Pretenţii: lipsa raporturilor contractuale care să angajeze aplicabilitatea art. 1823 alin.1 C.civ. şi art.1786 lit. c C.civ.; nedovedirea efectuării unor altor îmbunătăţiri în apartament

INSTANŢA

Deliberând asupra prezentei cauze civile, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 09.02.2015 sub nr. 10585/299/2015 reclamanţii M.M. şi M.C. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul G.D.G., ca prin hotărârea ce se va pronunţa pârâtul să fie obligat la plata către reclamanţi

1.a sumei de 55.000 lei reprezentând îmbunătăţiri aduse de aceştia, cu acordul pârâtului asupra imobilului-apartament nr.2 situat în Bucureşti, sector 1, ...,

2.obligarea pârâtului la plata sumei de 10.700 lei reprezentând îmbunătăţiri aduse de reclamanţi asupra garajului aferent apartamentului nr.1 din acelaşi imobil,

3.obligarea pârâtului la plata sumei de 70.051 lei reprezentând îmbunătăţiri efectuate de SC T.P. SRL cu acordul pârâtului şi cesionate reclamantului M.M. asupra apartamentului nr.2,

4. constatarea dreptului de retenţie asupra imobilului apartament nr.2 până la restituirea cheltuielilor efectuate cu acesta,

5. constatarea dreptului de retenţie asupra garajului aferent apartamentului nr.1 până la restituirea cheltuielilor efectuate cu acesta

6. obligarea pârâtului la plata sumei de 125.000 lei reprezentând prejudiciu produs reclamanţilor prin încălarea obligaţiei instituite de art.1786 lit.c şi art.1789 C.civ. prin încălcarea dreptului la viaţă privată (art.74 lit.c şi d).

7. obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea în fapt a cererii reclamanţii au arătat că, între pârât şi societatea T.P. SRL s-a încheiat contractul de închiriere înregistrat la AFP Sector 1 sub nr.79141/21.12.2011 pentru imobilul situat în Bucureşti, ..., ap.2, sector 1 pe o perioadă de 5 ani, respectiv 15.01.2012 – 15.01.2017 iar preţul chiriei a fost stabilit în cuantum de 474 euro/lunar precum şi efectuarea unor lucrări de amenajări interioare de minim 12.000 euro.

Au mai arătat reclamanţii că au încheiat actul adiţional nr.1 prin care societăţii T. îi era transmisă dreptul de folosinţă şi asupra boxei aferente apartamentului nr.2 şi garajului aferent apartamentului nr.1 iar cuantumul lucrărilor efectuate de societatea T. şi acceptate de pârât a fost de 70.051 lei.

Au învederat reclamanţii că, urmare a opoziţiei vecinilor din imobil, societatea T. nu şi-a putut desfăşura activitatea astfel că pârâtul şi-a dat acordul ca imobilul să fie locuit de familia M. iar la momentul revenirii în ţară a pârâtului urma să se încheie un act adiţional la contractul de închiriere, pentru a nu fi nevoit să restituie sumele avansate de societate.

Reclamanţii au susţinut şi faptul că de vreme ce locatorul nu putea asigura folosinţa bunului potrivit scopului avut în vedere la încheierea contractului, sumele investite de societatea T. trebuiau restituite de pârât, având în vedere că investiţiile vizau cuantumul chiriei iar acestea rămâneau câştigate imobilului doar dacă perioada pentru care se închiria imobilul ar fi fost respectată a intervenit convenţia părţilor ca reclamanţii să se subroge în drepturi societăţii T. pentru a folosi imobilul ca şi locuinţă a familiei.

Au precizat reclamanţii că acordul pârâtului-locator reiese şi din corespondenţa purtată prin email, din faptul încasării chiriei şi poate fi probată şi cu martori iar din luna ianuarie 2013 de când reclamanţii s-au mutat cu întreaga familie au mai efectuat, cu acordul pârâtului, noi îmbunătăţiri în cuantum de 55.000 lei iar pentru utilizarea garajului s-au efectuat îmbunătăţiri de 10.700 lei.

Reclamanţii au învederat că la data de 05.10.2013 pârâtul s-a hotărât să vândă apartamentul iar pe parcursul a 1 an de zile a tulburat folosinţa imobilului aducând peste 200 de oersiane, agenţi şi potenţiali clienţi care au efectuat nenumărate vizite în imobil, diverse fotografii în interiorul acestuia, lezând orice intimitate pe care, ulterior, le-a postat pe diverse site-uri de servicii imobiliare fiindu-le încălcate drepturile conferite de art.74 lit.c şi d C.civ. Au precizat reclamanţii că nu a existat acordul acestora pentru efectuarea acestor fotografii în care se pot observa aspecte de viaţă intimă, cum ar fi fotografii de la nunta acestora.

Au mai arătat reclamanţii că deşi au convenit cu pârâtul un preţ pentru cumpărarea apartamentelor 1 şi 2 acesta nu a mai dat curs înţelegerii şi a formulat cerere de evacuare a acestora nerespectând convenţia părţilor de a asigura folosinţa liniştită a imobilului închiriat până la data de 15.01.2017.

În drept, reclamanţii au invocat prevederile art. 1823 alin.1, 2495, 1786 lit.c, 1789, 74 lit. c şi d C.civ.

În dovedirea cererii reclamanţii au solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri proba cu interogatoriul pârâtului, expertiză tehnică cu specialitatea construcţii, proba testimonială cu 2 martori.

La data de 02.03.2015 reclamanţii au depus precizare prin au arătat că suma menţionată prin capătul 6 de cerere a fost stabilită pentru disconfortul psihic şi moral produs acestora de către pârât prin încălcarea dreptului la viaţă intimă, familială şi privată, precum şi a dreptului la imagine.

Reclamanţii au fost scutiţi de la plata taxei judiciare de timbru prin încheierea din data de 23.03.2015.

La data de 25.05.2015 pârâtul a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

Pârâtul a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor pentru capătul 3 de cerere având în vedere că îmbunătăţirile au fost efectuate de societatea T..

Pârâtul a arătat instanţei că prin contractul de închiriere s-a prevăzut în mod explicit scopul avut în vedere de părţi şi destinaţia bunului pentru a fi folosit ca sediu al societăţii T. iar în contract s-a prevăzut un pact comisoriu de ultim grad prin care se prevedea dreptul locatorului de a rezilia contractul dacă apartamentul era folosit în alt scop decât cel prevăzut în mod explicit în contract. A arătat pârâtul că acesta a şi fost motivul pentru care a reziliat contractul iar la data de 19.02.2015 Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, prin sentinţa civilă nr.3233 a dispus evacuarea reclamanţilor din imobil.

A mai arătat pârâtul că nu şi-a manifestat niciodată acordul cu privire la cesionarea contractului de închiriere cu atât mai mult cu cât contractul de închiriere interzicea în mod explicit cesionarea sau subînchirierea iar societatea T. şi-a notat contractul în cartea funciară la data de 25.02.2015. Pârâtul a precizat că este nereală susţinerea reclamanţilor referitoare la lipsa acordului vecinilor pentru ca societatea T. să îşi mute sediul în apartamentîn acest sens a arătat că a depus la dosar acordul vecinilor din data de 15.12.2011 şi cel din data de 20.02.2015.

A învederat pârâtul că, corespondeţa electronică purtată cu reclamanţii viza exclusiv posibilitatea vânzării imobilului iar nu situaţia locativă a acestora iar prin sentinţa civilă nr.3233/19.02.2015 s-a reţinut, cu putere de lucru judecat, lipsa titlului locativ al reclamanţilor şi absenţa acordului acestuia cu privire la cesionarea contractului de închiriere.

În ceea ce priveşte capătul 3 de cerere pârâtul a invocat şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune având în vedere că îmbunătăţirile au fost efectuate de societatea T. în perioada 07.12.2011-01.11.2012 astfel că pretenţiile pentru îmbunătăţirile efectuate anterior datei de 09.02.2015 sunt prescrise.

Cu privire la fondul cauzei pârâtul a arătat că în temeiul accesiunii artificiale a devenit proprietarul lucrărilor iar reclamanţii, în calitate de constructori de rea-credinţă au dreptul la doar jumătatea din valoarea materialelor şi manoperei.

În ceea ce priveşte capătul 6 de cerere pârâtul a arătat instanţei că nu a existat niciun contract de închiriere încheiat cu reclamanţii şi nu a captat şi utilizat imagini ale reclamanţilor fără acordul celor care îl deţin în mod legal.

În drept, pârâtul a invocat prevederile legal din cuprinsul întâmpinării.

În dovedirea cererii pârâtul a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, interogatorii şi proba testimonială cu aceiaşi martori propuşi de reclamant.

La data de 25.05.2015 pârâtul-reclamant a depus şi cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea reclamanţilor-pârâţi la plata sumei de 950 euro ce reprezintă lipsa de folosinţă a imobilelor pentru lunile aprilie-mai 2015.

În drept pârâtul-reclamant a invocat prevederile art.1345 şi 1349 C.civ.

În dovedirea cererii pârâtul-reclamant a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, interogatorii, expertiză.

La data de 30.06.2015 reclamanţii-pârâţi au depus întâmpinare la cererea reconvenţională prin care au invocat excepţia lipsei dovezii calităţii de reprezentant a semnatarului cererii iar pe fond respingerea acesteia ca neîntemeiată.

În motivarea cererii, reclamanţii-pârâţi au arătat instanţei că pârâtul-reclamant se contrazice în argumente iar acesta solicită cu titlu de lipsă de folosinţă tocmai contravaloarea chiriei şi au invocat excepţia de neexecutare a contractului verbal încheiat cu pârâtul-reclamant.

Au mai solicitat reclamanţii-pârâţi ca instanţa să aplice compensarea între sumele datorate de pârâtul-reclamant şi cele datorate de reclamanţii-pârâţi, în măsura în care instanţa nu va respinge ca neîntemeiate pretenţiile acestuia iar existenţa raporturilor contractuale rezultă chiar din conţinutul cererii reconvenţionale.

La data de 11.01.2016 pârâtul-reclamant a depus cerere adiţională prin care şi-a mărit cuantumul pretenţiilor la suma de 1639 euro.

La data de 26.09.2016 pârâtul-reclamant a depus cerere adiţională prin care şi-a mărit cuantumul pretenţiilor la suma de 2741,86 euro.

Cererea reconvenţională a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 716,5 lei conform art.3 alin.1 din OUG 80/2013 (filele 126 vol.4 şi 87 vol.2).

La data de 20.10.2016 reclamanţii-pârâţi au depus cerere adiţională prin care şi-au precizat cuantumul pretenţiilor în sensul obligării pârâtului-reclamant la plata sumelor de 55.000 lei reprezentând îmbunătăţiri aduse de aceştia, cu acordul pârâtului asupra imobilului-apartament nr.2 situat în Bucureşti, sector 1, ..., constatarea dreptului de retenţie asupra imobilului apartament nr.2 până la restituirea cheltuielilor efectuate cu acesta, obligarea pârâtului la plata sumei de 125.000 lei reprezentând prejudiciu produs reclamanţilor prin încălarea obligaţiei instituite de art.1786 lit.c şi art.1789 C.civ. prin încălcarea dreptului la viaţă privată (art.74 lit.c şi d) şi cheltuieli de judecată.

La data de 05.12.2016 reclamanţii-pârâţi au depus cerere de introducere în cauză a numiţilor L.A.C. şi I.D.E. având în vedere că aceştia s-au substituit  în toate drepturile şi obligaţiile pârâtului-reclamant astfel cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1235/29.07.2016 şi din contractul de donaţie autentificat sub nr.1375/01.09.2016 de SPN B.T..

La data de 09.01.2017 pârâtul-reclamant G. a depus note scrise prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a acestuia invocând în acest sens contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1235/29.07.2016 de SPN B.T..

La data de 23.01.2017 numita I.D.E. a depus întâmpinare prin care a arătat instanţei că cererea formulată de reclamanţii-pârâţi şi întemeiată pe dispoziţiile art.78 alin.2 C.proc.civ. este inadmisibilă întrucât procedura este prevăzută de lege exclusiv la dispoziţia instanţei iar aceştia nu se pot prevala de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1235/29.07.2016 şi din contractul de donaţie autentificat sub nr.1375/01.09.2016 de SPN B.T. întrucât reprezintă pentru aceştia un res inter alios acta.

În ceea ce priveşte pretenţia reclamanţilor de plată a îmbunătăţirilor  în cuantum de 55.000 lei numita I.D. a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune întrucât de la data efectuării lucrărilor şi până la data introducerii cererii au trecut mai mult de 3 ani în raport de data prevăzută în contract pentru efectuarea acestor lucrări iar reclamanţii-pârâţi nu au probat o altă dată la care să fi fost efectuate.

În ceea ce priveşte pretenţia reclamanţilor-pârâţi de constatare a dreptului de retenţie, I.D.E. a arătat că aceştia au fost evacuaţi încă din data de 14.07.2015 astfel cum rezultă din procesul-verbal întocmit de BEJA C.N.A. iar reclamanţii-pârâţi nu au administrat niciun mijloc de probă din care să rezulte prejudiciul moral suferit.

La termenul din data de 23.01.2017 instanţa a constatat transmisiunea calităţii procesuale pasive către L.A.C. şi I.D.E. şi a dispus menţinerea în cadrul procesual şi a pârâtului G.D.G..

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În fapt:

Între societatea T.P. SRL şi pârâtulr-reclamant G.D.G. s-a încheiat contractul de închiriere înregistrat la AFP Sector 1 sub nr.79141/21.12.2011 pentru imobilul situat în Bucureşti, ..., ap.2, sector 1 pe o perioadă de 5 ani, respectiv 15.01.2012 – 15.01.2017 (filele 8-13 vol.1).

Potrivit art.I lit.i din contract bunul este dat în folosinţa locatarului ca punct de lucru/sediu social.

Conform art.II lit.a din contract preţul chiriei era de 475 euro şi va rămâne neschimbat timp de 3 ani.

Conform art.VI lit.a din contract locatarul se obliga să efectueze lucrări de îmbunătăţiri de minim 12.000 euro iar cel târziu la data de 31.03.2012 chiriaşul va face recepţia lucrărilor executate împreună cu proprietarul iar potrivit lit.b chiriaşul va folosi bunul închiriat numai potrivit destinaţiei sale prevăzute în contract.

Porivit art.VII lit.b din contract locatorul poate rezilia în mod unilateral contractul, fără a fi necesară intervenţia instanţei şi fără nicio altă formalitate în caz de: i) cesionare sau subînchiriere totală sau parţială a contractului, ii) dacă apartamentul este folosit într-un alt scop decât cel prevăzut în mod expres în contract.

La data de 15.12.2011 Asociaţia de proprietari a emis acceptul (fila 73 vol.2) pentru ca societatea T.P. SRL să îşi desfăşoare activitatea în imobilul din Bucureşti, sector 1, ..., ap.2.

La data de 17.12.2012 între T.P. SRL şi pârâtul-reclamant G.D.G. s-a încheiat actul adiţional nr.1 (fila 14 vol.1) prin care s-a transmis către locatar şi folosinţa asupra boxei aferente apartamentului nr.2 şi garajul aferent apartamentului nr.1.

Reclamanţii-pârâţi au depus la filele 16-30 vol.1 corespondenţă electronică cu privire la posibilitatea cumpărării de la pârâtul-reclamant a apartamentului nr.2.

Potrivit adeverinţei emise de Asociaţia de Proprietari Imobil Locuinţe C.S. nr.006/10.11.2014 (fila 31 vol.1) familia M. au locuit în apartament începând cu data de 01.01.2013.

La filele 39-40 vol.1 reclamanţii-pârâţi au depus mijloace materiale de probă constând în fotografii descriind diverse aspecte ale interiorului apartamentului nr.2.

La data de 04.11.2014 pârâtul-reclamant a notificat T.P. SRL (filele 54-56 vol.2) rezilierea contractului de închiriere.

La aceeaşi dată pârâtul-reclamant a notificat şi reclamanţii-pârâţi (filele 57-62) să evacueze spaţiul pe care îl ocupau în imobil.

Prin sentinţa civilă nr.3233/19.02.2015 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti (filele 63-63 vol.2) s-a dispus evacuarea reclamanţilor-pârâţi din imobilul apartament nr. 2, situat în Bucureşti, str. ..., sector 1 şi din boxa aferentă, precum şi din garajul aferent apartamentului nr. 1, situat în Bucureşti, str. ..., sector 1, pentru lipsa titlului locativ.

Sentinţa a rămas definitivă prin decizia civilă nr.838/23.02.2016 a Tribunalului Bucureşti.

Prin procesul-verbal nr.546E/2015 din data de 14.07.2015 (filele 118-119 vol.2) întocmit de BEJA C.N.A. s-a constatat că familia M. nu mai locuia în apartament iar societatea T. se opune la evacuare.

Potrivit raportului de expertiză judiciară întocmit de expertul A.D.C. (filele 53-73 vol.4) contravaloarea lipsei de folosinţă a apartamentului nr.2 şi garajului aferent apartamentului nr.1 a fost, pentru perioada aprilie – 14.07.2015, de 12.230,09 lei.

Potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de expertul I.N. (filele filele 95-123 vol.4) valoarea lucrărilor de îmbunătăţiri realizate la apartamentul nr.2 a fost de 32.343 lei.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1235/29.07.2016 de SPN B.T. (filele 12-23 vol.5) pârâtul-reclamant G.D.G. a înstrăinat către L.A.C., apartamentele 1 şi 2 din imobilul situat în în Bucureşti, sector 1, ....

În cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare (fila 17 vol.5) s-a prevăzut obligaţia pentru cumpărător de a continua toate litigiile enumerate în cuprinsul contractului şi de a prelua calitatea procesuală a vânzătorului, pârâtul-reclamant.

În ceea ce priveşte obligaţia de garanţie (fila 19 vol.5) s-a prevăzut că cumpărătorul va plăti toate pretenţiile derivate din litigiile enumerate iar preţul contractului a fost stabilit în considerarea litigiilor existente.

Prin contractul de donaţie autentificat sub nr.1375/01.09.2016 de SPN B.T. (filele 3-11 vol.5) L.A.C. a înstrăinat dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.2 către donatara I.E.D..

În cuprinsul contractului de donaţie (fila 7 vol.5) s-a prevăzut obligaţia pentru donatară de a continua toate litigiile enumerate în cuprinsul contractului şi de a prelua calitatea procesuală a donatorului, L.A.C..

În drept:

Cererea principala:

Potrivit art.248 alin.1 C.proc.civ., instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei.

În ceea ce priveşte excepţiile lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor pentru capătul 3 de cerere şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru capătul 3 de cerere, în raport de cererea adiţională depusă de reclamanţii-pârâţi la data de 20.10.2016 prin care au renunţat la pretenţia ce făcea obiectul capătului 3 de cerere instanţa va respinge excepţiile ca rămase fără obiect.

În ceea ce priveşte cadrul procesual, pentru a soluţiona şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocate de pârâtul L.A. instanţa va expune următoarele:

Conform art.36 din C.proc.civ. Calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii. Existenţa sau inexistenţa drepturilor şi a obligaţiilor afirmate constituie o chestiune de fond.

Conform art.38 C.proc.civ. Calitatea de parte se poate transmite legal sau convenţional, ca urmare a transmisiunii, în condiţiile legii, a drepturilor ori situaţiilor juridice deduse judecăţii.

Potrivit art.39 C.proc.civ. Dacă în cursul procesului dreptul litigios este transmis prin acte între vii cu titlu particular, judecata va continua între părţile iniţiale. Dacă însă transferul este făcut, în condiţiile legii, prin acte cu titlu particular pentru cauză de moarte, judecata va continua cu succesorul universal ori cu titlu universal al autorului, după caz. În toate cazurile, succesorul cu titlu particular este obligat să intervină în cauză, dacă are cunoştinţă de existenţa procesului, sau poate să fie introdus în cauză, la cerere ori din oficiu. În acest caz, instanţa va decide, după împrejurări şi ţinând seama de poziţia celorlalte părţi, dacă înstrăinătorul sau succesorul universal ori cu titlu universal al acestuia va rămâne sau, după caz, va fi scos din proces. Dacă înstrăinătorul sau, după caz, succesorul universal ori cu titlu universal al acestuia este scos din proces, judecata va continua numai cu succesorul cu titlu particular care va lua procedura în starea în care se află la momentul la care acesta a intervenit sau a fost introdus în cauză.

Din dispoziţiile anterior menţionate instanţa reţine că pârâtul-reclamant, prin notele depuse la data de 09.01.2017 (fila 43 vol.5) a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive în raport de contractul de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1235/29.07.2016 de SPN B.T. (filele 12-23 vol.5) prin care pârâtul L.A.C. şi-a asumat obligaţia convenţională de a prelua poziţia procesuală a pârâtului-reclamant în litigiile enumerate în cuprinsul contractului.

Din analiza prevederilor contractuale instanţa constată incidenţa atât a dispoziţiilor art. 39 alin.1 şi 2 dar şi a prevederilor art.38 C.proc.civ. în consecinţă apreciază că L.A.C. are calitate procesuală pasivă în raport de contractul de vânzare-cumpărare anterior menţionat şi, deşi, acesta a încheiat contractul de donaţie autentificat sub nr.1375/01.09.2016 de SPN B.T. în care s-a prevăzut obligaţia pentru donatară de a continua toate litigiile enumerate în cuprinsul contractului şi de a prelua calitatea procesuală a donatorului, L.A.C., instanţa, în temeiul art.39 alin.2 C.proc.civ. apreciază necesară, păstrarea în cadrul procesual şi a acestui pârât astfel că va respinge excepţia ca neîntemeiată.

O altă consecinţă a solicitării pârâtului-reclamant G.D.G. ca instanţa să constate lipsa sa de calitate procesuală pasivă în raport de contractul de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1235/29.07.2016 de SPN B.T., prin prisma aplicării dispoziţiilor art.38 C.proc.civ., ulterior încheierii contractului, acesta nu mai putea efectua alte acte de procedură, în cursul procesului, nici cu privire la cererea reconvenţională şi nici cu privire la cheltuielile de judecată chiar dacă instanţa a decis păstrarea sa în cadrul procesual în temeiul art.39 alin.2 C.proc.civ. Cu privire la cheltuielile de judecată instanţa va dezvolta acest aspect în cadrul motivelor de drept ce privesc fondul cererii.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru îmbunătăţirile în cuantum de 55.000 lei instanţa o va soluţiona pornind de la adagiul in excipiendo reus fit actor potrivit căruia sarcina probei este inversată în ceea ce priveşte excepţia astfel că cel care o invocă trebuie să o şi probeze.

Din mijloacele de probă administrate în cauză instanţa nu constată să se fi probat data efectuării acestor îmbunătăţiri şi chiar pornind de la o eventuală prezumţie ce ar fi putut decurge chiar din contract, instanţa constată că recepţia lucrărilor trebuia efectuată cel târziu la data de 31.03.2012 ori cererea de chemare în judecată a fost formulată la data de 09.02.2015 în anterior punctului de împlinire al termenului de 3 ani.

Pentru aceste considerente va respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune ca neîntemeiată.

La soluţionarea cererii principale, astfel cum a fost precizată la data de 20.10.2016 instanţa va analiza răspunderea contractuală pârâtului-reclamant în raport de situaţia de fapt calificată juridic de către reclamant.

Potrivit art. 1350 alin. 1 şi 2 C. civ. conform cărora orice persoană trebuie să-şi execute obligaţiile pe care le-a contractat, iar atunci când, fără justificare nu îşi îndeplineşte această îndatorire, este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părţi şi este obligată să repare acest prejudiciu, în condiţiile legii.

Potrivit art.1537 C.civ. Dovada neexecutării obligaţiei nu îl scuteşte pe creditor de proba prejudiciului, cu excepţia cazului în care prin lege sau prin convenţia părţilor se prevede altfel.

Potrivit art.1548 C.civ. Culpa debitorului unei obligaţii contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării.

În cazul executării obligaţiilor de a da şi de a face, creditorul trebuie să dovedească existenţa creanţei iar apoi neexecutarea se prezumă iar în ceea ce priveşte vinovăţia pârâtei, instanţa constată că art. 1548 C. civ. prevede o prezumţie de vină în sarcina pârâtei prin simplul fapt al neexecutării unei obligaţii contractuale.

Conform art.1823 alin.1 C.civ. Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii şi nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului.

Sub un prim aspect instanţa are a determina existenţa obligaţiilor contractuale dintre reclamanţii-pârâţi şi pârâtul-reclamant, prin raportare la temeiurile de drept invocate de reclamanţii-pârâţi.

Instanţa constată că reclamanţii-pârâţi nu au avut niciun raport locativ cu pârâtul-reclamant ci exclusiv societatea T.P. SRL, acest aspect se manifestă în cauză şi în ceea ce priveşte puterea de lucru judecat a sentinţei civile nr.3233/19.02.2015 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti în consecinţă răspunderea contractuală porneşte de la premisa probării raporturilor obligaţionale asumate de părţi sub aspectul întinderii şi conţinutului. Instanţa constată că reclamanţii-pârâţi nu au făcut dovada existenţei unor raporturi contractuale, de locaţiune cu pârâtul-reclamant care şi-a manifestat în mod ferm opoziţia faţă de folosirea apartamentului nr.2 de către familia M., procedând la evacuare.

Instanţa nu a putut determina, din cuprinsul corespondenţei electronice, a existenţei unei convenţii ce poate fi calificată ca şi locaţiune astfel încât să fie incidente dispoziţiile invocate de reclamanţii-pârâţi ci cel mult existenţa unui accept pentru a ocupa în fapt imobilul.

Pe de altă parte instanţa constată că îmbunătăţirile care au fost probate ca fiind efectuate s-au ridicat la suma de 32.343 lei ori aceste îmbunătăţiri sunt dovada executării contractului de închiriere de către societatea T.P. SRL, îmbunătăţiri care au fost prevăzute ca obligaţie contractuală a locatarului ori existenţa acestora în apartamentul nr.2 sunt expresia executării contractului iar acestora instanţa nu le poate atribui semnificaţia solicitată de reclamanţii-pârâţi mai ales că din răspunsul la interogatoriu al pârâtului-reclamant (fila 126 vol.4) rezultă că apartamentul fusese frumos renovat în anul 2012 atunci când a fost văzut de acesta.

În raport de considerentele expuse instanţa constată pe de-o parte că între reclamanţii-pârâţi şi pârâtul-reclamant nu au existat raporturi contractuale care să angajeze aplicabilitatea art.1823 alin.1 C.civ. şi nici obligaţia prevăzută de art.1786 lit.c respectiv de a asigura liniştita folosinţă a bunului iar pe de altă parte reclamanţii-pârâţi nu au făcut dovada efectuării unor altor îmbunătăţiri în apartament faţă de cele efectuate de societatea T.P. SRL.

În ceea ce priveşte solicitatea reclamanţilor-pârâţi de a atribui conţinutului contractelor de vânzare-cumpărare şi donaţie semnificaţia juridică a unei recunoaşteri a pretenţiilor acestora instanţa reţine următoarele:

Din interpretarea sistematică şi teleologică a celor 2 contracte, instanţa constată că acestea conţin o componentă de aleatorialitate în sensul în care preţul contractului a fost stabilit în virtutea litigiilor enumerate şi cu precizarea preluării calităţii procesuale a vânzătorului G.D.G. respectiv a dontorul L.A.C.. Menţionarea obligaţiei de a plăti eventualele pretenţii ale terţilor este stipulată în cadrul obligaţiei de garanţie care presupune anagajarea răspunderii vânzătorului pentru un eveniment viitor astfel că nu reprezintă o recunoaştere a pretenţiilor terţilor ci stabileşte întinderea obligaţiilor părţilor în raport de un element de aleatorialitate, vânzătorul acceptând un preţ mai redus iar cumpărătorul asumându-şi obligaţia că, prin preluarea calităţii procesuale pasive poate fi obligat la sume nedeterminate şi eventual împovărătoare.

În raport de precizările anterioare instanţa nu poate constata incidenţa dispoziţiilor art.436 C.proc.civ. prevederile contractuale neputând avea nici măcar semnificaţia unei mărturisiri extrajudiciare astfel că va respinge capătul de cerere referitor la plata sumei de 55.000 lei ca neîntemeiat.

Considerentele anterioare stau şi la baza respingerii cererii pârâtului-reclamant G. de acordare a cheltuielilor de judecată având în vedere transmisiunea calităţii sale procesuale dar şi a faptului că acesta a primit o sumă de bani în considerarea tuturor litigiilor în care a fost parte, componenta de aleatorialitate plasând în sarcina cumpărătorului, respectiv donatarei posibilitatea unei pierderi sau a unui câstig în consecinţă acesta nu mai poate solicita cheltuieli întrucât nu mai are calitatea necesară.

Conform art.2495 alin.1 C.civ. Cel care este dator să remită sau să restituie un bun poate să îl reţină cât timp creditorul nu îşi execută obligaţia sa izvorâtă din acelaşi raport de drept sau, după caz, atât timp cât creditorul nu îl despăgubeşte pentru cheltuielile necesare şi utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat.

Instanţa constată pe de-o parte că prin respingerea capătului de cerere anterior nu este îndeplinită condiţia ca cel obligat la restituire să aibă un drept care izvorăşte din acelaşi raport de drept şi nici condiţia ca retentorul să deţină folosinţa bunului întrucât prin procesul-verbal nr.546E/2015 din data de 14.07.2015 (filele 118-119 vol.2) întocmit de BEJA C.N.A. s-a constatat că familia M. nu mai locuia în apartament. Pentru considerentele anterior expuse instanţa va respinge şi acest capăt de cerere ca neîntemeiat.

Conform art.74 lit.c şi d C.civ. Sub rezerva aplicării dispoziţiilor art. 75, pot fi considerate ca atingeri aduse vieţii private: captarea ori utilizarea imaginii sau a vocii unei persoane aflate într-un spaţiu privat, fără acordul acesteia; difuzarea de imagini care prezintă interioare ale unui spaţiu privat, fără acordul celui care îl ocupă în mod legal;

În raport de situaţia de fapt reţinută de instanţă, în cauză, nu sunt incidente dispoziţiile anterior menţionate pentru următoarele considerente:

În ceea ce priveşte dispoziţiile art.74 lit.c instanţa constată prin raportare la mijloacele materiale de probă depuse de reclamanţii-pârâţi că nu au fost captate şi utilizate imagini cu aceştia, din fotografia care descrie un cuplu de miri nu poate fi identificată imaginea vreunei persoane determinate.

În ceea ce priveşte dispoziţiile art.74 lit.d C.civ. instanţa constată, pe de-o parte că reclamanţii-pârâţi nu au ocupat în mod legal spaţiul iar pe de altă parte din corespondenţa electronică purtată cu pârâtulr-reclamant (fila 30) reclamanţii-pârâţi şi-au dat acordul cu privire la vizionarea acestuia de către agenţii.

Încălcarea drepturilor expres prevăzute de art.74 C.civ. atrage răspunderea de drept comun respectiv răspunderea civilă delictuală, în condiţiile art.1357 C.civ.. Pentru a obţine despăgubiri de la persoana arătată ca şi făptuitor al delictului civil, reclamanţii-pârâţi trebuiau să probeze existenţa faptei ilicite, a vinovăţiei, a prejudiciului şi a legăturii de cauzalitate.

În raport de conţinutul normativ al dreptului protejat, din mijloacele materiale de probă instanţa nu constată ca pârâtul-reclamant să fi săvârşit fapta imputată, întrucât din răspunsul la interogatoriu (fila 127) şi din declaraţia martorului Dinu Mihai Nicolae (fila 156 verso) a rezultat acordul unuia din reclamanţii-pârâţi de a fi efectuate fotografii în interiorul apartamentului.

Chiar luând în considerare doar declaraţia martorului P.O.I. (fila 157) potrivit căreia pârâtul-reclamant a efectuat cu telefonul său fotografii în interiorul apartamentului nr.2 instanţa constată că nu doar dovedirea întinderii prejudiciului moral invocat de reclamanţi dar chiar motivarea existenţei a acestui prejudiciu lipseşte cu desăvâşire.

Pentru toate considerentele anterior menţionate, instanţa va respinge şi acest capăt de cerere ca neîntemeiat.

Cererea reconvenţională:

Prin concluzii scrise pârâta-reclamantă I.D.E. a solicitat admiterea cererii reconvenţionale formulate de pârâtul-reclamant G.D.G. şi obligarea reclamanţilor-pârâţi.

Potrivit art.1349 C.civ. Orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune şi să nu aducă atingere, prin acţiunile ori inacţiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane. 

Lipsa de folosinţă a apartamentului nr.2 şi garajului aferent nr.1 este forma de manifestare a faptei ilicite a reclamanţilor-pârâţi care, fără niciun temei convenţional au ocupat apartamentul nr.2 şi garajul nr.1.

Instanţa apreciază lipsită de relevanţă adeverinţa depusă la fila 160 vol.5 din care rezultă că familia M. nu mai locuieşte în imobil din data de 18.02.2015 întrucât lipsa de folosinţă presupune imposibilitatea pârâtului-reclamant de a pune în valoare imobilul, indiferent dacă reclamanţii-pârâţi au folosit efectiv imobilul ori sub acest aspect abia la data de 14.07.2015 a fost predat reprezentanţilor pârâtuluir-reclamant G..

Instanţa constată că reclamanţii-pârâţi sunt în culpă săvârşind fapta cu vinovăţie, aceştia răspunzând şi pentru cea mai uşoară culpă.

În ceea ce priveşte prejudiciul acesta a fost cuantificat prin raportul de expertiză  de expertiză judiciară întocmit de expertul A.D.C. (filele 53-73 vol.4) pentru lipsa de folosinţă a apartamentului nr.2 şi garajului aferent apartamentului nr.1 la suma de  12.230,09 lei.

Instanţa constată că legătura de cauzalitate rezultă ex re din materialitatea faptei ilcite.

Pentru toate considerentele anterior menţionate instanţa va admite cererea reconvenţională şi va obliga reclamanţii-pârâţi la plata către intervenienţii L.A.C. şi I.D.E. a sumei de 12.230,09 lei.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor pentru capătul 3 de cerere ca rămasă fără obiect.

Respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru capătul 3 de cerere ca rămas fără obiect.

Respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru capătul 1 de cerere ca neîntemeiată.

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a intervenientului L.A.C. ca neîntemeiată.

Respinge cererea reclamanţilor M.M. şi M.C. ambii cu domiciliul în ….  în contradictoriu cu pârâtul G.D.G. cu domiciliul ….  şi intervenienţii L.A.C. cu domiciliul ales în …. şi I.D.E. cu domiciliul în ….  ca neîntemeiată.

Admite cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant G.D.G. în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi M.M. şi M.C..

Obligă reclamanţii-pârâţi la plata către intervenienţii L.A.C. şi I.D.E. la plata sumei de 12.230,09 lei.

Respinge cererea pârâtului G.D.G. de acordare a cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicarea hotărârii. Cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 27.03.2017.

PREŞEDINTE,GREFIER,

Domenii speta

Spete similare