Contract vanzare -cumparare imobil

ROMANIA

JUDECATORIA BRASOV

DOSAR CIVIL NR. / 197 / 2015

 SENTINTA CIVILA NR. 7783

 Sedinta publica din 17.07.2017

Presedinte – A.S - judecator

 Grefier – P.P

Pentru astazi fiind amanata pronuntarea in cauza civila de fata asupra fondului cauzei, care s – a dezbatut in sedinta publica din data de 29.05.2017, cand partile prezente au pus concluzii asupra fondului conform celor consemnate in incheierea de sedinta din acea zi, care face parte integranta din prezenta sentinta, iar instanta din lipsa de timp pentru deliberare a amanat succesiv pronuntarea pana la data de 17.07.2017.

La apelul nominal facut in sedinta publica se constata lipsa partilor.

Procedura indeplinita.

S – a facut referatul cauzei dupa care

Instanta, deliberand, a pronuntat sentinta de mai jos.

JUDECĂTORIA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă instanţa constata următoarele:

Prin actiunea civila înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. / 197 / 22.07.2015, reclamantii B.G si B.G.M au chemat in judecata pe paratii: K.G si K.S, solicitand ca, prin hotararea ce se va pronunta:

1.sa se constate ca actul sub semnatura privata din data de 06.07.2009 este un antecontract de vanzare-cumparare;

2.sa se constate ca, prin acest act, reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat in comuna Tarlungeni, sat Tarlungeni, judetul Brasov, si a terenului aferent, pretul fiind achitat integral;

3.sa fie obligati paratii sa se prezinte la notar in vederea intocmirii actului autentic de vanzare-cumparare si, in caz de refuz, sentinta sa tina loc de act autentic;

4.sa se dispuna dezmembrarea suprafetei de teren de 245 mp ce face obiectul antecontractului;

5.sa se dispuna inscrierea in cf a dreptului de proprietate astfel dobandit;

6.cu cheltuieli de judecata.

În motivare, se arata ca, la data de 06.07.2009, paratii s-au obligat sa vanda reclamantilor imobilul indicat in capatul de cerere nr. 2, pretul a fost achitat integral. Actul autentic nu s-a mai materializat, desi cu adresa nr. 5542/03.08.2009 emisa de Primaria comunei Tarlungeni, acestora li s-a facut cunoscuta imprejurarea ca prin Ordinul Prefectului nr. XX/20.07.2009, li s-a atribuit in proprietate suprafata de 318 mp.

In baza acestui Ordin, paratii aveau obligatia de a-si intabula dreptul, de a-l declara pentru a fi luat in evidentele fiscale, de a-l dezmembra in vederea respectarii promisiunii fata de reclamanti, demersuri pe care paratii nu le-au realizat.

Imobilul este folosit de reclamanti.

In drept, au fost invocate prevederile art. 969, 970, 1073 Cod civil (vechi), Legea nr. 7/1996 si Legea 247/2005.

In probatiune, s – a solicitat proba cu inscrisuri, interogatorii, expertiza tehnica specialitatea topografie.

Pârâtii K.G si K.S au formulat intampinare (fila 60) prin care au aratat ca sunt de acord cu incheierea actului autentic, dar conditionat de plata de catre reclamanti a contravalorii facturii de curent electric.

În motivare, se arata ca actul autentic nu a fost incheiat din cauza reclamantilor care, in iulie 2009, aveau problema cu banca si nu doreau sa figureze proprietari asupra unui imobil. Au intrat in posesia imobilului de la momentul semnarii actului, dar inregsitreaza restante la plata utilitatilor, asa incat paratii conditioneaza semnarea actului de plata utilitatii.

In drept, nu au invocat nici un temei.

In probatiune, s – a solicitat proba cu inscrisuri, interogatorii, martori (neindicati).

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele:

La la data de 06.07.2009, paratii K.G si K.S s-au obligat sa vanda reclamantilor B.G si B.G.M imobilul situat in comuna Tarlungeni, sat Tarlungeni, judetul Brasov, si a terenului aferent in suprafata de 245 mp, pretul fixat fiind de 70.000 lei si fiind achitat integral. Reclamantii au intrat de indata in posesia imobilului.

Actul autentic nu s-a mai materializat, desi cu adresa nr. 5542/03.08.2009 emisa de Primaria comunei Tarlungeni, acestora li s-a facut cunoscuta imprejurarea ca prin Ordinul Prefectului nr. XX/20.07.2009, li s-a atribuit in proprietate suprafata de 318 mp.

In baza acestui Ordin, paratii aveau obligatia de a-si intabula dreptul, de a-l declara pentru a fi luat in evidentele fiscale, de a-l dezmembra in vederea respectarii promisiunii fata de reclamanti, demersuri pe care paratii nu le-au realizat.

In prezent, terenul figureaza ca fiind proprietatea Statului Roman.

I.Efectele „contractului de vanzare – cumparare":

Contractul a fost unul neutentic.

El nu avea cum sa fie un veritabil act translativ de proprietate.

Este indeobste cunoscut faptul ca, un „contract” de vanzare dintre parti, care s – ar fi dorit a fi un veritabil contract de vanzare – cumparare dar forma sub care este incheiat, si anume doar sub semnatura privata, nu ii confera posibilitatea de a transmite in mod valabil dreptul de proprietate, el se converteste in acel act apt a produce efectele sale proprii formei in care este incheiat. Acesta principiu este cunoscut in literatura ca fiind „principiul conversiei” actului juridic nevalabil pentru lipsa formei in act valabil in sensul in care poate produce efecte juridice.

Pe principiul evocat mai sus, « actul » care, pentru lipsa formei autentice, nu a fost si nu este apt a transfera insusi dreptul de proprietate, este convertit in „antecontract de vanzare – cumparare”.

Acesta naste in patrimoniul partilor „obligatia de a face”, respectiv: obligatia ambelor parti de a se prezenta la notar pentru a incheia act autentic de vanzare – cumparare.

Prin urmare, « actul » a dat nastere in patrimoniul paratilor K.G si K.S a obligatiei de a vinde in mod autentic si a dat nastere in patrimoniul reclamantilor B.G si B.G.M a obligatiei de a dobandi/cumpara in mod autentic, corelativ cu dreptul de a dobandi/cumpara in mod autentic.

Instanta va suplini pe aceasta cale pasivitatea paratei si va pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare intre paratile aflate in viata, asa incat dreptul de proprietate se va transmite direct in patrimoniul reclamantilor, cu titlu de drept de cumparare.

II.In ceea ce priveste identificarea imobilului:

Pentru identificarea imobilului, s-a realizat expertiza specialitatea topografie intocmita de dna.expert PO, lucrare avand nr. X/2016, receptionata de OCPI Brasov cu Procesul-verbal de receptie nr. Y/09.05.2017 privind lucrarea nr. Z/19.04.2017.

Expertiza releva imprejurarea ca suprafata imobilului nu este de 318 mp, cat figureaza inscrisa in cf, ci de 699 mp, ceea ce impune realizarea rectificarii suprafetei in vederea aducerii ei in concordanta cu situatia reala.

In ceea ce priveste acordurile vecinilor, numitii CI, C.I si UF, acestia au recunoscut actualele limite de proprietate dand declaratii in acest sens (filele 185 si 186).

III.In ceea ce priveste proprietarul tabular al terenului:

Asa cum s-a aratat anterior, proprietar tabular asupra terenului este Statul roman.

Cu toate acestea, prin Ordinul Prefectului nr. XX/20.07.2009, paratilor K.G si K.S li s-a atribuit in proprietate suprafata de 318 mp.

Vanzarea terenului prin act autentic de vanzare-cumparare va fi posibila numai dupa inscrierea in cf a Ordinului Prefectului nr. XX/20.07.2009, demers ce se va dispune prin prezenta sentinta. Acest demers se va realiza chiar daca Statul roman (proprietar tabular) nu sta in judecata intrucat insusi Ordinul este emis de Prefectul Judetului Brasov, fiind asadar opozabil Statului.

In drept:

privind forta obligatorie a contractelor:

Potrivit art. 969 alin. 1 C.civil (vechi): “conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante“. Cu alte cuvinte: actul juridic legal incheiat ( in speta, „contractul de vanzare – cumparare" sub semnatura privata) se impune autorilor acestuia intocmai ca si legea, fiind deci obligatoriu, iar nu facultativ.

Potrivit art. 1073 C.civil (vechi): “Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare“.

Art. 24 din Decretul-lege nr. 115/1938: Daca cel obligat nu preda inscrisul trebuitor, partea va putea cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea.

privind actiunea oblica: de intabulare a Ordinului Prefectului si de dezmembrare a imobilului:

Art. 1560 al. 1 Cod civil:

Creditorul a cărui creanţă este certă şi exigibilă poate să exercite drepturile şi acţiunile debitorului atunci când acesta, în prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le exercite.

In speta, creditorii obligatiei de a primi proprietatea imobilului, reclamantii, sunt in drept sa actioneze pe cale oblica contra debitorilor obligatiei de a transmite proprietatea si de a efectua toate demersurile necesare implinirii acestui scop, demersuri constand in: intabularea Ordinului prefectului, rectificarea suprafetei de cf si dezmembrarea suprafetei cuvenite reclamantilor. Demersurile trebuiau realizate de paratii K.G si K.S, pe cheltuiala lor, asa cum regulile de interpretare a contractelor (legale si logice) o impuneau.

privind rectificarea cartii funciare:

Acţiunea în rectificare de carte funciară este acţiunea prin care orice persoană interesată poate solicita, în cazurile prevăzute de lege, radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară, în scopul restabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului înscris în cartea funciară.

Potrivit art. 33 al. 1 si 3 din Legea nr. 7 / 1996 – anterior NCC:

 (1) În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.

 (3) Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.

Potrivit art. 42 al. 1 din Legea nr. 7 / 1996:

 (1) Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dezlipiri sau prin mărirea sau micşorarea întinderii acestuia.

CAPITOLUL IV –Noul Cod Civil – Rectificarea înscrierilor de carte funciară, art. 908 - Rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii

(1) Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă: […]

4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului.

(2) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.

La pronuntarea hotararii, instanta a avut in vedere si prevederile Noului Cod Civil, dat fiind ca prevederile acestuia se aplica, potrivit art. 6 al. 6 N.C.civil, si “efectelor viitoare ale situatiilor juridice nascute anterior intrarii in vigoare a acesteia, derivate din [...] raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, si din raporturile de vecinatate, daca aceste situatii juridice subzista dupa intrarea in vigoare a legii noi”.

Fata de cele expuse anterior, instanţa urmeaza a admite actiunea civila asa cum a fost formulata. In temeiul art. 453 al. 1 C.proc.civila, paratii fiind cei din a caror culpa procesuala au fost ocazionate cheltuielile de judecata, instanta va dispune obligarea acestora la plata, in solidar, catre reclamanti a sumei de 7.755 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, constand in : taxa judiciara de timbru, onorariu avocatial si onorariu expert.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite actiunea civila formulată de reclamantii B.G si B.G.M in contradictoriu cu paratii: K.G si K.S.

In consecinta:

Constata ca actul sub semnatura privata denumit "contract de vanzare-cumparare" din data de 06.07.2009 incheiat intre reclamanti in calitate de promitenti cumparatori, pe de o parte, si parati in calitate de promitenti vanzatori, pe de alta parte, reprezinta un antecontract de vanzare-cumparare cu privire la imobilul situat in comuna Tarlungeni, sat Tarlungeni, si a terenului aferent.

Dispune intabularea Ordinului Prefectului nr. XX/20.07.2009 pe seama paratilor K.G si K.S, ordin prin care li s-a atribuit in proprietate suprafata de 318 mp.

Dispune rectificarea suprafetei de cf a imobilului cu nr.top 1398/1, 1398/2 de la 318 mp la 699 mp, asa cum rezulta din expertiza specialitatea topografie intocmita de dna.expert PO, lucrare avand nr. X/2016, receptionata de OCPI Brasov cu Procesul-verbal de receptie nr. Y/09.05.2017 privind lucrarea nr. Z/19.04.2017, ce face parte integranta din prezenta sentinta.

Dispune dezmembrarea nr.top 1398/1, 1398/2 in doua loturi:

1.lotul 1 - cu suprafata de 262 mp corespunzator posesiei reclamantilor;

2.lotul 2 - cu suprafata de 437 mp,

asa cum rezulta din expertiza specialitatea topografie intocmita de dna.expert PO, lucrare avand nr. X/2016, receptionata de OCPI Brasov cu Procesul-verbal de receptie nr. Y/09.05.2017 privind lucrarea nr. Z/19.04.2017, ce face parte integranta din prezenta sentinta.

 Dispune inscrierea in CF a situatiei nou create rezultate din dezmembrarea descrisa la paragraful anterior.

Obliga paratii sa incheie cu reclamantii act autentic de vanzare-cumparare cu privire la imobilul lot 1 rezultat din dezmembrarea de mai sus si, in caz de refuz, prezenta hotarare tine loc de act autentic.

Obliga paratii la plata, in solidar, catre reclamanti a sumei de 7.755 lei, reprezentand cheltuieli de judecata.

Cu drept de apel in termen de 30 de zile de la comunicare.

Pronuntata in sedinta publica, azi 17.07.2017.

PREŞEDINTE GREFIER

A.S   P.P

Red., dact. A.S. / 17.07.2017, ex. 6

Domenii speta

Spete similare