie în interes propriu formulată şi precizată de către intervenienta SV, în contradictoriu cu pârâţii BTM, BTA, BB, BB, PV, GP, GCM, BG, BZ, BI, BVsi GMA, cu privire la rectificarea CF (…) Cernatu în ceea ce priveşte suprafaţa de teren, precum si acţiunea civilă având ca obiect „ieşire din indiviziune” formulată de reclamanţii FA şi FV, în contradictoriu cu pârâţii MMO şi MS.

Mai departe, prin aceeaşi hotărâre instanţa a admis cererea de intervenţie în interes propriu formulată de către intervenienta SV în contradictoriu cu reclamanţii FA şi FV şi, în consecinţă: a dispus sistarea stării de indiviziune a părţilor cu privire la imobilul situat în Săcele, str. (…), jud. Braşov, înscris în CF (…) Cernatu identificat la A+3, 4 sub nr. top (…),(…)– din care valoarea construcţiei edificate este de 80.591 lei conform răspunsului la obiecţiunile formulate de părţi la raportul de expertiză tehnică nr. 431678/2009 realizat de expertul TM şi valoarea terenului este 7.409 Euro conform răspunsului la obiecţiunile formulate de părţi la raportul de expertiză tehnică nr. 679529/2013 realizat de expertul EV şi care fac parte integrantă din prezenta hotărâre - prin atribuirea întregului imobil către reclamanţi; i-a obligat pe reclamanţii FA şi FV să plătească intervenientei SV cu titlu de sultă egalizatoare următoarele sume:

-suma de 2.470 Euro sau contravaloarea acestora în lei în raport de cursul de schimb al Băncii Naţionale a României din ziua plăţii, cu titlu de sultă egalizatoare pentru cota de 1/3 deţinută de aceasta din imobilul teren;

-suma de 35.818 lei cu titlu de sultă egalizatoare pentru cota de 4/9 deţinută de aceasta din imobilul construcţie;

a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamanţilor FA şi FV asupra imobilului situat în Săcele, str(…), jud. Braşov, înscris în CF (…) Cernatu identificat la A+3,4 sub nr. top (…),(…) cu titlu de partaj; i-a obligat pe pârâţii MMO şi MS să plătească intervenientei SV suma de 2.905,79 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru; a compensat cheltuielile de judecată între reclamanţi şi intervenienta în interes propriu.

Pentru a pronunţa aceasta hotărâre instanţa de fond a avut in vedere că prin cererea de chemare in judecata, astfel cum a fost ulterior precizata, reclamanţii FAşi FV au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii MMO şi MS, să se dispună ieşirea din indiviziune prin atribuirea în natură a imobilului din Săcele, str. (…), jud. Braşov înscris în CF nr. (…) Cernatu sub nr. top (…)constituit din teren în suprafaţă de 214,40 mp şi nr. top 1227/1/I constituit din ap. 1 compus din 2 camere, bucătărie, cămară, pivniţă, podul şi acoperişul deasupra ap. 1, magazie, şură, bucătărie de vară şi 50% din părţile de uz comun prin atribuirea în natură a întregului imobil în favoarea reclamanţilor, urmând ca aceştia din urmă să rămână în continuare în indiviziune asupra întregului imobil, să constate că reclamantul FAa efectuat lucrări necesare şi utile la imobilul supus indiviziune în valoare de 20.000 lei; să se constate că reclamantul FA are un drept de creanţă faţă de ceilalţi proprietari cu privire la contravaloarea acestor lucrări, corespunzător cotelor de proprietate; să fie obligati reclamanţii la plata unei sulte corespunzătoare către pârâţi, să dispună deducerea din sulta datorată de către reclamantul FA şi obligarea sa la plata unei sulte corespunzătoare către ceilalţi coproprietari a sumei reprezentând 4/9 din valoarea lucrărilor necesare şi utile efectuate de acesta la imobilul în litigiu; să se dispună deducerea din sulta datorată pârâţilor de către reclamantul FA a întregii sume reprezentând contravaloarea lucrărilor necesare şi utile efectuate la imobilul în litigiu (valoare precizata la termenul din 22.09.2010 la suma de 23.509 lei) si să se dispună intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate astfel obţinut al reclamanţilor asupra întregului imobil din litigiu.

Instanţa a mai avut in vedere cererea reconvenţionala formulata de pârâţii MMO şi MS prin care au arătat că sunt de acord cu cererea reclamantei de sistare a indiviziunii asupra imobilului din Săcele, str. (…), jud. Braşov înscris în CF nr. (…) Cernatu sub nr. top (…)şi nr. top (…), însă au solicitat ca aceasta să se realizeze prin atribuirea bunului în proprietatea exclusivă a acestora, cu obligarea la plata unei sulte corespunzătoare în favoarea reclamanţilor, precum si cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenienta SV prin care aceasta din urma a solicitat următoarele: în contradictoriu cu pârâţii MMOşi MS, să se constate îndeplinită condiţia rezolutorie prevăzută conform pactului comisoriu de gradul IV, stipulat în contractul de vânzare cumpărare și actele adiționale acestuia, încheiat cu pârâţii şi autentificat sub nr. 1204/01.10.2007 la Biroul Notarului Public AAA si să se dispună radierea dreptului de proprietate al pârâţilor şi respectiv intabularea în CF nr. (…) Cernatu nr. top (…) şi (…)  a dreptului său de proprietate asupra cotei de 4/9 din imobilul mai sus descris; în contradictoriu cu reclamanţii FA şi FV, să se dispună ieşirea din indiviziune asupra imobilului mai sus menţionat prin partajarea în natură si să se dispună înscrierea în CF a situaţiei rezultate în urma ieşirii din indiviziune.

Instanţa a mai avut in vedere că in urma concluziilor raportului de expertiză topo efectuat în cauză, prin care s-a constat existenţa unei diferenţe de suprafaţă la terenul înscris în cartea funciară, intervenienta în interes propriu SV  a formulat la termenul din data de 10.01.2011 o completare la cererea de intervenţie în interes propriu prin care a solicitat rectificarea CF (…) Cernatu în ceea ce priveşte suprafaţa de teren deţinută în proprietate de părţile în litigiu în sensul că aceasta este de 708 mp., urmând ca ieşirea din indiviziune să se efectueze în natură, prin formarea a două loturi, solicitând introducerea în cauză a numiţilor BTM, BTA, BB, BB, PV, GP, GCM, BG, BZ, BI, BENCZE VILMA, GMA.

Pe fond, cu privire la cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta SV, în contradictoriu cu pârâţii MMO şi MS, instanţa a reţinut din cuprinsul contractului de vânzare autentificat sub nr. 1204/01.10.2007 la BNP, că preţul stabilit de comun acord a fost de 19.605 Euro, din care cumpărătorii au achitat suma de 500 Euro, urmând ca diferenţa să fie achitată până cel mai târziu la data de 10.11.2007, Părţile stabilind de comun acord  că actul respectiv „se încheie în condiţiile pactului comisoriu de gradul IV, în sensul că în cazul în care cumpărătorul nu achită diferenţa de preţ până cel mai târziu la data de 10.11.2007, prezentul contract se desfiinţează de plin drept, fără somaţie, fără punerea în întârziere şi fără intervenţia instanţei de judecată, cumpărătorul va pierde suma achitată ca avans şi se va reveni la situaţia anterioară încheierii prezentului contract, fără a mai fi necesară o convenţie de reziliere convenţională, restabilirea situaţiei anterioare de CF se va face în baza acestei clauze”. Ulterior, prin actele adiţionale din datele de 09.11.2007 şi 24.07.2008, părţile au stabilit de comun acord că plata diferenţei de preţ sa fie făcută de către cumpărători cel mai târziu până la data de 31.07.2008, menţinând clauza privind existenţa pactului comisoriu de gradul IV.

Instanţa a reţinut ca deşi pârâţii MMO şi MS au fost legal citaţi cu menţiunea personal la interogatoriu, aceştia nu s-au prezentat în faţa instanţei de judecată pentru a răspunde la întrebările formulate de intervenientă şi nici nu au făcut dovada faptului că şi-au îndeplinit obligaţia asumată prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 1204/01.10.2007, astfel cum acesta a fost modificat prin actele adiţionale din datele de 09.11.2007 şi 24.07.2008, respectiv că au achitat diferenţa de preţ astfel cum părţile au stabilit de comun acord.

Analizând contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1204/01.10.2007, astfel cum acesta a fost modificat prin actele adiţionale din datele de 09.11.2007 şi 24.07.2008, instanţa a reţinut că părţile, de comun acord, au inserat în cuprinsul acestuia un pact comisoriu privind rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, cunoscut în practica şi literatura de specialitate ca fiind cel mai energic, pact potrivit cu care, în caz de neexecutare, contractul de consideră desfiinţat de plin drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără nici o altă formalitate prealabilă. Înscrierea unui asemenea pact comisoriu nu mai face necesară intervenţia instanţei de judecată. Dacă totuşi aceasta este investită, va putea face numai verificările pe care înseşi clauzele convenţionale de rezoluţiune le permit. În condiţiile în care pârâţii cumpărători nu au făcut dovada achitării diferenţei de preţ, instanţa de judecată ia act de activarea pactului comisoriu stabilit de părţi.

Pentru aceste motive, instanţa a admis cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta SV  în contradictoriu cu pârâţii MMO şi MS.

Cu privire la cererea de rectificare de carte funciară, instanţa a reţinut că raportul de expertiză topo efectuat în cauză a constat existenţa unei diferenţe de suprafaţă la terenul înscris în cartea funciară, si că „ referitor la diferenţa de suprafaţă găsită în plus, având în vedere că nu au fost efectuate identificări ale terenurilor vecine referitoare la suprafeţele acestora, nu poate preciza de unde ar putea proveni plusul de suprafaţă„. Deși expertul menţionează că, în urma convocării părţilor şi a vecinilor, nu s-au constatat divergenţe faţă de aliniamentele de hotar ale imobilelor şi nu s-au sesizat cereri de revendicare asupra vreunei porţiuni de teren din litigiu, instanţa a apreciat că din raportul de expertiză efectuat în cauză nu se poate stabili cu certitudine faptul că suprafaţa de teren constată în plus în urma măsurătorilor efectuate ar aparţine imobilului înscris în CF (…) Cernatu si, pentru motivele mai sus menţionate instanţa a respins ca neîntemeiată cererea de rectificare CF.

Cu privire la cererea de ieşire din indiviziune formulată de reclamanţii FA şi FV, în contradictoriu cu pârâţii MMO şi MS, instanţa, având în vedere faptul că a admis cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta SV, în contradictoriu cu pârâţii MMO şi MS, a apreciat că, în raport de cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii FA şi FV, în contradictoriu cu pârâţii MMO şi MS, aceştia din urmă nu mai au calitatea de coproprietari ai imobilului în litigiu, astfel ca a respins ca neîntemeiata aceasta cerere.

Cu privire la cererea de ieşire din indiviziune formulată de reclamanţii FA şi FV şi de intervenienta SV, instanţa a reţinut ca reclamanţii FA şi FV, împreună cu intervenienta SV sunt coproprietari asupra imobilului din Săcele, str. (…), jud. Braşov înscris în CF nr (…) Cernatu la A+3,4 sub nr. top (…) constituit din teren în suprafaţă de 214,40 mp şi nr. top (…) constituit din ap. 1 compus din 2 camere, bucătărie, cămară, pivniţă, podul şi acoperişul deasupra ap. 1, magazie, şură, bucătărie de vară şi 50% din părţile de uz comun după cum urmează:

-FA– cota de 4/9  din apartamentul nr. 1 de la A+4,

-FV – cu cota de 1/9 din apartamentul nr. 1 de la A+4,

-SV – cu cota de 4/9 din apartamentul nr. 1 de la A+4,

-FA şi FV – cu cota de 1/3 fiecare din terenul de la A+3,

-SV – cu cota de 1/3 din terenul de la A+3.

Reclamanţii au solicitat ca partajarea să se facă prin atribuirea întregului imobil în proprietate lor exclusivă, cu obligarea la plata unei sulte corespunzătoare, din care să fie scăzute investiţiile realizate de către reclamantul FA, in timp ce intervenienta în interes propriu a solicitat ca partajarea să se facă prin formarea a două loturi, apreciind că modul de alcătuire a acestuia face posibilă acest lucru.

În legătură cu investiţiile realizate de către reclamantul FA, instanţa a reţinut că intervenienta nu le-a contestat si ca existenţa acestora a fost probată prin depoziţia martorului B G.

De asemenea, cu ocazia efectuării raportului de expertiză specialitatea construcţii, instanţa a reţinut ca expertul a identificat investiţiile menţionate de către reclamant şi le-a evaluat la valoarea de 25.309 lei (fila 188 vol. I).

Instanţa nu a reţinut solicitarea intervenientei formulată în notele de concluzii scrise potrivit cu care se opune cererii de deducere a valorii integrale a investiţiilor, respectiv a sumei de 25.309 lei, câtă vreme reclamanţii nu au făcut o cerere de completare a cererii introductive şi nici de majorare a pretenţiilor referitoare la investiţii, câta vreme la termenul din data de 22.09.2010 (fila 233) aceştia au precizat că valoarea investiţiilor este cea reţinută în raportul de expertiză specialitatea construcţii efectuat în cauză, respectiv 25.309 lei.

Pentru soluţionarea cauzei instanţa a avut în vedere dispoziţiile art. 728 alin. 1 Cod civil potrivit cărora „nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune”, iar, faţă de aceste dispoziţii legale şi având în vedere că din extrasul de carte funciară depus la dosar părţile din proces au calitatea de coproprietari asupra imobilului în litigiu în cotele mai sus menţionate, instanţa a apreciat acţiunea formulată de reclamanţi şi de intervenientă ca fiind fondată, sub aspectul ieşirii din indiviziune.

Având în vedere poziţia procesuală a părţilor – acestea solicitând atribuirea în natură a bunului în litigiu sau partajarea prin formare de loturi - instanţa a avut în considerare, la stabilirea modalităţii de partajare, şi concluziile expertizei topo efectuate în cauză, dar si situaţia imobilului în cauză şi criteriile avute în vedere de art. 673/9 din Codul de procedură civilă.

Astfel, din cuprinsul extrasului de carte funciară instanţa a reţinut că pe terenul aflat sub nr. top (…) este edificată o construcţie ce are în componenţa sa două apartamente din care apartamentul nr. 1 are ca şi coproprietari părţile din prezenta cauză, iar apartamentul nr. 2 are ca şi proprietar unic pe reclamantul FA si că ambele apartamente sunt folosite de către cei doi reclamanţi şi că aceştia au efectuat lucrări de îmbunătăţire la imobilul aflat în indiviziune.

Având în vedere cele mai sus menţionate instanţa a apreciat că, în raport de criteriile avute în vedere de art. 673/9 din Codul de procedură civilă, modalitatea cea mai justă şi eficientă de partajare a imobilului înscris în CF (…) Cernatu la A-3,4 sub nr. top (…),(…) o constituie atribuirea în proprietatea exclusivă a reclamanţilor, cu obligarea acestora la plata unei sulte corespunzătoare către intervenienta SV.

În ceea ce priveşte valoarea construcţiilor existente, instanţa a dedus din valoarea totală a imobilului, astfel cum a rezultat din raportul de expertiză construcţii, respectiv 105.900 lei, valoarea îmbunătăţirilor efectuate de reclamanţi, respectiv 25.309, rezultând o valoare de 80.591 lei.

În ceea ce priveşte valoarea terenului, instanţa a avut în vedere valoarea rezultată din raportul de expertiză tehnică nr. 679529/2013 realizat de expertul EV, respectiv 7.409 Euro.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs intervenienta SV, solicitând admiterea acestuia si modificarea in parte a hotărârii atacate in sensul admiterii si a cererii de rectificare CF, cu consecinţa recalculării sultelor funcţie de suprafaţa reala a terenului. Cu cheltuieli de judecata.

Intr-o prima critica recurenta a arătat in esenţa ca in mod greşit s-a reţinut in ceea ce o priveşte ca deţine cota de 1/3 din cota de 50% din terenul construit si neconstruit înscris in CF nr. (…)  Cernatu sub nr. top (…) in suprafaţa de 250 mp., deoarece in realitate deţine cota de 4/9. Recurenta a arătat ca deşi prin considerentele hotărârii s-a reţinut corect cota deţinuta de recurenta, ulterior, la calculul sultelor aferente partajului terenului, s-a avut in vedere cota de 1/3.

Cea de a doua critica a vizat faptul ca instanţa de fond in mod greşit nu a luat in considerare la calculul sultei care ii revine recurentei excedentul de teren identificat prin expertiza topo efectuata in cauza. Recurenta a arătat in esenţa ca atât timp cat expertul desemnat in cauza a stabilit ca terenul supus partajului măsoară in realitate cu 243,60 mp. mai mult decât suprafaţa înscrisa in CF, in ipoteza atribuirii întregului imobil către ceilalţi coproprietari, recurenta ar fi prejudiciata prin stabilirea sultei prin raportare exclusiva la suprafaţa de teren din CF.

Cea de a treia critica a recurentei a vizat soluţia data de instanţa de fond cererii de rectificare CF, arătându-se ca respingerea acesteia este neîntemeiata, câta vreme expertul a arătat ca surplusul s-ar putea atribui lotului cu nr. top (…) si ca, in orice caz, nu exista diferende sau litigii in ceea ce priveşte graniţele terenului supus partajului.

Recurenta a arătat ca in aceste condiţii nu exista temei pentru respingerea cererii de rectificare si ca excedentul de teren putea fi atribuit proporţional celor doua numere top care formează terenul in litigiu.

In drept recurenta a invocat disp. art. 304 ind. 1, 315 alin. 3 ind. 1, 673 ind. 1 – 673 ind. 9 Cod procedura civila, art. 728 Cod civil, art. 34 – 40 din Decretul – Lege nr. 115/1938, art. 33 – 37 din Legea nr. 7/1996.

Recursul a fost legal timbrat.

Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs si reclamanţii FAsi FV, solicitând admiterea acestuia si modificarea in tot a sentinţei recurate.

Prima critica a recurenţilor reclamanţi a vizat modalitate de stabilire a sultei, in concret arătându-se faptul ca in mod greşit prima instanţa a raportat valoarea îmbunătăţirilor aduse de aceştia imobilului supus partajului la întreaga valoare a bunului, in loc sa o raporteze numai la cota/parte a intervenientei.

Cea de a doua critica a vizat valoarea terenului reţinuta de instanţa, aceea de 21,83 Euro/mp.., arătându-se ca aceasta valoare este cel puţin exagerata, daca nu chiar neverosimila, avându-se in vedere amplasarea terenului, respectiv lângă ocolitoarea Municipiului Săcele, zona aflata pana de curând in extravilan si unde preţul terenului nu depăşeşte 15 Euro/mp..

In drept recurenţii au invocat disp. art. 304 pct. 9 si 304 ind. 1 Cod procedura civila.

Recursul a fost legal timbrat.

Recurenţii reclamanţi FA si FV au formulat întâmpinare la recursul intervenientei SV, solicitând respingerea acestuia.

In susţinerea acestei poziţii recurenţii reclamanţi au arătat ca întinderea drepturilor parţilor rezulta cu claritate din menţiunile de carte funciara si ca neluarea in calcul a excedentului de teren a fost o soluţie justificata a instanţei, câta vreme nu se poate stabili cu certitudine cărui număr topo trebuie atribuit acest excedent. Pe de alta parte, recurenţii reclamanţi arata ca o eventuala rectificare nu s-ar putea face, in aceste condiţii si pentru motive de echitate, decât avându-se in vedere si cel de-al treilea nr. top, respectiv unde este amplasat apartamentul cu nr. 2 si care nu a făcut obiectul litigiului de fata.

Recurenta intervenienta SV a formulat la rândul ei întâmpinare la recursului declarat de reclamanţi, solicitând respingerea acestuia ca nefondat.

In susţinerea acestei poziţii, recurenta intervenienta a arătat ca atâta vreme cat investiţiile reclamanţilor au profitat întregului imobil si acesta in întregime a fost atribuit acestora din urma, in mod întemeiat si legal, c/valoarea investiţiilor a fost dedusa din valoarea întregului imobil la data supusa partajului, deoarece ar fi nejustificat si inechitabil ca intervenienta sa suporte integral c/valoarea acestor investiţii câta vreme acestea le profita in exclusivitate reclamanţilor.

In ceea ce priveşte cea de a doua critica legata de valoarea reţinuta pentru terenul supus partajului, intervenienta recurenta a arătat ca aceasta a fost stabilita de care un expert, printr-o metoda legala, cea a comparaţiei prin bonitate, recomandata de Corpul Experţilor Tehnici din România si ca nu exista nici un motiv pentru care concluziile expertului sa fie înlăturate.

Restul intimaţilor nu si-au exprimat poziţii procesuale fata de recursurile formulate.

La termenul de judecata din data de 18.09.2014 instanţa de recurs a rămas in pronunţare, după care, la data de 03.10.2014 a decis repunerea cauzei pe rol in vederea punerii in discuţie a recalificării caii de atac.

La termenul de judecata din 13.11.2014 instanţa a recalificat calea de atac din recurs in apel, fata de disp. art. 282 ind. 1 Codul de procedura civila si fata de valoarea bunului supus partajului reţinut prin sentinţa instanţei de fond.

Analizând apelul de fata prin prisma motivelor formulate, tribunalul retine următoarele:

Potrivit disp. art. 295 Cod procedura civila, instanţa de apel va verifica, in limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt si aplicarea legii de către prima instanţa.

Pe de alta parte, tribunalul va avea in vedere ca acele dispoziţii ale primei instanţe care nu au făcut obiectul niciunei critici, sunt intrate in autoritate de lucru judecat.

In ceea ce priveşte apelul reclamanţilor FA si FV, tribunalul constata ca este neîntemeiat si urmează sa îl respingă.

In contextul in care nu s-a declarat apel si împotriva acelei parţi din hotărâre prin care s-a constatat rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1204/01.10.2007 şi a actului adiţional autentificat sub nr. 1353/09.11.2007 de către BNP AAM si prin care s-a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâţilor MMO şi MS asupra cotei de 4/9 din imobilul construcţie şi a cotei de 1/3 din imobilul teren înscrise în CF (…) a localităţii Cernatu sub nr. top (…),(…) şi intabularea dreptului de proprietate al intervenientei în interes propriu SV asupra imobilului mai sus descris, tribunalul retine ca reclamanţii FA şi FV, împreună cu intervenienta SV sunt coproprietari asupra imobilului din Săcele, str. (…), jud. Braşov înscris în CF nr. (…)  Cernatu la A+3,4 sub nr. top (…) constituit din teren în suprafaţă de 214,40 mp şi nr. top (…) constituit din ap. 1 compus din 2 camere, bucătărie, cămară, pivniţă, podul şi acoperişul deasupra ap. 1, magazie, şură, bucătărie de vară şi 50% din părţile de uz comun după cum urmează:

-FA– cota de 4/9  din apartamentul nr. 1 de la A+4,

-FV – cu cota de 1/9 din apartamentul nr. 1 de la A+4,

-SV – cu cota de 4/9 din apartamentul nr. 1 de la A+4,

-FA şi FV – cu cota de 1/3 fiecare din terenul de la A+3,

-SV – cu cota de 1/3 din terenul de la A+3.

De asemenea, câta vreme nu s-a criticat reţinerea instanţei de fond cu privire la existenta si c/valoarea îmbunătăţirilor afirmate de către reclamanţi ca fiind efectuate imobilului supus partajului, tribunalul retine ca aceştia din urma, pe parcursul folosinţei exclusive a acestui imobil, au făcut investiţii de natura sa sporească valoarea imobilului, investiţii care se ridica la suma de 23.509 lei.

Potrivit regulilor de la partaj, acesta se realizează avându-se in vedere starea bunului de la momentul naşterii coproprietarii si valoarea bunului in respectiva stare de la momentul efectuării partajului.

Drept urmare, câta vreme sporul de valoare adus de reclamanţi imobilului supus partajului a intervenit după momentul naşterii stării de coproprietate si având in vedere ca bunul a fost atribuit in natura in exclusivitate reclamanţilor (aspecte de asemenea necriticat), in mod temeinic, legal si chiar echitabil, instanţa de fond a avut in vedere la partaj starea bunului fără respectivele îmbunătăţiri si valoarea acestuia de la momentul partajului.

Astfel, reţinând ca valoarea actuala a construcţiei se ridica la suma de 105.900 lei (aspect necriticat de asemenea), in mod corect a apreciat instanţa de fond ca valoarea bunului raportat la starea de la data naşterii stării de coproprietate se obţine prin scăderea sporului de valoare intervenit ulterior, de 23.509 lei iei, de aici rezultând valoarea de 80.591 lei.

Imputarea a parte din aceste îmbunătăţiri si asupra dreptului intervenientei s-ar fi justificat numai in situaţia in care acesteia i s-ar fi atribuit in natura o parte din imobil, ceea ce insa nu s-a întâmplat, astfel ca reclamanţii nu pot invoca nici ca investiţiile ar profita gratuit si celuilalt copărtaş, dar nici faptul ca ar fi fost in vreun fel prejudiciaţi, câta vreme imobilul le-a fost atribuit in întregime, fiind astfel singurii beneficiari ai investiţiilor invocate. In mod evident, câta vreme intervenienta nu a primit nicio parte de imobil si câta vreme astfel nu se bucura in niciun fel de sporul de valoare adus de reclamanţi imobilului, nu exista justificare pentru ca aceasta sa fie obligata sa suporte parte din aceste investiţii.

Tribunalul apreciază ca si cea de a doua critica a reclamanţilor este nefondata.

Reclamanţii au criticat faptul ca instanţa de fond nu a dat curs obiecţiunilor formulate de aceştia fata de concluziile raportului de expertiza prin care s-a stabilit preţul terenului funcţie de o valoare de 21,83 Euro/mp.

Tribunalul retine ca iniţial, prin expertiza Popa Radu, prin metoda comparaţiei prin bonitate, s-a evaluat mp. de teren la suma de 38,60 mp. (fila 154 vol. II dosar fond), valoare la care expertul a arătat că s-ar putea aplica o corecţie de maxim 20% pe considerentul crizei financiare si a lipsei tranzacţiilor. Astfel, potrivit expertului Popa Radu, valoarea unui mp. din terenul in litigiu ar putea fi redusă cel mult până la 30,88 mp.

Cu toate acestea, in cele din urmă, instanţa a avut in vedere o valoare mult mai mică, de numai 21,83 Euro/mp., stabilită prin expertiza EV, prin aceeaşi metoda a comparaţiei prin bonitate, recomandată de Corpul Experţilor Tehnici din România si publicată in buletinul documentar sub nr. 97/2006.

Tribunalul retine că expertul a procedat chiar si la o evaluare prin metoda comparaţiei relative, ignorând din plaja de oferte de pe piaţa atât pe cele exclusiviste (care ajungeau pană la 40 Euro/mp.), dar si pe cele total neatractive (care coborau pană la valoarea de 11 Euro/mp.) si că, in final, a constatat că valoarea indicata, de 21,83 Euro/mp. este cea corecta, nefiind adevărată susţinerea reclamanţilor recurenţi că raportarea s-a făcut numai la zonele turistice, de agrement (si unde valoarea terenului a fost apreciata la cca. 40 Euro/mp.).

Este adevărat ca reclamanţii au formulat obiecţiuni fată de această concluzie a expertului Enuică, dar tribunalul retine că nu este adevărat ca aceste obiecţiuni nu ar fi fost luate in seama de către instanţă, câta vreme, la termenul de judecata din data de 07.10.2013 (fila 290 vol. II dosar fond) instanţa le-a găsit întemeiate si le-a încuviinţat, solicitându-i expertului să răspundă la ele.

Prin răspunsul său (fila 294 vol. II dosar fond), expertul a expus motivele pentru care, in opinia sa, evaluarea terenului in litigiu nu se poate face prin metoda solicitată de reclamanţi, a comparaţiei directe, respectiv pentru lipsa tranzacţiilor recente din zonă sau chiar din zonele învecinate.

In plus, expertul a arătat că terenul este situat relativ in zona centrală a localităţii Săcele, câtă vreme este amplasat la numai 600 m de Primăria localităţii, in condiţiile in care aceasta se întinde pe o lungime de 8 km. si pe o lăţime de 4 km..

Expertul a arătat in mod explicit că valoarea reală a unui mp. de teren in zona este mult mai ridicată decât cea stabilită in cauza de fată, insă a corectat prin reducere acest preţ al zonei, deoarece a ţinut cont de toate elementele indicate in raportul iniţial. Mai mult, expertul a arătat că in grila notarilor publici, un mp. de teren in zonă este evaluat la suma de 45 Euro/mp..

Tribunalul retine ca la termenul următor depunerii acestui răspuns, mai exact la termenul din data de 02.12.2013 (fila 316 vol. II dosar fond) reclamanţii nu au mai avut nicio obiecţiune de formulat, ceea ce instituie prezumţia rezonabilă ca aceştia au fost mulţumiţi de explicaţiile date de expert.

De altfel, tribunalul apreciază ca expertul a lămurit pe deplin modalitatea in care a ajuns la preţul stabilit, pe de o parte, iar, pe de altă parte, criticile reclamanţilor reprezintă simple afirmaţii nefondate si nefundamentate care nu pot înlătura concluziile unui expert in materie.

Drept urmare, câta vreme ambele critici formulate de către reclamanţi împotriva sentinţei au fost găsite neîntemeiate, in temeiul art. 296 Cod procedura civila, tribunalul va respinge cu aceeaşi motivare apelul declarat de aceştia.

In ceea ce priveşte apelul intervenientei SV, tribunalul retine următoarele:

Intervenienta, la rândul ei, a criticat sentinţa pronunţată la fond sub trei aspecte.

Având in vedere că primele doua critici vizează greşita calculare a sultei egalizatoare stabilită in favoarea intervenientei apelante, cauzată de doua motive, pe de o parte, de luarea in considerare a cotei de numai 1/3 in loc de 4/9 din cota de 50% din terenul construit si neconstruit înscris in CF nr. (…)  Cernatu, sub nr. top (…) in suprafaţa de 250 mp., iar pe de altă parte, de neluarea in considerare a excedentului de teren existent in realitate si constatat prin raportul de expertiză efectuat in cauză, tribunalul va analiza cu prioritate cea de a treia critică, respectiv pe aceea care a vizat respingerea pretins greşită de către instanţa de fond a petitului având ca obiect rectificarea CF, prin înscrierea in evidentele de carte funciară a suprafeţei reale de teren.

Tribunalul retine că expertul topo PR a constatat (fără ca aceste concluzii să ii fi fost contestate in vreun fel) că terenul in litigiu, identificat prin cele doua numere topo (…) si (…) este împrejmuit pe toate laturile cu garduri de lemn si parţial de zidurile construcţiilor existente (fila 152 vol. I dosar fond), că acesta corespunde ca formă si amplasament cu schiţele din CF, că in teren cele doua parcele nu sunt delimitate si că suprafaţa totală a celor doua parcele măsoară in realitate 708 mp., faţă de numai 464,4 mp. cât rezultă din evidenţele din CF (fila 153 vol. I dosar fond si fila 167 vol. II dosar fond).

Încă o data, prin concluziile ulterioare formulate prin răspunsul la obiecţiuni (fila 167 vol. II dosar fond), expertul a arătat explicit faptul că nu exista poziţii divergente ale proprietarilor loturilor învecinate (chemaţi in judecată prin precizarea cererii de intervenţie) cu privire la aliniamentele de hotar existente in teren pentru imobilul in litigiu.

Expertul, in urma studierii amplasamentului loturilor dezmembrate si a schiţei de dezmembrare din CF, a arătat (filele 153 si 154 vol. II dosar fond) că hotarul terenului in suprafaţa de 250 mp. s-ar dispune pe aliniamentul determinat de punctele A-75 (schiţa anexa 7 – fila 163 vol. I dosar fond), aliniament inexistent insă in teren, după care, a considerat in cele din urma că, atâta vreme cat cele doua parcele (…) si (…) au luat naştere ca urmare a dezmembrării din întregul lot a unei parcele de 250 mp., înseamnă ca excedentul de teren aparţine lotului rămas, identificat cu nr. topo (…) si care in evidentele scriptice măsoară numai 214,4 mp. (filele 240 si urm. vol. I dosar fond).

Aceasta concluzie a expertului se coroborează cu cea anterioară, cu privire la graniţa dintre parcelele (…)si (…) care ar trebui să fie reprezentata de aliniamentul punctelor A-75, deoarece, studiind schiţa de la anexa 7 rezultă cu vădită evidenţă că in teren lotul identificat cu nr. topo (…) este considerabil mai întins decât cel identificat sub nr. topo (…) , situaţie care contrazice evidentele scriptice, potrivit cu care in urma dezmembrării lotului de 250 mp., lotul rămas ar fi mai mic, de numai 214,4 mp..

Acţiunea în rectificare de carte funciară este acţiunea prin care orice persoană interesată poate solicita, în cazurile prevăzute de lege, radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară, în scopul restabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a  imobilului înscris în cartea funciară. În ceea ce priveşte rectificarea notării greşite din cartea funciară, art. 39 din Decretul - Lege nr. 115/1938 prevede că se poate cere în cazurile prevăzute de art. 34, precum şi ori de câte ori, din altă cauză, notarea nu este sau a încetat a fi  corectă, pentru toate situaţiile în care există o neconcordanţă între situaţia de carte funciară şi situaţia  reală.

Potrivit art. 35 din Decretul - Lege nr. 115/1938, rectificarea se va putea săvârşi numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti desăvârşite.

Potrivit disp. art. 34 anterior citat, rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii se va cere de orice persoana interesată, in 3 situaţii: dacă înscrierea sau titlul in temeiul căruia s-a săvârşit nu au fost valabile, dacă prin înscriere, dreptul a fost greşit calificat, sau dacă nu mai sunt întrunite condiţiunile de existenta ale dreptului înscris, sau au încetat efectele actului juridic in temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

Art. 39 mai sus redat arată că rectificarea se va putea cere si toate „situaţiile în  care  există  o  neconcordanţă  între  situaţia  de  carte  funciară  şi  situaţia  reală”.

In speţa este de necontestat că suprafaţa loturilor înscrisa in CF este considerabil mai mică decât cea reală, in condiţiile in care perimetrul si limitele de hotar ale imobilului nu sunt contestate.

Or, in atare caz, punerea in acord a situaţiei reale cu cea de carte funciară devine o obligaţie, rectificarea urmând sa fie făcută, pentru argumentele mai sus expuse, asupra lotului identificat sub nr. topo (…), neexistând temei de respingere a cererii de rectificare.

De altfel, soluţionarea favorabila a cererii este si necesară pentru realizarea unui partaj echitabil, având in vedere că întreg imobilul a fost atribuit in natură către reclamanţi, astfel că, in situaţia in care suprafaţa de teren ar rămâne nerectificată, aceştia din urmă ar fi vădit avantajaţi deoarece ar primi in proprietate exclusivă o suprafaţa de teren mai mare decât cea in raport cu care s-a calculat sulta egalizatoare stabilită in favoarea celuilalt coproprietar.

Pe de alta parte, asupra lotului căruia urmează sa ii fie rectificată suprafaţa părţile deţin fiecare cate o cota de 1/3, ceea ce înseamnă ca surplusul de teren le va profita in egala măsura tuturor.

Drept urmare, tribunalul apreciază ca in mod greşit instanţa de fond a respins cererea de rectificare CF cu motivarea ca nu s-a putut stabili cu certitudine de unde provine excedentul de teren, deoarece in contextul mai sus expus si reţinut inclusiv de instanţa de fond (potrivit cu care, între părţi şi vecinii lor nu s-au constatat divergenţe faţă de aliniamentele de hotar ale imobilelor şi nu s-au sesizat cereri de revendicare asupra vreunei porţiuni de teren din litigiu, imobilul teren este împrejmuit pe toate laturile cu garduri de lemn si parţial de zidurile construcţiilor existente, imobilul teren corespunde ca formă si amplasament cu schiţele din CF) lipsa unei justificări pentru excedentul de teren rezultat la măsurătoare nu mai prezintă relevanta care sa poată atrage respingerea cererii.

Nu exista raţiune si nici temei juridic pentru care s-ar refuza legalizarea unei situaţii de fapt cu privire la care nu exista nicio îndoiala rezonabila ca nu s-ar perpetua.

In concluzie, critica intervenientei apelante legata de soluţia data cererii sale de rectificare CF este întemeiata, tribunalul, in baza art. 296 Cod procedura civila urmând sa modifice sentinţa de fond sub acest aspect, in sensul admiterii acestei cereri, cu privire la nr. topo 1227/2, potrivit argumentelor mai sus expuse.

Astfel, reţinând ca întreg lotul iniţial 1227 măsoară 708 mp., rezulta ca in urma dezmembrării a 250 mp. care s-au constituit in lotul nou (…) , lotul rămas, identificat sub nr. topo nou (…) măsoară in realitate 458 mp., in loc de 214,4 mp. cât apare in evidenţele de CF, urmând ca rectificarea sa se dispună in acest sens.

Pe cale de consecinţa, devine întemeiata si critica legata de calcularea sultei stabilita in favoarea apelantei interveniente fără luarea in considerare a suprafeţei reale a lotului (…).

Pe de alta parte tribunalul constata ca instanţa de fond, la stabilirea sultei corespunzătoare drepturilor asupra imobilului teren, a avut in vedere in mod greşit o cota comuna de 1/3 cu privire la ambele nr. topo, deşi intervenienta deţine cota de 1/3 din lotul cu nr. topo (…) si cota de 4/9 din cota de 50% aferenta imobilului înscris sub nr. topo (…) .

Drept urmare, plecând de la suprafeţele reale supuse partajului, de 458 mp. si de 125 mp. (50% din 250 mp.) si având in vedere preţul stabilit de 21,83 Euro/mp., tribunalul retine ca apelantei interveniente i s-ar cuveni o sulta pentru teren in valoare totala de 4.555,47 Euro (3.332,71 Euro pentru cota de 1/3 din nr. topo (…) , in suprafaţa rectificata + 1.212,76 Euro pentru cota de 4/9 din terenul aferent apartamentului nr. 1 înscris in CF nr. (…)).

Insa, având in vedere ca prin cererea de apel intervenienta apelanta a pretins numai suma de 4.204,23 Euro, in virtutea principiului disponibilităţii, tribunalul va acorda acesteia numai suma pretinsa.

Pentru toate aceste motive tribunalul va admite apelul intervenientei SV, potrivit celor de mai jos si va lua act de faptul ca aceasta nu a solicitat cheltuieli de judecata in apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

IN NUMELE LEGII,

DECIDE:

Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanţii reclamanţi FAsi FV, ambii domiciliaţi in Braşov, str. (…), jud. Braşov, in contradictoriu cu intimata intervenienta SV, domiciliata in Săcele, str.. (…), jud. Braşov, împotriva sentinţei civile nr. 2013 din 24.02.2014 pronunţată in cauză de Judecătoria Braşov.

Admite apelul declarat de apelanta intrervenientă SV, in contradictoriu cu intimaţii reclamanţi FA si FV, dar si cu intimaţii BTM, domiciliat in Săcele, str. (…), jud. Braşov, BTA, cu domiciliul ales la BTM, din Săcele, str. (…), jud. Braşov BB, domiciliat in Sacele, str. (…), jud. Braşov, BB,  domiciliat in Săcele, str. (…), jud. Braşov, PV, domiciliat in Săcele, str. (…), jud. Braşov, GP, domiciliată in Săcele, str. (…), jud. Braşov, GCM, domiciliat in Săcele, str. (…), jud. Braşov BG, BZ si BI, BV, toţi domiciliaţi in Săcele, str. (…), jud. Braşov si GMA, împotriva sentinţei civile nr. 2013 din 24.02.2014 pronunţată in cauză de Judecătoria Braşov, pe care o modifică in parte, in sensul că:

Admite cererea de intervenţie in interes propriu formulată de intervenienta SV, în contradictoriu cu pârâţii FA si FV, BTM, BTA, BB, BB,  PV, GP, GCM, BG, BZ, BI, BV si GMA, având ca obiect rectificarea CF (…) Cernatu în sensul că :

Dispune rectificarea CF nr. (…) Cernatu, nr. topo  (…) in sensul înscrierii suprafeţei reale de 458 mp., in loc de 214,4 mp. cât apare in evidenţele de CF.

Înlătura din sentinţa apelata dispoziţia de respingere a cererii de intervenţie având ca obiect rectificare CF (…) Cernatu.

Obligă pe reclamanţii FA şi FV să plătească intervenientei SV, cu titlu de sultă egalizatoare corespunzătoare cotelor sale de proprietate asupra terenurilor identificate sub nr. top (…) si (…), suma totala de 4.204,23 Euro sau contravaloarea în lei a acesteia în raport de cursul de schimb al Băncii Naţionale a României din ziua plăţii, în loc de  2.470 Euro cât stabilise instanţa de fond.

Menţine restul dispoziţiilor sentinţei recurate.

Ia act de faptul ca apelanta intervenientă nu a solicitat cheltuieli de judecata in apel.

DEFINITIVA.

Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţata in şedinţa publica, azi, 3 decembrie 2014.

PRESEDINTE,JUDECATOR,

(…)(…)

GREFIER

(…)

RedCDP/17ex/12.2014.

Judecător fond. CC

Domenii speta

Spete similare