Acţiune în anulare

Document finalizat

Cod ECLI ECLI:RO:JDONE:2017:002.000542

R  O  M    N  I  A

JUDECĂTORIA ONEŞTI

JUDEŢUL BACĂU

Dosar nr.5779/270/2017 - acţiune în anulare -

Înreg. 30.09.2016

SENTINŢA CIVILĂ NR. 542

Şedinţa publică de la  09.03.2017

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE: Liliana Bădău

Grefier: Mihaela Andrei

Pe rol judecarea cauzei privind pe reclamanta …, C.N.P. …, cu domiciliul în …., cu domiciliul ales la …., în contradictoriu cu  pârâţii …., C.N.P…. şi …, C.N.P. …., ambii cu domiciliul ales la …., având ca obiect acţiune în anulare.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică la priorităţi, se prezintă avocat Coșa Iuliana pentru reclamantă și pârâții asistați de avocat Blenesy Ana – Maria, lipsă fiind reclamanta.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanţei:

 -  procedura de citare este legal îndeplinită,

- pârâţii au depus la data de 08.03.2017 cerere de renunţare la judecată pentru capătul de cerere privind instituirea sechestrului judiciar , solicitând a se dispune înscrierea ipotecii legale asupra imobilelor;

-  stadiul procesual fond, după care;

Pârâtul … se legitimează cu Cartea de identitate seria ZC nr. 2372417, C.N.P.1751218045871.

Pârâta …. se legitimează cu Cartea de identitate seria ZC nr. 237241, C.N.P.2670715044430.

Avocat  Blenesy Ana – Maria pentru pârâți depune precizări și înmânează un exemplar după precizări apărătorului reclamantei.

Avocat  Coșa Iuliana pentru reclamantă solicită acordarea unui termen pentru studiul precizărilor și pentru a răspunde la aceste precizări.

Instanța respinge cererea apărătorului reclamantei, apreciind că nu se impune acordarea unui nou termen de judecată. Lasă  cauza la a doua strigare pentru ca reclamanta să depună răspuns la precizări.

La reluarea cauzei  se prezintă avocat Coșa Iuliana pentru reclamantă și pârâții asistați de avocat Blenesy Ana – Maria, lipsă fiind reclamanta.

Întrebaţi fiind de către instanţă, pârâţii pe rând precizează că sunt de acord cu rezilierea contractului de comun acord şi să restituie suma de bani reclamantei.

Avocat Coşa Iuliana precizează că cu privire la casa şi terenul  din Slobozia nulitatea este de la lege pentru că este un antecontract de vânzare – cumpărare cu promisiune de vânzare în forma cerută de lege , iar cu privire la apartament invocă excepţia neîndeplinirii condiţiilor de formă prevăzute de lege şi sancţiunea nulităţii absolute cu repunerea părţilor în situaţia anterioară, pentru lipsa formei cu restituirea sumei de bani. Solicită a se lua act că îşi modifică acţiunea în sensul că se solicită nulitatea absolută cu repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Avocat Blenesy Ana-Maria precizează că pârâţii sunt de acord să restituie suma de bani şi de acord cu nulitatea absolută a promisiunii de vânzare – cumpărare cu repunerea părţilor în situaţia anterioară .

Conform art. 244 al. 1 Cod procedură civilă, instanţa declară închisă cercetarea procesului şi, nemaifiind formulate alte cereri, sau alte probe de administrat, în temeiul art. 392 Cod procedură civilă deschide dezbaterile asupra fondului cauzei şi acordă cuvântul părţilor în dezbateri.

Avocat Coşa Iuliana pentru reclamantă, având cuvântul, solicită admiterea acţiunii,  a se constata nulitatea absolută a promisiunii de vânzare – cumpărare cu repunerea părţilor în situaţia anterioară prin neîndeplinirea condiţiilor de formă astfel cum sunt cerute în mod expres de dispoziţiile Codului civil , cu cheltuieli de judecată.

Avocat Blenesy Ana-Maria pentru pârâţi solicită a se constata nulitatea absolută a promisiunii de vânzare – cumpărare cu repunerea părţilor în situaţia anterioară, obligarea reclamantei la restituirea sumei de bani, iar cu privire la ipoteca legală , a se dispune instituirea ipotecii legale cu privire la imobil – casă şi teren  situate în cartierul Slobozia, până la restituirea sumei de bani de 57013,75 lei, cu cheltuieli de judecată.

Avocat Coşa Iuliana pentru reclamantă, solicită respingerea cererii privind instituirea ipotecii  legale, având în vedere că nu este vorba de o promisiune de vânzare deoarece aceasta este nulă de la lege.

În temeiul art. 394 al. 1 Cod procedură civilă instanţa închide dezbaterile asupra fondului şi rămâne în pronunţare.

INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 30.09.2016, sub numărul 5779/270/2016, reclamanta …., a chemat în judecată pârâţii … şi …,  solicitând instanţei să dispună anularea promisiunii de vânzare încheiată la data de 21.12.2015 de Cabinet avocat Danale Angelica.

În motivare, reclamanta a arătat că a fost căsătorită cu  … decedat la data de 08.04.2009. prin sentinţa civilă nr. 341 din 03.02.2015 pronunţată d Judecătoria Oneşti în dosarul 768/270/2014 s-a soluţionat  partajul succesoral revenindu-i în lot jumătate din construcţiile edificate în timpul căsătoriei cu defunctul cât şi suprafaţa de 335 mp  teren curţi construcţii fiind obligată să achite sultă copiilor soţului său, rezultaţi dintr-o altă căsătorie. A mai arătat că este o persoană în vârstă diagnosticată cu boli cronice  cu probleme de vedere şi memorie şi avea mare nevoie de ajutor. Din acest motiv a testat întreaga sa avere unei persoane din comuna Tg. Trotuş.  A mai arăta că  în ziua în care a făcut testamentul la biroul notarial se aflau şi cei doi pârâţi pe care îi cunoştea de la mama pârâtei … şi le-a spus cea act a făcut la notar.  După câteva zile contactată fiind de mama pârâtei …. s-a întâlnit cu  cei doi pârâţi care i-au spus că  persoana căreia i-a testat bunurile  vrea să o omoare pentru a-i moşteni bunurile. Acest lucru i-a creat temere  şi a mers notar revocând testamentul şi din acel moment pârâţii au devenit foarte binevoitori s-au oferit să se ocupe de formalităţile de  deschidere a procesului de partaj, de vânzare a bunurilor moştenite. Arată în continuare că pârâţii s-au oferit să achite sulta  datorată comoştenitorilor iar banii să-i restituie după vânzarea casei din Slobozia şi la data de 21.12.2012, la Cabinet avocat Danale Angelica unde au venit şi copii soţului său a semnat chitanţa care atesta plata sultei în mai multe exemplare. Din acel moment comportamentul  pârâţilor s-a schimbat, nu o mai vizitau, îi spuneau că sunt ocupaţi cu formalităţile  pentru casa din Slobozia în vederea vânzării şi restituirii către ei a sumei achitate drept sultă. A mai arătat reclamanta că în luna august 2016 a fost notificată de cabinetul avocatului din partaj prin care era somată să se prezinte la notar pentru a încheia act de vânzare cumpărare tuturor bunurilor primite prin hotărârea de partaj. În notificare se vorbea despre o promisiune de vânzare despre care nu avea cunoştinţă şi a mers la Cabinetul avocatului ocazia cu care a intrat în posesia unui înscris intitulat promisiune de vânzare din care rezulta că la data de 21.12.2015 în contul sumei de 57.013,75 lei  plătită drept sultă comoştenitorilor a promis vânzarea casei terenurilor şi tuturor bunurilor şi a  apartamentului din Oneşti. A mai arătat că nu a dorit nici un moment să-şi înstrăineze toate bunurile, inclusiv apartamentul în care locuieşte pentru o sumă ce reprezintă  1/4 din valoarea bunurilor fără a se proteja prin instituirea unor clauze de uzufruct şi /sau de întreţinere. A mai arătat că nu are cunoştinţă nici despre testamentul  despre care se vorbeşte în acea notificare.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 1207, 1214 Cod civil.

În susţinerea cererii reclamanta a depus înscrisuri aflate la filele 8-14 şi a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri,  interogatorii,  martori.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 2245 lei.

În cauza de faţă, au fost respectate prevederile art. 194-201 Cod procedură civilă privind parcurgerea etapei scrise. 

Pârâţii au depus întâmpinare şi cerere reconvenţională  prin care au arătat că sunt de acord  cu acţiunea reclamantei, cu anularea convenţiei intitulată Promisiune de vânzare nr. 2 din 21.12.2015 încheiată la Cabinet avocat Danale Angelica solicitând a se lua act de acest acord. Sub aspect reconvenţional au solicitat  obligarea reclamantei la restituirea sumei de 57.013,75 lei ca urmare a acordului exprimat privind anularea promisiunii de Vânzare cumpărare nr. 22/21.12.2015. Au mai solicitat  în temeiul art. 972 şi următorii din noul Cod de procedură civilă aplicarea sechestrului judiciar asupra casei şi anexei şi a suprafeţei curţi construcţii de 335 mp, ambele situate  în ….., …., bunuri proprietatea reclamantei obţinute prin sentinţa civilă nr. 341/03.02.20015.

Cererea a fost timbrată cu 1000 lei taxă judiciară de timbru.

În drept  au fost invocate dispoziţiile art. 972 şi următoarele Cod procedură civilă, art. 1669 şi art. 1700 Cod civil. În dovedire s-a solicitat administrarea probei cu  înscrisuri, interogator, martori şi ataşarea dosarului 768/270/2014 şi s-au depus înscrisuri aflate la filele  39-45.

Reclamanta a depus răspuns la întâmpinare  prin care a arăta că este de acord cu cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi, cu restituirea sumei de 57.013,75 lei şi instituirea  sechestrului judiciar asupra imobilului din …, până al achitarea sumei.

Analizând actele si lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt,

La dosarul cauzei a fost depus un înscris sub semnătură privată prin care reclmanta pârâtă …. ar fi promis să vândă pârâţilor reclamanţi … şi … mai multe bunuri imobile, printre care, o casă cu chirpici situată în ….

Părţile au recunoscut faptul că  apartamentul cu trei camere şi dependinţe situat în …. nu face obiectul antecontractului, acesta reprezentând obiectul unei alte operaţiuni juridice încheiate de reclamanta pârâtă.

Din acelaşi înscris ar rezulta că preţul vânzării a fost stabilit la suma de 57.013,75 lei, sumă pe care …. ar fi primit-o de la pârâţii reclamanţi la data de 21.12.2015, aspect ce nu a fost contestat de către reclamanta părătă, fiind chiar de acord să restituie respectiva sumă de bani.

Examinând  actele procesuale depuse de părţi la dosarul cauzei rezultă că atitudinea lor procesuală este clară, în sensul că solicită desfinţarea promisiunii de vâzare cumpărare şi repunerea părţilor în situaţia anterioară prin restituirea preţului în valoare de 57.013,75 lei.

Reclamanta  pârâtă a invocat nulitatea absolută a promisiunii de vânzare cumpărare pentru neîndeplinirea condiţiei de validitate a formei autentice impuse  de lege pentru încheierea operaţiunilor de transfer al dreptului de proprietate pentru bunuri imobile.

Instanţa a pus în discuţia părţilor excepţia nulităţii absolute invocată de reclamanta pârâtă la ultimul termen de judecată, pârâţii manifestând aceeaşi atitudine de achiesare în scopul desfiinţării actului juridic sus menţionat şi restituirea preţului plătit.

În drept.

Potrivit art. 1279 NCC : ” Promisiunea de a contracta

(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.

(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.

(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

(4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.”

Art. 2386 pct. 2 NCC dispune în sensul că : ” Creanţele care beneficiază de ipotecă legală. În afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală:

2. promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia;”.

Aprecierea instanţei.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare reprezintă o varietate de contract preparatoriu ce implică obligația asumată de ambele părți de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare. Sediul materiei se regăsește în prevederile art. 1279 din Codul civil din 2009, care include însă toate promisiunile de a contracta, aşadar şi cele unilaterale. De asemenea, prevederile din cadrul contractului de vânzare referitoare la promisiunea de vânzare sau de cumpărare, ce se regăsesc în cuprinsul art. 1669–1670 din Codul civil, reiau dispoțiile legale ale art. 1279 Cod civil şi instituie o singură regulă suplimentară în materia promisiunii unilaterale de cumpărare, respectiv termenul de 6 luni pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toaţe acele clauze ale contractului promis, in lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea, după cum prevede art. 1279 alin. 1 C. civ. În ipoteza neexecutării promisiunii de a încheia contractul, partea îndreptăţită poate să solicite daune-interese (art. 1279 alin. (2) C. Civ.) sau, mai mult decât atât, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract (art. 1279 alin. 3  C. Civ.). Condiția pentru pronunțarea unei asemenea hotărâri este aceea ca cerinţele legii pentru validitatea contractului să fie îndeplinite.

Prevăzând condiția de îndeplinire a cerințelor impuse de lege contractului, la a cărui perfectare părțile s-au obligat, condiție sine qua non pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, se ridică problema dacă și forma, cerută  ad validitatem pentru contractul perfect de vânzare-cumpărare, trebuie îndeplinită de promisiunea de vânzare-cumpărare în scopul pronunțării aceluiași tip de hotărâre. Aceasta problemă se ridică mai ales în materia vânzării de imobile unde legiuitorul impune forma autentică a contractului sub sancțiunea nulității absolute, operațiunea vănzării reprezentând, de fapt, o strămutare a unui drept real ce urmează a fi înscris în cartea funciară, potrivit dispozițiilor art. 1244 din Codul civil din 2009.

Potrivit art. 1279 al. 3 Cod Civil De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Totodată art. 1669 al. 1 Cod Civil cu aplicabilitate directa in materia vânzării prevede ca, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Din textele de lege enunţate rezultă fără echivoc că pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de contract, este necesară îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate specifice contractului ce urmează a fi perfectat. În speţă, pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care sa tina loc de contract autentic de vânzare cumpărare imobiliară, promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare care stă la baza promovării unei astfel de acţiuni trebuie să îndeplinească toate condiţiile aferente unui act apt sa producă efectul translativ de proprietate asupra unui imobil.

Conform art. 1179 Cod Civil condiţiile esenţiale de validitate ale contractului sunt clasificate in condiţii de fond şi condiţii de forma. Raportat la îndeplinirea condiţiilor de forma art. 1244 Cod Civil prevede ca in afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Aşadar contractul de vânzarea cumpărare având ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil, in speţă un teren arabil extravilan, trebuia încheiat in forma autentică, cerinţă ce trebuie îndeplinită ad validitatem de care depinde însăşi nașterea valabilă a actului juridic respectiv.

Din interpretarea coroborată a textelor legale expuse, rezulta ca din moment ce contractul de vânzare cumpărare a unui imobil trebuie încheiat in forma autentică sub sancţiunea nulităţii absolute, această formă trebuie respectată şi de către promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare. Pentru a putea fi utilizată la perfectarea vânzării, promisiunea bilaterală trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate specifice vânzării în forma finală, inclusiv condiţia încheierii in formă autentică.

În concepţia Noului Cod Civil intrat in vigoare la data de 1 octombrie 2011, pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare cumpărare este necesar ca promisiunea bilaterală pe care se grefează acest demers procesual să fie încheiată de asemenea in forma autentica.  Impunerea formei autentice drept condiţie de validitate a actului de vânzare cumpărare are ca scop conştientizarea de către părţi a importantei actului de dispoziţie pe care îl încheie precum şi a efectelor acestuia. Notarul public are îndatorirea de a le explica in mod clar părţilor consecinţele şi implicaţiile actului pe care îl perfectează. Aceste considerente pot fi transpuse in mod identic si in situaţia încheierii unei promisiuni bilaterale de a contracta, mai ales că în condiţiile legislative actuale consimţământul final al uneia dintre părţi poate fi suplinit prin hotărârea instanţei pronunţată în cadrul unei acţiuni de genul celei promovate in prezentul dosar. Prin urmare consimţământul exprimat la momentul încheierii promisiunii de a contracta are o deosebită importanţă.

In concluzie, deoarece promisiune bilaterala de vânzare cumpărare invocate de părţi a fost încheiată in data de 21.12.2015, deci după intrarea in vigoare a Noului Cod Civil, aceste act normativ ii este pe deplin aplicabil. Respectiva promisiune a fost încheiată sub forma unui înscris sub semnătura privată si nu în formă autentică, astfel încât aceasta nu poate sta la baza unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare cumpărare a unui imobil din moment ce nu îndeplineşte toate condiţiile de validitate specifice vânzării acestui tip de bunuri.

Va admite cererea de chemare în judecată, precum şi cererea reconvenţională.

Va constata nulitatea absolute  a actului intitulat promisiune de vânzare cumpărare încheiat în data de 21.12.2015.

Va dispune repunerea părților în situația anterioară , în sensul că obligă reclamanta pârâtă să restituie pârâților reclamanți prețul în sumă de 57.013,75 lei, iar bunurile constând într-o casă cu două camere , bucătărie și sală, neterminată ,  o anexă lipită de casă, precum și terenul pe care este situată această construcție, respectiv suprafața de 335 mp , tarla 64/8, parcela 6, teren intravilan, cartier …. rămân în patrimoniul reclamantei pârâte.

Referitor la capătul de cerere privind instituirea unei ipoteci legale cu privire la bunurile proprietatea reclamantei pârâte , instanţa constată că legea impune cerinţa unei hotărâri judecătoreşti sau act autentic pentru notarea în cartea funciară a respectivei garanţii imobiliare, aşa încât fiind întrunite cerinţele art. 2386 pct. 2  noul cod civil va dispune instituirea unei ipoteci legale cu privire la bunurile proprietatea reclamantei pârâte, respectiv o casă cu două camere , bucătărie și sală, neterminată, o anexă lipită de casă, precum și asupra terenului pe care este situată această construcție, respectiv suprafața de 335 mp , tarla 64/8, parcela 6, teren intravilan, cartier …., până la achitarea integrală a prețului în sumă de 57.013,75 lei către pârâții reclamanți.

Va respinge ca nefondată  cererea reclamantei pârâte de acordare a cheltuielilor de judecată având în vedere că pârâții reclamanți au achiesat la cererea reclamantei pârâte, dar și împrejurarea că părțile din prezenta cauză au o culpă procesuală comună data fiind atitudinea lor față de actul juridic încheiat.

Pentru aceste motive,

În numele legii,

H O T Ă R Ă Ş T E:

 Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta pârâtă …, C.N.P. …, cu domiciliul în …, cu domiciliul ales la …, în contradictoriu cu  pârâţii reclamanţi …, C.N.P…. şi …, C.N.P. …, ambii cu domiciliul ales la …

Admite cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți …, ....

Constată nulitatea absolută a actului intitulat promisiune de vânzare cumpărare încheiat în data de 21.12.2015.

Dispune repunerea părților în situația anterioară , în sensul că obligă reclamanta pârâtă să restituie pârâților reclamanți prețul în sumă de 57.013,75 lei, iar bunurile constând într-o casă cu două camere , bucătărie și sală, neterminată ,  o anexă lipită de casă, precum și terenul pe care este situată această construcție, respectiv suprafața de 335 mp , tarla 64/8, parcela 6, teren intravilan, cartier …. rămân în patrimoniul reclamantei pârâte.

Dispune instituirea unei ipoteci legale cu privire la bunurile proprietatea reclamantei pârâte, respectiv o casă cu două camere , bucătărie și sală, neterminată, o anexă lipită de casă, precum și asupra terenului pe care este situată această construcție, respectiv suprafața de 335 mp , tarla 64/8, parcela 6, teren intravilan, cartier …, până la achitarea integrală a prețului în sumă de 57.013,75 lei către pârâții reclamanți.

Respinge ca nefondată  cererea reclamantei pârâte de acordare a cheltuielilor de judecată.

Cu apel în 30 de zile de la comunicare, cererea de apel se depune la Judecătoria Onești.

Pronunţată în şedinţă publică, azi 09.03.2017.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Red. L.B. – 24.04.2017

Tehnored.M.L. - 24.04 .2017

6 ex. – com.părţi 4 ex. 24.04.2017

Domenii speta

Spete similare