Hotărâre care să ţină loc de act autentic

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată sub nr. 457/270/R/(6917/2006) pe rolul Judecătoriei Oneşti, reclamanţii I.V. şi I.D., în contradictoriu  cu pârâţii T.F.A., L.V.,  L.P.D.B., au solicitat perfectarea vânzării cumpărării, obligarea pârâţilor la plata contravalorii îmbunătăţirilor, stabilirea unui drept de superficie precum şi a unui drept de retenţie.

Prin sentinţa civilă nr.1970/10.09.2015  s-a admis în parte acţiunea a fost respins ca nefondat capătul de cerere privind perfectarea contractului de vânzare cumpărare încheiat în data de 27.02.1994.

S-a respins ca nefondat capătul de cerere având ca obiect instituire drept de superficie cu privire la suprafaţa de 210 mp teren curţi construcţii.

Au fost obligati pârâţii  să plătească contravaloarea îmbunătăţirilor suportate de către reclamanţi, respectiv suma de 38.287, 29 lei, după cum urmează: pârâta T.F.A., în cotă de ½, iar pârâţii L.V. şi L.P.D.B., în cota de câte ¼ fiecare.

S-a stabilit în favoarea reclamanţilor un drept de retenţie cu privire la imobilul casa situat în localitatea Târgu Ocna, până la plata contravalorii îmbunătăţirilor de către pârâţi.

Au fost obligaţi pârâţii la plata cheltuielilor de judecată în valoare de 3.810 lei reprezentând onorariu expert în valoare de 1.800 lei, taxa judiciară de timbru în valoare de 2010,70 lei către reclamant, după cum urmează: pârâta T.F.A., în cota de ½, iar pârâţii L.V. şi L.P.D.B., în cota de câte ¼ fiecare.

Au fost obligaţi reclamanţii la plata onorariului de expert în valoare de 300 lei către d-na expert M.M.

Au fost obligaţi compensate cheltuielile de judecata reprezentând onorarii avocat.

S-a dispus plata onorariului de expert în sumă de  1.500 lei, potrivit chitanţelor nr. 6890101/1 din 2015 eliberată de CEC Agenţia Oneşti către d-na expert M.M. de către BLE din cadrul Tribunalului Bacău.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa a avut în vedere următoarele considerente:

Analizând înscrisul sub semnătură privată intitulat „chitanţă”, instanţa a reţinut că acesta nu întruneşte condiţiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită prevăzute de art. 948 din vechiul Cod civil, fiind obligatoriu între părţile contractante în baza art. 969 din vechiul Codul civil.

Aşadar, instanţa a apreciat în cursul judecăţii, ca înscrisul intitulat chitanţă nu avea valoarea unui antecontract, înscris sub semnătură privată, dar care putea reprezenta un început de dovadă scrisă, coroborat şi cu  imposibilitatea morală de preconstituire a unui înscris autentic prin prisma încrederii pe care o prezentă numita F.M., ( persoana ce avea cunoştinţe juridice, fost procuror, avocat).

Înscrisul respectiv nu reprezintă un antecontract în sensul legii, întrucât nu au fost menţionate părţile raportului juridic, care ar implica potrivit susţinerilor reclamantului o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare şi cel mai important element contractual care lipseşte, este preţul convenit de părţi. Contrar susţinerilor reclamanţilor, acest preţ nu a fost menţionat în contract şi cu atât mai puţin nu se ştie dacă a fost sau nu primit de pretinsul vânzător, F.M..

Susţinerile din întâmpinarea formulată de numita T.F.A.  sunt şi ele de natură să contrazică susţinerile reclamanţilor, prin avocaţi S.Z. şi A.V., de la ultimul termen de judecată şi anume că înscrisul intitulat chitanţă nu a fost contestat de moştenitori. Acest înscris a fost contestat atât sub aspectul cerinţelor impuse de lege, cât şi din punct de vedere faptic, pârâta învederând faptul că  F.M. ar fi încredinţat reclamanţilor prin procură autentificată sub nr. 5916/1994, dreptul de administrare al imobilului din strada C.B., fără intenţia de a transmite dreptul de proprietate asupra acestuia.

Instanţa a constatat că în cauza de faţă nu pot fi reţinute declaraţiile testimoniale pentru a suplini lipsa elementelor fundamentale şi esenţiale ale promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, respectiv numele părţilor, preţul convenit, atâta timp cât nici unul din martori nu a asistat la încheierea „ chitanţei”. Mai mult, martorii au declarat că au cunoştinţă doar despre faptul că F.M. ar fi primit nişte bani pentru o înţelegere verbală cu reclamantul căruia urma să îi dea casa, actele urmând a fi încheiate, însă nici unul din martori nu deţinea informaţii cu privire la încheierea acestor acte şi cu atât mai puţin cu privire la conţinutul lor.

Martorul propus de reclamanţi, P.G. a afirmat că F.M. ar fi arătat mamei sale un act, o chitanţă, dar el personal nu a văzut acel act.

Instanţa a apreciat că cerinţele textului de lege mai sus enunţat (consimţământul, capacitatea contractuala a părţilor) nu pot fi analizate în prezenta cauză, atâta timp cât nu exista certitudinea că părţile contractului sunt I.V. şi F.M., numele acestora nu sunt consemnate în „ chitanţă”.

Aşa cum s-a reţinut în considerentele ce preced, pârâta T.F.A. a negat faptul că mama sa ar fi încheiat acea chitanţă cu reclamantul invocând procura autentificată sub nr. 5916/1991 din care rezultă dreptul de administrare al reclamantului asupra spaţiului în care şi-a deschis un atelier  geamuri, rame şi oglinzi şi în care nu a locuit niciodată, aşa cum însăşi partea reclamantă afirma.

Împrejurarea că F.M. nu era unic proprietar al imobilului în litigiu, nu prezintă relevanţă în contextul mai sus enunţat şi aceasta cu atât mai mult cu cât aceasta a avut buna credinţă că este singura moştenitoare a imobilului în cauză, însuşi reclamantul afirmând cu ocazia interogatoriului de la fila 98, faptul că în momentul în care s-a intenţionat perfectarea actelor la notariat, deci ulterior unui presupus antecontract de vânzare cumpărare, s-ar fi aflat şi de cei cinci moştenitori ai lui L.G..

Însăşi moştenitoarea lui F.M., pârâta T. a afirmat atât cu ocazia interogatoriului cât şi în acţiunea de ieşire din indiviziune, faptul că a promovat acţiunea în constatare calitate unic moştenitor întrucât abia în anul 2006 a aflat că mai are doi veri, moştenitorii lui L.C., aspect credibil  dat fiind şi statul în care domiciliau aceştia şi anume Statele Unite ale Americii.

Aşadar, în condiţiile în care fiica T.F.A. nu a avut cunoştinţă mult timp despre existenţa celor doi veri din Statele Unite, reprezintă o deducţie logică faptul că nici mama sa nu  avut cunoştinţă despre acest aspect, fiind singurul moştenitor acceptant care a stăpânit bunul succesoral.

Chiar martorii audiaţi au declarat că F. era singura nepoată a lui L. , iar pe moştenitori nu îi cunoaşte, bătrânul defunct L. nefiind vizitat de nimeni, era văduv de mulţi ani ( martora T.G.).

Pe cale de consecinţă, instanţa apreciază că nu se mai impune analizarea celorlalte condiţii legale privind promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare şi  va respinge ca nefondat primul capăt al cererii de chemare în judecată.

Referitor la cel de al doilea capăt al cererii de chemare în judecată, instanţa apreciază că în cauza de faţă reclamanţii au dreptul să primească cheltuielile necesare şi utile efectuate pentru întreţinerea imobilului in litigiu.

Deşi prin întâmpinare pârâta T. a recunoscut doar gardul împrejmuitor şi porţile de acces cu titlu de îmbunătăţire aduse imobilului, cu ocazia interogatoriului administrat din oficiu de către instanţă, aceasta a afirmat ca recunoaşte îmbunătăţirile efectuate de reclamanţi, însă acestea ar fi fost supraevaluate de expert.

Declaraţiile martorilor audiaţi sunt deosebit de elocvente în acest sens, martori audiaţi în faţa instanţei fără a avea în vedere şi declaraţia testimonială extrajudiciară autentică de la fila 94 dosar, întrucât aceasta nu reprezintă o proba administrată în condiţiile respectării garanţiilor procesuale şi anume nemijlocit în faţa instanţei, cu respectarea principiului contradictorialităţii.

Aşadar, martorii au declarat că imobilul în litigiu, în momentul în care a fost preluat de către reclamanţi se afla într-o stare deplorabilă, fiind locuită de oameni ai străzii care nu au făcut decât să o distrugă. Martorii au menţionat că reclamanţii au folosit casa respectiva cam 20 de ani şi a fost tencuita de către aceştia, interior exterior, au refăcut instalaţia electrică, acoperişul întrucât ploua peste tot, au construit gardul şi porţile de acces, au înlocuit pardoseala, au montat gresie, racordul la sistemul de apă al oraşului, beciul a fost igienizat,  a fost montată instalaţia sanitară.

În raportul de expertiză au fost evaluate următoarele cheltuieli necesare şi utile, pe care le va reţine şi instanţa în baza probelor administrate: „tencuieli interioare şi exterioare, transport moloz, refacere şarpantă, refacere infrastructură, tâmplărie, instalaţie electrică, acces beci, gard, instalaţii sanitare, balustradă verandă, platforme exterioare de acces.

Instanţa reţine că reclamanţii au calitatea de posesorii de bună credinţă ai imobilului în litigiu, dat fiind că au stăpânit bunul în temeiul unui titlu care, în concepţia dumnealor, le conferea dreptul de proprietate asupra imobilului, susţinând că nici măcar nu  au avut cunoştinţă de procura invocată de pârâta T. autentificata sub nr. 5916/1994 ( aspect invocat la ultimul termen de judecată).

De menţionat este faptul că martorii au afirmat că reclamanţii stăpânesc bunul de peste 20 de ani, că pârâţii nu s-au deplasat nici măcar să viziteze acest imobil, însăşi pârâta T. afirmând că a permis reclamanţilor să folosească imobilul începând cu anul 1994-1995 pentru a fi bine întreţinut, nu a solicitat  evacuarea imobilului şi a văzut casa respectiva în urma cu cel puţin 10 ani.

Instanţa apreciază că în cauza de faţă se impune a se recunoaşte reclamanţilor un drept de creanţă constând în cheltuieli utile şi necesare efectuate pentru întreţinerea casei din strada C.B., localitatea Târgu Ocna.

Cheltuielile utile acestea sunt acelea care, fără să fi fost necesare, aduc totuși un folos și sporesc valoarea lucrului. În ceea ce privește cheltuielile necesare, acestea sunt cele care trebuie făcute neapărat, pentru însăși conservarea lucrului. Posesorul, fie de bună sau rea credință are dreptul să ceară de la proprietar restituirea lor integrală, deoarece și acesta din urmă ar fi trebuit să le facă dacă ar fi fost în posesia lucrului, pentru că numai în acest fel ar fi putut să îl conserve.

Faţă de cele mai sus reţinute, contrar aprecierilor din raportul de expertiză, instanţa a considerat că toate cheltuielile efectuate de reclamanţi au caracter necesar şi util, mai puţin cele ce privesc recompartimentarea imobilului, care aşa cum a apreciat expertul reprezintă cheltuieli voluptorii întrucât nu aveau natura conservării bunului sau să aducă un folos.

În ceea ce priveşte instalaţiile sanitare interioare, balustrada veranda, platforme exterioare, instanţa a apreciat că acestea reprezintă cheltuieli necesare/utile, neavând relevanţă că ele nu au existat la momentul cumpărării imobilului, „utilitatea acestei lucrări fiind certă”, aşa cum însuşi expertul afirma (fila 119 dosar). La fel apreciază expertul şi în momentul în care se referă la instalaţiile sanitare, aşa încât  acestea nu pot fi considerate ca având caracter voluptoriu atâta timp cât în zilele noastre reprezintă o necesitate, o lucrare curentă „costurile acestor amenajări nemaifiind prohibitive”, aşa cum însuşi expertul afirma.

Instanţa a apreciat că sunt întrunite condiţiile instituţiei dreptului de retenţie având în vedere valoare considerabila a îmbunătăţirilor pe care trebuie să le primească reclamanţii, coroborat cu atitudinea dezinteresată a pârâţilor din prezenta cauză, aşa încât ar fi injust ca un posesor de bună credinţă timp de aproximativ de doua decenii să fie evacuat din bunul imobil fără plata dreptului de creanţă ce i se cuvine şi aceasta cu atât mai mult cu cât în imobilul respective reclamantul I.V. îşi exercită profesia, fiind sediul unui atelier de geamuri, rame şi oglinzi.

Faţă de soluţia ce urmează a fi pronunţată în capătul de cerere privind dreptul de superficie asupra terenului aferent construcţiei, instanţa va respinge ca nefondat acest capăt de cerere.

În privinţa cheltuielilor de judecată, instanţa a aplicat prevederile art. 274 Cod procedură civilă din anul 1865 şi a acordat cheltuielile de judecată raportat la culpa procesuala a pârâţilor, la soluţia ce urmează a fi pronunţată în cauză şi anume de admitere în parte a acţiunii şi anume doar pentru capetele de cerere privind drept de creanţă constând în contravaloare îmbunătăţiri în sumă de 38.287, 29 şi drept de retenţie. Instanţa a avut în vedere valoarea taxei judiciare de timbru raportat la art. 2 alin 1 lit. e, art. 13 din Legea nr. 146/1997, forma în vigoare la data introducerii acţiunii pendinte 24.10.2006.

Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs reclamanţii I.V. şi I.D. care au criticat sentinţa instanţei de fond pentru următoarele motive:

1.instanţa a ignorat caracterul consensual al contractului de vânzare-cumpărare  conform art. 1295 Cod civil 1864 , ceea ce înseamnă că fiind vorba de o construcţie nu era necesară forma scrisă a acestui , fiind suficient acordul de voinţă al părţilor pentru transferul dreptului de proprietate.

Zdelca cuprinde menţiunea că s-a vândut o casă , că s-a plătit preţul  în întregime şi a semnătura vânzătoarei.

Mai mult, acest înscris trebuia completat cu schiţa întocmită de biroul de urbanism al Primăriei Tg-Ocna efectuată în cursul demersurilor pentru încheierea actului în formă autentică în care se consemnează clar numele vânzătoarei şi al cumpărătorilor.

2.Aprecierea instanţei că actul a fost contestat de părţi este greşită. Pârâta T.F.A. a contestat doar faptul că chitanţa nu întruneşte condiţiile unui act sub semnătură privată, aspect nerelevant în cauză faţă de caracterul consensual al convenţiei.

Mai mult, poziţia pârâţilor în acest sens nu a fost una neechivocă, ceilalţi doi părţi necontestând provenienţa actului de la  vânzătoare ci doar au arătat că vânzarea nu le este opozabilă, bunul fiind indiviz.

3.Instanţa a apreciat greşit lipsa preţului din convenţia de vânzare-cumpărare , deoarece în cuprinsul actului se menţionează că s-a plătit în întregime preţul, vânzarea neputând fi nulă pentru lipsa cuantumului preţului.

Instanţa a înlăturat fără motiv declaraţiile celor doi martori  care complinesc înscrisul , respectiv a lui T.G.  şi P.G. , persane care au declarat că i-au văzut de vânzătoare şi pe cumpărători tranzacţionând şi au văzut şi numărarea banilor de către ei , în calitate de cumpărători;

4.Poziţia instanţei este contradictorie deoarece pe de o parte apreciază că zdelca este un început de dovadă scrisă care trebuie complinit cu declaraţii de martori iar apoi apreciază că nu există dovezi că înscrisul a fost scris şi semnat de vânzătoarea F.M.;

5.Instanţa a apreciat greşit valoarea probantă a procurii de administrare întocmită de vânzătoare la 27.05.1994 care este un act unilateral pe care nu l-a folosit deoarece  nu l-a avut niciodată în posesie ;

6.Ca o consecinţă  a respingerii cererii de perfectare a vânzării –cumpărării nu a fost corect soluţionată nici cererea de stabilire a dreptului de superficie asupra terenului aferent construcţiei;

7.În mod greşit s-a respins cererea de suspendare a soluţionării prezentei cauze până la soluţionarea cererii de partaj succesoral ce face obiectul dosarului nr.4741/270/2015 al Judecătoriei Oneşti, deoarece soluţia perfectării vânzării –cumpărării este condiţionată de repartizarea în lotul vânzătoarei F.M. a acestei construcţii;

În drept, au fost invocate prevederile art.304 şi următoarele din Codul de procedură civilă.

Intimata-pârâtă T.F.A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea ca nefondată a recursului şi obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Se arată că instanţa a trecut la audierea martorilor pentru dovedirea unui act juridic cu o valoare de peste 250 lei , deşi a existat opoziţia lor în acest sens, proba fiind inadmisibilă.

Înscrisul sub semnătură privată nu cuprinde toate elementele de valabilitate pentru a fi considerat contract de vânzare-cumpărare, respectiv lipseşte preţul . Declaraţiile martorilor audiaţi dar şi susţinerile recurentului I.V. referitoare la faptul că această construcţie a fost abandonată  au fost nesincere. Există înscrisuri care atestă că acest imobil a fost închiriat , ultima dată în 1993.

Se mai arată că în mod corect a fost respinsă cererea de suspendare a soluţionării cauzei , deoarece ieşirea din indiviziune putea fi făcută numai după perfectarea convenţiei de vânzare-cumpărare .

În recurs s-au depus de către recurenţi , în original, o  schiţa  emisă de către Biroul de Urbanism al Primăriei Târgu -Ocna şi o copie de pe cererea de eliberare a unui certificat fiscal din 04.07.1997.

Analizând motivele de recurs şi , din oficiu,  existenţa motivelor de ordine publică, instanţa reţine următoarele:

Caracterul consensual al vânzării-cumpărării aşa cum este acesta consacrat de art.1295 Cod civil de la 1864 , potrivit căruia „ vinderea este perfectă ..îndată ce părţile s-au învoit…” exclude doar îndeplinirea vreunei altei formalităţi pentru naşterea valabilă a contractului , însă pentru a opera transmiterea  dreptului de proprietate trebuie îndeplinite mai multe condiţii, respectiv , vânzătorul să fie proprietarul bunului, bunul să fie individual determinat, preţul să fie stabilit în bani , să fie determinat sau determinabil  şi serios.

În cazul actelor juridice cu o valoare peste 250 de lei , dovada acestora va putea fi făcută numai printr-un înscris, dovada cu martori fiind inadmisibilă în considerarea prevederilor art.1191 al.1 şi 2 Cod civil 1864. Părţile pot , însă conveni  ca şi în cazurile mai sus arătate să  se poată face dovada cu martori, dacă aceasta priveşte drepturi de care ele pot să dispună ( art.1191 al.3 Cod civil).

În cazul de faţă , în  înscrisul sub semnătură privată intitulat chitanţă a cărui perfectare se solicită , se prevede vânzarea către recurentul-reclamant I.V. a unei care situate în Târgu-Ocna , fără a se preciza şi preţul vânzării. Menţiunea achitării integrale a preţului în lipsa unui preţ determinat sau determinabil nu poate suplini această cerinţă de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare.

Dovada acestui preţ nu poate fi făcută cu martori dată fiind valoarea obiectului convenţiei de peste 250 de lei , în cauză neexistând nici acordul părţilor în acest sens, intimaţii-pârâţi opunându-se  la administrarea acestei probe , nefiind astfel incidente prevederile art.1191 al.3 Cod civil .

În ceea ce priveşte lipsa numelui vânzătoarei din conţinutul înscrisului sub semnătură privată, instanţa reţine că , deşi , într-adevăr actul de mână nu cuprinde numele vânzătoarei, acest aspect nu prezintă relevanţă, atât timp cât pârâţii nu au contestat că semnătura de pe act îi aparţine vânzătoarei F.M., mama intimatei-pârâte T.F.A. Ceea ce s-a contestat a fost doar natura juridică a actului, în sensul că acesta a fost unul de administrare în baza procurii autentificate date de către F.M. recurentului-reclamant I.V.  sub nr.5916/1994.

Având însă în vedere că ,singură, lipsa unui preţ determinat sau determinabil atrage nulitatea ca act de vânzare-cumpărare a  actului intitulat „chitanţă” , nu mai prezintă relevanţă analizarea împrejurărilor în care a fost dată procura de administrare a imobilului în litigiu.

Faţă de considerentele de mai sus, având în vedere că nu sunt întrunite celelalte elemente de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare ( sub aspectul preţului)  , nu mai prezintă relevanţă faptul că vânzătorul era coindivizar pe bunul vândut, astfel că instanţa reţine că în mod corect a fost respinsă cererea de suspendare a prezentei cauze până la soluţionarea acţiunii având ca obiect ieşirea din indiviziune cu privire la casa obiect al convenţiei a cărei perfectare se solicită .

Faţă de cele mai sus arătate, în temeiul art.312 al.1 Cod procedură civilă, instanţa va respinge recursul ca nefondat.

În temeiul art.274 Cod proc. civilă vor fi obligaţi recurenţii să-i plătească intimatei-pârâte T.F.A 800 de lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat,  conform chitanţei din 17.02.2016 depusă la dosar.

Domenii speta

Spete similare