Reziliere contract de locaţiune

Prin cererea adresată Judecătoriei Bacău la data de 03 03 2015 şi înregistrată sub nr.xxxxxx reclamanta S.C. B  G  S.R.L. Bacău a chemat in judecată ca pârâtă pe S.C. D  S.R.L. Bacău, pentru ca prin hotărâre judecătorească să se dispună reziliere contractului de locaţiune încheiat intre părţi la data de 13 06 2014 şi obligarea pârâtei la plata sumei de 4000 euro reprezentând echivalentul chiriei datorate.

Pentru taxa de timbru datorată in cauză reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar constând in scutirea de la plată.

In motivarea cererii, reclamanta arată că la data de 13 06 2014 intre părţi a intervenit contractul de locaţiune având ca obiect suprafeţele de 3722,65 m.p. şi 4278,35 m.p, teren situat in extravilanul satului Bogdan Vodă Comuna Săuceşti precum şi o staţie de carburanţi aflată pe acest teren. Părţile au convenit o chirie de 4000 euro lunar, precum şi acordarea unei perioade de graţie la plata chiriei, respectiv până la data de 01 09 2014 când locatarul avea obligaţia de plată a chiriei pentru lunile anterioare începând cu data încheierii contractului cât şi pentru luna in curs. De asemenea s-a convenit constituirea de către locatar a unei garanţii in sumă totală de 60.000 euro prin bilete la ordin scadente la data de 01 08 2014. Contractul de locaţiune a fost încheiat pentru o perioadă de 49 ani, permiţând accesul pârâtei in spaţiu la sfârşitul lunii mai 2014. Pârâta a distrus insă bunurile din incinta spaţiului, respectiv un totem in valoare de 16000 euro, instalaţia de încălzire centrală, sistemul de alarmă cu senzori de mişcare.

A convenit cu locatarul să nu efectueze modificări in staţia de alimentare până la momentul autentificării contractului şi încasării garanţiei de 60.000 euro, dar fără a înştiinţa reclamanta, pârâta a produs distrugerile menţionate prin acţiune şi mai mult s-a dovedit insolvabilă in ceea ce priveşte garanţia constituită.  Deşi pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate, tot ea este cea care a părăsit spaţiul mai înainte de 01 09 2014.

In dovedirea acţiunii  a propus şi instanţa a încuviinţat proba cu interogatoriul pârâtei, înscrisuri şi proba testimonială.

Legal citată, pârâta a solicitat respingerea ca nefondată a acţiunii; la momentul preluării staţiei de carburanţi aceasta se afla in stare avansată de degradare, a efectuat investiţii pentru readucerea acesteia in stare de funcţionare iar neplata chiriei se datorează reclamantei care i-a izgonit din spaţiu.

In cauză s-a administrat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei şi proba cu martori, fiind audiaţi L D, L G şi A A.

Din actele şi lucrările dosarului instanţa reţine:

Intre părţi s-a încheiat contractul de locaţiune aflat in copie la fl. 8-17 dosar, datat 13 06 2014 potrivit căruia reclamanta in calitate de locator a cedat pârâtei in calitate de locatar folosinţa bunurilor teren in suprafaţă de 3722,56 m.p. şi 4278,35 m.p, situat in extravilanul satului Bogdan Vodă comuna Săuceşti, precum şi construcţiile staţie de carburanţi (incluzând service, cafe-bar, atelier, parcare) aflate pe suprafaţa de 3722,56 m.p.

Prin contract, părţile au convenit in ceea ce priveşte predarea bunului şi chiria datorată, următoarele:

Art. 3.1 Locatorul va preda Locatarului Staţia şi parcarea pe baza unui proces verbal de predare –primire semnat de părţi, la odată ce poate fi anterioară datei semnării prezentului contract , aşa cum se afla ea, menţionând în procesul verbal de predare primire starea Staţiei şi a parcării. În termen de 30 zile se va întocmi un raport tehnic de verificare privind starea instalaţiei electrice, instalaţiei termice, starea pompelor şi a rezervoarelor, nivelul de poluare al solului, etc. Acest raport va determina valoarea investiţiei de reparaţii.

Art. 4.1. Locatarul va plăti Locatorului pentru Staţie şi parcare o chirie lunară în cuantum de 4.000 ( patru mii )  EUR pe lună. Chiria este plătibilă la cursul de schimb cu RON/EUR comunicat de Banca Naţională a României pentru ziua plăţii. Locatarul va plăti chiria în prima zi lucrătoare a fiecărei luni pentru luna în curs, prin virament bancar in contul Locatorului, deschis pe numele SC B G SRL. Începând cu a 15-a zi de întârziere a plătii chiriei Locatarul va plăti penalităţi de întârziere în cuantum de 0,05 %/zi calendaristică.

Locatorul acordă o perioadă de gratie privind plata chiriei locatarului, respectiv pană la data de 01.09.2014.

Locatarul va constitui o garanţie in sumă totală de 60.000 euro, prin Bilete la ordin scadente la data de 01.08.0214.

 In ceea ce priveşte drepturile şi obligaţiile locatarului, prin contract s-au stipulat următoarele:

Locatarul are ca drepturi:

Art. 5.1 lit a) să utilizeze Staţia şi Parcarea (i) conform destinaţiei normale a acestora , adică pentru desfăşurarea activităţilor de comerţ cu carburanţi, uleiuri minerale, accesorii şi piese auto, prestare service şi spălări auto, alimentaţie publică, parcare auto, etc. şi ( ii ) pentru a desfăşura oricare alte activităţi cuprinse în obiectul sau de activitate fără a fi necesară vreo aprobare a Locatorului, cu condiţia de a nu pune in pericol Staţia şi parcarea, în toate cazurile în regim de 25 ore/zi.

c) Să efectueze lucrări de modernizare şi amenajare ( inclusiv lucrări de construcţie pe terenul aferent ) a Staţiei şi de construire sau amenajare pe / in parcare ( in special dar fără a se limita la o parcare ) în vederea ( i ) aducerii Staţiei şi parcării la standarde Europene şi a Exploatării Staţiei şi parcării conform art. 5 pct.5.1 alin. a ) de mai sus sau pe care le considera necesare sau oportune pentru exploatarea Staţiei şi parcării. Locatorul declară in mod expres că este de acord cu Locatarul să efectueze orice tip de modernizări, amenajări, modificări sau îmbunătăţiri considerate de acesta necesare sau oportune şi în special a unor lucrări de creare a unor structuri de rezistenţă putând in acest scop să facă demolări parţiale sau totale ale staţiei, astfel încât să amenajeze Staţia şi parcarea în conformitate de standardele sale calitative.

Potrivit art. 5.2, Locatarul are următoarele obligaţii:

a) Să preia staţia şi parcarea la data stabilită în contract şi să le predea locatorului la data expirării sau la data încetării înainte de termen a contractului în conformitate cu prevederile contractului.

b) Să execute pe cheltuiala sa reparaţiile curente necesare bunei desfăşurări a activităţii în cadrul staţiei.

c) Să facă în primii doi ani investiţii pentru buna desfăşurare a activităţii în sumă de 400.000 euro a declarat la semnarea contractului.

d) Să plătească întocmai şi la timp chiria pentru Staţie şi Parcare şi alte servicii prestate de locator la cererea ,locatarului dacă este cazul.

 La rândul său, locatarul si-a asumat obligaţia de a asigura folosinţa utilă şi netulburată a staţiei de carburanţi şi parcării şi să răspundă pentru orice evicţiune, să sprijine locatarul in vederea obţinerii autorizaţiilor şi aprobărilor necesare modernizării, amenajării sau extinderii şi exploatării staţiei, să permită accesul nelimitat şi necondiţionat al locatarului şi al personalului acestuia pe toate intrările, inclusiv a mijloacelor de transport, ş.a.

Durata contractului a fost convenită la 49 ani, începând cu data semnării contractului. Potrivit art. 9.1 din contract, locatorul are dreptul să rezilieze contractul dacă locatarul întârzie plata unei chirii cu mai mult de trei luni.

Astfel după cum rezultă din declaraţiile tuturor martorilor audiaţi, pârâta a preluat folosinţa terenului şi staţiei de carburanţi in luna mai 2014 şi a părăsit-o in cursul lunii august 2014.

Cu privire la neexecutarea obligaţiilor asumate de către pârâta locatară, instanţa are in vedere împrejurarea potrivit căreia contractului de locaţiune –care este unul cu titlu oneros, fiind un contract sinalagmatic -  îi sunt aplicabile prevederile art. 1549 din Codul Civil, condiţia rezolutorie fiind subînţelesă întotdeauna în caz de neexecutare culpabilă a uneia dintre obligaţii.În cazul în care debitorul nu-şi îndeplineşte obligaţiile asumate din cauza unor împrejurări ce îi sunt imputabile, creditorul  are dreptul să ceară în justiţie, fie rezilierea contractului, fie daune interese. Culpa trebuie insă să aparţină celeilalte părţi contractante şi nu creditorului.

Contractul de locaţiune intre părţi a fost încheiat valabil la data de 13 06 2014, fiind consensual in sensul art. 1781 Cod Civil (contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului) ; prin urmare legea prevede înscrierea lui in Cartea funciară doar in vederea asigurării opozabilităţii faţă de terţi. Susţinerile reclamantei in sensul că pârâtei i s-a interzis efectuarea de modificări in incinta staţiei mai înainte de autentificarea actului şi încasarea garanţiei de 60.000 euro nu sunt confirmate de clauzele contractuale convenite. De asemenea afirmaţiile că pârâta a refuzat semnarea procesului verbal de predare primire apar ca nefondate, in condiţiile in care predarea in fapt a spaţiului s-a făcut in cursul lunii mai, iar contractul de locaţiune s-a încheiat la 13 06 2014.  In ipoteza in care reclamanta ar fi constatat un refuz de semnare a procesului verbal de predare primire, instanţa presupune in mod rezonabil că acest contract de locaţiune nu ar mai fi fost semnat.

Susţine reclamanta că după intrarea in spaţiu, pârâta a distrus un totem (in valoare de 16000 euro), un sistem de alarmă (in valoare de 7500 lei) şi instalaţia de încălzire centrală in valoare de 3000 euro. Reclamanta nu a probat insă că toate aceste bunuri s-au predat in stare de funcţionare (doar cu referire la sistemul de alarmă martorul Leon Dorel a declarat că acesta funcţiona). Toţi martorii audiaţi confirmă demontarea de către pârâtă a totemului (a panoului de afişare a preţurilor carburanţilor); martorul Artene Adrian care a lucrat o perioadă la societatea pârâtă pe postul de mecanic-conducător auto a arătat că acel panou a fost valorificat la fier vechi deoarece era nefuncţional şi foarte vechi. Planşa foto depusă la fl. 143 dosar confirmă faptul că acel panou era inestetic şi deteriorat, reclamanta nedovedind că la momentul încheierii contractului de închiriere acesta funcţiona. 

Cu privire la activităţile desfăşurate de către pârâtă in spaţiul închiriat , martorul Artene Adrian a arătat că acolo s-a desfăşurat comerţ cu autovehicule second hand, pârâta intenţionând şi deschiderea unui service auto. Arată martorul că la preluarea spaţiului instalaţia termică era nefuncţională, că s-a făcut curăţeniei in spaţiile interioare şi exterioare, s-au demontat caloriferele şi s-au tăiat ţevile montate aparent, intenţionându-se înlocuirea in totalitate a acestei instalaţii. A mai arătat martorul că la staţia de carburanţi s-au efectuat înlocuiri ale ferestrelor, ale yalelor la uşi, s-a montat pompă de apă, s-a montat plafon fals, s-au executat zugrăveli, s-a montat o uşă interioară şi sistem de supraveghere video. Martorul Leon Dorel a arătat că lucrările de reabilitare a spaţiului au fost de mai mică amploare (fiind înlocuite doar geamurile sparte şi butucii de yală) dar şi că in afară de demontarea caloriferelor nu a observat alte distrugeri.

Referitor la toate aceste lucrări, instanţa nu poate reţine in sarcina pârâtei vreo abatere de la clauzele contractului, potrivit art. 5.1 lit. c) aceasta in calitate de locatar fiind îndreptăţită să efectueze lucrări de modernizare şi amenajare, locatorul declarând expres că este de acord ca locatarul să efectueze orice tip de modernizări, modificări, amenajări sau îmbunătăţiri considerate de acesta necesare sau oportune si in special a unor lucrări de creare a unor noi structuri de rezistenţă putând in acest scop să facă demolări parţiale sau totale ale staţiei (…).Prin urmare, toate intervenţiile mai sus descrise nu apar ca fiind distrugeri deliberate, putând face parte dintr-un proiect de reabilitare a construcţiilor, in condiţiile in care locatarul avea obligaţia de a efectua in primii doi ani de la semnarea contractului investiţii de 400.000 euro.

In ceea ce priveşte plata chiriei, potrivit art. 4.2, locatorul acordă o perioadă de graţie privind plata chiriei locatarului, până la data de 01 09 2014, dată la care potrivit susţinerilor reclamantei ar fi trebuit achitată chiria aferentă lunii septembrie cât şi pentru lunile precedente. De asemenea potrivit contractului încheiat, garanţia de 60.000 euro constituită prin bilete la ordin avea scadenţa la plată data de 01 08 2014.

Din probele administrate rezultă insă că pârâta a părăsit spaţiul in cursul lunii august 2014, perioadă in care obligaţia de plată a chiriei nu devenise scadentă. Deasemenea, rezultă din actele depuse la dosar că asociata societăţii pârâte V P a formulat plângere către Postul de Poliţie Săuceşti intrucât P D (soţul administratorului reclamantei şi coproprietar al terenului si staţiei de carburanţi) s-a prezentat la staţie in data de 14 07 2014 şi a solicitat predarea cheilor de acces in incintă. Rezultă din adresa Postului de Poliţie Săuceşti (fl. 100) că, pe parcursul cercetărilor, P D a solicitat respectarea contractului de locaţiune sau rezilierea acestuia, dar totodată acesta a şi fost avertizat de către lucrătorii de poliţie cu privire la comportamentul social. La rândul său şi martorul L D a arătat că neînţelegerile intre părţi au pornit de la plata chiriei.

Din coroborarea tuturor aceste probe rezultă că mai înainte ca plata chiriei să devină exigibilă şi chiar mai înainte de scadenţa biletelor la ordin emise cu titlu de garanţie, reclamanta a tulburat-o pe pârâtă în liniştita folosinţă a spaţiului (pretinzând plata chiriei deşi obligaţia era nescadentă), astfel că pe fondul neînţelegerilor dintre părţi, reprezentanţii pârâtei au luat decizia părăsirii spaţiului.

Faţă de cele de mai sus, instanţa constată că nu se poate reţine in sarcina pârâtei o neexecutare culpabilă a contractului de locaţiune, astfel că acţiunea urmează a fi respinsă ca nefondată. 

Urmează a fi respinsă cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată avansate, nefăcându-se dovada acestor cheltuieli.

Domenii speta

Spete similare