Anulare act

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei -------------- sub nr. --------------, reclamanta S.C. -----------S.R.L. a chemat în judecată pe pârâtul ---------------, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună anulrea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ---------------------, anularea actului adiţional nr. 1 la antecontractul de vânzare-cumpărare, anularea declaraţiei autentificate sub nr. ----------- şi a declaraţiei autentificate sub nr. ---------------.

În motivare, reclamanta a arătat că este proprietara terenului în suprafaţă de 1.000 m.p., situat în municipiul --------------, sola 50, P 1627/58. La data de 29.05.2013, S.C. ---S.R.L. în calitate de promitent-vânzătoare a încheiat cu --------------, în calitate de promitent-cumpărător, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la -----------” sub nr. --------------. Potrivit înţelegerii părţilor contractul de vânzare-cumpărare trebuia încheiat la data de -------------. După încheierea antecontractului a realizat că ---------------- ştia la data încheierii acestuia că vânzarea nu va fi perfectată la termenul stabilit iniţial. Astfel, sub diverse pretexte, a solicitat amânarea vânzării, antecontractul fiind prelungit în mod valabil, potrivit art. 1243 C.civ. doar până la data de --------------, potrivit actului adiţional nr. 1. Ulterior, deşi perioada de valabilitate a antecontractului încetase, reprezentantul societăţii a fost convins de pârât să dea două declaraţii prin care să-şi exprime acordul cu privire la amânarea vânzării: la data de ------------- pentru data de ------------------ şi la data de ------------------ pentru data de ---------------. De exemplu, după data de --------------, -------------- a condiţionat încheierea vânzării de obţinerea certificatului de urbanism, fapt care nu a fost convenit de părţi la data încheierii antecontractului. În cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 1246 C.civ. coroborat cu dispoziţiile art. 1214 C.civ., deoarece la data încheierii acestor acte, ----------------- a omis în mod fraudulos să informeze societatea asupra împrejurării că vânzarea nu se va încheia până la sfârşitul anului 2013.

În drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1178, 1179, 1182-1185, 1186, 1214, 1243, 1246, 1248-1249, 1251 şi urm. C.civ.

În dovedire, reclamanta a depus înscrisuri.

Pârâtul a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii, arătând că motivele enumerate în cererea de chemare în judecată sunt nereale, iar derularea evenimentelor a fost cu totul alta decât cea expusă în cerere. Astfel, în cursul anului 2013, în urma unui anunţ din ziar a luat legătura cu numitul ----------, tatăl lui --------------- care este administratorul societăţii reclamante şi în urma negocierilor telefonice purtate cu acesta din urmă s-au înţeles cu privire la vânzarea unui teren în suprafaţă de 1.000 m.p. în schimbul unui preţ de 7.000 de euro. În acest context, la data de 29.05.2013 a semnat împreună cu -------------------- antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. -------------------, care conţinea menţiunea achitării de către pârât a sumei de 2.000 de euro, urmând ca diferenţa de preţ să fie predată vânzătorului până la data perfectării actului – 15.06.2013. În cursul următoarelor săptămâni s-a ocupat personal de formalităţile privind reactivarea societăţii reclamante, însoţindu-l pe mandatar la Registrul comerţului şi alte unităţi abilitate şi achitând cheltuielile aferente. Aceasta este explicaţia semnării actului adiţional nr. 1 prin care încheierea contractului a fost amânată pentru data de 15.07.2013, achitând odată cu semnarea actului încă o diferenţă de preţ de 1.000 de euro. Solicitând reprezentantului reclamantei un certificat de urbanism, a descoperit că schiţa cadastrală a terenului în litigiu este greşită, în sensul că la data întocmirii – 30.07.2009 – s-a strecurat o eroare la măsurarea laturii aflată în vecinătatea străzii -----------------. Datorită întârzierilor provocate de contactarea unui inginer topo-cadastru, deplasarea acestuia la imobil, efectuarea de măsurători, întocmirea schiţei corecte, părţile, de comun acord, au amânat încheierea contractului pentru data de 30.09.2013, încheind declaraţia autentificată sub nr. --------------------. Documentul anterior menţionat a fost eliberat la finalul lunii iulie 2013 şi ulterior a făcut eforturi pentru finalizarea procedurii de emitere a certificatului de urbanism, ceea ce combinat cu răzgândirea vânzătorului cu privire la preţul solicitat a dus la redactarea declaraţiei autentificate sub nr. ---------------. Mai arată pârâtul că activitatea sa nu poate fi catalogată drept frauduloasă şi nu se încadrează în cele două ipoteze ale art. 1214 C.civ., mai ales în condiţiile în care a înţeles să nu se prevaleze de clauza contractuală de rezoluţiune de plin drept şi aplicarea clauzei penale de restituire a dublului sumei achitată drept parte de preţ. Mai mult decât atât, a încercat soluţionarea amiabilă a problemei prin apelarea la un mediator şi semnarea contractului de vânzare cu condiţiile stabilite şi chiar a formulat acţiunea având ca obiect „perfectare vânzare-cumpărare” aflată pe rolul Judecătoriei -------------- la nr. -----------------------.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

La data de --------------- între S.C. ---------- S.R.L. Bacău, reprezentată prin mandatar ------------- în calitate de promitent-vânzătoare şi ---------------, în calitate de promitent-cumpărător s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ------------- la B.N.P. -------------- (fila 4 dosar), cu privire la suprafaţa de 1.000 m.p. teren curţi-construcţii, situat în intravilanul municipiului ---------------------, sola 50, parcela 1627/58, în schimbul preţului de 7.000 de euro, din care suma de 2.000 de euro a fost achitată cu prilejul autentificării antecontractului, urmând ca diferenţa să se achite până cel târziu la data perfectării contractului de vânzare în formă autentică -15.06.2013.

Ulterior, părţile au încheiat actul adiţional nr. 1 la antecontractul autentificat sub nr. ------------- prin care au modificat termenul stipulat în antecontract pentru perfectarea vânzării în formă autentică, prelungindu-l de la 15.06.2013 la 15.07.2013 (fila 7 dosar), termen ce a fost prelungit succesiv prin declaraţia autentificată sub nr.------------ la B.N.P. -------------------- şi prin declaraţia autentificată sub nr.----------------- la B.N.P. --------------------, până la data de 30.01.2014.

Potrivit art.1251 NCC „contractul este anulabil când au fost nesocotite dispoziţiile legale privitoare la capacitatea de exerciţiu, când consimţământul uneia dintre părţi a fost viciat, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege”, iar potrivit art. 1206 NCC „consimţământul este viciat când este dat din eroare, surprins prin dol sau smuls prin violenţă”.

Viciile de consimţământ sunt acele împrejurări care afectează caracterul conştient şi liber al voinţei de a face un act juridic. Specific viciilor de consimţământ este faptul că există manifestare de voinţă, însă aceasta este alterată fie în conţinutul său intelectual, conştient (ca în cazul erorii şi al dolului), fie în caracterul său liber (ca în cazul violenţei şi al leziunii).

În ceea ce priveşte dolul, acesta constă în inducerea în eroare a unei persoane cu ajutorul unor mijloace viclene sau dolosive ori prin omisiunea, în mod fraudulos, de informare a cocontractantului asupra unor împrejurări care se cuvenea să fie dezvăluite (art. 1214 NCC). Privit ca fapt delictual săvârşit cu intenţie de către autorul său, dolul presupune un element material şi unul intenţional. Sub aspectul elementului material, noua reglementare acordă atenţie nu doar faptului comisiv (acţiunea, constând în folosirea de manopere frauduloase, de natură să provoace eroarea), ci şi faptului omisiv (atitudinea negativă de a nu aduce la cunoştinţă celeilalte părţi împrejurări care trebuia să fie dezvăluite). Spre deosebire de vechea reglementare, în care se menţiona expres condiţia ca dolul să fie determinant la încheierea contractului, astfel încât eroarea provocată să fi privit elemente hotărâtoare pentru încheierea contractului, în noua reglementare (aplicabilă în cauză, dat fiind că actul juridic bilateral a fost încheiat după intrarea în vigoare a Legii nr. 287/2009) nu mai este instituită această condiţie, fiind suficient ca prin atitudinea dolosivă a părţii să fi fost provocată o eroare, chiar dacă aceasta nu a fost esenţială.

În cauză, instanţa consideră că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1214 NCC privind incidenţa dolului ca viciu ce a afectat consimţământul reclamantei prin reprezentantul său. Astfel, părţile s-au înţeles să încheie o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a unui teren în suprafaţă de 1.000 m.p., termenul prevăzut pentru perfectarea tranzacţiei fiind stabilit iniţial pentru data de 15.06.2013. Împrejurarea că pârâtul cunoştea că la acea dată contractul nu poate fi încheiat (împrejurare care totuşi nu reiese din probele administrate) este lipsită de relevanţă, câtă vreme în antecontract s-au prevăzut efectele neîndeplinirii culpabile de către promitentul-cumpărător a obligaţiilor ce îi revin: posibilitatea promitentei-vânzătoare de a cere instanţei pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare (sancţiune prevăzută şi de art. 1669 NCC) sau rezoluţiunea antecontractului, cu pierderea de către promitentul-cumpărător a avansului de 2.000 de euro. În aceste condiţii, este improbabil ca pârâtul să fi avut o atitudine dolosivă pentru a determina promitenta-vânzătoare să accepte stabilirea unui termen a cărui împlinire să conducă la consecinţe negative nu pentru cocontractant, ci pentru el însuşi, mai plauzibilă fiind apărarea acestuia că neîncheierea contractului la termenul stipulat s-a datorat necesităţii de a reactiva societatea-reclamantă, fiind depuse în acest sens rezoluţia nr. --------------- a Oficiului naţional al Registrului Comerţului (fila 27 dosar) şi decizia de reactivare nr. ---------------- a Direcţiei Generale a Finanţelor Publice a Judeţului --------- (fila 28 dosar).

Declaraţiile ulterioare prin care părţile au prelungit termenul stabilit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare au caracterul unor acte adiţionale la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. -------------------, fiind modificată doar clauza referitoare la acest termen, celelalte clauze referitoare la neîndeplinirea obligaţiilor rămânând valabile. Faptul că încheierea contractului nu a fost condiţionată de obţinerea certificatului de urbanism nu constituie o dovadă a manoperelor dolosive ale pârâtului, reclamanta având posibilitatea de a invoca clauzele contractuale sus-amintite. Mai mult decât atât, reclamanta, deşi invocă faptul că vânzarea-cumpărarea s-ar fi putut încheia mai demult, totuşi refuză perfectarea tranzacţiei, pârâtul introducând pe rolul Judecătoriei -----------------o acţiune în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare – dosar nr. -------------. Neînţelegerile părţilor cu privire la preţul real al vânzării sau cu privire la cheltuielile suplimentare făcute de promitenta-vânzătoare trebuie rezolvate în cadrul răspunderii contractuale, dar nu au nicio legătură cu alterarea consimţământului promitentei – vânzătoare prin dol; cu alte cuvinte, nu se poate susţine că, dacă ar fi avut cunoştinţă de împrejurarea că tranzacţia nu se finalizează la data convenită, promitenta-vânzătoare nu ar fi contractat, dat fiind că nici în prezent promitenta-vânzătoare nu vrea să contracteze, urmărind anularea contractului tocmai pentru a nu-şi îndeplini obligaţiile asumate.

Faţă de aceste considerente, instanţa va respinge acţiunea ca nefondată.

Potrivit art. 453 alin. 1 NCPC „partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată”, astfel că instanţa va obliga reclamanta să plătească pârâtului suma de 800 de lei reprezentând onorariu de avocat (chitanţa nr. 31/19.06.2015).

Domenii speta

Spete similare