Partaj judiciar, imposibilitatea partajării în natură a imobilului, atribuire imobil către reclamante cu obligarea reclamantelor la plata unei sulte către pârâte, criterii de atribuire a imobilului analizate concordant. Criterii de atribuire. Reclamantele

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de xx.xx.2006, sub nr. x/299/2006, reclamantele L.C.G. şi C.A. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C.I., să se dispună ieşirea din indiviziune cu privire la imobilul situat în Bucureşti, str. T, nr. X, sector 1, compus din teren şi construcţie – casă de locuit; obligarea pârâtei să aducă construcţia în starea în care se afla la data decesului tatălui reclamantelor, precum şi să plătească cei patru pomi fructiferi şi fructele pe care le-ar fi dat.

Reclamantele au arătat că, potrivit certificatului de moştenitor nr. A/2004, sunt moştenitoarele defunctului C.D., decedat la XX.XX.2003, reclamantei L.C.G. revenindu-i cota de 3/16 din imobil, reclamantei C.A. revenindu-i cota de 11/16 din imobil, pârâtei C.A. revenindu-i cota de 1/8 din imobil; întrucât pârâta nu permite accesul reclamantelor în imobil, a transformat locuinţa într-un local şi a tăiat pomii fructiferi din curtea casei pavazând curtea, iar pe de altă parte nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune s-a formulat prezenta cerere, solicitându-se atribuirea imobilului cu plata unei sulte corespunzătoare către pârâtă.

În drept, cererea s-a întemeiat pe dispoziţiile art. 728 C.civ., art. 274 C.proc.civ.

Prin întâmpinarea formulată la XX.XX.2006 – f.31-32, pârâta C.I. a arătat că, potrivit certificatului de moştenitor nr. A/2004, este, în calitate de soţie supravieţuitoare, moştenitoarea defunctului C.D., reclamantele venind la moştenire în calitate de fiice; imobilul supus partajării a constituit locuinţa pârâtei începând cu anul 1973, moment de la care pârâta a întreţinut imobilul – iniţial împreună cu tatăl reclamantelor, singură după decesul acestuia – efectuând acte de conservare şi de administrare pentru asigurarea funcţionalităţii imobilului, achitând la zi impozitele aferente terenului şi clădirii.

Pârâta a precizat că reclamantele nu locuiesc în România, ci în Franţa, respectiv Ungaria, în timp ce pârâta nu deţine nicio altă locuinţă, prin urmare se impune atribuirea imobilului către pârâtă; în ce priveşte celelalte susţineri ale reclamantelor, acestea nu corespund realităţii.

La termenul din XX.XX.2007 reclamantele au învederat că insistă exclusiv în cererea de partajare a bunului imobil, pârâta invocând excepţia lipsei coparticipării obligatorii impusă în materie de partaj, având în vedere că pentru cota indiviză de ½ din teren părţile nu deţin titlu de proprietate, ci doar un drept de folosinţă.

În cauză au fost încuviinţate proba cu înscrisuri, interogatoriile părţilor, proba cu expertiză tehnică – specialitatea construcţii, fiind depus raportul de expertiză înregistrat BLE sub nr.X/2017 întocmit de expert tehnic V.E. – f.44-65.

Prin sentința civilă nr.7093/299/2016 instanța a admis în parte cererea formulată de reclamantele L.C.G., C.A. în contradictoriu cu pârâta C.I.. A dispus ieşirea din indiviziune cu privire la imobilul - construcţie situat în Bucureşti, str. T, nr. X, sector 1, compus din casă de locuit, spaţiu comercial şi anexe gospodăreşti, individualizat conform raportului de expertiză înregistrat BLE sub nr.X/2017 întocmit de expert tehnic V.E., în valoare totală de 263.088,00 lei. A atribuit imobilul-construcţie reclamantei L.C.G., cu obligarea acesteia  la plata către reclamanta C.A. a sumei de 49.329,00 lei şi la plata către pârâta C.I. a sumei de 32.886,00 lei, cu titlu de sultă. A respins cererea de ieşire din indiviziune cu privire la imobilul - teren situat în Bucureşti, str. T, nr. X, sector 1, ca inadmisibilă și pârâta a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 125,00 lei.

Prin decizia civilă nr.349A/11.03.2008 Tribunalul București Secția a IV a Civilă a respins apelul formulat de către pârâta.

Împotriva deciziei nr.349A/11.03.2008 pârâta a formulat recurs, iar prin decizia civilă nr.818R/17.10.2016 Curtea de Apel Secția a IV a Civilă a admis apelul și a casat decizia recurată și a trimis cauza pentru rejudecarea  apelului  la Tribunalul București.

Prin decizia civilă nr.219A/20.01.2017 Tribunalul București Secția a IV a Civilă a admis apelul formulat de către pârâta C.I., a fost anulată sentința apelată și a trimis cauza spre rejudecare primei instanțe, cauza fiind înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București la data de XX.XX.2017, sub nr.XX/299/2017.

Instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri, expertiza topo şi expertiza construcţii-evaluarea proprietăţii imobiliare, rapoartele de expertiză întocmite de experţii P.E. şi V.E. fiind depuse la dosar, la filele 24-69.

Pârâta a formulat obiecţiuni la raportul de expertiză contrucţii, răspunsul exepertului fiind depus la dosar, la filele 85-88, respectiv 105-114.

Analizând actele si lucrările dosarului, instanţa retine următoarele :

Potrivit certificatului de moştenitor nr. A/2004 emis de BNP M.G. – f. 12 - au calitate de succesori ai defunctului C.D., decedat la XX.XX.2003, pârâta C.I., în calitate de soţie supravieţuitoare, cu o cotă de 2/8 din masa succesorală, reclamantele L.C.G. şi C.A., în calitate de fiice, fiecare cu o cotă de 3/8 din masa succesorală; în masa succesorală s-a cuprins cota indiviză de ½ din imobilul situat în Bucureşti, str. T, nr. X, sector 1 – construcţie şi teren în suprafaţă de 246 mp, precum şi cota indiviză de ½ din dreptul de folosinţă asupra terenului în suprafaţă de 246 mp; restul de ½ din aceste bunuri au revenit reclamantei L.C.G. urmare a decesului lui C. (zisă şi C.) R.M..

Totodată, se reţine că, potrivit Ordinului nr 102/25.02.2015, emis de Instituţia Prefectului Municipiului Bucureşti (f 102 dosar x/299/2006), a fost atribuit în proprietate reclamantelor L.C.G. şi C.A. şi pârâtei C.I. terenul în suprafaţă de 246 mp-cotă indiviză, situat în Bucureşti, str. T, nr. X, Sector 1.

În consecinţă, părţile deţin următoarele cote indivize cu privire la imobilul situat în Bucureşti, str. T, nr. X, sector 1: reclamanta L.C.G. – 11/16 (½ + 3/16), reclamanta C.A. – 3/16, pârâta C.I. – 2/16.

În aceste conditii, asupra cererii de iesire din indiviziune, se retine ca, potrivit art.  728 Cod civil, încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi cerută oricând, acest drept fiind imprescriptibil sub aspect extinctiv.

Partajul este operatiunea juridica prin care se pune capat starii de coproprietate, în sensul ca bunul stabilit în comun pe cote parti este împartit materialmente între copartasi, fiecare dintre acestia devenind proprietar exclusiv asupra unei parti determinate sau asupra bunului ce formeaza obiectul coproprietatii.

Prin urmare, pe calea acestui partaj judiciar, instanta este tinuta a hotarî modalitatile concrete de partajare, adica de a stabili fie atribuirea bunului în proprietatea exclusiva a unuia dintre coproprietari, fie de a forma loturi si de a le atribui în natura fiecarui coproprietar, fie, în ultima analiza, de a dispune vânzarea bunului si de a împarti echivelentul banesc între copartasi.

Principala modalitate de realizare a partajului este partajul în natura prin formarea de loturi si atribuirea acestora coproprietarilor. Aceasta modalitate se impune pentru a da eficacitate dreptului de coproprietate al persoanei asupra unui bun imobil, drept care îi permite sa se bucure de folosirea efectiva a bunului.

Instanta constata ca în cazul de fata nu este însa posibila o partajare în natura a imobilului situat în Bucuresti, str. T, nr. X, Sector 1,  prin formarea de loturi, expertul topo precizând că, având în vedere configuraţia terenului, construcţiile existente, precum şi cotele ce revin părţilor, imobilul teren nu este comod partajabil (f 25); de asemenea, expertul construcţii a precizat că imobilul situat în Bucureşti, str. T, nr. X, Sector 1 este compus din teren în suprafaţă de 451 mp conform măsurătorilor topografice (492 mp din acte) şi contrucţiile edificate pe teren: construcţia C1 (locuinţă) cu regim de înălţime parter+un etaj şi parţial parter şi construcţiile anexe C 2şi C3 (WC curte), iar parterul clădirii etajate C1 nu are baie şi bucătărie şi nici instalaţii sanitare şi instalaţie de încălzire, astfel încât construcţia locuinţă C1 nu se poate partaja în alte unităţi funcţionale distincte, care să îndeplinească cerinţele minimale prevăzute de Legea 114/1996.

De asemenea, se reţine că prin expertiza evaluatorie, astfel cum a fost completată ca urmare a obiecţiunilor formulate, s-a stabilit ca valoarea construcţiilor este de 198.620  lei, iar valoarea terenului este de 714.840 lei.

Sub aspectul valorii actuale a terenului, instanţa apreciază că suma stabilită prin raportul de expertiza întocmit în cauza de expertul V.E. este apropiata de valoarea reală întrucât ia in considerare metoda comparaţiei cu imobile similare existente pe piata, depunandu-se in acest sens oferte imobiliare, iar corecţiile aplicate au fost justificate de expert. În ceea ce priveşte construcţia, expertul a precizat că, din lipsa comparabilelor similare (imobilele tip vilă şi teren oferite la vânzare în zona Băneasa fiind construite în anii 2010-2015, finisate modern şi izolate la exterior, dotate cu centrală termică proprie,aer condiţionat), la evaluarea construcţiei (care prezintă degradări la finisaje, necesitând lucrări ample şi igienizare, imobilul nu este racordat la reţeaua de gaze, încălzirea făcându-se la sobă de teracotă cu lemne)  nu a putut fi utilizată abordarea prin piaţă, ci a fost aplicată abordarea prin cost. Totodată, se reţine că expertul a determinat valoarea de circulaţie a construcţiei şi printr-o altă metodă, utilizând cataloagele „Comisiei pentru Inventarierea şi Reevaluarea Fondurilor Fixe”, respectiv Catalogul nr 124, fişa 4D,  valorile obţinute prin cele două metode de evaluare fiind similare.

Cât priveşte criteriile de atribuire ce urmează a fi avute în vedere, se reţine că un prim criteriu la care face referire art. 6739 din Codul de procedură civilă este acela al mărimii cotei părţi deţinută de către coproprietari; sub acest aspect, instanţa reţine că reclamantele deţin o cota majoritară de 14/16, în timp ce pârâta deţine o cota de 2/16 din imobilele supuse partajului.  De asemenea, instanţa observă că foştii proprietari ai imobilului au dat cotei de ½ din imobil o destinaţie specială, întocmind un testament în favoarea nepoatei acestora, reclamanta L.C.G.. Totodată, pârâta nu a făcut dovada efectuării, cu acordul coproprietarilor, a  unor îmbunătăţiri la imobilul a cărui atribuire o solicită, astfel că acest criteriu de atribuire nu poate fi avut în vedere, iar faptul că pârâta nu deţine o altă locuinţă nu poate conduce la atribuirea imobilului părţii cu cotă minoritară, având în vedere că instanţa are obligaţia de a corobora criteriile enumerate exemplificativ de Codul de procedură civilă.

În raport de criteriile prevazute de art. 673 ind 9 C.pr.civ., instanta va atribui imobilul în natura reclamantelor, urmând să le oblige pe acestea la plata unei sulte către pârâtă, în cuantum de 114.182,5  lei, in  termen de 3 luni de la ramanerea definitiva a prezentei hotarari.

Cât priveşte capătul de cerere  referitor la obligarea pârâtei de a aduce casa în situaţia în care se afla în momentul în care a fost moştenită de tatăl reclamantelor, la plata contravalorii deteriorărilor produse în interiorul imobilului, precum şi la plata celor patru pomi fructiferi şi a fructelor pe care le-ar fi dat, instanţa observă că încă de la termenul de judecată din  20.04.2007 reclamantele au învederat că insistă exclusiv în cererea de partajare a bunului imobil,  aspect reţinut de instanţă şi în sentinţa pronunţată în primul ciclu procesual – astfel încât în rejudecare instanţa nu este învestită şi cu soluţionarea acestui capăt de cerere, limitele judecăţii fiind stabilite conform cererii precizate în primul ciclu procesual.

În ceea ce priveşte cererea privind cheltuielile de judecată, instanţa urmează a compensa în parte cheltuielile de judecată (taxa judiciară de timbru, onorarii experţi în primul şi al doilea ciclu procesual) şi a obliga pârâta la plata către reclamanta L.C.G. a sumei de 533 lei (diferenţa onorariu avocaţial necompensat), întrucat actiunea profita ambelor părţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea formulată de reclamantele C.A., cu domiciliul în …., L.C.G. , cu domiciliul ales în …, în contradictoriu cu  pârâta C.I., cu domiciliul ales în …,  astfel cum a fost precizată.

Dispune ieşirea din indiviziune cu privire la imobilul situat în Bucureşti, str. T nr. x, sector 1, compus din teren în suprafaţă de 451 mp (din măsurători) şi construcţiile edificate pe acesta, în valoare totală de 913.460 lei.

Atribuie imobilul reclamantelor.

Obligă pe reclamante la plata către pârâtă a sumei de 114.182,5 lei, cu titlu de sultă, în termen de 3 luni de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri.

Obligă pârâta la plata către reclamanta L.C.G. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 533 lei.

Cu apel în 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică de la xx.xx 2017.

Domenii speta

Spete similare