Acţiune în evacuare chiriaşi. Inaplicabilitatea dispoziţiilor oug 8/2004

Prin cererea înregistrată  la data de 22.11.2006, reclamantul B.N. a chemat in judecată pe pârâţii  L.P., L.V., L.I. şi L.M., pentru ca prin hotărârea ce se va dispune să oblige pârâţii la schimbul obligatoriu de locuinţe şi evacuarea pârâţilor din locuinţa situată în C., str.E.C. , locuinţă pe care aceştia o ocupă în prezent.

În motivarea acţiunii reclamantul  a arătat că este proprietarul imobilului situat în Craiova str.E.C., potrivit dispoziţiei nr.2728/13,01.2006 a Primăriei Municipiului Craiova şi a încheierii Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr.19401/22.05.2006 iar pârâţii folosesc locuinţa în baza contractului de închiriere nr.2493/05.01.2000.

Reclamantul a mai arătat că a notificat pârâţii  cu notificarea nr.62/M/2006 din 15.05.2006, pentru a obliga pârâţii la schimbul de locuinţe.

La data de 30.01.2007 pârâţii au depus întâmpinare şi cerere reconvenţională , prin care solicită in principal respingerea acţiunii, iar cu caracter reconvenţional solicită obligarea reclamanţilor la plata contravalorii îmbunătăţirilor efectuate de pârâţi la imobil şi instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului respectiv.

 Prin încheierea de şedinţă din data de 13.02.2006 s-a dispus disjungerea cererii reconvenţionale de cererea principală.

Prin sentinţa  civilă nr. 2576 din  6 martie  2007 , pronunţată de  Judecătoria Craiova  a  fost admisă  în parte acţiunea şi s-a  dispus evacuarea pârâţilor din imobilul proprietatea reclamantului.

Pentru a  se  pronunţa  astfel , instanţa a  reţinut că prin contractul de închiriere încheiat la data de 05.01.2000 pentru o durata de 5 ani pârâţii au dobândit calitatea de chiriaş in imobilul situat în Craiova str.I. ( E.C. ) nr.18, Jud.Dolj.

Prin Dispoziţia Primarului nr. 2728 aflata la filele 22 – 23 dosar s-a dispus restituirea către reclamant a imobilului menţionat la data de  13.01.2006  .

Între reclamant şi pârâţi nu s-a încheiat niciun contract de închiriere.

La momentul promovării  acţiuni pârâţii nu deţineau calitatea de chiriaşi in imobilul în discuţie, pentru că nu au beneficiat  de prevederile  O.U.G.  nr. 40/1999 şi nici  de cele  ale O.U.G. 8/2004.

A mai reţinut  instanţa şi incidenţa  jurisprudenţei CEDO , respectiv  a  dispoziţiilor ar.1 din Protocolul nr. 1  la CEDO

Împotriva sentinţei  au formulat  apel pârâţii , criticând-o  pentru nelegalitate  şi netemeinicie.

Într-o  primă critică se arată  că instanţa de fond a  pornit de la o premisă  greşită , anume  că pârâţii  nu mai  aveau drepturi locative  asupra  imobilului  în discuţie , ori ,în realitate, aşa cum rezultă din contractul  de închiriere  nr. 2493 din  1 octombrie 2000, încheiat  cu RAADPFL  Craiova, acesta a  fost  prelungit până la  data de  8 mai  2005.

În  ceea ce  priveşte argumentele  jurisprudenţei CEDO , aceste au fost apreciate drept străine cauzei, câtă vreme  în speţă  se discută obligativitatea  respectării  drepturilor locative  existenţe.

Prin decizia civilă nr. 580 din 20 noiembrie 2007 a Tribunalului Doj s-a respins apelul ca nefondat.

Tribunalul  a reţinut că reclamantul intimat a notificat pârâţilor intenţia de  a  intra în posesia efectivă  a imobilului  retrocedat şi a solicitat efectuarea  unui schimb de locuinţe.

Susţinerea  potrivit  căreia contactul de  închiriere încheiat la  5 ianuarie 2000 îşi producea  în continuare  efectele a fost  înlăturată, având în vedere  dispoziţiile  art. 10 şi 11  din O.U.G.  nr. 40/1999 , potrivit  cu care orice contract de închiriere expira la împlinirea  termenului de  5  ani , stabilindu-se chiar  o dată limită  , respectiv  anul 2004.

În ceea  ce  priveşte prelungirea  de drept  a  contractului de închiriere încheiat  anterior , dispoziţiile art.  11  alin.1 din O.U.G. nr. 40/1999  sunt pe deplin  aplicabile, însă numai până la data de 8 aprilie  2004; o altă apreciere  a prevederilor  sus  amintite ar  presupune prelungirea  la infinit a vechiului contract de închiriere  şi  implicit încălcarea dreptului de proprietate  a reclamantului.

S-a reţinut incidenţa în cauză  a dispoziţiilor art.  1 din Protocolul  nr. 1  la CEDO , art. 44 din Constituţie şi art. 480 Cod  Civil, s-a arătat că trimiterile făcute  de prima instanţă la reglementările  cuprinse în art. 1  din Protocolul  nr. 1  la CEDO constituie argumente juridice şi care nu sunt străine de natura  pricinii şi de obiectul cauzei. S-a  considerat că judecătoria a  avut în vedere Hotărârea din 2 noiembrie  2006 , în cauza  Radovici  şi Stănescu  contra României,  hotărâre prin  care s-a reţinut că prin  dispoziţiile defectuoase  şi lacunele  din  legislaţia  referitoare la închiriere se  încalcă art.  1  din  Protocol , mai reţinându-se totodată  de către Curte  că  restricţiile impuse  proprietarului în ceea  ce priveşte  folosinţa bunului creează un dezechilibru între dreptul  individului  asupra bunurilor  sale şi cerinţele interesului  general.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii, motivând că în mod greşit s-a considerat că nu au calitatea de chiriaşi, deoarece prin aplicarea dispoziţiilor OUG 8/2004 contractul lor a fost prelungit până  la 8 august 2009. S-a considerat că sunt aplicabile dispoziţiile OUG 40/1999 în sensul prorogării legale a termenelor contractului de închiriere şi că potrivit art. 14 din Legea 10/2001 reclamantul s-a subrogat în drepturile şi obligaţiile  locatorului, fiind obligat să respecte dreptul pârâţilor  de locaţiune până în august 2009.

Recurenţii au susţinut că reglementările CEDO nu sunt aplicabile în speţă, cât timp este vorba despre respectarea unui contract de închiriere existent.

Recurenţii au arătat că prin acţiune reclamantul a recunoscut dreptul de locaţiune al pârâţilor, motiv pentru care  a solicitat un schimb obligatoriu de locuinţă, astfel încât capătul de acţiune în evacuare nu era efectul unei lipse a dreptului de folosinţă.

Recursul nu este fondat şi urmează a fi respins pentru următoarele considerente.

Pârâţii au ocupat locuinţa în litigiu în temeiul unui contractul de închiriere încheiat cu unitatea administrator al fondului locativ de stat, contractul lor fiind prelungit succesiv iar ultima dată când s-au convenit termenii închirierii a fost la data de 5 ianuarie 2000, părţile stabilind un termen al închirierii de 5 ani.

Deşi pe prima filă a contractului este făcută menţiunea că a fost prelungit potrivit OUG 8/2004, instanţele de fond au apreciat corect că dispoziţiile acestui act normativ nu sunt aplicabile. Instanţa are obligaţia de a analiza dacă dispoziţiile actului normativ produc efecte asupra contractului de închiriere, deoarece părţile unui contract nu pot invoca ele singure  aplicarea unui text de lege, dacă premisele cerute de norma juridică nu se regăsesc în situaţia de fapt.

Art. 1 din OUG 8/2004 prevede că acest act normativ se aplică numai locuinţelor aflate în proprietatea statului şi cu privire la care sunt încheiate contracte de închiriere care expiră la 8 aprilie 2004. Această aplicabilitate limitată a ordonanţei obligă la îndeplinirea tuturor cerinţelor textului de lege.

În speţă, se constată că prin contractul de închiriere nr. 2493/5.01.2000 părţile contractante au stabilit un termen al închirierii de 5 ani, ceea ce înseamnă că la data de 8 aprilie 2004 contractul nu expira, ci se afla încă în derulare, urmând a se împlini termenul la data de 5 ianuarie 2005.

După această dată nu s-a încheiat între pârâţi şi  RAADPFL un nou contract, ceea ce înseamnă că raporturile de locaţiune sunt reglementate de tacita relocaţiune, contractul  devenind unul încheiat pe durată nedeterminată, caz în care locatorul poate cere oricând evacuarea locuinţei.

La data când reclamantul a redobândit proprietatea imobilului,  13.01.2006, acestuia i-a devenit opozabil contractul de închiriere, în forma care exista la data respectivă, adică un contract pe durată nedeterminată,  subrogându-se în drepturile şi obligaţiile locatorului, în acest sens fiind aplicate în speţă dispoz. art. 14 din Legea 10/2001.

Un alt motiv pentru care  instanţa apreciază că nu este aplicabilă OUG 8/2004 este acela că  norma de drept prelungeşte închirierile  asupra locuinţelor proprietate de stat. Deşi la data intrării în vigoare a ordonanţei imobilul nu era în proprietatea reclamantului, se constată că legea 10/2001 a avut ca efect indisponibilizarea imobilelor preluate abuziv,  fiind interzis deţinătorilor să  mai dispună de acestea. Închirierea nu constituie un act de dispoziţie, ci unul de administrare a patrimoniului, totuşi,  efectele unui nou contract de închiriere asupra patrimoniului  persoanei care a înaintat notificare pentru  restituirea imobilului şi durata mare în timp a procedurilor administrative de restituire, care nu poate fi imputată persoanei îndreptăţite la restituire, constituie elemente care împiedică pe proprietar să îşi exercite pe deplin dreptul. Din acest motiv statul, prin unităţile care administrează fondul locativ, nu mai poate  acţiona nici ca  simplu administrator al locuinţelor ce au fost solicitate la apariţia legii 10/2001 şi nu se poate prevala de incidenţa unei norme legale care nu s-ar fi putut aplica dacă făcea demersurile necesare pentru soluţionarea notificării în termenul legal. A aplica dispoziţiile OUG 8/2004 asupra contractelor de închiriere ce privesc imobile asupra cărora s-a înaintat notificare, dar nu s-a  emis dispoziţie de soluţionare a acesteia înseamnă  a  folosi propria culpă a statului, care nu  a respectat prev. legii 10/2001 în detrimentul persoanei îndreptăţite care nu poate  folosi imobilul său.

Concluzia care  se desprinde  este aceea că  pârâţii au beneficiat de un contract de închiriere încheiat la 5 ian. 2000 pentru o perioadă de 5 ani, contract care a expirat la 5 ianuarie 2005 şi căruia nu i s-au aplicat  dispoziţiile OUG 8/2004, în prezent ei ocupând locuinţa fără titlu locativ, cât timp proprietarul a solicitat evacuarea.

Sunt fondate referirile făcute de instanţele de fond  la aplicabilitatea dispoziţiilor art. 1 din Protocolul Adiţional nr. 1 la CEDO.

Astfel, textul reglementează dreptul oricărei persoane de a se bucura de bunurile ce le are în proprietate, precum şi obligaţia statului de a  toate măsurile necesare pentru garantarea exerciţiului acestui drept. Lipsirea de proprietate  poate interveni numai în condiţiile prevăzute de text ( pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii) .Reclamantul  este titularul unui drept de proprietate, însă împiedicarea lui de a se bucura de bunul respectiv, prin menţinerea unui drept al unor chiriaşi de a folosi imobilul,  este nelegală, dacă statul nu prevede posibilitatea încetării raportului locativ. În condiţiile în care prelungirea contractului  de închiriere ar putea fi făcută  pentru fiecare perioadă de 5 ani, dreptul dobândit de reclamanţi ar fi iluzoriu, ştiut fiind şi faptul că aceştia nu pot pretinde o chirie  reală, la nivelul preţurilor practicate pe piaţa imobiliară, condiţiile legale de stabilire a chiriei fiind favorabile chiriaşilor.

Soluţii favorabile proprietarilor în concurs cu chiriaşii a căror evacuare era solicitată  au fost adoptate de instanţa de contencios european al drepturilor omului nu numai în  cauza Radovici şi Stănescu citată în apel, ci şi în hotărârea  din 26 iulie 2007 în Cauza Spânoche împotriva României, Curtea considerând că obligarea proprietarilor de a păstra în imobil chiriaşii o perioadă îndelungată de  timp ( paragraf 54) face să apese asupra lor o sarcină specială şi exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc .

Aceeaşi concluzie s-a impus în cauza Cleja şi Mihalcea împotriva României, hotărârea din 8 februarie 2007, în care  se arată că normele legale care impun la prelungirea contractelor de închiriere nu au un caracter previzibil  şi nu respectă raportul rezonabil de proporţionalitate între scopul, (interesul public) urmărit de stat şi mijloacele folosite pentru atingerea acestui scop, deoarece ingerinţa statului în raporturile contractuale nu trebuie să aibă un impact arbitrar şi imprevizibil asupra drepturilor individuale.

În finalul motivelor de recurs s-a criticat faptul că instanţele nu au ţinut seama de recunoaşterea calităţii de chiriaşi de către reclamant, care a promovat o acţiune pentru obligarea la schimbul de locuinţe şi a solicitat evacuarea numai ca efect al acestui schimb.

Aceasta constituie o critică nouă, formulată direct în recurs şi care priveşte cadrul procesual sub aspectul respectării cererilor formulate, în raport de cerinţele principiului disponibilităţii.

O astfel de critică nu a fost  adusă în faţa instanţei de apel, aşa încât este inadmisibil a se adresa direct instanţei de recurs, care este chemată să respecte gradele de jurisdicţie şi să analizeze legalitatea deciziei anterioare, raportat la criticile ce au fost supuse devoluţiunii în apel. În caz contrar, s-ar ajunge ca anumite circumstanţe de fapt sau de drept, care nu constituie motive de ordine publică, să fie discutate pentru prima oară în recurs, ceea ce  contravine principiului legalităţii căilor de atac.

Apreciind că instanţa de apel şi cea de fond au făcut o  corectă aplicare a prevederilor OUG 8/2004 şi ale art. 1 din  Protocolul adiţional nr. 1 la CEDO se va  respinge recursul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare