Legea 77/2016 privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credit

Prin sentinţa civilă nr. X din data de 04.04.2017 pronunţată de Judecătoria Balş în dosar nr. X/184/2017 s-a admis contestaţia formulată de creditoarea CEC BANK SA, cu sediul în B, în contradictoriu cu debitorul BI, cu codebitorul NP şi cu garanţii NC şi NM, domiciliaţi în B judeţul O.

 S-a constatat neîndeplinirea condiţiilor de admisibilitate prevăzute de art.5 alin.1 şi 2 din Legea nr.77/2016, privind darea în plată.

S-a  dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară îndeplinirii demersurilor prevăzute de Legea 77/2016.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că prin contractul de credit nr. X/18.08.2008, contestatoarea, prin sucursala S, i-a acordat debitorului un credit în valoare de 150.000 lei pe o durată de creditare de 25 ani, cu destinaţie „refinanţare credit de consum”, conform contractului de credit menţionat, garanţia rambursării creditului fiind imobilul proprietatea garanţilor ipotecari N M. C, N M. P şi N S M, conform contractului de garanţie reală imobiliară nr.X/19.08.2008, autentificat sub nr.X/19.08.2008 de notarul public S E, imobil situat în, judeţul O.

Ca urmare a nerambursării la scadenţă a creditului contractat, banca a procedat la demararea procedurilor judiciare de recuperare pe calea executării silite a creanţei şi accesoriilor, cererea de executare silită făcând obiectul dosarului nr.X/2014 al BEJ TR, valoarea creditului nerambursat fiind de 169.509,77 lei la data notificării, 26.01.2016.

La data de 26.01.2017 a fost întocmită o notificare de către debitorul BI, prin avocat, comunicată CEC BANK S.A. la aceeaşi dată.

Prin aceasta se menţiona intenţia debitorului de a da în plată creditoarei imobilul ipotecat, creditoarea fiind invitată la BNP VI, cu sediul în B, , la data de 28.02.2017, ora 9.00, iar în caz de neprezentare întâlnirea fiind reprogramată pentru data de 07.03.3017, ora 9.00.

În ceea ce priveşte îndeplinirea condiţiilor prevăzute de Legea nr.77/2006, instanţa a reţinut că, potrivit art.4 alin.1, „pentru stingerea creanţei izvorând dintr-un contract de credit şi a accesoriilor sale prin dare în plată, trebuie îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiţii:

a)creditorul şi consumatorul fac parte din categoriile prevăzute la art.1 alin.1, astfel cum sunt acestea definite de legislaţia specială,

b)cuantumul sumei împrumutate, la momentul acordării , nu depăşea echivalentul în lei a 250.000 euro, sumă calculată la cursul de schimb publicat de către Banca Naţională a României în ziua încheierii contractului de credit,

c)creditul a fost contractat de consumator cu scopul de a achiziţiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinaţie de locuinţă sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puţin un imobil având destinaţia de locuinţă,

d)consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea prezentei legi”.

În conformitate cu art.5, „în vederea aplicării prezentei legi, consumatorul transmite creditorului, prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public, o notificare prin care îl informează că a decis să îi transmită dreptul de proprietate  asupra imobilului în vederea stingerii datoriei izvorând din contractul de credit ipotecar, detaliind şi condiţiile de admisibilitate a cererii, astfel cum sunt reglementate la art.4. Notificarea trebuie să cuprindă şi stabilirea unui interval orar, în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convenţional al instituţiei de credit să se prezinte la un notar public propus de debitor în vederea încheierii actului translativ de proprietate, prin care se stinge orice datorie a debitorului, principal, dobânzi, penalităţi, izvorând din contractul de credit ipotecar, în conformitate cu dispoziţiile prezentei legi. Prima zi de convocare la notarul public nu poate fi stabilită la un termen mai scurt de 30 de zile libere, perioadă în care se suspendă orice plată către creditor, precum şi orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia îndreptată împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia.

Analizând actele dosarului şi prin prisma dispoziţiilor legale invocate, instanţa a constatat că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art.4 ce vizează calitatea de creditor şi consumator, cuantumul sumei, scopul constituirii ipotecii imobiliare.

Cu privire la condiţiile de formă, instanţa a constatat că acestea nu sunt îndeplinite. Astfel, având în vedere faptul că imobilul apartament ipotecat este proprietatea garanţilor ipotecari N M. C, N M. P şi N S M, notificarea ar fi trebuit să fie însuşită prin semntături şi de către aceştia, dar şi de către codebitoarea BVG.

Astfel, chiar dacă aceştia şi-ar fi exprimat ulterior acordul cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea creditoarei, condiţia semnării notificării ar fi trebuit să fie îndeplinită, aceasta fiind o condiţie imperativă.

De asemenea, nu a fost îndeplinită nici condiţia stabilirii unui interval orar în cele două zile diferite în care reprezentantul legal sau convenţional al instituţiei de credit să se prezinte la un notar public propus de debitor în vederea încheierii actului translativ de proprietate, fiind menţionată o oră fixă.

 În raport de aceste considerente, instanţa a constatat că nu s-au respectat condiţiile de admisibilitate prevăzute de art.5 alin.1 şi 2 din Legea nr.77/2016 privind darea în plată, admiţând contestaţia formulată de creditoarea CEC BANK SA în contradictoriu cu debitorul BI, cu codebitorul NP şi cu garanţii NC şi NM.

A dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară îndeplinirii demersurilor prevăzute de Legea 77/2016.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel apelantul BI, solicitând admiterea apelului, schimbarea hotărârii atacate în sensul respingerii contestaţiei formulată de către creditoarea CEC BANK SA, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare se arată că

Prin hotărârea atacată, instanţa de fond a admis contestaţia formulată de către creditoare şi a constatat neîndeplinite condiţiile de admisibilitate prevăzute de art. 5 alin. 1 şi 2 din Legea 77/2016, privind darea în plată şi a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară îndeplinirii procedurilor prevăzute de Legea 77/2016.

Consider că instanţa de fond , în mod neîntemeiat, prin sentinţa pronunţată în cauză a admis contestaţia creditoarei, reţinând în mod neîntemeiat faptul că notificarea comunicată creditoarei nu era însuşită prin semnături şi de către garanţii ipotecari din cuprinsul contractului de credit şi de către codebitoare, precum şi că nu cuprindea un interval orar, fiind menţionată doar o oră fixă.

Astfel, în cuprinsul notificării este indicată ora la care să se prezinte la sediul notarului public, astfel nu este prejudiciată cu nimic contestatoarea dacă nu există menţionată şi o limită orară finală, pentru că interesul este al meu şi nu m-aş prezenta la notariat la ora 09:00 şi aş pleca la 09:01 dacă nu se prezintă reprezentanţi ai băncii. Astfel, atât timp cât este indicată în cuprinsul notificării ora la care se organizează întâlnirea la notariatul public, notificarea nu poate fi catalogată ca inadmisibilă. Instanţa de fond a interpretat în mod restrictiv şi extrem de riguros nişte dispoziţii legale ale unei legi care este promulgată în ideea de a veni în sprijinul persoanelor care sunt în imposibilitate reală de plată a unor debite contractuale. Faptul că nu a fost indicat în cuprinsul notificării un interval orar pentru prezentarea la notariat, nu impiedica cu nimic desfăşurarea procedurii dării în plată, fiind indicată o oră. Mai mul ar fi trebuit instanţa de fond să analizeze condiţiile impreviziunii, acest aspect fiinc extreme de important în cadrul acestei procedure de dare în plată. însă, în moc neîntemeiat, instanţa de fond nu a analizat sub nicio formă condiţiile impreviziunii.

De asemenea, în ceea ce priveşte faptul că notificarea nu a fost însuşită prin semnătură şi de către garanţii ipotecari şi codebitoare, notificarea a fost comunicată de către mine, debitorul-consumator, prin intermediul unui avocat, aşa cum prevăd dispoziţiile legale în materie şi aşa cum reiese chiar din conţinutul notificării. Lipsa semnăturii coplătitorilor-codebitori, precum şi a garanţilor ipotecari din cadrul notificării nu poate fi echivalată cu lipsa acordului acestora în ceea ce priveşte darea în plată a apartamentului. Transmiterea ulterioară, în urma acestei notificări, a dreptului de proprietatea asupra apartamentului în favoarea contestatoarei se va efectua de către toţi, personal, astfel că nu văd care este prejudiciul cauzat contestatoarei în ceea ce priveşte lipsa semnăturii noastre din cadrul notificării.

Notificarea este doar o procedură prealabilă procedurii principale de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea creditoarei, o procedură prin care doar se informează creditoarea că noi, debitorul, codebitorii şi garanţii ipotecari, îndeplinim condiţiile impuse de lege pentru a se desfăşura procedura principală notarială. Notarul este cel care verifică condiţiile de admisibilitate impuse de lege pentru transferul dreptului de proprietatea cu privire la imobil.

Mai mult decât atât,aceştia au fost citaţi în cadrul derulării procesului în faza de fond şi şi-au exprimat acordul cu privire la darea în plată a apartamentului.

Având în vedere aceste considerente, se solicită admiterea apelului şi schimbarea hotărârii atacate în sensul respingerii contestaţiei formulată de către creditoarea CEC BANK SA, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate disp. art. 7 alin. 3 din Legea 77/2016 şi art.480 C.proc.civ.

La data de  24.05.2017, intimata CEC BANK SA,  a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelul formulat de intimatul BI împotiva sentinţei civile nr. X/04.04.2017, pronunţată de Judecătoria Balş, în dosarul nr. X/184/2017, având în vedere că soluţia instanţei de fond este temeinică şi legală pentru că, aşa cum a reţinut prima instanţă, nu sunt îndeplinite condiţiile de formă ale notificării întrucât aceasta nu a fost semnată şi de către garanţii ipotecari precum şi de către debitoare, persoane ce s-au obligat în mod solidar cu împrumutatul să îndeplinească obligaţia de plată a creditului contractat.

Examinând sentinţa, prin prisma motivelor de apel se constată că aceasta este temeinică şi legală, soluţia de admitere a contestaţiei fiind temeinică şi legală, neîndeplinirea condiţiilor de admisibilitate prev de art. 5 alin 1 şi 2 din Legea nr.77/2016 privind darea în plată fiind evidentă pentru argumentele logico-juridice invocate în considerentele hotărârii.

Astfel, instanţa de fond  a apreciat judicios că notificarea nu a fost însuşită prin semnătură de garanţii ipotecari N M. C, N M. P şi N S M, precum şi de codebitoarea BVG, din perspectiva faptului că aceştia s-au obligat în mod solidar cu clientul împrumutat BI, şi respectiv garantat cu imobilul, în vederea îndeplinirii obligaţiei de plată a creditului contractat.

Susţinerea apelantului conform căreia lipsa acestor elemente nu poate fi echivalată cu lipsa acordului acestora în ceea ce priveşte darea în plată a apartamentului nu are legătură cu starea de fapt şi textul de lege incident, care are caracter imperativ, condiţia existenţei acordului trebuind să existe la momentul notificării, împotriva căreia s-a formulat contestaţie.

Afirmaţia conform căreia aceştia şi-a exprimat acordul în cadrul derulării procesului, nu prezintă relevanţă cu privire la  acoperirea condiţiei prevăzute de textul de lege menţionat mai sus, condiţia neputând fiind realizată ulterior emiterii notificării.

Având în vedere că notificarea nu cuprinde un acord expres privitor la bunul imobil proprietate comună a copropritarilor N M. C, N M. P şi N S M, aceasta echivalează cu absenţa/lipsa consimţământului în ceea ce priveşte darea în plată a garanţiei creditului acordat dlui BI, instanţa reţinând - în mod temeinic - că nu este îndeplinită una din condiţiile de admisibilitate.

În ceea ce priveşte încălcarea de către debitor a prevederilor art. 5 alin. 2 din Legea nr. 77/2016, privitor la obligaţia de a indica unui interval orar, în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convenţional al instituţiei de credit să se prezinte la notarul public indicat în notificare, se constată că soluţia instanţei este temeinică şi legală.

Conform art. 5 alin. 2 din Legea nr. 77/2016:

„(2) Notificarea prevăzută la alin. (1) trebuie să cuprindă si stabilirea unui interval orar în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convenţional al instituţiei de credit să se prezinte la un notar public propus de debitor în vederea încheierii actului translativ de proprietate, prin care se stinge orice datorie a debitorului, principal, dobânzi, penalităţi, izvorând din contractul de credit ipotecar, în conformitate cu dispoziţiile prezentei legi.”

În notificarea remisă băncii s-au menţionat următoarele:„vă notific cu privire la prezentarea dumneavoastră la BNP VI, (...) în data de 28.02.2017, ora 09:00, iar dacă nu veţi fi prezenţi la această dată. întâlnirea se va reprograma în mod automat la data de 07.03.2017, ora 09:00.

„Reperul” indicat de notificare nu îndeplineşte condiţiile de formă ale legii, nefiind indicat intervalul orar în care reprezentantul Băncii să se prezinte la notarul public.

Din cele reţinute mai sus rezultă cu claritate că legea instituie obligaţia în sarcina consumatorului de a insera în cuprinsul notificări şi intervalul orar în  zile în care reprezentantul băncii să fie prezent la notar.

În condiţiile în care formalităţile privind un eventual transfer al dreptului de proprietate presupun prezentarea de către consumator/coproprietari a actului de proprietate, certificat fiscal, extras de CF pentru autentificare, adeverinţă de la asociaţia de proprietate, acte de identitate şi, în esenţă, prezenţa - în acelaşi timp - a părţilor (creditor şi debitori/proprietari) în faţa notarului public, este evidentă că stabilirea/fixarea intervalului orar este imperativ necesară si nu poate fi lăsată la liberul arbitru al consumatorului.

De aceea, notificarea nu îndeplineşte o condiţie de admisibilitate prevăzută de legea dării în plată, nefiind indicat intervalul orar, în care reprezentantul băncii să se prezinte la notarul public indicat.

În funcţie de cele arătate, sentinţa va fi menţinută cu consecinţa respingerii apelului ca nefundat, în temeiul art. 480  alin1 Cpc.

Data publicarii pe portal:02.11.2017

Domenii speta

Spete similare