Instituirea unei norme speciale de reglemnetare a modului de restituire a preţului achitat de chiriaşii cumpărători în condiţiile Legii nr. 112/2005 şi ale art. 50 din Legea nr. 10/2001.

Instituirea unei norme speciale de reglemnetare a modului de restituire a preţului achitat de chiriaşii cumpărători în condiţiile Legii nr. 112/2005 şi ale art. 50 din Legea nr. 10/2001.

Domeniu – drept civil. Legi speciale de reparaţie

(Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a III-a Civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie - Dosar nr. 34136/3/2016 - Decizia civilă nr. 153/20.03.2017)

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti secţia a IV-a Civilă sub nr. 72398/3/2011, reclamanţii D.M.A. şi B.R. au chemat în judecată pe pârâtul M.B.,solicitând instanţei obligarea pârâtului la restituirea imobilului situat în  Bucureşti str.V., nr. 45, sector 2 compus din două corpuri de clădire şi teren în suprafaţă de 247 mp; obligarea pârâtului  la plata cheltuielilor de judecată.

La termenul din 17.09.2012 reclamanţii şi-au completat cererea de chemare în judecată în sensul că au solicitat introducerea în cauză în calitate de pârâţi a numiţilor T.I., T.D., V.C., V.P., şi pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 5970/29.01.2008 şi nr. 5966/21.01.2008, acţiunea fiind întemeiată pe dispoziţiile art. 21 alin 5  din Legea nr. 10/2001( fila 157).

Pârâţii T.I. şi T.D. au formulat cerere reconvenţională prin care au solicitat obligarea reclamanţilor la plata sumei de 25.000 euro reprezentând contravaloarea lucrărilor de refacere a imobilului şi aducerea acestuia  în situaţia de a fi utilizat, a îmbunătăţirilor efectuate, şi obligarea pârâtului MFP la restituirea preţului achitat indexat cu rata inflaţiei.

Prin încheierea din 18.03.2013, s-a disjuns cererea reconvenţională astfel formulată de către pârâţi.

În dosarul astfel disjuns - înregistrat cu nr. 13419/3/2013 - prin sentinţa civilă 864/2016 a Tribunalului Bucureşti Secţia a IV-a Civilă, s-a dispus  nouă disjungere în privinţa capătul 2 de cerere formulat în contradictoriu cu  pârâtul  M.F.P., fiind astfel  format un nou dosar, care a fost înregistrat sub nr. 34136/3/2016.

Prin sentința civilă nr.1486/21.11.2016 pronunţată în acest ultim dosar, a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii T.I. şi T.D. în contradictoriu cu pârâtul MFP; a fost obligat pârâtul M.F.P la plata către reclamanţi a sumei de 24.217,28 lei reprezentând preţul achitat in temeiul contractului de vânzare cumpărare nr. 5966/21.01.2008, actualizată cu indicele de inflaţie începând cu data de 21.01.2008 şi până la data achitării efective a debitului, şi la plata către reclamanţi a sumei de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că  apartamentul nr. 1, aflat la parter în corpul A, a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare nr. 5966/2008 încheiat în baza Legii nr.112/1995 între PMB prin SC A. SA, în calitate de vânzător şi T.D. şi T.I.  în calitate de cumpărători.

Prin sentinţa civilă nr. 630/2014 – devenită irevocabilă prin respingerea căilor de atac -, s-a admis acţiunea reclamanţilor din acel dosar – D.M.A., B.R.; s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 5966/2008 încheiat în baza lg.112/1995 între PMB prin SC A. SA, în calitate de vânzător  şi T.D. şi T.I.  în calitate de cumpărători; a fost obligat pârâtul M.B. să restituie  reclamanţilor terenul  in suprafaţa de 258,4 mp  situat în Bucureşti str. V. nr. 45 , sector  2 şi construcţia corp A şi B  edificate pe terenul sus menţionat; s-a respins cererea de intervenţie accesorie în interesul pârâtului formulată de intervenienţii T.D. şi T.I., ca neîntemeiată.

Art.50 din legea nr.10/2001 stabileşte că plata sumelor reprezentând preţul reactualizat plătit de către chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu nerespectarea prevederilor Legea nr.112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile se face de către MFP din fondul extrabugetar constituit în baza art.13 al.6 din legii nr.112/1995, ceea ce presupune că MFP are calitate procesuală pasivă pe acest capăt de cerere.

Este adevărat că pârâtul, din punct de vedere juridic, nu răspunde pentru evicţiune, nefiind parte contractantă în contractul de vânzare-cumpărare, însă indiferent de această chestiune, în baza legii, în concret, preţul reactualizat plătit de către chiriaşi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate urmează a fi achitate de către MFP conform Legii nr.10/2001.

Tribunalul a mai reţinut că, potrivit contractului de vânzare cumpărare si a relaţiilor comunicate de către Administraţia Fondului Imobiliar prin adresa nr.39521/2013, preţul imobilului ce formează obiectul cauzei a fost de 27.236 lei, plătibil in rate, iar din preţul total au mai rămas rate restante aferente perioadei aprilie 2015-octombrie 2016, in cuantum de 3018,72 lei.

Constatând, pe de o parte, că actul de vânzare-cumpărare al reclamanților a fost desființat irevocabil prin sentinţa civilă nr. 630/2014 a Tribunalului București Secţia a IV-a Civilă, iar pe de altă parte că reclamanţii beneficiază, in baza legii, de restituirea preţului achitat actualizat, tribunalul a admis acţiunea şi a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanţi a sumei de 24.217,28 lei (27.236 lei preţul din contract din care s-a scăzut suma de 3018,72 lei, rate restante si neachitate) reprezentând preţul achitat in temeiul contractului de vânzare cumpărare nr. 5966/21.01.2008, actualizată cu indicele de inflaţie începând cu data de 21.01.2008 şi până la data achitării efective a debitului.

 Totodată, a obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice la plata către reclamanţi a sumei de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentând onorariu de avocat.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâtul.

Analizând recursul în raport de actele şi lucrările dosarului, de criticile formulate şi de prevederile art. 304 ind. 1 din C.pr.civ., Curtea reţine următoarele:

Reţinând legitimarea procesuală pasivă, în cauză, a pârâtului recurent MFP, instanţa de fond a făcut o corectă aplicare a prevederilor art. 50 alin. 3 din Legea 10/2001, potrivit căruia „(3) Restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (2^1) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

Din interpretarea logică şi gramaticală a normei juridice enunţate reiese fără echivoc faptul că Ministerului Finanţelor îi revine însăşi obligaţia de a restitui preţul solicitat prin cererile de natura celor prevăzute la alin. 2 al art. 50, respectiv prin cererile „ … privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile”, iar nu numai sarcina de a gestiona fondurile din care ar urma să se realizeze o atare restituire de către foştii vânzători.

Referitor la sfera de cuprindere a categoriei de „contracte de vânzare cumpărare desfiinţate”, Curtea notează că trebuie avute în vedere prevederile art. 20 alin. 2 ind.  1 din aceeaşi lege specială – conform căruia „(2^1) În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună-credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinţe din fondurile de locuinţe gestionate de consiliile locale şi/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor” -, această normă plasând în respectiva categorie nu numai contractele invalidate, ci şi pe cele care au devenit ineficace ca efect al unei într-o acţiuni în revendicare.

În condiţiile în care situaţia de fapt reţinută în ce îi priveşte pe reclamanţii intimaţi din litigiul pendinte se circumscrie primei ipoteze calificate prin norma menţionată ca reprezentând o situaţie de „desfiinţare” a contractului pe care îl încheiaseră în baza Legii 112/1995, se impune a fi făcută aplicarea prevederilor art. 50 alin. 3 din Legea 10/2001, dispoziţie legală specială prin care este stabilită obligaţia legală a MFP (corelativă dreptului recunoscut în beneficiul foştilor chiriaşi cumpărători prin art. 50 ind. 1 din aceeaşi lege) de a restitui preţul actualizat plătit pentru imobilul în privinţa căruia aceştia au încheiat contractul anulat/desfiinţat. Ca atare, legitimarea procesuală pasivă a instituţiei recurente este pe deplin justificată în acţiunea promovată de reclamanţii intimaţi, acţiune care se circumscrie întrutotul domeniului de aplicare a menţionatei reglementări.

Instituirea prin lege a menţionatei obligaţii de drept substanţial are ca şi corelativ necesar legitimarea procesual pasivă a MFP în procedura judiciară în care este reclamată – de foştii cumpărători - valorificarea dreptului (la restituirea preţului actualizat) ce este corelativ respectivei obligaţii.

Principiul general de drept specialia generalibus derogant impune a se acorda prevalenţă, în speţă, normei speciale menţionate atâta vreme cât situaţia de fapt reţinută configurează un raport juridic ce se circumscrie ipotezei avute în vedere de reglementarea respectivă, condiţii în care regulile de drept comun – circumscrise efectului specific nulităţii actelor juridice, de a se  restitui de către cocontractant prestaţia ce a fost primită în baza contractului desfiinţat – sunt înlăturate ca şi consecinţă directă a menţionatului principiu.

Aplicarea cu prioritate a legii speciale este consecinţa produsă de acest principiu general de drept, şi nu există nicio raţiune spre a evalua eventuale inadvertenţe între măsura adoptată de legiuitor prin edictarea legii speciale, pe de o parte, şi instituţia juridică (de drept comun) a novaţiunii de debitor atâta vreme cât legea este obligatorie erga omnes, şi trebuie aplicată în litera şi spiritul ei.

Cu privire la fondul pretenţiilor, Curtea reţine că, în speţă, reclamanţilor-intimaţi le-a fost admisă cererea referitoare la restituirea preţului actualizat, constatându-se că aceştia sunt cumpărători ai imobilului în condiţiile Legii 112/1995, iar contractului de vânzare cumpărare pe care l-au încheiat a fost ulterior anulat/desfiinţat. Fundamentul juridic al acestei hotărâri îl constituie principiul de drept al repunerii părţilor în situaţia anterioară, principiu care asigură eficienţa unuia dintre efectele (unanim recunoscute în doctrină şi jurisprudenţă) ale nulităţii oricărui act juridic şi căruia, în lumina legii speciale (nr. 10/2001), i s-au conferit particularităţile expuse în contextul analizei legitimării procesual pasive a Ministerului Finanţelor Publice.

Potrivit art. 1336 lit. a din C.civ. din 1865, evicţiunea reprezintă corolarul uneia dintre componentele obligaţiei de garanţie ce incumbă vânzătorului, şi anume al obligaţiei de a asigura cumpărătorului liniştita folosinţă a bunului vândut.

Ca atare, o astfel de obligaţie are ca premisă necesară existenţa unui contract în fiinţă, care are aptitudinea de a produce efectul translativ de proprietate specific; însă o atare premisă nu se regăseşte în speţă atâta vreme cât contractul de vânzare cumpărare în baza căruia reclamanţii intimaţi au plătit preţul (a cărui restituire se solicită) a încetat să mai fie în fiinţă odată cu anularea lui prin hotărâre judecătorească irevocabilă. În aceste condiţii, nu îşi pot găsi aplicare, în speţă, reglementările legale (nici cele de drept comun, şi nici cele conţinute în legi speciale) din materia evicţiunii, criticile dezvoltate de recurent relativ la necesitatea reţinerii incidenţei în litigiul pendinte a prevederilor art. 1334 şi urm. din C.civ. (care constituie sediul materiei evicţiunii de drept comun) fiind formulate cu ignorarea menţionatei situaţiei juridice reţinute de instanţa de fond.

În ce priveşte dispoziţia de obligare a recurentului pârât la plata cheltuielilor de judecată aferente judecării cauzei în primă instanţă, se constată că, raportat la soluţia de admitere a cererii reclamanţilor (de restituire a preţului apartamentului pe care îl achiziţionaseră în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 5966/2008, contract care a fost anulat prin sentinţa civilă nr. 630/2014), poziţia procesuală a recurentului pârât este aceea de parte căzută în pretenţii.

Prin art. 274 alin. 1 din C.pr.civ. este instituită o prezumţie legală de culpă procesuală a părţii căzute în pretenţii, astfel că însăşi soluţia de admitere a pretenţiilor reclamanţilor reprezintă dovada certă a întrunirii tuturor condiţiilor (între care se numără şi culpa procesuală) necesare antrenării obligaţiei pârâtului de a restitui reclamanţilor cheltuielile ocazionate de susţinerea litigiului în cadrul căruia şi-au valorificat dreptul de a beneficia de restituirea preţului în condiţiile legii speciale.

Având în vedere ansamblul considerentelor expuse, precum şi dispoziţiile legale menţionate, Curtea constată că nu se poate reţine – în lumina criticilor analizate – că instanţa de apel ar fi făcut o greşită interpretare şi aplicare a legii aşa încât urmează a de dispune, în conformitate cu prevederile art. 312 alin. 1 C.pr.civ., respingerea recursului ca nefondat.

Având în vedere soluţia de respingere a recursului, Curtea constată că, în această etapă procesuală, recurentul pârât este în situaţia de parte căzută în pretenţii  în sensul dispoziţiilor art. 274 alin. 1 din C.pr.civ., astfel că va fi admisă solicitarea intimaţilor reclamanţi de obligare a recurentului la plata cheltuielilor de judecată, urmând a plăti cu acest titlu suma de 2000 lei care reprezintă onorariul avocatului care a asigurat intimaţilor asistenţa juridică şi reprezentarea în recurs.

Domenii speta

Spete similare