Respinge acţiunea

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mizil la data de 17.06.2016, sub nr……./259/2016, repartizată în mod aleatoriu prezentului complet reclamantul P. M.C. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii V. D. şi V. M. să se constate valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare încheiate între părţi la data de 30 octombrie 2015, având ca obiect terenuri, urmând ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

In motivarea cererii legal timbrate, reclamantul a arătat că la data de 30 octombrie 2015 a încheiat cu pârâţii un antecontract de vânzare-cumpărare a următoarelor terenuri situate în extravilanul comunei Fântânele, judeţul Prahova şi anume: 1,100 m. păşune în T.20, P 569/l,vecini N- M.N., A.D.;E- Drum;S- B. C.;V- Drum comunal; 700 m. păşune în T 20,P 565/14,vecini N-Drum;E- M. A.A.;S Parcele 565/15; 5000 m.p. arabil situat în pct.Stadion, T 96, P 3020/20 vecini: C.; most.S. A.;Drum; pe doua laturi Most.A.U.; 2500 m.p. păşune, pct.C., T20, P 565/12 vecini: Drum pe doua laturi; Most.C. Sp.N. şi M. A.; 5000 m.p. pct. C.,T 20,P 569/2 cu vecini Drum pe patru laturi.

A mai arătat că terenurile descrise la pct.l si 2 au fost dobândite de pârâtul V.D. prin sentinţa civilă nr.932/24.10.2013 pronunţată de Jud.Mizil, rămasă definitivă şi irevocbilă, iar terenurile descrise la punctele 3,4,5 au fost dobândite de cei  doi pârâţi, în timprul căsătoriei prin contactul de întreţinere aut. la BNP Maria Călin sub nr.623/1996 şi transcris sub nr.598/1996 de Judecătoria Mizil, iar preţul vânzării a fost de 8080 lei şi a fost achitat integral la data semnării antecontractului de vânzare- cumpărare, obligându-se să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare la notar, în termen de 90 de zile de la semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare, însă pârâţii nu şi-au respectat obligaţia asumată, motiv pentru care a formulat prezenta acţiune.

În drept,  s-a invocat art.1244,1669, 1270, 151 alin 2,pct.3 si art.1179 cod civ.

În dovedirea acţiunii, reclamantul a înţeles să solicite proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâţilor şi proba testimonială cu martori.

În susţinerea cererii, ataşat acesteia, reclamantul a depus înscrisuri în fotocopie, aflate la filele: 4-16 ale dosarului cauzei.

Prin încheierea dată în şedinţa din Camera de Consiliu din data de 06.07.2016, instanţa, în baza dispoziţiilor art.200 C.pr.civ. raportat la art.194 Cod procedură civilă, a dispus anularea cererii de chemare în judecată pentru neîndeplinirea lipsurilor de către reclamantul P.M. C.

Ulterior, la data de 28 iulie 2016, s-a depus cerere de reexaminare a încheierii prin care s-a anulat cererea de chemare în judecată ce formează obiectul dosarului nr. 1159/259/2016/a1, ce a fost admisă potrivit încheierii din data de 19.09.2016.

Prin rezoluţia din data de 24.10.216, completul căruia i-a fost repartizată cauza a dispus comunicarea cererii de chemare în judecată şi a înscrisurilor ataşate acesteia pârâţilor care nu au depus întâmpinare, astfel că, prin rezoluţia din data de  24.11.2016, s-a fixat primul termen de judecată la data de  13.01.2017, în şedinţă publică, cu citarea părţilor. 

La primul termen de judecată ce a fost fixat conform disp. art. 201 C.pr.civ. la data de 13.01.2017, instanţa, potrivit aceluiaşi articol, din oficiu, în temeiul disp. art. 131 C.pr.civ, a procedat la verificarea competenţei,  constatând  că este competentă din punct de vedere general, material şi teritorial să soluţioneze prezenta cauză, în conformitate cu disp.art. 94 C.pr.civ., având în vedere faptul că pârâţii nu au invocat nicio excepţie cu privire la competenţa instanţei.

La acelaşi termen de judecată, instanţa  a încuviinţat  pentru reclamant în temeiul art. 255 C.pr.civ rap. la art.258 C.pr.civ. şi art. 237 al.2 pct.7 C.pr.civ. proba cu  înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâţilor şi proba testimonială cu martori, considerându-le  pertinente, concludente şi utile soluţionării  cauzei . De asemenea, la acelaşi termen de judecată instanţa a luat act de renunţarea la administrarea probei testimoniale, cerere faţă de care pârâţii nu se opun  şi nu-şi însuşesc această probă.

La acelaşi termen de judecată instanţa a pus în vedere reclamantului să facă dovada îndeplinirii procedurii prealabile, prevăzute de art. 3 şi art. 9 din Legea nr.17/2014.

La termenul de judecată din data de 28.03.2017 instanţa a invocat  excepţia inadmisibilităţii acţiunii şi a rămas în pronunţare asupra acestei excepţii.

Analizând cu prioritate excepţia invocată, instanţa  a reţinut următoarele:

La data de 30.10.2015, între reclamantul P.M.C. şi pârâtul V.D. a intervenit o convenţie, denumită antecontract de vânzare-cumpărare, prin care pârâtul a promis reclamantului vânzare următoarelor suprafeţe de teren: 1,100 m. păşune în T.20, P 569/l,vecini N- M.N., A.D.;E- Drum;S- B. C.;V- Drum comunal; 700 m. păşune in T 20,P 565/14,vecini N-Drum;E- M.A.A.;S Parcele 565/15; 5000 m.p. arabil situat în pct.Stadion, T 96, P 3020/20 vecini: C.; most.S.A.;Drum; pe doua laturi Most.A.U.; 2500 m.p. pasune, pct.C., T20, P 565/12 vecini: Drum pe doua laturi; Most.C.Sp.N. şi M. A.; 5000 m.p. pct. C.,T 20,P 569/2 cu vecini Drum pe patru laturi.

Antecontractul prin care părţile intenţionează transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la un imobil naşte in sarcina lor obligaţia de a face, constând in încheierea in viitor a contractului in forma autentica si aceasta obligaţie e susceptibilă de executare silita prin pronunţarea de către instanţa a unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare. Această posibilitate în cazul promisiunilor bilaterale de vânzare cumpărare a primit o consacrare legislativă expresă prin art. 1669 Cod civil.

Însă aceasta posibilitate vizează numai suplinirea consimţământului părţilor la încheierea in formă autentică a actului juridic intervenit. De aceea se presupune, prin ipoteza, ca intre părţi a fost încheiat un antecontract valabil in care celelalte clauze contractuale au fost respectate, nefiind posibil ca instanţa, cu încălcarea libertăţii contractuale, să suplinească consimţământul unei părţi chiar la realizarea acordului.

Instanţa  a reţinut faptul că la data de 11.04.2014 a intrat în vigoare Legea nr.17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, iar acţiunea reclamantei a fost promovată la data de 17.06.2016. De asemenea promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare a fost încheiată sub imperiul Legea nr.17/2014 astfel că pronunţarea unei hotărâri în temeiul art.1669 C.civ. trebuie să respecte exigenţele şi condiţiile impuse de acest act normativ.

Prin decizia nr.24/26.09.2016 pronunţată de Î.C.C.J. privind dezlegarea unor chestiuni de drept, s-a statuat faptul că dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării – cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, cu modificările şi completările ulterioare, se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanţei.

Potrivit aceleiaşi decizii instanţa de judecată poate dispune îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii

În motivarea deciziei, s-a reţinut faptul că îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.

Potrivit art.5 alin.1 din Legea 17/2014 , în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi  dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară”.

Prin disp. art.4 alin.1 din Legea nr.17/2014 modificată prin Legea nr. 68 din 12 mai 2014, a fost reglementat, sub sancţiunea nulităţii relative prevăzute de art.16, şi dreptul de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale, în cazul înstrăinării, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan, chiar şi în cazul încheierii unui antecontract de vânzare cumpărare.

Analizând convenţia părţilor încheiată la data de 30.10.2015, instanţa  a reţinut faptul că obiectul vânzării în constituie terenul agricol în suprafaţă de 1,100 m. păşune în T.20, P 569/l,vecini N- M.N., A.Dumitru;E- Drum;S- B. C.;V- Drum comunal; 700 m. păşune în T 20,P 565/14,vecini N-Drum;E- M. A.A.;S Parcele 565/15; 5000 m.p. arabil situat în pct.Stadion, T 96, P 3020/20 vecini: C.; most.S.A.;Drum; pe doua laturi Most.A.U.; 2500 m.p. păşune, pct.C., T20, P 565/12 vecini: Drum pe două laturi; Most.C.Sp.N. şi M. A.; 5000 m.p. pct. C.,T 20,P 569/2 cu vecini Drum pe patru laturi, terenuri situate în extravilanul comunei Fîntînele, judeţul Prahova.

Având în vedere dispoziţiile legale anterior menţionate, instanţa va proceda la verificarea valabilităţii convenţiei încheiate de părţi şi respectiv a respectării clauzelor contractuale, nefiind posibil ca instanţa, cu încălcarea libertăţii contractuale, să suplinească consimţământul unei părţi chiar la realizarea acordului de voinţă în privinţa unei anumite operaţiuni juridice.

Una dintre condiţiile esenţiale pt. valabilitatea unui contract translativ de proprietate este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, câtă vreme prin acest mecanism procesual se ajunge la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti constitutive de drepturi, în puterea căreia operează transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului-vânzător în cel al promitentului-cumpărător, prin suplinirea consimţământului proprietarului înstrăinător, care, prin pasivitatea sa, a făcut imposibilă perfectarea în formă autentică a actului de vânzare cumpărare.

Într-o acţiune care are ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, calitatea de proprietar a pârâtului este esenţială şi se impune a se proba, în mod riguros, calitatea promitentului-vânzător de proprietar al imobilului în legătură cu care se solicită validarea pe cale judiciară  a operaţiunii de vânzare cumpărare, având în vedere caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare şi principiul ,,nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet” (nimeni nu se poate obliga valabil la ceva ce nu are sau la mai mult decât are), în lipsa unei situaţii juridice clare şi certe a imobilului care să permită transferul dreptului de proprietate de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător, fiind un impediment pentru validarea de către instanţă a unei asemenea promisiuni a părţilor în raport de disp.art.1294 raportat la art.1295 Vechiul Cod civil (conform cărora vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea bunului vândut) .

În speţă, instanţa a  constatat că înscrisurile depuse fac dovada faptului că pârâtul  V. D. este proprietarul terenurilor în cauză.

Referitor la îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art.4 rap. la art.6 din Legea nr.17/2014 coroborat cu dispoziţiile Deciziei Î.C.C.J nr.24/2014, instanţa reţine faptul că reclamantul nu a făcut dovada parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune deşi  prin încheierea de şedinţă din data de 13.01.2017 i s-a pus în vedere acest aspect.

Având în vedere faptul că, potrivit art.5 alin.1 din Legea 17/2014, una dintre condiţiile de admisibilitate a prezentei acţiuni o constituie respectarea prevederilor art.4 Legea 17/2014 referitoare la parcurgerea procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune, instanţa a admis excepţia inadmisibilităţii acţiunii, invocată din oficiu şi a respins acţiunea formulată de reclamantul P. M. C. în contradictoriu cu pârâţii V. D. şi V. M., ca inadmisibilă.

Domenii speta

Spete similare