Expropriere. Art. 26 din Legea nr. 33/1994. Stabilirea valorii despăgubirii. Metoda comparaţiei directe. Alegerea comparabilei cu cea mai mică ajustare, cu caracteristicile cele mai asemănătoare cu terenul în litigiu.

Prin cererea de chemare în judecată formulată, reclamantul A. a chemat în judecată Statul Român prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale S.A., solicitând obligarea pârâtei la plata către reclamant a unei despăgubiri juste, corespunzătoare valorii de la data exproprierii, pentru exproprierea terenurilor situate în B., identificate prin nr. cad. xxxx12, în suprafaţă de 40 mp; nr. cad. xxxx98 în suprafaţă de 301 mp; nr. cad. xxxx92 în suprafaţă de 154 mp şi nr. cad. xxxx96 în suprafaţă de 1101 mp, valoarea corespunzătoare datei exproprierii a unui mp. fiind de minim 80 euro; obligarea pârâtei la plata dobânzii penalizatoare standard, conform art. 3 din O.U.G. nr. 13/2011, aplicabilă asupra despăgubirii datorate pe perioada de la data exproprierii şi până la data plăţii efective a acesteia; cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 221/15 noiembrie  2016 Tribunalul Braşov a respins acţiunea civilă formulată de reclamantul A., CNP […], cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la sediu profesional al av. B., […], împotriva pârâtului Statul Român prin Compania Naţională de Investiţii Rutiere.

A obligat  pe pârât să plătească în contul Biroului Local de Expertize B. suma de 3100 lei reprezentând diferenţă onorariu pentru expert C..

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut următoarele considerente:

Reclamantul a deţinut în proprietate imobilele terenurile cu nr. cad. xxxx12, xxxx98, xxxx92 şi xxxx96, care au fost expropriate prin decizia de expropriere xx1/2014, despăgubirea stabilită fiind de 157199 lei.

Terenurile expropriate  au fost identificate prin nr. cad. xxxx12, în suprafaţă de 40 mp; nr. cad. xxxx98 în suprafaţă de 301 mp; nr. cad. xxxx92 în suprafaţă de 154 mp şi nr. cad. xxxx96 în suprafaţă de 1101 mp.

Conform raportului de expertiză întocmit în cauză de comisia de experţi desemnată, valoarea terenurilor expropriate la data transferului de proprietate, 6.08.2014, este de 129186 lei, iar valoarea lipsei de folosinţă este de 22481 lei.

Reclamantul nu a solicitat, prin cererea de chemare în judecată, stabilirea despăgubirilor produse prin lipsa de folosinţă a terenurilor expropriate.

Expropriatorul a stabilit despăgubiri mai mari decât cele stabilite prin raportul de expertiză.

La stabilirea acestei valori, experţii desemnaţi au folosit metoda comparaţiei directe şi  au avut în vedere poziţionarea terenurilor, în intravilanul Municipiului B., existenţa posibilităţii comasării terenurilor alăturate, ramul de cultură arabil, dar în baza PUZ pot fi parţial construite, posibilitatea de acces, lipsa reţelelor racordabile la mai puţin de 100 m, terenurile sunt traversate de linia electrică aeriană de înaltă tensiune ce generează restricţii de folosinţă.

Din elementele comparabile, comisia de experţi a ales imobilul cu cele mai puţine ajustări, nu comparabila care să conducă la stabilirea unei valori mici.

Deşi reclamantul a susţinut că în apropierea terenurilor expropriate se află toate utilităţile, experţii nu au identificat existenţa acestora la o distanţă mai mică de 100 m, iar reclamantul nu a dovedit în contra constatării din raportul de expertiză.

În consecinţă, în raportul de expertiză au fost reţinute toate elementele de natură să conducă la o corectă evaluare a terenurilor, iar valoarea acestora se situează sub valoarea despăgubirilor propuse de expropriator.

Deoarece pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a diferenţei onorariului pentru expert C., instanţa a obligat  pârâtul să plătească în contul Biroului Local de Expertize B.  suma de 3100 lei, cu acest titlu.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul A. prin care a solicitat schimbarea acesteia în sensul admiterii acţiunii, , obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri juste în sumă de 315.009,52 lei indicată de reclamant în concluziile scrise, plata dobânzii penalizatoare standard, conform art. 3 din O.U.G. nr. 13/2011, aplicabilă asupra despăgubirii datorate pe perioada de la data exproprierii şi până la data plăţii efective a acesteia.

În motivarea apelului se arată următoarele:

Suma nu i s-a achitat conform dispoziţiilor constituţionale şi art. 6 CEDO, afirmându-se că se va consemna la CEC pe numele reclamantului, în fapt fiind consemnată în contul expropriatorului cu precizarea numelui persoanei expropriate, aceasta nefiind o plată prealabilă.

O asemenea despăgubire nu este justă, valoarea terenului expropriat, la data exproprierii, fiind diminuată nejustificat, valoarea reală minimă a terenului fiind de 80 euro/mp, terenul fiind intravilan, având  acces facil la toate utilităţile, dimensiuni, proporţii orientare foarte bune, fără restricţii de folosire conform planului urbanistic, suprafaţă adecvată în cadrul urban în funcţie de utilizarea şi poziţia specifică a terenului, aspectul urbanistic şi estetic al imobilelor învecinate, calitatea locatarilor şi gradul de integrare socială foarte favorabil, arie construibilă foarte bună, coeficient foarte bun în raport cu natura terenului, coeficient foarte bun pentru regimul de înălţime construibil, terenul nu a necesitat dezafectări, terenul e plan, situaţia juridică clară, coeficienţii de zonă şi utilizare maximi etc.

Prin decizia civilă nr. 336/23.02.2017 Curtea a respins  apelul declarat de reclamantul A.  ca nefondat  pentru următoarele motive:

Potrivit art. 44  alin. 2  și 3 din Constituţie nimeni nu poate fi  expropriat  decât pentru o  cauză de utilitate  publică, stabilită potrivit  legii,  cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Cu privire la etapele procedurii de expropriere, Legea nr. 255/2010 cap II prevede că etapa consemnării sumei individuale reprezentând plata despăgubirii pentru imobilele care fac parte din coridorul de expropriere este anterioară etapei în care se realizează transferul dreptului de proprietate,  art. 9 alin. 4 din Legea nr. 225/2010 prevede că transferul dreptului de proprietate  asupra  imobilelor  din proprietatea  privată a  persoanelor fizice  sau juridice în proprietatea  publică a statului sau a unităților administrativ  teritoriale și în administrarea  expropriatorului  operează de drept  de la data  emiterii  actului administrativ  de expropriere de către  expropriator, ulterior  consemnării  sumelor  aferente  despăgubirii.

Din analiza normelor legale care reglementează procedura de expropriere, reiese că efectul translativ de drept real al hotărârii de expropriere este afectat de o condiţie suspensivă, aceea ca expropriatorul să fi consemnat la dispoziţia expropriatorului sumele aferente despăgubirii, prin această modalitate de reglementare fiind respectate imperativele constituţionale cuprinse în art. 44 alin. 3 din Constituţie, ca despăgubirea să fie prealabilă exproprierii.

Potrivit art. 21 din Legea nr. 225/2010 în termen de cel mult 90 de zile de la data emiterii hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor, expropriatorul efectuează, prin transfer bancar sau numerar, plata despăgubirilor către titularii drepturilor de proprietate asupra imobilelor expropriate sau consemnarea acestora, potrivit prevederilor prezentei legi, în speţă condiţia consemnării sumei fiind îndeplinită.

Faptul că plata sumei se efectuează în cazul contestării sumei după finalizarea procesului nu constituie  un aspect nelegal.

Prin raportul de expertiză s-a stabilit valoarea imobilului de la data exproprierii 6.08.2014 de 28581 euro adică 129186 lei contestată de reclamant și valoarea prejudiciului cauzat prin expropriere de 22481 lei cu care reclamantul este de acord, totalul despăgubirilor nedepășind suma consemnată de pârâtă de 157199 lei.

La stabilirea acestei valori, experţii desemnaţi au folosit metoda comparaţiei directe şi  au avut în vedere poziţionarea terenurilor, în intravilanul Municipiului B., existenţa posibilităţii comasării terenurilor alăturate, ramul de cultură arabil, dar în baza PUZ pot fi parţial construite, posibilitatea de acces, lipsa reţelelor racordabile la mai puţin de 100 m, terenurile sunt traversate de linia electrică aeriană de înaltă tensiune ce generează restricţii de folosinţă.

Din elementele comparabile, comisia de experţi a ales imobilul cu cele mai puţine ajustări, nu comparabila care să conducă la stabilirea unei valori mici.

În dosarul  nr. xxx5/62/2013 la care face referire reclamantul, pentru terenul expropriat în vederea realizării  lucrării de utilitate publică de interes național ,,Varianta de Ocolire a  Municipiului B., Tronson 1-DN1-DN11, și Tronson III – DN 13-DN1 s-a stabilit o valoare 50,08 euro/mp, ajungând la valoarea totală de 1.322.000 lei, stabilită prin compararea cu preţul unui teren aflat în aceeaşi zonă cu cel în litigiu şi cu aceeaşi categorie de folosinţă  arabil intravilan, aplicând corecţiile la principalele elemente de comparaţie,  terenul fiind situat în intravilanul municipiului şi având la gard toate utilităţile, fiind aleasă ca fiind cea care estimează valoarea de piaţă, comparabila care a acumulat corecţia brută cea mai mică.

În dosarul xxx7/62/2013 s-a stabilit pentru terenul expropriat  o valoare de 40,44 Euro/mp rezultând din sentință că terenul este construibil, neexistând niciun fel de restricţii, apelantul efectuând lucrări de construcţii pe care le-a sistat ca urmare a procedurii de expropriere.

 În speță terenul în litigiu nu are utilitățile la gard, ci la 100 m distanță, iar terenul este parțial construibil.

Comparabila C aleasă de reclamant este un teren intravilan pentru construcții, cu  utilităţile pe teren, având valoarea de 58 euro/mp, în timp ce terenul în litigiu terenul în litigiu nu are utilitățile la gard, ci la 100 m distanță, iar terenul este parțial construibil.

Expertul nu a ales comparabila cu valoarea cea mai mică, ci comparabila cu cea mai mică ajustare, cu caracteristicile cele mai asemănătoare cu terenul în litigiu.

Domenii speta

Spete similare