Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 25.05.2016, sub nr. 2548/260/2016, reclamanţii V. M., VASILICĂ D.-D. şi M. G. I., în contradictoriu cu pârâţii A. N., A. V., A. I. şi A. N., au solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafaţa de 1.600 mp teren situat în intravilanul satului Cernu, com. Poduri, jud. Bacău, având următoarele vecinătăţi : la N – V. I., E – M. C., S – O. M., V – drum sătesc.

În motivarea acţiunii formulate, reclamanţii au arătat, în esenţă, că la data de 20.05.1999 au încheiat cu autorul pârâţilor un antecontract de vânzare sub forma unui înscris sub semnătură privată cu privire la suprafaţa de 1600 mp teren arabil situat în intravilanul satului Cernu, com. Poduri, jud. Bacău, pentru care au achitat preţul de 250 de lei.

Aceştia au mai precizat că de la data încheierii convenţiei au notificat pârâţii de mai multe ori pentru a se prezenta la notar şi a încheia contractul în formă autentică dar aceştia nu au dat curs solicitărilor.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1279, 1669 Cod civil şi art. 148-151, 194-195 C.proc.civ.

În dovedire au fost depuse înscrisuri constând în: promisiunea de vânzare din data de 20.05.1999 (f. 9), titlu de proprietate (f. 10), certificat de atestare fiscală (f. 11), adeverinţă rol agricol (f. 15), certificat de deces (f. 14), anexa 24 (f. 16), plan de amplasament (f. 17). A fost solicitată administrarea probei cu înscrisuri, testimonială, interogatoriul pârâţilor şi expertiza în specialitatea topo-cadastru.

Acţiunea a fost legal timbrată cu suma de 182 lei, potrivit dispoziţiilor art. 3 din O.U.G. 80/2013 (f. 30).

La data de 05.01.2017, a fost formulată cerere de introducere în cauză a moştenitorilor reclamantului V.-D. D. faţă de împrejurarea că la data de 06.08.2016 a intervenit decesul acestuia (f. 31 - 35)

Pârâţii, deşi legal citaţi, nu au formulat întâmpinare.

La termenul din data de 25.04.2017, instanţa a încuviinţat pentru reclamanţi proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâţilor şi testimonială cu doi martori. Declaraţiile martorilor audiaţi în cauză se regăsesc ataşate la dosar (f. 104-105). La termenul din data de 06.06.2017 a încuviinţat pentru reclamanţi şi proba cu expertiza în specialitatea topo-cadastru.

La termenul din data de 16.01.2018, reclamanţii au formulat cerere de majorare petit (f. 127)

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

La data de 20.05.1999, între autorul pârâţilor, A. N. N., în calitate de promitent-vânzător şi reclamanţi, în calitate de promitenţi cumpărători, s-a încheiat un antecontract de vânzare sub forma unui înscris sub semnătură privată, denumit de părţi ”contract de vânzare-cumpărare” (f. 9), având ca obiect obligaţia de a transmite prin vânzare dreptul de proprietate a suprafaţei de 1.600 mp teren situat în intravilanul satului Cernu, com. Poduri, jud. Bacău, conform titlului de proprietate nr. 11010 din data de 28.04.1995.

Potrivit titlului de proprietate nr. 11010 din data de 28.04.1995, defunctul A. N. N. a primit în proprietate o suprafaţă totală de 2.280 mp (f. 10).

Preţul a fost stabilit de părţi la valoarea de 250 de lei (2.500.000 lei vechi), sumă ce a fost achitată de reclamanţi la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, astfel cum rezultă din declaraţiile martorilor O. M. (f. 104) şi B. G. (f. 105). Aceştia au arătat în faţa instanţei că sunt vecini cu părţile şi sţiu că în anul 1973 autorul pârâţilor au vândut reclamanţilor o suprafaţă de aproximativ 500 mp teren împreună cu casa situată pe teren iar în anul 1999, după ce acesta a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate, a vândut reclamanţilor prin act sub semnătură privată şi restul terenului situat în jurul proprietăţii vândute deja, teren pentru care a fost achitată o diferenţă de preţ. 

Potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză de expert Butnaru Mihai, reclamanţii stăpânesc o suprafaţă de 500 mp teren curţi-construcţii cumpărat prin contractul de vânzare nr. 122/92 din data de 10.05.1974 precum şi două suprafeţe de teren intravilan arabil şi fâneaţă de 1149, respectiv 800 mp (f. 118). Ultimele două suprafeţe de teren amintite au fost cumpărate de reclamanţi printr-un act sub semnătură privată la data de 20.05.1999 de la A. N. N..

Analizând în drept cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţi, instanţa reţine că  antecontractul  de vânzare cumpărare este un  contract are ca obiect obligaţiile părţilor de a vinde în viitor un anumit bun, la un anumit pret, determinat sau determinabil. Dacă  bunul se află în patrimoniul promitentului vânzător, promitentul cumpărător poate solicita instanţei, în lumina principiului executarii în natura a obligatiilor si a repararii în natura a pagubelor, să pronunţe o hotărâre care sa tina loc de contract de vanzare cumpărare.

În situaţia în care promitentul-vânzător refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare, astfel cum şi-a asumat această obligaţia prin antecontract (promisiune de vânzare), aspect dovedit în cauză, instanţa apreciază că, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, poate pronunţa, la cererea beneficiarului promisiunii, în temeiul dispoziţiilor art. 1073 şi 1077 C.civ. anterior (faţă de data încheierii antecontractului), o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, care are caracter constitutiv de drepturi şi care operează transferul proprietăţii de la data când rămâne definitivă. Totodată, prin art. 5 alin. 2 Titlul X din Lg. 247/2005, s-a prevăzut în mod expres că, în situaţia în care, ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă, ce poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Pentru pronunţarea unei astfel de hotărâri, trebuie să fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepţia consimţământului.

Actul juridic încheiat între părţi este un antecontract de vânzare – cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamanţilor a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma autentică ci a dat naştere doar unui drept de creanţă în patrimoniul reclamanţilor şi a creat în sarcina părţilor obligaţia de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică.

Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi întruneşte condiţiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită prevăzute, fiind obligatoriu între părţile contractante în baza art. 969 din Codul civil anterior.

În cauză, pârâţii, moştenitori şi succesori în drepturi ai promitenului – vânzător, astfel cum rezultă din actele de stare civilă şi anexa 24 depuse la dosar (f. 16 şi urm.) au calitatea de proprietari asupra terenului ce a făcut obiectul antecontractului (f. 10).

Imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare reprezintă o parte din terenul ce a fost dobândit de autorul pârât ca urmare a emiterii titlului de proprietate pe numele acestuia.

Reclamanţii şi-au îndeplinit obligaţia de a plăti preţul, achitând încă de la încheierea antecontractului întreaga sumă înscrisă în acesta, aspect confirmat şi de martori.

Obiectul antecontractului este determinat şi constă în vânzarea bunului imobil în suprafaţa de 1149 mp teren arabil situat în intravilanul satului Cernu, com. Poduri, jud. Bacău, delimitat pe plan de perimetrul 1-2-3-4-5-22-21-1, cu vecinătăţi : la N – V. I., E – V. D. şi M., S – drum de acces, V – drum sătesc şi de 800 mp teren fânaţ situat în intravilanul satului Cernu, com. Poduri, jud. Bacău, delimitat pe plan de perimetrul 7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-7, cu vecinătăţi : la N – V. I., E – M. C., S – O. M., V – V. D.şi M., astfel cum a fost identificat de expert Butnaru Mihai.

Pârâţii, în calitate de moştenitori ai promitentului-vânzător, au refuzat să încheie contractul de vânzare cumpărare, astfel cum acesta şi-a asumat prin antecontract (promisiune de vânzare), aspect ce reirese din neprezentarea la notar pentru perfectarea contractului ca urmare a notificării emise la cererea promitenţilor-cumpărători.

Instanţa, pentru completarea probatoriului, va acorda eficienţă şi dispoziţiilor art. 358 C.proc.civ., faţă de împrejurarea că pârâţii, deşi legal citaţi cu menţiunea de a se prezenta în faţa instanţei cu menţiunea de a răspunde la interogatoriu, nu s-au înfăţişat. Prin urmare, va socoti această împrejurare ca o mărturisire deplină în favoarea reclamanţilor.

Potrivit certificatului de atestare fiscală depus la dosar, pârâţii nu figurează în evidenţele compartimentului fiscal cu creanţe bugetare de plată scadente la bugetul local, în ceea ce priveşte terenul intravilan ce face obiectul cererii (f. 11).

În concluzie, instanţa va admite cererea reclamanţilor astfel cum a fost modificată.

Va lua act că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare