Constatarea nulităţii absolute a actului adiţional la contractul de vânzare-cumpărare şi restabilirea situaţiei anterioare

Decizie 973 din 03.12.2010


Constată că prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei la data de 7.09.2009, reclamanta B. A., a solicitat în contradictoriu cu pârâtele P. V şi SC U. SA ca prin hotărârea judecătorească ce se va pronunţa să se dispună următoarele:

- să se constate nulitatea absolută parţială a actului adiţional nr.250 din 28.03.2005 la contractul de vânzare-cumpărare nr.1220/182/2007 şi a actelor subsecvente (încheierile de  c.f.) prin care s-a întabulat în cartea funciară întreg imobilul de sub nr. top.987/2 din CF nr.1405, „antreu şi dependinţe intravilan”, în suprafaţă de 979 mp, în limita cotei de 62,50% din acest imobil;

- să se dispună restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară, în urma constatării nulităţii absolute parţiale;

- să se dispună obligarea pârâtei SC U SA să încheie cu reclamanta un act adiţional la contractul de vânzare-cumpărare privind cota-parte de 62,50% din imobilul înscris în CF nr.1405 nr. top.987/2, „antreu şi dependinţe intravilan”, în suprafaţă de 979 mp, iar în caz de refuz prezenta hotărâre să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare;

- obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii reclamanta arată că este una dintre coproprietarii terenului înscris în CF nr.43 nou, nr. top.987/1 şi 988/1 – apartament nr. I compus din 3 camere, bucătărie, hol, cămară, baie, dependinţe şi teren de 307 mp, cu părţi indivize comune de 62,50% din fundaţii, zidurile despărţitoare, instalaţiile de curent electric, apă, canal, gaz metan până la intrarea în apartamente şi întreg terenul clădit şi neclădit de 834 mp şi CF nr.1405, nr. top.987/1 şi 988/2 – apartament nr. II compus din  2 camere, bucătărie, hol, cămară, dependinţe şi teren de 204 mp, cu părţi indivize comune de 37,50% din fundaţii, zidurile despărţitoare, instalaţiile de curent  electric, apă, canal, gaz metan, până  la intrarea  în apartamente şi terenul clădit  şi neclădit  de 834 mp, înscris  în CF nr.43 nou. Imobilul se compune din casă cu două apartamente, curte şi grădină intravilan, fiind folosit astfel de peste 20 de ani.

Terenul folosit drept grădină intravilan în suprafaţă de peste 600 mp s-a aflat în posesia şi folosinţa reclamantei, iar după plecarea acesteia în străinătate, terenul a fost folosit de soţul său şi de vecina H.L. În anul 2008 când reclamanta a revenit în ţară a descoperit că accesul în casă şi grădină îi este interzis în mod abuziv de către pârâtă. Într-un final a reuşit să intre în apartament, dar în momentul în care a încercat să pătrundă în grădină a descoperit că este încuiată, iar pârâta i-a spus că a fost cumpărată doar de ea.

În urma unui proces de sistare a stării de reclamanta a aflat cu surprindere că în anul 2005 pârâta P.V., profitând de faptul că reclamanta era plecată în străinătate şi că fostul ei soţ era bolnav, a încheiat un act adiţional la contractul său iniţial de vânzare-cumpărare nr.1220/182/2007, dobândind ilegal întreg imobilul situat sub nr. top.987/2, dependinţe şi antreu şi nu doar cota-parte care îi revenea. În realitate, cea mai mare parte din acest imobil este o grădină intravilan folosită de ambele părţi şi actul adiţional trebuia să vizeze doar cota de 37,50% din imobil, nu să constituie o împroprietărire ilegală şi o vânzare mascată prin acte false, nespecificându-se nici un preţ al vânzării.

Prin faptul că pârâta SC U. SA a procedat la înstrăinarea întregului imobil şi nu doar a porţiunii de 37,50%,  reclamanta apreciază că i s-a încălcat dreptul legal de a dobândi cota de 62,50%, cât îi revenea de drept din acest imobil.

Având în vedere condiţiile esenţiale pentru validitatea convenţiilor prevăzute de art.948 pct.4 C.civ., respectiv art.966 C.civ., actul adiţional la contractul de vânzare-cumpărare şi încheierile de întabulare în cartea funciară a acestuia sunt lovite de nulitate, întrucât actele fondate pe o cauză falsă sau nelicită nu pot avea nici un efect.

În drept au fost invocate dispoziţiile art.966, 948, 949, 950 C.civ., art.35-36 din Legea nr.7/1996, art.274 C.pr.civ. şi celelalte dispoziţii legale în materie.

S-au anexat acţiunii următoarele acte: contractul de vânzare-cumpărare nr.1220/ 182/1997 şi actul adiţional încheiat la contractul de vânzare-cumpărare nr.250/28.03.2005.

La data de 2.10.2009 pârâta P.V. a formulat întâmpinare în cauză prin care a solicitat respingerea acţiunii în totalitate, ca fiind netemeinică şi nelegală şi obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, precum şi cerere reconvenţională prin care a solicitat să se constate valabilitatea actului adiţional nr.250 din 28.03.2005 la contractul de vânzare-cumpărare nr.1220/182/1997 încheiat între ea şi pârâta SC U. SA.

În motivarea cererii reconvenţionale pârâta-reclamantă reconvenţional P. V. arată că întreg imobilul a fost înscris iniţial în CF nr.43 nr. top.987, 988, iar în baza adresei nr.12147/1949 a Fabricii şi a Legii nr.119/1948 a fost dezmembrat în:

-  nr. top.987/1, 988, în suprafaţă de 232 stj. (834 mp) în favoarea lui F. A.,

- nr. top.987/2, antreu, birou şi grajd în suprafaţă de 272 stj. (979 mp), care s-a transcris în CF nr.1405 în favoarea Fabricii.

Conform ordinului de repartiţie nr.97/16.11.1971 Fabrica a încheiat contractul de închiriere (încetat în 1985) cu familia pârâtei pentru următorul spaţiu: o cameră, bucătărie, dependinţe, curte şi grădină, antreul de 9 mp, biroul (magazia) de 17 mp şi grajdul fiind folosite în continuare de Fabrica.

Ca urmare a plecării definitive din ţară a familiei F. imobilul situat la adresa de mai sus cu nr. top.987/1, 988 a fost închiriat astfel:

- familiei defunctului P. M. prin extinderea spaţiului în imobil: bucătăria de 18,46 mp, pivniţa de 8 mp, şopronul de 31,16 mp, curtea de 521 mp, conform contractului de închiriere nr.246/1980,

- familia reclamantei B. A. şi soţul au primit cu chirie apartamentul compus din : 3  camere,  bucătărie,  hol,  baie, dependinţe  şi  curte  în  suprafaţă  de  521 mp,  conform

contractului de închiriere 244/27.08.1980.

În  baza  adresei  nr.4692/1985  a  fostului  Consiliului  Popular Judeţean  Sibiu şi  a declaraţiei nr.1447/1985 a  IJCL Sibiu s-a  întabulat  dreptul de administrare  operativă asupra imobilului înscris în CF nr.1405, nr. top.987/2 în favoarea Întreprinderii pentru Industrializare şi s-a întabulat dreptul de proprietate în favoarea Întreprinderii Judeţene de Gospodărie Comunală şi Locativă Sibiu.

La data de 12.02.1986, spaţiul proprietatea Întreprinderii pentru Industrializare a fost trecut în contractul de închiriere nr.246/1980 încheiat cu soţul pârâtei, P. M., iar prin decizia nr.182/8.08.1987 s-a atribuit familiei pârâtei P. V. şi magazia (grajdul) situată în continuarea locuinţei, spaţiu care a fost atribuit în anul 1986 în favoarea Şcolii Generale nr.1, care apoi l-a refuzat.

Întrucât spaţiul se afla într-o stare avansată de degradare, a fost cuprins în lista de reparaţii capitale şi întrucât RAGCL nu a executat aceste lucrări, s-a încheiat convenţia nr.872/12.07.1994 prin care chiriaşul P.M., soţul pârâtei, se angaja să efectueze toate reparaţiile urmând ca  valoarea lucrărilor şi a materialelor să se deconteze din chirie până la lichidare.

În temeiul Legii nr.112/1995, pârâta P.V. a cumpărat la data de 17.01.1997 apartamentul ocupat în baza contractului de închiriere nr.246/1980 compus din două camere, hol, cămară, pivniţă, magazie, şopron, WC, împrejmuiri cu părţi indivize de 37,50% din imobilul înscris în CF nr.43 nr. top.987/1, 988, precum şi dependinţele aferente având cota indiviză de 100% din părţile comune indivize ale imobilului înscris în CF nr.1405 nr. top.987/2, conform contractului de vânzare-cumpărare nr.1220/182/1997 şi actului adiţional nr.250/2005.

Conform Legii nr.112/1995, în data de 22.10.1997, familia reclamantei a cumpărat apartamentul ocupat în baza contractului de închiriere nr.244/1980, compus din 3 camere, bucătărie, hol, baie, cămară, terasă, pivniţă, magazie, WC, împrejmuiri, cu părţi indivize de 62,50% din părţile indivize ale imobilului înscris în CF nr.43 nr. top.987/1, 988, conform contractului de vânzare-cumpărare nr.1220/330/1997.

În vederea înscrierii în sistemul de publicitare imobiliară privind notarea apartamentării şi întabulării dreptului de proprietate s-a întocmit schiţa cadastrală de apartamentare semnată şi vizată de OCPI Sibiu, care cuprindea următoarele operaţiuni de carte funciară:

-  unificarea nr. top.987/1, 987/2 şi 988 înscrise în CF nr.43 într-un singur corp funciar, reţinându-se nr. top. 987/1, 988 casă, curte şi grădină de 834 mp,

- apartamentarea imobilului cu nr. top.987/1, 988 în două corpuri funciare distincte:

- nr. top.987/1, 988/I – apartament nr. I compus din 3 camere, bucătărie, hol, cămară, baie, dependinţe şi teren în suprafaţă de 307 mp, cu părţi indivize comune de 62,50%, 

-  nr. top.987/1, 988/II – apartament nr. II compus din 2 camere, bucătărie, hol, cămară, dependinţe şi teren în suprafaţă de 204 mp, cu părţi indivize comune de 37,50%.

Imobilul cu nr. top. nou apartamentat 987/1, 987/II s-a transcris din CF nr.43  în CF nr.1405 şi s-a întabulat dreptul de proprietate cu titlul de drept de cumpărare în condiţiile Legii nr.112/1995 în favoarea pârâtei P.V.

În perioada 1996-2007 numitul B. F., soţul reclamantei, a fost prezent când s-au făcut măsurătorile corespunzătoare realizării contractului de vânzare-cumpărare nr.1220/182/1997, actului adiţional nr.250/2005 şi contractului de vânzare-cumpărare nr.1220/330/1997, conform Legii nr.112/1995 şi la întocmirea schiţei cadastrale de apartamentare şi a dat o declaraţie prin care a recunoscut care sunt drepturile pârâtei P. V.

La termenul de judecată din data de 29.10.2009 reclamanta-pârâtă reconvenţional B. A. a depus la dosar întâmpinare la cererea reconvenţională formulată în cauză de către pârâta P. V., la care a ataşat certificatul de atestare fiscală nr.1441/2009 şi fişa de calcul a preţului imobilului.

Prin întâmpinarea formulată, reclamanta  B. A. consideră ca  admisibilă  în  parte cererea reconvenţională formulată de pârâta P. V., în ceea ce priveşte cota de 37,50% din imobilul care i-ar reveni pârâtei, arătând că aceasta putea achiziţiona conform legii doar cota-parte care îi revenea în calitate de detentoare precară şi nu întreg imobilul, cu nesocotirea drepturilor celorlalţi chiriaşi. Susţinerile pârâtei, conform cărora soţul său în perioada 1996-2007 ar fi fost prezent când s-au fi făcut măsurătorile corespunzătoare realizării contractelor de vânzare-cumpărare şi actului adiţional atacat şi şi-ar fi dat acceptul la recunoaşterea drepturilor ei, sunt nereale. Evident că instanţa trebuie să valideze doar în parte actul adiţional, în limita drepturilor care i-ar reveni pârâtei-reclamantă reconvenţional P.V.

Pârâta SC U. SA prin întâmpinările depuse în cauză a avut o atitudine oscilantă. Astfel, prin întâmpinarea iniţială această pârâtă arată că imobilul înscris în CF nr.1405, nr. top.987/2 reprezintă antreu şi dependinţe intravilan şi a aparţinut pârâtei P. V. înainte de a avea loc dezmembrarea celor două apartamente.

În urma dezmembrării celor două apartamente, s-a stabilit pentru fiecare apartament o cotă parte din părţile indivize comune, respectiv pentru pârâta P. V. cota de 37,50% din imobilul care s-a dezmembrat. Reclamanta nu a deţinut în baza contractului de închiriere antreul şi dependinţele aferente nr. top. 987/2 din CF nr.1405.

În privinţa terenului se menţionează că, în conformitate cu prevederile Legii nr.112/1995, terenul se atribuie, atât cel de sub construcţie, cât şi cel aferent apartamentelor şi nu se cumpără, astfel că nici una dintre părţi nu a plătit vreun preţ pentru acest teren.

Ulterior, la data de 9.12.2009 pârâta SC U. SA a revenit asupra poziţiei iniţiale solicitând anularea parţială a actului adiţional nr.250/28.03.2005 cu privire la cota indiviză de 100% din dependinţele aferente nr. top.987/2 din CF nr.1405, considerând că acestea trebuie să rămână pe statul român, deoarece nu există un contract de vânzare-cumpărare pentru aceste dependinţe.

La data de 26.01.2009 pârâta a revenit şi cu privire la întâmpinarea din 9.12.2009 considerând că actul adiţional este valabil încheiat pentru că în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.1228/182/1997 pârâta P. V. a cumpărat şi imobilul înscris în CF nr.1405 nr. top.987/2, fiind anexat actul prin care au fost repartizate numitului P. M. încăperile aflate pe nr. top.987/2, iar acest act a fost primit doar pe parcursul procesului.

Atât acţiunea civilă, cât şi cererea reconvenţională au fost timbrate de reclamanta B. A., respectiv pârâta-reclamantă reconvenţional P. V. cu suma de 251 lei taxă judiciară de timbru şi timbru judiciar de 3 lei fiecare, pentru ambele cereri taxa judiciară de timbru fiind calculată la valoarea declarată a imobilului în litigiu de 3.000 lei.

În probaţiune, s-au încuviinţat şi administrat următoarele probe: proba cu înscrisuri, interogatoriul luat pârâtei SC U. SA, audierea martorilor C. L., Ş. M., procesul verbal încheiat la data de 15.04.2010 cu ocazia efectuării cercetării la faţa locului.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr.1220/330 încheiat la data de 22.10.1997 cu SC U. SA în temeiul art.9 din Legea nr.112/1995, reclamanta B. A. şi soţul acesteia B. F. (în prezent decedat) au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului din cauză, apartament ocupat în baza contractului de închiriere nr.244/27.08.1980 şi compus din 3 camere de locuit cu dependinţele şi anexele aferente, precum şi cota indiviză de 62,50% din părţile comune indivize ale imobilului înscris în CF nr.43 nr. top.987/1, 988. Cumpărătorii au dobândit şi dreptul de proprietate asupra terenului de sub construcţie în suprafaţă de 307 mp, conform art.33 din H.G. nr.20/1996.

De asemenea, pârâta P. V. a încheiat cu pârâta SC U. SA contractul de vânzare cumpărare  nr.1220/183  din 17.01.1997 având  ca  obiect  apartamentul compus  din 2 camere de locuit  cu  dependinţele şi  anexele aferente, precum şi cota indiviză de 37,50% din părţile indivize comune ale imobilului înscris în CF nr.43, nr. top.987/1, 988, acest apartament  fiind deţinut  în baza  contractului de închiriere nr.246/9.09.1980. Pârâta a dobândit totodată şi dreptul de proprietate asupra terenului de sub construcţie în suprafaţă de 204 mp.

Ulterior, s-a încheiat actul adiţional la acest contract de vânzare-cumpărare nr.250/28.03.2005 prin care se modifică prevederile contractului iniţial în sensul că se vând pârâtei P. V. şi dependinţele aferente, având cota indiviză de 100% din părţile comune indivize ale imobilului ce este înscris în CF nr.1405 nr. top.987/2.

Pentru întabularea celor două contracte de vânzare-cumpărare, s-au efectuat următoarele operaţiuni de carte funciară cu privire la imobilul înscris în CF nr.43 nouă: imobilele de sub nr. de ordine A+2 - nr. top.987/1, 987/2 şi 988 au fost unificate într-un singur corp funciar păstrându-se nr. top.987/1, 988 – casă, curte şi grădină intravilan în suprafaţă totală de 834 mp.

Apoi imobilul rezultat a fost apartamentat în două apartamente:

- apartament nr. I compus din 3 camere, bucătărie, hol, cămară, baie, dependinţe şi teren în suprafaţă de 307 mp cu nr. top. nou 987/1, 988/I, cu părţi indivize comune de 62,50% din fundaţii, zidurile despărţitoare, instalaţiile de curent electric, apă, canal, gaz metan până la intrarea în apartamente şi din terenul de 834 mp. Conform încheieri nr.1957 c.f. din 18.06.2007, asupra acestui apartament şi 521,25 mp din teren s-a întabulat dreptul de proprietate în condiţiile Legii nr.112/1995 în favoarea numiţilor B. A. şi B. F.;

- apartament nr. II compus din 2 camere, bucătărie, hol, cămară, dependinţe şi teren în suprafaţă de 204 mp cu nr. top.987/1, 988/II, cu părţi indivize comune de 37,50% din fundaţii, zidurile despărţitoare, instalaţiile de curent electric, apă, canal, gaz metan până la intrarea în apartamente şi din terenul de 834 mp. Acest imobil a fost transcris în CF nr.1405 cu starea de carte funciară neschimbată, sub nr. de ordine A+2, iar asupra imobilului de sub A+1-  nr. top.987/2 în suprafaţă de 979 mp s-a notat menţiunea dependinţe, în loc de birou şi grajd.

Prin încheierea nr.423 c.f./14.04.2006 s-a întabulat dreptul de proprietate cu titlul de drept cumpărare în condiţiile Legii nr.112/1995 în favoarea pârâtei P. V. asupra întregilor construcţii de sub nr. top.987/2, respectiv asupra construcţiilor şi 204 mp teren din imobilul de sub nr. top.987/1, 988/II, iar prin încheierea nr.1029 c.f. din 6.04.2007 s-a întabulat în favoarea pârâtei dreptul de proprietate  asupra 979 mp şi 108,75 mp din terenul de sub A+1 şi 2, cu titlul de drept constituire în baza Legii nr.18/1991.

Potrivit contractului de închiriere încheiat cu SC U. SA începând cu anul 1980 reclamanta B.A. a avut în folosinţă şi o suprafaţă de teren cu titlu de curte şi grădină intravilan de aproximativ 500 mp., fapt recunoscut şi de pârâta SC U.SA prin răspunsurile la interogatoriul încuviinţat în cauză.

Urmare a efectuării expertizei tehnice topografice dispusă într-un alt dosar civil (dosar nr.274/174/2008 în care reclamanta a solicitat sistarea stării de coproprietate asupra terenului înscris în CF nr.43 nouă şi nr.1405 conform cotei părţi ce revine fiecărui coproprietar) s-a stabilit că imobilul înscris în CF nr.43 cu nr. top.987/1 şi 988 este incomod partajabil în natură, fiind imposibilă crearea unor corpuri funciare distincte cu crearea de căi de acces individuale sau cu servituţi.

Această expertiză tehnică şi suplimentul întocmit pentru a se răspunde la obiecţiunile formulate, constată eroarea materială făcută prin încheierea nr.271/14.10.1949 în CF nr. 43 nouă, în sensul notării alături de un antreu, un birou şi un grajd şi a terenului în suprafaţă de 272 stj., adică 979 mp, cu transcrierea în CF nr.1405, suprafaţa ocupată de construcţii fiind de 106 mp.

Tot atunci reclamanta a aflat de existenţa actului adiţional nr.250/28.03.2005 în baza căruia întreg imobilul înscris în CF nr.1405, nr. top.987/2 a fost întabulat în favoarea pârâtei P. V.

Cu ocazia cercetării la faţa locului efectuată la data de 15.04.2010, au fost identificate în prezenţa părţilor şi  a reprezentantul  SC U. SA  apartamentele cumpărate  de reclamantă  şi pârâtă, precum  şi dependinţele  aferente ce  au făcut  obiectul  actului adiţional. Acestea  se referă la cele două magazii (trecute în contractul de vânzare cumpărare magazie de 37,67 mp), situate în prelungirea apartamentului nr. II, proprietatea pârâtei, având intrare separată şi amenajate în prezent ca spaţiu de locuit.

S-a susţinut de către reprezentantul pârâtei SC U. SA necesitatea întocmirii actului adiţional întrucât cele două camere, foste magazii, cumpărate de pârâta P. V.sunt amplasate pe terenul aferent nr. top.987/2 şi nu pe nr. top.987/1, 988 din CF nr.43, astfel cum s-a trecut eronat în contractul de vânzare cumpărare iniţial, iar cota indiviză de 100% din părţile indivize comune ale imobilului reprezintă în realitate întreaga suprafaţă a grădinii.

De asemenea, din declaraţiile celor două martore audiate în cauză rezultă că din momentul în care s-a mutat în imobil reclamanta a avut în folosinţă şi o parte din grădină, însă în ultima perioadă pârâta nu îi mai permite accesul în grădină.

Raportat la această stare de fapt, încheierea actului adiţional nr.250/28.03.2005 la contractul de vânzare cumpărare încheiat cu pârâta P. V. este justificată doar raportat la dependinţele aferente (cele două magazii, aparţinând anterior Fabricii), aceste spaţii aflându-se în folosinţa familiei pârâtei din anul 1971, iar prin decizia nr.182/8.08.1987 s-a atribuit numitului P. M. magazia în suprafaţă de 16 mp situată în continuarea locuinţei sale, spaţiul fiind refuzat de Şcoala Generală nr.1 deoarece era într-un stadiu avansat de degradare şi nu putea fi folosit. Ulterior s-a aprobat ca familia P. să efectueze reparaţiile necesare, iar valoarea lucrărilor şi a materialelor să fie decontate din chiria datorată către RAGCL.

Preţul pentru aceste magazii a fost achitat fiind inclus în preţul total al imobilului, astfel cum rezultă din fişa de calcul a preţului imobilului cumpărat de pârâtă şi desfăşurătorul de calcul al suprafeţelor şi al cotelor părţi indivize ale imobilului (fila 68 dosar).

Actul adiţional este nelegal întocmit în ceea ce priveşte cota indiviză de 100% din părţile comune ale imobilului, aceasta reprezentând faptic cota de 100% din terenul aferent grădinii, înscris în CF nr.1405 sub nr. top.987/2, în suprafaţă de 979 mp.

Potrivit art.37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995, în situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent, cu respectarea dispoziţiilor art.26 alineat ultim din lege.

De asemenea, art.22 alin.1 şi 2 din Legea nr.112/1995, prevede că în cazul în care apartamentul se află într-o clădire cu mai multe apartamente, foştii proprietari sau moştenitorii lor dobândesc cota parte din proprietatea indiviză asupra tuturor părţilor din construcţii şi asupra dotărilor care nu se pot folosi decât în comun. În privinţa terenurilor alin.3 prevede expres că se aplică în mod corespunzător dispoziţiile alineatelor precedente, iar conform art.22 alin.4 din aceeaşi lege, cotele de proprietate se determină proporţional cu suprafaţa construită.

Este adevărat că art.9 din Legea nr.112/1995, care prevede dreptul chiriaşilor de a cumpăra apartamentele ce nu se restituie în natură foştilor proprietari, nu face referire expresă la terenul aferent locuinţei, dar din întreaga reglementare a legii rezultă că legiuitorul a  inclus în noţiunea de imobil cu destinaţia de locuinţă atât suprafaţa construită, cu dependinţele şi anexele gospodăreşti, cât şi terenul aferent, care compun împreună o unitate locativă.

În aceleaşi sens, art.36 alin.2 din Legea nr.18/1991 republicată prevede că terenurile proprietate de stat situate în intravilanul localităţilor atribuite în folosinţă cu ocazia cumpărării de la stat a locuinţelor, trec la cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor, în proprietatea acestora integral sau proporţional cu cota deţinută din construcţie.

Rezultă că, actul adiţional a fost încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor legale, întrucât pârâtei îi revine doar cota de 37,50%  din părţile comune indivize ale imobilului, inclusiv din terenul aferent – curte şi grădină, prin acest act fiind încălcat dreptul reclamantei care deţine cealaltă cotă de 62,50% din suprafaţa terenului, ceea ce atrage sancţiunea nulităţii, conform art.966 C.civ.

În  ceea  ce  priveşte  excepţia  prescripţiei  dreptului  la  acţiune  invocată  de  pârâta-

reclamantă reconvenţional P. V., excepţie care a fost  unită  cu  fondul  cauzei  prin încheierea de şedinţă din 28.01.2010, instanţa a respins ca neîntemeiată această excepţie, raportat la dispoziţiile art.2 din Decretul nr.167/1958, care prevăd că nulitatea unui act juridic poate fi invocată oricând pe cale de acţiune sau de excepţie.

Pe fondul cauzei instanţa a admis prin sentinţa civilă nr. 256/2009 în parte acţiunea civilă formulată de reclamanta B. A. şi a constatat nulitatea absolută parţială a actului adiţional la contractul de vânzare cumpărare nr.250/28.03.2005 referitor la cota de 100% din terenul înscris în CF nr.1405 sub nr. top.987/2, pârâtei P. V. revenindu-i doar cota de 37,50% din acest teren, corespunzătoare cotei indivize aferentă apartamentului cumpărat de aceasta.

Petitul privind constatarea nulităţii încheierilor de Carte funciară subsecvente întabulării actului adiţional a fost respins întrucât din înscrierile efectuate în CF nr.1405 rezultă că întabularea  dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 979 mp de sub nr. top.987/2 s-a făcut în baza ordinului Prefectului Judeţului Sibiu nr.246/30.03.2007 privind trecerea în proprietatea pârâtei P. V. a acestui teren şi nu în baza actului adiţional contestat.

De asemenea, a fost respins şi petitul prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtei SC U. SA să încheie un act adiţional la contractul de vânzare-cumpărare pentru că există un astfel de act adiţional (actul adiţional nr.1064/25.07.2007 depus la fila 43 dosar) prin care au fost modificate prevederile contractului de vânzare cumpărare nr.1220/330/22.10.1997 în sensul dobândirii de către cumpărătorii B. A. şi B. F. a dreptul de proprietate şi asupra terenului aferent în suprafaţă de 527 mp.

Cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă reconvenţional P.V. prin care se solicită constatarea valabilităţii actului adiţional nr.250/28.03.2005, calificată ca fiind o acţiune în constatare provocatorie, a fost considerată ca inadmisibilă şi a fost respinsă întrucât aceasta are posibilitatea să ceară realizarea dreptului său, condiţie impusă de art.111 C.pr.civ.

Chiar dacă s-ar trece peste acest aspect, cererea reconvenţională a fost găsită de către instanţa de fond ca neîntemeiată urmare a soluţiei adoptate cu privire la acţiunea principală.

În temeiul art.274, art.276 C.pr.civ. pârâta-reclamantă reconvenţional a fost obligată să plătească reclamantei-pârâtă reconvenţional cheltuieli de judecată parţiale în sumă de 500 lei.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamanta B. A. solicitând modificarea în tot în sensul admiterii acţiunii în întregime şi obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea recursului arată că instanţa de fond a pronunţat o hotărâre cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii (art.304 pct.9 C.pr.civ.) atunci când a respins cererea sa de a se constata nulitatea încheierilor de CF întrucât acestea au avut la bază actul adiţional anulat şi nu ordinul prefectului aşa cum a reţinut instanţa de fond. Se mai arată că în cauză trebuia aplicat principiul „resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis” şi se impunea anularea actului subsecvent.

Recurenta mai susţine că în mod greşit s-a respins şi cererea de obligare a SC U. SA la încheierea actului adiţional la contractul de vânzare-cumpărare şi s-au acordat doar parţial cheltuielile de judecată.

În drept se invocă art.312, 299 – 316 C.pr.civ.

Pârâta P. V. a declarat recurs solicitând în principal, casarea şi trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar modificarea în tot în sensul respingerii acţiunii.

În motivarea recursului se arată că:

- hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină, ori cuprinde motive contradictoriu, este lipsită de temei legal şi pronunţată cu aplicarea greşită a legii (instanţa de fond a interpretat greşit expertiza şi a înlăturat nemotivat susţinerile SC U. SA că toate construcţiile de pe topograficul 987/2 au fost atribuite exclusiv recurentei);

- instanţa de fond a depăşit atribuţiile puterii judecătoreşti (terenul în litigiu făcând obiectul  art.36 din Lg.nr.18/1991 şi trebuind efectuată procedura administrativă):

- intimata B. A. nu are calitate de soţie supravieţuitoare a defunctului B.F. întrucât aceştia au divorţat.

În drept se invocă art.299 – 316 C.pr.civ., Lg.nr.112/1995, Lg.nr.18/1991 şi Lg.nr.319/1944.

Prin întâmpinare atât B. A. cât şi P. V. au solicitat respingerea recursului părţii adverse.

Intimata SC U. SA a arătat că este de acord cu admiterea recursului formulat de pârâta P. V.

Analizând sentinţa atacată prin prisma motivelor de recurs şi din oficiu, sub toate aspectele de legalitate şi temeinice, tribunalul reţine că ambele recursuri sunt neîntemeiate şi vor fi respinse pentru considerentele pe care le vom arăta în continuare.

Prima instanţă a reţinut în mod corect starea de fapt identificând exact drepturile părţilor însă din momentul în care acestea aveau calitatea de chiriaş în imobilul ce a fost iniţial proprietatea statului.

Probele administrate au fost analizate şi reţinute (sau înlăturate) motivat, astfel că sentinţa pronunţată de instanţa de fond, bazată şi pe o expertiză tehnică este legală şi temeinică.

În cauză sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 112/1995 şi a normelor metodologice conform cărora în situaţiile de vânzare către chiriaş a apartamentelor şi anexelor gospodăreşti, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent. Întrucât ambele părţi au dreptul şi la terenul aferent construcţiilor, atribuirea terenului  către o singură parte este nelegală şi încalcă art.22 şi 9 din Lg.nr.112/1995 şi art.36 din Lg.nr.18/1991.

Ca urmare instanţa de fond a soluţionat corect şi legal ambele acţiuni, precum şi excepţia prescripţiei.

Nici unul din motivele de recurs nu este întemeiat.

Recurenta B. A. susţine că în mod greşit i s-a respins cererea de anulare a încheierii de întabulare.

Din analiza actelor de la dosar se observă că încheierea de CF atacată are la bază un titlu (ordinul prefectului) valabil şi care nu a fost atacat în prezenta cauză.

Chiar dacă el ar fi nul ca urmare a anulării actului adiţional anulat de instanţa de fond, aceasta nu se putea pronunţa asupra a ceea ce nu s-a cerut pentru că ar fi încălcat principiul disponibilităţii. Tot pentru acest motiv s-a respins şi cererea de a se încheia în acest moment act adiţional.

Cheltuielile de judecată au fost acordate parţial proporţional cu admiterea acţiunii aşa cum  prevăd art.274 – 276 C.pr.civ.

Nici motivele invocate de recurenta P. V. nu s-au găsit întemeiate. Hotărârea primei instanţa a fost motivată pe larg şi cu indicarea textelor legale  aplicabile,probele şi susţinerile părţilor fiind reţinute sau înlăturate cu o amplă motivare.

Instanţa de fond s-a pronunţat în limitele puterilor sale fără a încălca atribuţiile organelor administrative sau legislative. 

În ceea ce priveşte divorţul recurentei B. A. acest aspect nu influenţează soluţia instanţei de fond, întrucât recurenta a invocat un drept propriu al său (proprietatea asupra cotei cei revine din bunurile devălmaşe fără a se dezbate succesiunea în acest cadru procesual.Pentru toate aceste motive în baza art.312 C. pr. civ. s-au respins recursurile declarate, iar cheltuielile de judecată nu s-au acordat pentru că ambele părţi au căzut în pretenţii.

Domenii speta