Anulare act

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA CLUJ-NAPOCA

SECŢIA CIVILĂ

Operator de Date cu Caracter Personal – 3185

DOSAR NR. .../.../2011

Sentinţa civilă nr. 7552/2013

Şedinţa publică din data de 29.04.2013

Instanţa este constituită din:

PREŞEDINTE: I. A. B.

GREFIER: Ş. N.

Pe rol se află soluţionarea cauzei civile privind pe reclamantul A. Z. şi pe pârâţii B. M. , C. V., C. A. şi C. C. E. , având ca obiect anulare act.

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din data de 22.04.2013, fiind consemnate în încheierea ce face parte integrantă din prezenta sentinţă; la acel termen, instanţa, pentru depunerea de concluzii scrise, a amânat pronunţarea pentru azi, data de 29.04.2013,  când a hotărât următoarele: 

I N S T A N Ţ A,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată  înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. .../.../2011 în data de 27.10.2011, reclamantul A. Z. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii B. M., C. V. , C. A. şi C. C. E. pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti, prin care să se constate nulitatea absolută a procurii autentice nr.  ... autentificată de BNP C. C. C., nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. ... de BNP C. C. C. încheiat între B. M., în calitate de mandatară, în baza procurii menţionate, şi C. V., în calitate de cumpărător, cu privire la cota de 10/16 parte din ap. nr. ... situat în ..., str. ..., bl. ..., ap. ..., jud. ..., nulitatea absolută a antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat în data de 16.07.2004 între C. V. şi C. A. şi C. C. E., rectificarea înscrierilor din cartea funciară, radierea încheierilor de carte funciară nr. ... şi nr. ... şi restabilirea situaţiei de CF anterioare, respectiv înscrierea dreptului său de proprietate asupra cotei de 10/16 parte deţinută din ap. nr. ..., cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul a învederat, în esenţă, că nu a semnat procura autentică de vânzare şi nu şi-a dat acordul la vânzarea apartamentului nr.  ... , contractele de vânzare fiind nule absolut pentru lipsa consimţământului său.

În drept, a invocat prevederile art. 948, art. 966, art. 968 C.civ., art. 1236, art. 1237, art. 1254, art. 908 C.civ., art. 35 – 36 pct. 1 din Legea nr. 7/1996, art. 112 C.pr.civ.

În dovedirea cererii, s-au ataşat înscrisuri (filele 7 – 18).

Cererea a fost legal timbrată cu suma de 5.604, 44 lei reprezentând taxă judiciară de timbru şi timbre judiciare de 5 lei. 

La data de 01.11.2011, prin Serviciul Registratură, reclamantul a depus precizare de acţiune – filele 19 – 21, prin care a reiterat aspectele menţionate în cererea iniţială.

La data de 24.05.2012, prin Serviciul Registratură, pârâţii C. A.şi C. C. E. au depus întâmpinare – filele 28 – 30,  prin care au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată întrucât sunt dobânditori de bună – credinţă cu titlu oneros, aspect care constituie o excepţie de la regula anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial, excepţie instituită pentru a ocroti buna – credinţă a terţilor, precum şi pentru a asigura siguranţa şi stabilitatea circuitului civil.

În drept, au invocat prevederile art. 115 şi art. 274 C.pr.civ.

La termenul din data de 1405.2013, reclamantul a depus înscrisuri (filele 42 – 44, 81 – 83), iar la termenul din data de 17.09.2012, pârâţii C. au depus înscrisuri (filele 95 – 96).

La solicitarea instanţei, BNP C. C. C. a depus la dosar înscrisuri (filele 136 – 139), la fel şi Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Cluj (filele 148 -150) şi IPJ ...(filele 155 -167).

La termenul din data de 18.03.2013, reclamantul a depus precizare – fila 187, prin care a solicitat rectificarea înscrierilor din CF nr. ..., nr. topo. ... , nr. CF vechi ..., anularea şi radierea încheierii de CF nr. ... în sensul radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea lui C. V., anularea şi radierea încheierii de CF nr. ... în sensul radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea lui C. A.şi C. C. E. şi restabilirea situaţiei de CF anterioare cu consecinţa reînscrierii dreptului de proprietate al reclamantului asupra cotei de 10/16 parte deţinută din ap. nr. ... situat în ..., str. ..., bl. ..., jud. ...

La data de 01.04.2013, Parchetul de pe lângă Judecătoria Cluj-Napoca a depus la dosar raportul de constatare tehnico – ştiinţifică nr.  ... (filele 193 – 201).

La data de 29.04.2013, reclamantul a depus concluzii scrise, iar la data de 30.04.2013, pârâţii C. au depus concluzii scrise.

În cauză, instanţa a încuviinţat şi a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar, proba cu interogatoriul pârâţilor (filele 117 – 125) şi interogatoriul reclamantului (fila 128).

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

Potrivit extrasului CF nr. ... din data de 06.07.2004, depus la dosar la fila 138, ap. nr. ... situat în ..., str. ..., bl. ..., jud. ..., nr. topo. ... , aparţinea lui A. Z. în cota de 10/16 parte,  M. D. în cota de 3/16 parte şi A. I. G. în cota de 3/16 parte.

Conform procurii speciale de la fila 159 din dosar, autentificată sub nr. .../12.07.2004, reclamantul A. Z. ar fi împuternicit cu puteri depline pe B. M., ca în numele lui şi pentru el, să vândă cui va crede de cuviinţă şi cu preţul pe care îl vor stabili de comun acord, dar care nu va fi păgubitor pentru mandant, cota de 10/16 din apartamentul nr. ... situat în ..., str. ..., bl. ..., jud. ...

Prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. .../15.07.2004 de BNP C. C. C., reclamantul A. Z., prin mandatar B. M., în baza procurii autentificate sub nr. ... /2004 de BNP C. C. C., în calitate de vânzător, pe de o parte, şi C. V., în calitate de cumpărător, pe de altă parte,  s-au vândut cotele de 8/16 şi 2/16 pe care reclamantul le deţinea asupra apartamentului nr. ..., situat în mun. ..., str. ..., bl. ..., jud. ..., înscris în CF nr.  ... a localităţii ..., ..., nr. topo.  …, preţul de vânzare – cumpărare, stabilit de comun acord de părţile contractante, fiind în sumă de 20.000 euro, echivalentul a 817.120 lei la cursul BNR de la data autentificării contractului, sumă pe care mandatara vânzătorului a primit-o în întregime de la cumpărător la data încheierii contractului – filele 8 – 9.

Apoi, la data de 16.07.2004, C. V., în calitate de vânzător, şi C. A., în calitate de cumpărător, au încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare având ca obiect cota parte din apartamentul nr. ..., situat în mun. ..., str. ..., bl. ..., jud. ..., înscris în CF nr. ... a localităţii ..., dobândită de vânzător în baza contractaului autentificat, prezentat mai sus – fila 11.

Prin Sentinţa civilă nr. .../2005 pronunţată în data de 09.02.2005 de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr. .../2004, s-a admis acţiunea reclamanţilor C. A.  şi C. C.  E. formulată în contradictoriu cu pârâtul C.V., în sensul că pârâtul a fost obligat la predarea către reclamanţi a actelor apte de întabulare cu privire la cota de 10/16 parte din imobilul înscris în CF nr. ..., nr. topo. ... , în caz contrar, hotărârea va ţine loc de act autentic de vânzare – cumpărare, iar în temeiul art. 46 din Decretul – lege nr. 115/1938 s-a dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra cotei de 10/16 parte din imobil, cu titlu de drept de cumpărare – filele 12 – 13. În consecinţă, în baza sentinţei menţionate, pârâţii C. A. şi C. C. E. şi-au întabulat, la data de 19.05.2005, dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. ... în CF nr. ...– fila 179 – 182.

În cauză, reclamantul a invocat nulitatea absolută a procurii autentice nr.  ... autentificată de BNP C.C.C., şi a actelor subsecvente acesteia, pentru lipsa consimţământului său, în baza art. 948 C.civ.

Astfel, pentru a fi valabil încheiat, actul juridic trebuie să întrunească anumite elemente, conform art. 948 Cod civil, respectiv: consimţământul, capacitatea părţilor, obiectul (lucrul vândut şi preţul), o cauză licită şi forma (pentru contractele solemne), iar în ceea ce priveşte înscrisul autentic, acesta face dovadă până la înscrierea în fals cu privire la constatările personale ale agentului instrumentator, percepute cu propriile lui simţuri.

Examinând menţiunile din cererea pentru îndeplinirea procedurilor notariale – fila 156, instanţa constată, că, în ceea ce priveşte modul de identificare a părţii, s-a precizat că aceasta s-a realizat prin cartea de identitate seria ... nr. ... eliberată de Poliţia Municipiului ... la data de 11.10.2001.

Prin Rezoluţia nr. 85/II/2/2013 din data de 20.02.2013 a Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Cluj s-au reţinut următoarele: „din actele premergătoare efectuate s-a stabilit că, în data de 12.07.2004, o persoană rămasă neidentificată s-a prezentat la Biroul Notarului Public C. C. C., declarând că se numeşte A. Z., prezentând şi un act de identitate în acest sens, solicitând întocmirea unei procuri speciale în conţinutul căreia să se menţioneze că el, A. Z., o împuterniceşte pe B. M., să vândă cota sa de 10/16 din dreptul de proprietate asupra apartamentului situat în ..., str. ..., bl. ..., ap. ..., jud. ..., abia  în cursul lunii octombrie 2011, persoana vătămată A. Z. aflând despre aceste manopere.” Totodată, potrivit Rezoluţiei nr.  ... din data de 14.01.2013 a Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Cluj, întrucât persoana vătămată a declarat că a aflat despre întreaga situaţie prezentată mai sus doar în anul 2011, s-a constatat că toate manoperele au fost exercitate în lipsa şi fără ştiinţa victimei – filele 149 - 150. 

Apoi, conform raportului de constatare tehnico – ştiinţifică nr. 6185 din data de 25.09.2012 efectuat în cadrul dosarului nr. ... , semnătura depusă la poziţia „mandant” de pe procura specială autentificată la BNP C. C. C.cu nr. 868 din data de 12.07.2004 nu a fost executată de numitul A. Z., aceasta fiind contrafacută prin imitaţie liberă – filele 193 – 201.

Faţă de considerentele expuse, instanţa reţine că reclamantul A. Z. nu şi-a exprimat consimţământul la încheierea procurii autentificate sub nr.  ... de BNP C. C. C., lipsa totală a consimţământului, a voinţei acestuia de a se obliga, fiind sancţionată cu nulitatea absolută (eroarea obstacol), astfel că actul încheiat în comdiţiile menţionate este nul absolut.

Apoi, potrivit principiului ce guvernează efectele nulităţii actului juridic faţă de terţi – în sensul că anularea actului juridic iniţial (primar) atrage şi anularea actului juridic subsecvent datorită legăturii lor juridice (exprimat în adagiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis) – instanţa va constata că, în speţă, sancţiunea nulităţii va lovi şi contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. .../15.07.2004 de BNP C. C. C., care a fost încheiat în baza procurii a cărei anulare se va dispune de către instanţă, precum şi a antecontractului de vânzare – cumpărare din data de 16.07.2004, încheiat ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate de C. V. în baza contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. .../15.07.2004.

Prin întâmpinare, pârâţii C. A. şi C. C. E. au susţinut că, fiind dobânditori de bună – credinţă cu titlu oneros, situaţie care reprezintă o excepţie de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, nu se poate dispune anularea antecontractului lor de vânzare – cumpărare ca urmare a anulării actului iniţial, procura autentică nr. ...

Cazul de excepţie invocat de pârâţi rezultă din art. 36 pct. 1 şi art. 38 din Legea nr. 771996 (aşa cum acestea erau în vigoare la momentul naşterii raportului juridic dintre părţi) adică ipoteza celui care, întemeindu-se pe înscrierea din cartea funciară, a dobândit un drept real imobiliar cu bună credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros.

Astfel, buna-credinţă a fost definită în temeiul art. 1898 C.civil, ca acea credinţă a posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. Buna-credinţă se presupune întotdeauna, iar sarcina probei revine celui care invocă reaua-credinţă.

Din răspunsurile la interogatoriul luat pârâtului C. A. – filele 117 – 119 reiese că acesta nu a efectuat niciun fel de cheltuieli cu privire la apartamentul nr. ..., situat în mun. ..., str. ..., bl. ..., jud. ... (de reabilitare termică, cu schimbarea tâmplăriei, cu reparaţiile la instalaţii), nu l-a vizionat niciodată de la data încheierii antecontractului şi până în prezent (aproximativ 7 ani), nu a verificat cine locuia în apartament şi nici nu a contactat asociaţia de proprietari sau preşedintele asociaţiei de proprietari pentru a se interesa de apartament, aceleaşi răspunsuri fiind prezentate şi de pârâta C. C. E (filele 120 – 122). Din analiza coroborată a răspunsurilor la interogatoriul administrat pârâţilor C., răspunsurile la interogatoriul reclamantului, luat din oficiu de instanţa de judecată (fila 128) cu înscrisurile depuse la dosar (din care rezultă modul în care s-au desfăşurat vânzările succesive între părţi: la data de 12.07.2004 s-a emis procura, la data de 15.07.2004 s-a încheiat primul contract de vânzare – cumpărare pentru suma de 20.000 euro, apoi, la data de 16.07.2004 al doilea act de vânzare pentru suma de 14.500 USD, dată la care s-a înscris în CF şi dreptul de proprietate al pârâtului C. V.), instanţa reţine că s-a răsturnat prezumţia bunei credinţe de care se prevalează pârâţii C. în apărarea lor. În consecinţă, apreciază că apărările acestor din urmă pârâţi nu sunt întemeiate şi le va respinge.

În sfârşit, prin precizarea depusă la dosar de reclamant la data de 18.03.2013, s-a solicitat rectificarea înscrierilor din CF nr. ..., nr. topo. ... , nr. CF vechi ..., anularea şi radierea încheierii de CF nr. ... în sensul radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea lui C. V., anularea şi radierea încheierii de CF nr.  ... în sensul radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea lui C. A. şi C. C. E. şi restabilirea situaţiei de CF anterioare cu consecinţa reînscrierii dreptului de proprietate al reclamantului asupra cotei de 10/16 parte deţinută din ap. nr. ... situat în ... , str. ..., bl. ..., jud. ...

Potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi proprietăţii imobiliare „orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că: înscrierea sau actul în temeiul caruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; dreptul înscris a fost greşit calificat; nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului”. Pe de altă parte, potrivit art. 89 alin. 3 din Ordinul nr. 633/13.10.2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. Alineatul 4 al aceluiaşi text de lege dispune că, în acest ultim caz – cel litigios – rectificarea de carte funciară se dispune prin încheiere, în baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi după caz o acţiune în nulitate, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului.

Prin raportare la dispoziţiile legale menţionate, instanţa apreciază că nu se poate dispune rectificarea înscrierilor din cartea funciară întrucât nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege, respectiv de a se constata printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă unul dintre cazurile detaliate mai sus, motiv pentru care va respinge, ca neîntemeiat, petitul formulat prin precizarea de acţiune. Instanţa mai are în vedere şi faptul că reclamantul nu a învederat motivele pentru care s-ar impune anularea şi radierea încheierii de CF nr. ..., precum şi anularea şi radierea încheierii de CF nr. ..., având în vedere, totodată, şi faptul că împotriva acestora legea prevede posibilitatea de a se efectua plângere de către persoanele interesate, instanţa nefiind învestită cu o astfel de plângere.

Cu privire la cheltuielile de judecată, instanţa, în baza art. 274 alin. 1 C.pr.civ., având în vedere cheltuielile efectuate de reclamant cu judecarea prezentei cereri, va admite cererea reclamantului în sensul că va obliga pârâţii, în solidar, la plata în favoarea sa a următoarelor sume: 5.628,44 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, 5,9 lei valoarea timbrelor judiciare şi onorariu avocaţial în sumă de 2.500 lei – factura nr. 095 din data de 20.10.2011, în total suma de 8.134,34 lei.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de reclamantul A. Z., cu domiciliul în ..., str. ..., bl. ..., ap. ..., jud. ..., prin avocat A. N., în contradictoriu cu pârâţii B. M., cu ultimul domiciliu cunoscut în ... , str.  ... nr. ..., ap. ..., jud. ..., C. V., cu ultimul domiciliu cunoscut în ..., str.  ... nr. ..., ap. ..., jud. ..., C. A. şi C. C. E., ambii cu domiciliul în ..., str. ... nr. ..., bl. ..., ap. ... , jud. ..., prin avocat C. S.

Constată nulitatea absolută a procurii autentice nr. .../12.07.2004 autentificată de BNP C. C. C. privind pe reclamant şi pe pârâta B. M.

Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. .../15.07.2004 la BNP C. C. C. încheiat între B. M., în calitate de mandatar, în baza procurii autentice nr. .../2004 şi C. V., în calitate de cumpărător, cu privire la cota de 10/16 parte din apartamentul nr. ..., situat în ..., str. ..., bl. ..., ap. ..., jud. ..., înscris în CF nr. ..., nr. CF. Vechi ..., nr. cad. ... 

Constată nulitatea absolută a antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat la data de 16.07.2004 între C. V., în calitate de vânzător, şi C. A., în calitate de cumpărător, cu privire la cota de 10/16 parte din apartamentul nr. ..., situat în ..., str. ..., bl. ..., ap. ..., jud. ..., înscris în CF nr. ..., nr. CF. vechi ..., nr. cad.  ...

Respinge, ca neîntemeiat, petitul formulat prin precizarea cererii de chemare în judecată.

Obligă pârâţii, în solidar, la plata în favoarea reclamantului a sumei de 8.134,34 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, data de 29.04.2013.

PREŞEDINTE, GREFIER,

 B. I. A. N. Ş.

Red./Dact. B.I.A. 29.05.2013/6 ex.

Domenii speta

Spete similare