Accesiune – calitatea de proprietar exclusiv al terenului pe care se realizează construcţia – condiţie pentru accesiunea imobiliară artificială

 INSTANŢA

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe, reclamanţii C.S.V. şi C.M. au solicitat în contradictoriu cu pârâţii MUNICIPIUL BUCUREŞTI PRIN PRIMARUL GENERAL, PRIMARUL SECTORULUI 1, PRIMARIA SECTORULUI 1 PRIN PRIMAR ca prin hotărâre ce se va pronunţa să se constate dobândirea prin efectul accesiunii imobiliare a dreptului de proprietate în cotă indiviză de ½ pentru fiecare asupra balconului realizat în extinderea apartamentului nr. 13 situat în …….

În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanţii au învederat în esenţă faptul că au dobândit prin cumpărare dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 13 situat la parterul imobilului din Bucureşti, sector 1, …….., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1727/28.11.2013 de NP T.I.C. din Bucureşti, împreună cu cota parte de 1,80% din părţile şi dependinţele comune ale imobilului bloc. Au arătat că împreună cu dreptul de proprietate asupra apartamentului s-a transmis şi dreptul de folosinţă asupra cotei- părţi de teren aferentă apartamentului, în suprafaţă de 19,38 mp, care, ulterior, li s-a atribuit în proprietate prin Ordinul 226/29.03.2016 al Prefectului Municipiului Bucureşti în baza Legii nr. 18/1991.

Au arătat reclamanţii că au realizat în regie proprie o extindere a apartamentului prin edificarea unui balcon cu structură proprie, pe verticală balcoanelor de la etajele superioare, cu respectarea formei şi dimensiunilor acestora, la nivelul planşeului de pardoseală al parterului, cu acces numai din bucătăria apartamentului propriu, cu parapet de protecţie spre exterior, închis cu tâmplărie pvc şi geam termopan, termoizolat la parapet, plafon şi pardoseală, deschis sub placa pentru a permite ventilarea subsolului. Au arătat că edificarea balconului s-a realizat fără autorizaţie de construire, dar cu respectarea normativelor şi standardelor din domeniul în vigoare.

Au arătat că inexistenţa autorizaţiei de construire pentru construcţie nu limitează dreptul reclamanţilor pentru constatarea dreptului lor de proprietate asupra balconului, deoarece temeiul juridic în raport de care se analizează cererea este C.civ., nu Legea nr. 50/1991. Au arătat reclamanţii că invocă prezumţia instituită de lege în sensul că fiind proprietarii apartamentului şi ai cotei indivize de teren aferent acestuia, se prezumă că şi lucrările de extindere a apartamentului au fost executate tot de reclamanţi.

În drept, au invocat art. 579 C.civ.

În susţinere au depus înscrisuri (f. 6-13, 27-28).

Pârâţii Primăria Sectorului 1 prin Primar şi Primarul Sectorului 1 au formulat întâmpinare, prin care au invocat excepţia inadmisibilităţii cererii, excepţia lipsei de capacitate procesuală de folosinţă a Primăriei Sectorului 1 Bucureşti, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primăriei Sectorului 1 prin Primar şi a Primarului Sectorului 1, motivat de faptul că aceşti pârâţi nu au calitatea de proprietari ai terenului, potrivit art. 119 ş.u. din Legea nr. 215/20001 această calitate o poate avea doar unitatea administrativ teritorială, respectiv Municipiul Bucureşti, iar pe fond au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, motivat de faptul că reclamanţii nu îşi pot invoca propria culpă în neobţinerea autorizaţiei,prezenta acţiune operând cu frauda legii.

În drept, au invocat art. 205 ş.u. C.pr.civ.

Reclamanţii au depus răspuns la întâmpinare, prin care au reiterat susţinerile din cererea de chemare în judecată.

În cauză instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri şi proba cu expertiză tehnică în specialitatea construcţii civile.

Deliberând cu prioritate asupra excepţiei lipsei de calitate procesuală pasivă a pârâtei Primăria Sectorului 1 Bucureşti şi a pârâtului Primarul Sectorului 1 Bucureşti, excepţie de fond, absolută şi peremptorie, unită cu fondul prin încheierea de şedinţă din data de 17.11.216, instanţa o reţine neîntemeiată.

Astfel, dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială implică, pe de o parte, îndeplinirea anumitor condiții impuse de art.492 sau 494 Cod civil, iar, pe de altă parte, inexistența unor impedimente legale în acest sens. Calitate procesuală pasivă într-o acțiune în constatarea dreptului de proprietate pe calea accesiunii imobiliare artificiale, au atât cei care pot invoca în favoarea lor, prezumția instituită de art.492 Cod civil (autorul reclamantului, fostul proprietar al terenului), cei care pot invoca un drept de creanță decurgând din faptul construirii, conform art.494 și împotriva cărora proprietarul își exprimă opțiunea de a dobândi construcția, dar și cei care, prin invocarea unor impedimente legale sau de altă natură, pot împiedica constatarea dobândirii dreptului de proprietate de către cel care formulează cererea în acest sens.

Pârâți se încadrează în această ultimă categorie, în calitate de autorități publice, Municipiul B, ca deținător al patrimoniului imobiliar la nivelul unității administrativ teritoriale, potrivit prevederilor art. 4 din Legea nr.213/1998 și art.21 din Legea nr.215/2001, iar Primăria Sectorului 1 B, ca autoritate învestită cu atribuții în domeniul autorizării construcțiilor, conform art. 4 din Legea nr.50/1991 republicată. Această calitate este suficientă pentru a justifica legitimarea procesuală pasivă a apelanților pârâți și în ipoteza în care aceștia nu invocă nici un drept asupra terenului sau asupra construcției, întrucât neîndeplinirea cerințelor legale de autorizare este suficientă pentru a paraliza calea necontencioasă a dobândirii dreptului de proprietate prin valorificarea faptului construirii. Astfel, reclamanții urmăresc recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției, respectiv punerea în acord a situației de fapt cu cea de drept. Potrivit art.17 din Legea nr.7/1996, în cartea funciară se înscriu atât actele juridice, cât și faptele juridice referitoare la imobilele. Faptul construirii și al exercitării unei stări de fapt îndelungate este în mod cert, generator de efecte juridice. Numai că valorificarea acestui fapt generator de efecte juridice, nu se poate realiza pe calea recunoașterii necontencioase stabilite de art.17, întrucât există un impediment legal și anume art.37 alin.5 din Legea nr.50/1991, rep. potrivit căruia"construcțiile executate fără autorizație de construire. nu pot fi întabulate în cartea funciară".

Potrivit dispozițiilor art.20 alin 1 și 3 din aceeași lege, înscrierea dreptului de proprietate se poate face și în baza unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile care să înlocuiască acordul de voință cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă este opozabilă titularului. Neavând deschisă procedura grațioasă, reclamanților trebuie să li se asigure posibilitatea recunoașterii dreptului lor prin intermediul justiției, iar această hotărâre trebuie să fie opozabilă apelanților pârâți, în considerarea calității menționate.

Pe fond, instanţa reţine că reclamanţii C.S.V. şi C.M. au dobândit dreptul de proprietate exclusivă asupra apartamentului nr. 13 situat în Bucureşti, ……., compus din 3 (trei) camere şi dependinţe (bucătărie, baie, WC serviciu, cămară, debara, hol) în suprafaţă utilă de 65,04 MP, împreună cu cota-parte de 1,80% din părţile şi dependinţele comune ale imobilului bloc, care prin antura şi destinaţia lor sunt în coproprietate forţată şi perpetuă, precum şi dreptul de folosinţă asupra cotei părţi de teren aferentă apartamentului în suprafaţă de 19,38mp care urmează regimul juridic prevăzut de art. 36 din Legea nr. 18/1991 (f 6-7) prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1727/28.11.2013 de BNPA Asociaţia L. L., R. I. C.

Prin Ordinul nr. 226/29.03.2016 emis de Prefectul Municipiului Bucureşti s-a atribuit în natură reclamanţilor terenul în suprafaţă de 19,38 mp cotă-indiviză aferent apartamentului nr. 13 situat în Bucureşti, ……………….., în temeiul art. 36 alin 2 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 (f. 12).

Prin raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcţii civile, întocmit de expert S.F., (f. 132 ş.u.) s-a constatat existenţa unui balcon la imobilul apartamentului nr. 13 situat în Bucureşti, …………..

În drept, potrivit art. 577 alin. 1 C.civ. din 2009,  construcţiile… efectuate asupra unui imobil revin proprietarului acelui imobil, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel, iar potrivit alin. 2, când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.

Potrivit art. 579 alin. 1 C.civ., orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară.

Accesiunea constă în încorporarea materială a unui bun considerat mai puţin important într-un bun mai important, având ca efect dobândirea dreptului de proprietate asupra primului bun de către proprietarul celui de-al doilea.

În cauză, balconul se încadrează în noţiunea de lucrare adăugată care nu are un caracter de sine stătător, reglementată potrivit art. 578 alin 3 lit b C.civ., şi este edificat de reclamanţi în extinderea apartamentului proprietate exclusivă, fiind poziţionat pe trotuarul de siguranţă al blocului. Simpla alipire a balconului de apartamentul proprietate exclusivă a reclamanţilor nu determină aplicarea prezumţiei de proprietate exclusivă în favoarea reclamanţilor, atât timp cât această extindere se află situată pe trotuarul de siguranţă al blocului ce are regimul juridic de bun coproprietate forţată şi perpetuă. Din înscrisul de la fila 12 rezultă regimul juridic al coproprietăţii forţate şi perpetue asupra terenului pe care este situat blocul, care este supus dispoziţiilor art. 36 alin 2 din Legea nr. 18/1991, astfel că nu se pot reţine considerente legate de accesiunea imobiliară artificială în care principalul să fie imobilul construcţie apartament, iar accesoriu să fie construcţia adăugată.

Prin urmare, pentru a se putea constata dobândirea dreptului de proprietate  exclusivă asupra unei construcţii prin accesiunea imobiliară artificială, este necesar ca cel care construieşte să fie proprietarul exclusiv al terenului pe care se realizează construcţia.  Or, în prezenta cauză, reclamanţii nu sunt proprietarii exclusivi ai terenului pe care s-a construit balconul, ci coproprietari în modalitatea coproprietăţii forţate şi perpetue, astfel că regimul juridic al construcţiei este prezumat a fi cel al terenului pe care a fost amplasat.

În ceea ce priveşte frauda la lege invocată de pârâţi, dreptul de proprietate este constituit/transmis inclusiv asupra unor bunuri care nu îndeplinesc cerințele legale subsumate regimului lor juridic ( exempli gratia, bunuri ilicite, construcții neautorizate). Nerespectarea prevederilor Legii nr. 50/1991 va atrage răspunderea contravențională și consecințele sale juridice specifice, în condițiile acestui act normativ, fără ca acţiunii întemeiată pe dispoziţiile art. 32 alim 1 lit b din Legea nr. 50/1991 să îi poată fi opusă cu succes hotărârea judecătorească de constatare a dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate fără autorizaţie de construire, atât timp cât condiţiile pentru aplicarea efectivă  a normei juridice speciale precitate nu condiţionează desfiinţarea construcţiilor de lipsa titlului de proprietate pentru acestea.

Pentru aceste motive va respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge excepţia lipsei de calitate procesuală pasivă a pârâţilor Primăria Sectorului 1 prin Primar şi Primarul Sectorului 1, ca neîntemeiată.

Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul C.S.V., reclamanta C.M. în contradictoriu cu pârâtul MUNICIPIUL BUCURESTI PRIN PRIMAR GENERAL, pârât PRIMARUL SECTORULUI 1, pârât PRIMĂRIA SECTORULUI 1 PRIN PRIMAR, ca neîntemeiată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 26.01.2017.

PREŞEDINTE,GREFIER,

Domenii speta

Spete similare