Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare – încheierea antecontractului in formă autentică

Instanţa a respins cererea formulată de reclamantul O.L.I., cu domiciliul în comuna Morteni, sat Morteni, jud. Dâmboviţa, în contradictoriu cu pârâtele B.C., cu domiciliul în comuna , jud. Dâmboviţa şi M. F. cu domiciliul în Găeşti,  jud. Dâmboviţa.

Pentru a hotărî astfel instanţa a reţinut că:

Prin acţiunea înregistrată sub nr. reclamantul O.L.I. a chemat în judecată pe pârâţii B. C. şi M. F., solicitând să se constate valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 30.07.2013 prin care pârâţii i-au promis vânzarea suprafeţei de 5.600  mp situaţi în T.9, P.52/1073 pe raza comunei , jud. D-ţa, cu următoarele vecinătăţi: N- DCL 61, E- C. I.G., S- E 55,  V- S. St.G. şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

În motivarea acţiunii reclamantul arată că prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la Cabinetul de avocatură …şi înregistrat sub nr… din data de 30.07.2013, pârâţii i-au promis vânzarea suprafeţei sus menţionate la preţul de 2.500 lei, achitat integral la acea dată iar reclamantul a intrat de atunci în posesia terenului, pe care îl stăpâneşte neîntrerupt.

Părţile s-au înţeles să încheie actul de vânzare cumpărare în formă autentică la data de 6.08.2013, urmând să se prezinte la BNP D.G. din Găeşti, însă  pârâta a refuzat să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului autentic, cât şi să-i predea înscrisurile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, fapt care l-a determinat să introducă acţiunea în vederea obţinerii unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

În drept au fost invocate disp.art.1669, art.1404 şi art.1420 cod civil, art.35 cod proc. civilă.

În dovedirea acţiunii a fost indicată proba cu înscrisuri, interogatoriu.

Deşi legal citaţi, pârâţii nu s-au prezentat în instanţă şi nici nu au depus întâmpinare, cu toate că era obligatorie, potrivit art. 201 cod proc. civilă.

Instanţa a încuviinţat reclamantului proba cu înscrisuri şi interogatoriul pârâţilor, luând act că aceştia nu au depus întâmpinare, fiind decăzuţi din dreptul de a propune probe şi invoca excepţii în condiţiile art. 208 Cod proc. civilă.

 Analizând actele dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 30.07.2013, înregistrat sub nr…30.07.2013 de avocat T.I., Baroul Dâmboviţa, pârâţii s-au obligat să vândă către reclamant suprafaţa de 5.600 mp teren arabil extravilan pe raza comunei , jud. D-ţa, pentru care au primit preţul de 2.500 lei, ce a fost integral achitat de reclamant la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare.

Din interpretarea lipsei la interogatoriu şi poziţia procesuală pasivă prin nedepunerea întâmpinării, instanţa reţine că pârâţii au refuzat ulterior să se prezinte la notariat la data convenită pentru a opera transferul dreptului de proprietate.

Potrivit art. 1.669 Cod civil intrat în vigoare la data de 1.10.2011, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Convenţia părţilor are valoarea unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare deoarece, în conformitate cu art.557 Cod civil, dreptul de proprietate în cazul bunurilor imobile se dobândeşte prin înscriere în cartea funciarã, cu respectarea dispoziţiilor prevãzute la art. 888, cu excepţia cazurilor anume prevãzute de lege.

Potrivit art. 589 alin.4 din Noul cod civil ori de câte ori dobândirea dreptului de proprietate, exclusivã sau pe cote-pãrţi, este condiţionatã de înscrierea în cartea funciarã, înscrierea se face în temeiul convenţiei pãrţilor, încheiatã în forma autentică sau, dupã caz, al hotãrârii judecãtoreşti.

Chiar dacă transmiterea dreptului de proprietate în cazul imobilelor operează şi după intrarea în vigoare a Noului Cod civil fără a fi condiţionată de înscrierea în cartea funciară deoarece, potrivit art. 56 din legea 76/2011 de punere în aplicare, dispoziţiile art.557 alin.4 din cod se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorială şi deschiderea cărţilor funciare pentru imobilele respective (până atunci înscrierea realizându-se numai pentru opozabilitatea faţă de terţi), forma autentică este necesară în conformitate cu art. 589 alin.4 coroborat cu art. 1.676 din cod.

În ce priveşte antecontractul încheiat de părţi în forma atestată de avocat, instanţa constată că respectă toate condiţiile de validitate ale unui contract, aşa cum sunt reglementate de art.1.179 Cod civil.

La data de 12.04.2014 a intrat însă în vigoare Legea nr.17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, având drept scopuri asigurarea securităţii alimentare, protejarea intereselor naţionale şi exploatarea resurselor naturale, în concordanţă cu interesul naţional, stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi comasarea terenurilor agricole în vederea creşterii dimensiunii fermelor agricole şi constituirea exploataţiilor viabile economic.

În Titlul I al acestei legi sunt stabilite măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, inclusiv pentru situaţia în care instanţele sunt sesizate cu cereri având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare.

Potrivit art. 4 din acest actul normativ, în vigoare la data când instanţa ar trebui să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract astfel cum a fost sesizată, „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

Art. 5 alin. 1 dispune că „în toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică şi să fie îndeplinite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege. (2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, formulată în baza hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege”.

În Capitolul IV din Legea 17/2014 „Controlul aplicării procedurii dreptului de preempţiune” se stabileşte prin art. 9 că avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală.

Având în vedere că antecontractul de vânzare cumpărare pe baza căruia se solicită pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract, în temeiul art. 1669 din Codul civil, nu este încheiat în forma autentică şi nici nu sunt îndeplinite până la data pronunţării hotărârii celelalte condiţii pentru admisibilitatea acţiunii, aşa cum au fost menţionate mai sus, instanţa va respinge acţiunea formulată de reclamant.

Nu poate fi reţinută apărarea reclamantului în sensul că dispoziţiile Legii nr. 17/2014 nu sunt aplicabile deoarece antecontractul de vânzare cumpărare este încheiat anterior intrării în vigoare a legii, deoarece potrivit art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, dispoziţiile acestei legi nu se aplică antecontractelor şi pactelor de opţiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia, per a contrario se aplică tuturor celorlalte antecontracte neautentificate.

Dispoziţiile legii 17/2014 nu afectează valabilitatea convenţiei dintre părţi, care continuă să-şi producă efectele prevăzute de legea sub imperiul căreia s-a născut raportul juridic obligaţional, dimpotrivă, chiar art. 5 din legea 17/2014 face referire şi la posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare în temeiul art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată.

În schimb, pentru realizarea scopurilor vizate de către legiuitor, sunt impuse cerinţe care se cer a fi îndeplinite ulterior, pentru ca acţiunea în justiţie să fie admisibilă, cum ar fi autentificarea convenţiei la notariat, îndeplinirea formalităţilor privind exercitarea dreptului de preemţiune şi cele pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.

În cazul în care cel obligat să îndeplinească aceste formalităţi refuză să le îndeplinească, cealaltă parte a promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare are la îndemână fie acţiunea în justiţie pentru a fi obligat să-şi îndeplinească obligaţiile, fie pentru rezoluţiunea convenţiei.

Formalităţile prevăzute de legea nr.17/2014 nu afectează substanţa drepturilor şi obligaţiilor părţilor dintr-o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, care continuă să-şi producă efectele, ci condiţionează doar autentificarea contractului de către notar, respectiv pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de contract de îndeplinirea acestora, potrivit legii în vigoare la data când se încheie contractul de vânzare cumpărare.

În consecinţă, instanţa va respinge acţiunea de faţă, reclamantul având posibilitatea valorificării antecontractului, în cazul în care pârâţii refuză în continuare să-şi îndeplinească obligaţiile legale, pe căile descrise mai sus.

Domenii speta

Spete similare