Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

Pe rol, soluţionarea cauzei având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, privindu-i pe reclamantul SA şi pârâtul M N.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică a răspuns avocat DS pentru reclamant, lipsă fiind pârâtul. A fost prezent şi martorul MS.

Procedura de citare legal a fost îndeplinită.

S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de şedinţă, după care:

Instanţa a procedat la identificarea martorului MS, pe baza actului de identitate, apoi cu respectarea dispoziţiilor art. 318 – 323 din Codul de procedură civilă s-a procedat la audierea acestuia, declaraţia sa fiind consemnată în scris şi ataşată la dosarul cauzei (fila 60).

Nemaifiind cereri formulate, excepţii de invocat şi nici probe de administrat, instanţa a constatat cauza în stare de judecată şi a acordat cuvântul pe fond.

Avocat DS, pentru reclamant, a solicitat admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată. A precizat că din probele administrare rezultă faptul că sunt îndeplinite condiţiile privind pronunţarea unei hotărârii care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare. A mai precizat că dreptul de proprietate al reclamantului este dovedit prin înscrisurile depuse la dosarul cauzei, el fiind cel care a achitat taxele şi impozitele aferente bunurilor menţionate în acţiune. De asemenea, a arătat că s-a făcut dovada că reclamantul a primit preţul şi că pârâtul a refuzat să se prezinte la notar pentru perfectarea actului sub semnătură privată. A solicitat instanţei să aibă în vedere faptul că notarii din oraşul Balş nu sunt dispuşi să se prezinte la domiciliile părţilor pentru a perfecta antecontractul de vânzare cumpărare. Totodată, apărătoarea reclamantului a precizat că acesta a făcut toate demersurile pentru încheierea actului de vânzare cumpărare. A arătat că nu solicită cheltuieli de judecată.

INSTANŢA,

Asupra cererii de faţă, deliberând, constată următoarele:

Prin acţiunea formulată şi înregistrată pe rolul Judecătoriei Balş la data de 19.06.2017 sub nr. xxxxxxxxxxxxx, reclamantul Stuparu Alexandru l-a chemat în judecată pe pârâtul M N, solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect următoarele bunuri situate în comuna P, judeţul O:

-casa de locuit în suprafaţă de 80,6 mp formată din patru camere şi hol, construită în anul 1949 din cărămidă;

-beciul în suprafaţă de 9 mp;

-anexa gospodărească în suprafaţă de 57,1 mp construită din pământ în anul 1975, formată din două camere, acoperită cu tablă;

-suprafaţa de 2800 mp teren intravilan, în XXXXX;

-suprafaţa de 8351 mp teren extravilan, în XXXXXX;

În motivarea acţiunii reclamantul a arătat că la data de 09.04.2017 s-a înţeles cu  pârâtul să cumpere de la acesta imobilele menţionate mai sus în schimbul sumei de 5000 lei, înţelegere care a fost confirmată printr-un act sub semnătură privată intitulat „Antecontract de vânzare cumpărare”, precum şi faptul că a plătit preţul în acea zi, dată de la care a avut posesia neîntreruptă a terenului. A mai arătat că, deşi pârâtul a fost invitat la notarul public de nenumărate ori, acesta nu a înţeles să-şi onoreze obligaţiile.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1669 şi următoarele din Codul Civil.

Pentru dovedirea acţiunii, reclamantul a depus la dosarul cauzei certificatul nr. XXXXX emis de Primăria comunei P, adeverinţa nr. XXXX emisă de Primăria comunei P, copie de pe actul de identitate al pârâtului, certificat de atestare fiscală şi copia titlului de proprietate nr. XXXX din 03.02.2005. Pe parcursul procesului, reclamantul a mai depus la dosar copie de pe actul de identitate al numitei SA, copie de pe certificatul de naştere al numitului SGC, copie de pe certificatul de naştere seria NH nr. 349204, copie de pe certificatul de căsătorie seria C4 nr. 365975, înscrisul sub semnătură privată denumit „Antecontract de vânzare cumpărare” datat 09.04.2017, certificat de sarcini, certificat de atestare fiscală, adeverinţa nr. XXXX  şi copie de pe certificatul de naştere al reclamantului.

Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 1222 lei.

Deşi a fost legal citat, pârâtul nu a depus la dosarul cauzei întâmpinare şi nici nu s-a prezentat în faţa instanţei.

În cauză au fost încuviinţate şi administrate proba cu înscrisurile aflate la dosar şi proba testimonială cu martorul MS.

 Analizând ansamblul probelor aflate în dosar, instanţa reţine următoarele:

Prin înscrisul sub semnătură privată denumit ”Antecontract de vânzare-cumpărare” datat 09.04.2017 (fila 16)  reclamantul s-a înţeles cu pârâtul să cumpere de la acesta un imobil situat în comuna P, o anexă gospodărească şi suprafeţele de 2800 mp teren intravilan, 8351 mp teren extravilan şi 1222 mp teren extravilan, fără a fi menţionate alte elemente de identificare ale imobilelor.

Ulterior, reclamantul a formulat acţiunea din dosarul de faţă, prin care a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilele menţionate, invocând faptul că pârâtul nu şi-a respectat obligaţia asumată, aceea de a se prezenta la notar pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, fără a justifica această atitudine.

Interpretând clauzele înscrisului sub semnătură privată încheiat între părţi, instanţa apreciază că înţelegerea acestora nu poate avea ca efect transmiterea proprietăţii asupra imobilelor arătate, putând produce efecte numai ca şi antecontract de vânzare-cumpărare, date fiind dispoziţiile art. 1244 C.civ. în conformitate cu care, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.

Potrivit art. 1669 C.civ., când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Din analiza acestui text de lege reiese că pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare se impune ca reclamantul să dovedească, printre altele, refuzul nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notar în vederea perfectării actelor. De asemenea, se impune ca în antecontractul de vânzare-cumpărare să fie menţionate cu exactitate bunurile cu privire la care părţile convin, pentru a se putea stabili întinderea obligaţiilor acestora.

În speţă, instanţa constată că reclamantul nu a reuşit să facă dovada refuzului nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notar pentru perfectarea actelor. Se observă că martorul MS a relatat, cu ocazia primei audieri (fila 30), că după ce a semnat în calitate de martor antecontractul de vânzare-cumpărare nu a mai discutat cu părţile în legătură cu înţelegerea dintre acestea. La cea de-a doua audiere (fila 60), martorul a relatat că atunci când au întocmit actul sub semnătură privată reclamantul i-a spus pârâtului că va trebui să se prezinte la notar pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, iar pârâtul i-a răspuns că nu se va prezenta deoarece este o persoană în vârstă şi nu se poate deplasa. Instanţa apreciază că prin aceste declaraţii nu se face dovada unui refuz nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notar. Dimpotrivă, din declaraţia martorului reiese că pârâtul a justificat eventuala neprezentare la notar prin aceea că este o persoană în vârstă şi nu se poate deplasa. Nu poate fi primită susţinerea apărătoarei reclamantului potrivit căreia notarii din oraşul Balş refuză să se deplaseze la domiciliul clientului pentru perfectarea actelor, aceasta nefiind dovedită în niciun fel. 

Instanţa arată că părţile nu au posibilitatea de a alege între notar şi instanţa de judecată pentru realizarea vânzării-cumpărării unor imobile, acestea trebuind să se prezinte la notar pentru realizarea respectivei operaţiuni. Atribuţiile în acest sens ale instanţelor judecătoreşti se nasc numai în ipoteza apariţiei unui conflict între părţi, a unui refuz nejustificat din partea promitentului-vânzător de a se prezenta la notar ori de a încheia actul promis, ipoteză care, aşa cum s-a arătat deja, nu se regăseşte în speţă.

Instanţa constată că nici condiţia ca bunurile cuprinse în învoiala părţilor să fie clar determinate  în antecontractul de vânzare-cumpărare nu este îndeplinită. Se  observă că părţile s-au limitat la a menţiona că s-au înţeles să vândă, respectiv să cumpere, ”un imobil situat în comuna P, o anexă gospodărească şi suprafaţa de 2800 mp teren intravilan şi 8351 mp teren extravilan, 1222 mp teren extravilan”, fără a fi menţionate alte elemente de identificare ale imobilelor.

Instanţa arată că în lipsă unor elemente minimale de identificare a imobilelor nu se poate stabili despre ce imobile e vorba, unde anume sunt acestea localizate şi care sunt caracteristicile lor. În aceste condiţii, nu se poate dispune pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la imobilele menţionate în acţiune, neexistând certitudinea că părţile s-au înţeles cu privire la respectivele bunuri şi nu cu privire la altele.

Pentru considerentele expuse, neputând concluziona în sensul întrunirii tuturor condiţiilor cerute de art. 1669 C.civ., instanţa urmează să respingă ca neîntemeiată acţiunea reclamantului.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Respinge ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantul SA, domiciliat în oraşul XXXXXXXXXXXXXXX, împotriva pârâtului M N, domiciliat în comuna P, jud. O.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, care va fi depus la Judecătoria Balş.

Pronunţată în şedinţă publică azi, 03 noiembrie 2017.

Data publicarii pe site: 05.02.2018

Domenii speta

Spete similare