Legea nr. 18/1991. Nulitatea contractului de vânzare-cumparare ce are ca obiect un teren ce a facut obiectul constituirii dreptului de proprietate conform art. 19/2 din legea 18/1991. Încalcarea interdictiei legale de înstrainare. Inaplicabilitatea p...

Potrivit art. 32 din Legea 18/1991 terenul atribuit conform art. 19,21,43 (prin constituire) nu poate fi înstrainat între vii timp de 10 ani, socotiti de la începutul anul urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de înstrainare.

Legea nr. 54/1998 care reprezinta dreptul comun în materie de circulatie juridica a terenurilor si care a abrogat art. 66-73 din Legea 18/1991, a mentinut exceptia inalienabilitatii temporare a terenurilor dobândite prin constituire (art. 32 din legea nr. 18/1991), potrivit principiului general de drept „generalia specialia non abrogant” o norma generala nu poate abroga implicit sau indirect o norma speciala ci doar expres, astfel ca în lipsa unei dispozitii exprese de abrogare s-au mentinut dispozitiile care interziceau înstrainarea.

Prin urmare, instanta nu poate ratifica nici confirma un act juridic lovit de nulitate si nu poate da eficienta dispozitiilor referitoare la conversiunea unui act juridic, astfel cum sustin recurentii, întrucât regimul juridic al nulitatii absolute împiedica pronuntarea unei astfel de solutii.

Legea nr. 18/1991, art. 19, 21, art. 32 alin.1

Legea nr. 54/1998

Prin sentinta civila nr. 21361/22.12.2009, Judecatoria Constanta a respins  exceptia lipsei calitatii procesuale active, a admis exceptia lipsei de interes si a respins cererea formulata de reclamantul A.G. în contradictoriu cu pârâtii B.A. si B.I., ca fiind  lipsita de interes.

A obligat  reclamantul sa achite pârâtilor suma de 1190 lei, reprezentând cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre prima instanta a retinut ca prin cererea dedusa judecatii, reclamantul A.G. a  solicitat  constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere, autentificat sub nr. 1861/13.01.1994, pentru încalcarea  interdictiei  temporare  de vânzare-cumparare prevazuta expres  de  art.  32 al. 1 din Legea 18/1991, sustinând ca actul contestat a fost încheiat cu încalcarea normei legale mentionate, si chiar în situatia în care  ar exista o abrogare ulterioara a  normei  ce  cuprinde  clauza de nulitate, actul va  putea fi considerat  nul  în temeiul  principiului tempus regit  actum.

S-a constatat ca pârâtii au depus întâmpinare prin care au învederat ca temeiul juridic al cererii rezulta din neexecutarea obligatiilor contractuale în mod culpabil, cu referire la  prevederile  art. 1020 - 1021 Cod civil, fiind  necesar a se lamuri natura obligatiei principale, a scopului urmarit de parti la încheierea contractului si implicit a naturii juridice a acestuia, respectiv daca este o conventie de  vânzare-cumparare sau de întretinere, în  aceasta din urma situatie  nefiind aplicabile  dispozitiile art. 32 din Legea 18/1991.

Au invocat, de asemenea, pe cale de exceptie, lipsa calitatii procesuale  active si lipsa interesului, prin raportare la art. 32 din  actul normativ  mentionat, care  face referire la  persoanele ce ar justifica  legitimare  procesuala  sa invoce  nulitatea conventiei, reclamantul nu justifica un interes legitim si nu este îndreptatit  sa  solicite anularea actului, nefiindu-i îngaduit  nimanui de a se prevala de propria culpa pentru a obtine protectia unui drept.

În referire la mijlocul procesual ales pentru valorificarea  drepturilor sale, pârâtii au invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, prin raportare la  prevederile  Decretului nr.167/1958.

A retinut prima instanta ca, dat fiind regimul juridic al nulitatii absolute, prin raportare si la dispozitiile art. 2 din Decretul 167/1958, reclamantul justifica legitimare procesuala, aceasta cu atât mai mult cu cât  are  si calitate de parte contractanta a  conventiei în discutie.

În ceea ce priveste exceptia lipsei interesului s-a constatat ca cel care a promovat cererea este însusi vânzatorul, care  invoca dupa o perioada de 14 ani de la data încheierii conventiei nulitatea absoluta a acesteia, desi însasi interdictia prevazuta de lege, prin raportare  la  momentul emiterii titlului de proprietate (16.06.1993) a expirat, iar pe de alta parte, în calitate de titular al  dreptului de proprietate înstrainat, avea cunostinta  de modalitatea de  dobândire a  dreptului si  eventualele interdictii privind înstrainarea  prin acte între vii a terenului, pentru o perioada de 10 ani de la data constituirii dreptului de proprietate.

 S-a constatat ca  reclamantul  se  prevaleaza de propria sa culpa pentru a obtine protectia dreptului, ceea ce contravine principiilor exercitarii  drepturilor subiective civile si ca folosul practic urmarit nu este unul actual, în  situatia în care partea care recurge la  aceasta  forma procedurala si titularul dreptului caruia legea îi recunoaste legitimare procesuala în astfel de cazuri a încheiat conventia  în  conditiile mentionate,  declarând ca a primit si pretul  convenit.

Împotriva acestei hotarâri a declarat apel, în termen legal, reclamantul  A.G., care a criticat solutia instantei de fond din perspectiva admiterii exceptiei lipsei interesului în formularea actiunii.

A sustinut apelantul reclamant ca, întrucât cauzele de nulitate urmeaza a fi cercetate prin raportare la normele imperative în vigoare la data întocmirii actului, faptul ca au trecut 14 ani de la data încheierii contractului sau faptul ca între timp interdictia de vânzare a expirat este irelevant, din moment ce contractul de vânzare-cumparare a fost întocmit înauntrul termenului de 10 ani în care opera interdictia.

S-a învederat ca si dupa intrarea în vigoare a Legii nr. 54/1998 s-a mentinut exceptia inalienabilitatii temporare a terenurilor dobândite prin constituire, art. 32 din Legea nr. 18/1991 fiind o norma derogatorie care nu poate fi abrogata printr-o norma generala decât expres, ceea ce nu s-a realizat.

A aratat apelantul si faptul ca principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans nu este aplicabil nulitatii absolute, care protejeaza un interes de ordine publica, interesul reclamantului fiind unul actual prin raportare la lipsirea de efecte a unui act translativ de proprietate referitor la un bun care s-a aflat în patrimoniul sau.

Solutionând apelul, Tribunalul Constanta a pronuntat decizia civila nr. 416 din 15.10.2010.

În baza acestei decizii, a fost admis apelul declarat de reclamantul A.G. împotriva sentintei civile nr. 21361 din 22.12.2009 pronuntata de Judecatoria Constanta, în contradictoriu cu intimatii pârâti B.A. si B.I. A fost desfiintata sentinta civila apelata si trimisa cauza spre rejudecare instantei de fond.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de apel a retinut ca dispozitiile art. 32 al. 1 din Legea nr. 18/1991 instituie o limitare temporara a exercitiului dreptului de proprietate, prin reglementarea interdictiei de vânzare a terenurilor atribuite conform art. 19 al.1, art. 2 si art. 43 din legea 18/1991, sub sanctiunea nulitatii absolute a actelor juridice între vii încheiate cu încalcarea acestei interdictii.

Fiind vorba de o nulitate absoluta, expres prevazuta de lege, iar interesul ocrotit prin norma încalcata este unul public, general, care poate fi invocata de oricine are interes, partile actului încheiat justifica un astfel de interes.

Cum instanta de fond a solutionat gresit procesul pentru lipsa de interes, instanta de apel a dispus desfiintarea sentintei apelate si trimiterea cauzei spre rejudecare pentru solutionarea fondului cauzei.

În termen legal, împotriva deciziei civile nr. 416 din 15.10.2010 pronuntata de Tribunalul Constanta au declarat recurs pârâtii B.A. si B.I.

Au invocat ca motiv de casare dispozitiile art. 304 pct. 7 Cod pr. civila - pentru motive retine de instanta, straine de natura pricinii; pct. 8 – interpretarea gresita a actului juridic dedus judecatii.

Motiveaza recursul aratând ca, în contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1861 din 13.01.1994 reclamantul A.G. a vândut pârâtilor B.A. si B.I. terenul situat în extravilanul municipiului Constanta, sola 50, parcela A 451/49, vânzatorul garantând pe cumparator de orice evictiune, conform art. 1337 Cod civil.

Partile au încheiat si un înscris sub semnatura privata, care atesta pretul real, achitat integral, iar reclamantul A.G., care a semnat declaratia, a renuntat la dreptul de întretinere mentionat în actul de vânzare-cumparare, astfel ca sustinerile facute de acesta cu privire la interesul reclamantului în reintroducerea bunului în patrimoniul sau, care ar justifica interesul legitim, actual, deosebit de faptul ca nu au fost invocate la instanta de fond, sunt nefondate.

La data când reclamantul intimat a solicitat nulitatea actului cu efect retroactiv, acele efecte, în contradictie cu art. 32 din Legea 18/1991, ca dispozitie legala încalcata, au încetat cu trecerea timpului de 10 ani de interdictie temporara de înstrainare, iar prin modificarile legislative intervenite privind libera circulatie a terenurilor, ordinea de drept a încetat de a fi tulburata, astfel ca nu mai exista neconcordanta dintre dispozitia legala încalcata si respectiva ordine de drept ce, între timp, fusese asigurata.

Nulitatea nu poate exista fara o hotarâre judecatoreasca, instanta fiind cea în masura sa constate daca actul facut cu încalcarea unei dispozitii legale va fi nul sau nu, este posibil ca un act juridic nul absolut sa devina în urma unor împrejurari schimbate un act valabil, astfel ca numai o hotarâre judecatoreasca este în masura sa constate daca eventualele împrejurari schimbate au avut consecinte de a transforma într-un act juridic valabil, actul juridic initial.

Reclamantul nu a fost îndreptatit sa solicite nulitatea actului juridic de înstrainare deoarece nimanui nu îi este îngaduit sa se prevaleze de propria incorectitudine sau imoralitate.

Acesta nu a formulat cerere înainte de împlinirea termenului de 10 ani, prevazut de art. 32 din legea nr. 18/1991, pentru a nu pierde dreptul de proprietate, ci dupa împlinirea acestui termen. Reclamantul, nerespectând dispozitiile art. 19, 21 si 43 din Legea 18/1991, nu poate sa invoce recunoasterea si ocrotirea dreptului sau, întrucât cauza urmarita la încheierea actului în litigiu a fost ilicita, imorala si nu justifica un interes legitim si actual.

Pentru cele mentionate, recurentii au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului si mentinerii hotarârii instantei de fond.

Analizând decizia recurata în baza motivelor de recurs invocate, Curtea constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele:

În baza dispozitiilor Legii nr. 18/1991 i s-a constituit reclamantului A.G. dreptul de proprietate pentru suprafata de 1 ha. teren, situat în municipiul Constanta, eliberându-se în acest sens titlul de proprietate cu nr. 18405/488 cod 60419 la data de 16.06.1993.

La data de 13.01.1994 reclamantul a înstrainat pârâtului B.A., casatorit cu I., suprafata de 1000 m.p. situata în extravilanul municipiului Constanta, sola 50, parcela A 451/49, încheindu-se contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1861/1994 de catre fostul Notariat de Stat al judetului Constanta.

Potrivit art. 32 din Legea 18/1991 terenul atribuit conform art. 19,21,43 (prin constituire) nu poate fi înstrainat între vii timp de 10 ani, socotiti de la începutul anul urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de înstrainare. Constatarea nulitatii poate fi ceruta în justitie de primarie, prefectura, precum si de orice persoana interesata, iar în speta reclamantul intimat din cauza de fata.

Sustinerea recurentilor referitoare la o eventuala „asanare” a efectelor nulitatii absolute prin simpla curgere a termenului de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare este înlaturata de instanta ca nefondata, întrucât cauzele de nulitate absoluta sau relativa sunt analizate prin raportare la normele imperative în vigoare la data încheierii actului.

Împrejurarea ca au trecut mai mult de 10 ani de la încheierea contractului de vânzare-cumparare si între timp interdictia de înstrainare a încetat nu are relevanta din moment ce contractul de vânzare-cumparare a fost încheiat înauntrul termenului de 10 ani, în care opera interdictia de înstrainare.

Nulitatea absoluta nu presupune doar existenta unor încalcari ale normelor legale anterioare sau concomitente încheierii actului ci asanarii acesteia, astfel ca trecerea timpului sau modificarile legislative intervenite ulterior nu sunt de natura sa confirme un act lovit de o cauza de nulitate absoluta.

Legea nr. 54/1998 care reprezinta dreptul comun în materie de circulatie juridica a terenurilor si care a abrogat art. 66-73 din Legea 18/1991, a mentinut exceptia inalienabilitatii temporare a terenurilor dobândite prin constituire (art. 32 din legea nr. 18/1991), potrivit principiului general de drept „generalia specialia non abrogant” o norma generala nu poate abroga implicit sau indirect o norma speciala ci doar expres, astfel ca în lipsa unei dispozitii exprese de abrogare s-au mentinut dispozitiile care interziceau înstrainarea.

Prin urmare, instanta nu poate ratifica nici confirma un act juridic lovit de nulitate si nu poate da eficienta dispozitiilor referitoare la conversiunea unui act juridic, astfel cum sustin recurentii, întrucât regimul juridic al nulitatii absolute împiedica pronuntarea unei astfel de solutii.

Nefondata este si critica recurentilor potrivit cu care reclamantul intimat nu este îndreptatit sa solicite nulitatea actului juridic de înstrainare în care este parte, întrucât principiul „nemo auditur propriam turpitudinem allegans”nu este aplicabil nulitatii absolute.

Acest principiu constituie o sanctiune a exercitarii dreptului cu încalcarea bunei-credinte în raportul civil; persoana care, cu stiinta, încalca o dispozitie legala a carei nerespectare atrage anularea unui act, nu poate invoca aplicarea sanctiunii, tocmai datorita împrejurarii ca neregularitatea a fost creata de propriul fapt.

Fiind în discutie soarta unui act juridic prin raportare la comportamentul ilicit al unei persoane, rezulta ca pentru a constata nevalabilitatea actului în cauza, în ciuda existentei unei cauze de anulabilitate dovedita, interesul protejat  prin cauza de nulitate sa fie superior interesului ce a condus la instituirea unei sanctiuni a exercitarii dreptului cu ignorarea relei sau bunei-credinte.

Rezulta ca principiul „nemo auditur propriam turpitudinem allegans” se aplica doar în situatia unor ipoteze de nulitate relativa, caci numai în aceste împrejurari se poate aprecia prevalenta unor interese personale asupra altora (cauza de nulitate raportata la sanctionarea relei-credinte, ce se apreciaza exclusiv prin raportare la comportamentul partii) ; în cazul nulitatii absolute – care protejeaza un interes de ordine publica – principiul nu îsi va gasi aplicarea, caci functia sanctionatoare a institutiei nulitatii se impune cu necesitate.

Interesul reclamantului în prezenta cauza, astfel cum a retinut si instanta de apel, este nascut, legitim si actual prin raportare la lipsirea de efecte a unui act translativ de proprietate, referitor la un bun aflat în patrimoniul sau, încheiat cu nesocotirea interdictiei de înstrainare (norma imperativa de ordine publica prevazuta de art. 32 din legea 18/1991).

Ca atare, Curtea în baza art. 312 Cod pr. civila va respinge ca neîntemeiat recursul.

În baza art. 274 Cod pr. civila va obliga recurentii catre intimati la plata sumei de 744 de lei, cheltuieli de judecata.

Domenii speta

Spete similare