Anulare act - În alcătuirea erorii esenţiale intră un singur element, de natură psihologică, anume falsa reprezentare a realităţii. Pentru ca falsa reprezentare a realităţii la încheierea unui act juridic să fie viciu de consimţământ trebuie întrunite cum

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 09.05.2016 sub nr. ….. reclamanţii C.M. şi C.MA.  au solicitat în contradictoriu cu pârâţii G.C.  şi G.G.  să se constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 558/10.06.2013 încheiat de BNP M.M.E., să se constate că acesta reprezintă de fapt un contract de întreţinere, iar nu de vânzare-cumpărare, cu cheltuieli de judecată.

În motivare s-a arătat că reclamanţii sunt bunicii paterni ai pârâtei G.C. , iar în anul 2013, după ce au suferit un atac cerebral sever şi pentru că aveau nevoie de îngrijire, au decis să treacă casa pe numele nepoatei cu dorinţa evidentă de a fi îngrijiţi de aceasta.

Astfel, la data de 17 aprilie 2013 la BNP M.M.E. părţile au semnat un precontract prin care s-ar fi primit banii pentru apartament. Ulterior, la data de 10.06.2016 la acelaşi notar s-a înstrăinat către pârâţi nuda proprietate asupra imobilului, reclamanţii rezervându-şi dreptul de uzufruct până la sfârşitul vieţii.

Actele au fost încheiate în grabă, reclamanţii încrezându-se în buna-credinţă a nepoatei lor, pârâta G.C. . Ulterior reclamanţii au constatat că ar fi vorba despre o vânzare propriu-zisă. Pârâţii nu au plătit vreun preţ, reprezentarea reclamanţilor fiind aceea că încheie un contract de întreţinere. Preţul de 26.280 euro, menţionat în contract, este unul fictiv.

Reclamanţii se aflau într-un moment de vulnerabilitate la momentul încheierii contractului, C.MA.  depăşind cu dificultate un atac cerebral. Cele consemnate în contract cu privire la plata preţului şi chiar conţinutul acestuia sunt nereale. Reclamanţii au avut convingerea că încheie un contract de întreţinere, convingere întărită de faptul că nu au primit vreun preţ.

În drept au fost invocate disp. art. 1650, 1665, 1248, 1246 şi urm. C.civ., C.proc.civ.

În dovedire s-a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei testimoniale şi a probei cu interogatoriul, înscrisurile fiind depuse la filele 9-11.

A fost achitată taxă judiciară de timbru în cuantum de 3.417 lei (fila 3).

Pârâţii au depus întâmpinare la data de 06.12.2016.

A fost invocată excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, contractul fiind încheiat la data de 10.06.2013. Reclamanţii invocă faptul că s-ar fi aflat în eroare cu privire la obiectul contractului, având o falsă reprezentare asupra acestuia.

Pe fond se arată că reclamanţii sunt bunicii paterni ai pârâtei, însă relaţiile dintre aceştia nu au fost apropiate, reclamanţii cunoscându-şi nepoata la vârsta de 10 ani. De asemenea, relaţia dintre reclamanţii şi tatăl pârâtei este una dificilă.

În urma discuţiilor avute în aprilie 2013, reclamanţii şi-au exprimat dorinţa de a vinde apartamentul în care locuiesc pentru cumpărarea medicamentelor şi plata datoriilor acumulate. De asemenea, aceştia au menţionat că nu doresc ca apartamentul să fie moştenit de fiul lor.

Ulterior, reclamanţii au arătat că doresc să vândă şi casa din comuna …., jud. Giurgiu şi să îşi rezerve dreptul de uzufruct asupra apartamentului din Bucureşti. Preţul indicat de aceştia pentru cele două case, cea din Bucureşti şi cea din jud. Giurgiu a fost de 30.000 euro, cu condiţia ca pârâţii să suporte costul întocmirii actelor. În urma acestei înţelegeri părţi s-au prezentat la notar la data de 17.04.2013 şi au încheiat două promisiuni de vânzare-cumpărare.

Ulterior, la data de 10.07.2016 părţile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 558/10.07.2013 cu privire la apartamentul din Bucureşti deoarece cel din jud. Giurgiu nu fusese înscris în cartea funciară.

Pârâţii nu aveau niciun motiv să îşi asume obligaţia de a-i întreţine pe reclamanţi, având în vedere că aceştia au destule obligaţii legate de serviciu şi cei doi copii. Având în vedere că au dobândit doar uda proprietate, a fost vorba de o investiţie pe termen lung şi în acelaşi timp un ajutor acordat reclamanţilor având în vedere preţul primit. Faptul că vânzătorii nu au fost în eroare asupra naturii contractului rezultă din textul antecontractului şi din faptul că aceştia au invocat dreptul de uzufruct asupra apartamentului, iar nu un alt drept.

Referitor la al doilea capăt de cerere prin care se solicită instanţei să constate că este vorba despre un contract de întreţinere, se solicită respingerea acestuia deoarece rezultă cu certitudine faptul că părţile au dorit să încheie un contract de vânzare-cumpărare. Preţul a fost plătit integral la data încheierii antecontractului, susţinerile reclamanţilor fiind neadevărate.

Cu privire la faptul că actul de vânzare-cumpărare ar fi simulat, se arată că nu se face dovada existenţei unui act secret, cu alte clauze în ceea ce priveşte natura contractului. Reclamanţii nu au solicitat clarificări notarului cu privire la conţinutul şi efectele contractului, susţinerile lor fiind neîntemeiate.

În drept au fost invocate disp. art. 205-208 C.proc.civ., 1206, 1207 alin. 1, 1208 alin. 1, 1212, 1244, 1249, 2529 alin. 1 lit. c, 2540 şi 2523 C.civ.

În dovedire s-a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, cu interogatoriul reclamanţilor şi proba testimonială, înscrisurile fiind depuse la filele 64-111.

La data de 30.01.2017 reclamanţii au depus note scrise.

La data de 15.03.2017 reclamanţii au precizat al doilea capăt de cerere în sensul că solicită se să constate caracterul simulat al contractului de vânzare-cumpărare. Reprezentarea reclamanţilor a fost aceea că încheie un contract de întreţinere, dată fiind starea de sănătate precară.

Prin încheierea din data de 29.03.2017 instanţa a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune.

A fost încuviinţată proba cu înscrisuri, proba testimonială şi proba cu interogatoriul.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

La data de 17.04.2013 între părţi s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. … de BNP M.M.E. având ca obiect apartamentul nr. ………, sectorul 4, reclamanţii păstrând dreptul de uzufruct asupra acestuia (file 65-67).

S-a stabilit un preţ de 26.280 euro, sumă pe care reclamanţii au declarat că au primit-o în numerar la data autentificării promisiunii de vânzare-cumpărare.

La data de 10.07.2017 între părţi s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ….. de BNP M.M.E. având ca obiect apartamentul menţionat anterior, reclamanţii având calitatea de vânzători, iar pârâţii pe cea de cumpărători (file 68-72).

Prin Încheierea din data de 15.07.2013 OCPI- Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 4 a fost admisă cererea pârâţilor, dreptul de proprietate fiind intabulat în favoarea acestora, iar în favoarea reclamanţilor s-a intabulat dreptul de uzufruct viager (fila 73).

Reclamanţii solicită instanţei, conform primului capăt de cerere al acţiunii introductive, anularea contractului de vânzare-cumpărare, menţionând că au fost în eroare în ceea ce priveşte natura contractului încheiat, intenţionând de fapt să încheie un contract de întreţinere, iar nu unul de vânzare-cumpărare.

Având în vedere data încheierii contractului, instanţa reţine că sunt aplicabile dispoziţiile noului C.civ.

Conform art. 1206 alin. 1 C.civ. ,,Consimţământul este viciat când este dat din eroare, surprins prin dol sau smuls prin violenţă.’’ Art. 1207 alin. 1 prevede că  ,,Partea care, la momentul încheierii contractului, se afla într-o eroare esenţială poate cere anularea acestuia, dacă cealaltă parte ştia sau, după caz, trebuia să ştie că faptul asupra căruia a purtat eroarea era esenţial pentru încheierea contractului.’’ Alin. 2 pct. 1 al aceluiaşi articol prevede că ,,Eroarea este esenţială când poartă asupra naturii sau obiectului contractului.’’

În cauză se invocă de către reclamanţi, ca motiv de nulitate a contractului de vânzare cumpărare menţionat mai sus, eroarea asupra naturii acestuia în sensul că aceştia doreau încheierea unui contract de întreţinere, iar nu de vânzare-cumpărare. Este vorba despre o cauză de nulitate relativă conform art. 1251: ,,Contractul este anulabil când au fost nesocotite dispoziţiile legale privitoare la capacitatea de exerciţiu, când consimţământul uneia dintre părţi a fost viciat, precum şi în alte cazuri anume prevăzute de lege.’’

În alcătuirea erorii esenţiale intră un singur element, de natură psihologică, anume falsa reprezentare a realităţii. Pentru ca falsa reprezentare a realităţii la încheierea unui act juridic să fie viciu de consimţământ trebuie întrunite cumulativ două cerinţe:

-elementul asupra căruia cade falsa reprezentare să fi fost hotărâtor, determinant pentru încheierea actului juridic în sensul că, dacă ar fi fost cunoscută realitatea, actul juridic nu s-ar fi încheiat;

-în cazul actelor juridice bilaterale cu titlu oneros, este necesar ca partea cocontractantă să fi ştiut ori să fi trebuit să ştie că elementul asupra căruia cade falsa reprezentare este esenţial, hotărâtor pentru încheierea actului juridic.

Instanţa apreciază, în urma probelor administrate, că nu a existat o falsă reprezentare din partea reclamanţilor asupra naturii contractului încheiat. Astfel, mai întâi părţile au încheiat la data de 17.04.2013 promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare prin care reclamanţii au promis să vândă pârâtei G.C.  apartamentul nr. ….., sectorul 4, primind preţul de 26.280 euro. Contractul de vânzare-cumpărare prin care a fost transferat dreptul de proprietate s-a încheiat la data de 10.07.2013, la aproape trei luni de la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, timp suficient pentru ca reclamanţii, cu minime diligenţe, să înţeleagă că urma să fie încheiat un contract de vânzare-cumpărare. Mai mult decât atât, aceştia şi-au rezervat dreptul de uzufruct asupra apartamentului înstrăinat, ceea ce conduce la concluzia că au avut reprezentarea faptului că bunul le va ieşi din patrimoniu.

Martora B.A.M. a declarat că reclamanţii sunt persoane lucide, care cunosc aspecte din mediul înconjurător, ziua când trebuie să efectueze tratamentul, îşi achită facturile la timp. Din nicio probă administrată în cauză nu rezultă că reclamanţii au avut în vedere încheierea unui contract de întreţinere. Martora propusă de reclamanţi cunoaşte aspecte ulterioare încheierii contractului, fără a avea cunoştinţă de reprezentarea reclamanţilor cu privire la actul juridic încheiat în anul 2013.

Din susţinerile pârâţilor, susţineri ce nu au fost combătute, rezultă că relaţiile între părţi nu erau apropiate, asumarea unei obligaţii de întreţinere de către aceştia fiind puţin probabilă.

Reclamanţii, prin actele medicale depuse au încercat să acrediteze ideea că în urma accidentelor vasculare suferite le-a fost afectată capacitatea de a înţelege consecinţele actelor juridice pe care le încheie. Instanţa nu poate reţine că reclamanţii nu ar fi înţeles pe deplin consecinţele juridice ale actului pe care l-au încheiat din moment ce iniţial s-a încheiat doar o promisiune de vânzare-cumpărare, având posibilitatea ca până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare să obţină informaţii lămuritoare.

Referitor la preţ, în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare s-a arătat că aceasta a fost plătit integral. De asemenea, din declaraţia martorului N.R. rezultă că pârâţii au o situaţia financiară bună, iar în anul 2013 pârâtul G.G.  dispunea de o sumă mare de bani în vederea achiziţionării unui imobil. Aceste probe conduc la concluzia că preţul a fost plătit în realitate.

Prin urmare, instanţa consideră că reclamanţii nu au fost în eroare cu privire la natura contractului pe care l-au încheiat, ci ulterior încheierii acestuia, din cauza vârstei înaintate şi a stării de sănătate precare şi-au dorit încheierea unui contract de întreţinere.

De asemenea, nu poate fi considerată îndeplinită condiţia ca pârâţii să fi ştiut ori să fi trebuit să ştie că elementul asupra căruia cade falsa reprezentare este esenţial, hotărâtor pentru încheierea actului juridic din moment ce înţelegerea părţilor a fost să încheie un contract de vânzare cumpărare cu rezerva dreptului de uzufruct, iar nu unul de întreţinere. Reclamanţii au fost de acord cu încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, astfel că în niciun moment pârâţii nu au cunoscut că se dorea încheierea unui contract de întreţinere.

În ceea ce priveşte al doilea capăt de cerere, prin care s-a solicitat să se constate caracterul simulat al contractului de vânzare-cumpărare, instanţa îl apreciază ca fiind neîntemeiat.

Prin simulaţie se înţelege operaţiunea juridică în cadrul căreia printr-un act juridic public, dar aparent, denumit şi simulat, se creează o altă situaţie juridică decât cea stabilită printr-un act juridic ascuns, secret, dar adevărat, denumit şi contraînscris.

În cauză ar putea fi incidentă simulaţia prin deghizare deoarece reclamanţii susţin că s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare, însă în realitate părţile au dorit încheierea unui contract de întreţinere. Instanţa consideră că nu a fost dovedită simulaţia întrucât nu s-a dovedit înţelegerea părţilor în sensul încheierii unui contract de întreţinere. Mai mult decât atât, nu există un act secret care să îl contrazică pe cel public, cererea reclamanţilor de constatare a simulaţiei fiind neîntemeiată.

Pentru considerentele expuse instanţa va respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Se va lua act de faptul că pârâţii vor solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge acţiunea formulată de reclamanţii C.M. şi C.M., ambii cu domiciliul în …., în contradictoriu cu pârâţii G.C. şi G.G., ambii cu domiciliul în ….., ca neîntemeiată.

Ia act că pârâţii vor solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.

Cu apel în 30 de zile de la comunicare ce se va depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 06.07.2017.

Domenii speta

Spete similare