Plângere de carte funciară. Întabulare drept de ipotecă legală în favoarea asociaţiei de proprietari pentru cotele de întreţinere aferente perioadei de la încheierea procesului-verbal de adjudecare provizorie până la achitarea ratelor afrente preţului de

Hotărâre 6121 din 29.08.2017


Prin cererea înregistrată pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de xx.xx.2017 sub nr. de mai sus, petentul S.D. a formulat plângere împotriva încheierii de carte funciară de respingere reexaminare nr.A/2016 emisă de OCPI BUCUREŞTI-BCPI Sector 1, prin care a fost respinsă cererea de reexaminare formulată împotriva încheierii nr.B/2016 emisă de OCPI BUCUREŞTI-BCPI Sector 1, solicitând admiterea plângerii, radierea menţiunilor privitoare la înscrierea ipotecii legale în favoarea A.P.T.2 şi notarea prezentului litigiu în cartea funciară.

În motivarea plângerii petentul a arătat că la data de XX.XX.2015 a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, ..., sector 1, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.a/2015 de SPN D. Imobilul menţionat a fost atribuit în cadurl unei licitaţii publice, al cărui ofertant câştigător a fost desemnat petentul, sens în care la data de 14.03.2014 s-a încheiat un proces-verbal de adjudecare provizorie; prin urmare, în perioada 14.03.2014-14.05.2015 acesta nu avea calitatea de proprietar, întrucât nu achitase toate ratele stabilite în cadrul licitaţiei, conform art.1755 Cod civil.

Au fost invocate disp. art.91 din Legea nr.85/2014 conform cărora bunurile înstrăinate de administratrul judiciar sau lichidatorul judiciar, în exerciţiul atribuţiilor prevăzute de prezente lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum privilegii, ipoteci, gajuri sau drepturi de retenţie, sechestre de orice fel.

S-a mai învederat că la data de XX.XX.2016 A.P.T.2 a solicitat înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală pentru suma de 17.382,59 lei, în baza actului administrativ nr.C/2016 emis de aceasta, prin care a stabilit în mod eronat cotele de întreţinere restante datorate de petent pentru o perioadă în care acesta nu era proprietar, respectiv 14.03.2014-14.05.2015, iar suma de 17.382,59 lei nu reprezintă creanţă certă, întrucât a fost contestată pe cale judiciară de către petent.

În drept, au fost invocate disp. art.28, 31 alin.2 din Legea nr.7/1996, art.9, art.139, 223, 662 CPC, art.1755 NCC, art.31 din Norma metodologică de aplicare a Legii 230/2007.

Intimata A.P.T.2 a formulat întâmpinare în cauză, prin care a invocat excepţia tardivităţii plângerii, excepţia inadmisibilităţii acţiunii şi excepţia netimbrării acţiunii, iar pe fond a solicitat respingerea plângerii ca neîntemeiată.

Sub aspect probatoriu, instanţa a încuviinţat şi administrat pentru părţi proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin încheierea nr.B din data de XX.XX.2016, s-a admis cererea formulată de intimata A.P.T.2 cu privire la imobilul cu număr cadastral XXXXXXX, înscris în cartea funciară XXX UAT Bucureşti Sector 1, având proprietar pe numitul S.D. şi s-a intabulat dreptul de ipotecă legală în valoare de 17.382,59 lei în favoarea A.P.T.2, în baza actului administrativ nr.C/2016 emis de aceasta (f.10).

Împotriva acestei încheieri a formulat cerere de reexaminare petentul S.D., cerere care a fost respinsă prin încheierea de respingere de reexaminare nr.A din data de XX.XX.2017, dată în dosarul nr.A/2016 al OCPI Bucureşti – BCPI Sector 1.

În cuprinsul încheierii menţionate, s-a reţinut că cererea este însoţită de extrasele de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă, cererea şi extrasele de pe listele de plată poartă ştampila APT2 şi semnătura administratorului, iar înscrierea dreptului real de ipotecă s-a făcut împotriva acesluica care, la data înregistrări cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută şi figurează atât în cererea de înscriere cât şi listele lunare de plată a cotelor de contribuţie. S-a mai reţinut că susţinerile din cadrul cererii de reexaminare referitoare la suma pentru care s-a înscris ipoteca legală exced competenţei de verificare a registratorului de carte funciară, acesta neputând să verifice cuantumul sumei înscrise în listele de plată a cotelor de contribuţie (f.5-6).

În cadrul dosarului de faliment nr.XX/3/2009, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a VII-a Civil, privind pe debitoarea SC O.E. SRL, a fost emis de către lichidatorul judiciar procesul-verbal de adjudecare provizorie din data de XX.XX.2014, ora 13,00 şi actul de adjudecare definitivă din data de XX.XX.2015, ora 14,00 (f.13,14), prin care petentul S.D. a fost declarat adjudecatar definitiv cu privire la imobilul situat în Bucureşti, ..., sector 1, având nr. cadastral XXX, cu o suprafaţă totală de 322,72 mp.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.a/2015 de SPN D, petentul S.D., în calitate de cumpărător, a obţinut de la vânzătoarea SC O.E. SRL – în faliment, dreptul de proprietate asupra spaţiului din imobilul situat în Bucureşti, ..., sector 1, cu o suprafaţă totală de 322,72 mp, cu număr cadastral XXXXX (nr. cad. vechi XXX), înscris în cartea funciară XXXXX Bucureşti Sector 1 (f.15-17).

În susţinerea plângerii formulate, petentul a invocat faptul că în perioada 14.03.2014-14.05.2015 acesta nu avea calitatea de proprietar al imobilului mai sus menţionat, întrucât nu achitase toate ratele stabilite în cadrul licitaţiei, conform art.1755 Cod civil. Prin urmare, intimata nu putea să înscrie împotriva sa ipoteca legală pentru suma de 17.382,59 lei, reprezentând cote de contribuţie la cheltuielile asociaţiei în perioada în care nu era proprietar.

Instanţa reţine că, deşi în mod formal petentul S.D. a devenit proprietar asupra imobilului din Bucureşti, ..., sector 1, odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.a/2015, acesta avea vocaţia de a deveni proprietar al spaţiului anterior acestui moment, încă de la data încheierii procesului-verbal de adjudecare provizorie, respectiv XX.XX.2014.

Această concluzie se desprinde chiar din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare menţionat, în care se precizează că acesta este încheiat în baza procesului-verbal de adjudecare provizorie din data de XX.XX.2014 şi a actului de adjudecare definitivă din data de XX.XX.2015 (f.15).

De altfel, tot ca un argument al acestui fapt, stă şi împrejurarea că la data de XX.XX.2015 (aşadar anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare), petentul a încheiat în calitate de locator un contract de închiriere pentru acelaşi spaţiu cu SC P. SA (f.109-115).

Mai mult, la data de XX.XX.2014, lichidatorul judiciar al debitoarei O.E. SRL a comunicat petentului acordul său pentru a pătrunde în spaţiul adjudecat situat la etajul 7 din clădirea situată la adresa din Bucureşti, ....., pentru efectuarea lucrărilor de investiţii/reparaţii aprobate de adunarea creditorilor din data de XX.XX.2014 (f.44).

Prin urmare, nu se poate considera că petentul era total străin de acest imobil anterior datei de XX.XX.2015, când s-a perfectat actul de vânzare-cumpărare, ci din contră, acesta avea un drept de proprietate afectat de condiţia suspensivă a plăţii preţului imobilului adjudecat, condiţie care, odată ce a fost îndeplinită, a consolidat dreptul de proprietate al petentului asupra acestui imobil cu efect retroactiv.

În ceea ce priveşte argumentele legate de prevederile art.91 din Legea nr.85/2014 (în speţă fiind aplicabil, în realitate, art.53 din Legea nr.85/2006, cu conţinut similar, având în vedere data deschiderii procedurii faţă de debitoarea O.E. SRL), instanţa consideră că textul de lege are în vedere sarcinile de orice fel (privilegii, ipoteci, gajuri, drepturi de retenţie, sechestre) existente la data vânzării bunului la licitaţie publică, or în speţă înscrierea ipotecii legale în favoarea A.P.T.2 pentru suma de 17.382,59 lei s-a făcut la data de 14.11.2016, ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

În plus, legea nu prevede sancţiunea nulităţii absolute în cazul nesocotirii acestei prevederi, de unde concluzia că disp. art.53 din Legea nr.85/2006 nu reprezintă norme de ordine publică, ci norme de ordine privată, de la care se poate deroga prin convenţia părţilor.

De altfel, în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare nr.a/2015 s-a menţionat faptul că imobilul este liber de alte sarcini, procese şi servituţi, exceptând dreptul de ipotecă înscris în CF prin încheierea nr...... în favoarea Băncii Italo Romena Spa Italia şi dreptul de ipotecă legală în favoarea A.P.T.2 înscris prin încheierile nr.XXX/.2013, 10619/19.02.2014 şi XXX/.2015 (f.16).

Prin urmare, prin chiar actul de vânzare-cumpărare care constituie titlul de proprietate al petentului, acesta a recunoscut dreptul de ipotecă legală al A.P.T.2 pentru sume reprezentând cote de contribuţie la cheltuielile asociaţiei stabilite în perioada anterioară dobândirii proprietăţii (2013-2015), de unde concluzia că, prin voinţa părţilor, s-a derogat cu bună ştiinţă de la prevederile art.53 din Legea nr.85/2006.

Mai mult, deşi a înţeles să conteste sumele stabilite de asociaţie în perioada 14.03.2014-14.05.2015, instanţa reţine că acesta a achitat parţial cotele de contribuţie, inclusiv pentru perioada septembrie-decembrie 2014 (f.47,48), aşadar pentru un interval de timp situat chiar în perioada contestată.

Pe de altă parte, instanţa nu poate da relevanţă apărărilor petentului în sensul că suma de 17.382,59 lei, pentru care s-a făcut înscrierea, nu reprezintă o creanţă certă.

Contrar susţinerilor petentului, în analiza prezentei cereri, instanţa este chemată să aprecieze în ce măsură obiectul plângerii se circumscrie prevederilor art.28,29 şi 37 din Legea nr.7/1996, art.893 NCC şi art.51 din Legea nr.230/2007, respectiv art.26 şi urm. din Norma metodologică de aplicare a Legii nr.230/2007, incidente în speţă faţă de obiectul cererii de intabulare, instanţa neavând posibilitatea de a proceda la o analiză a legalităţii actului administrativ nr.C/2016 emis de A.P.T.2 (în baza căruia s-a făcut înscrierea), care poate fi supusă dezbaterii pe calea unei acţiuni de drept comun.

Prin urmare, sunt întemeiate sub acest aspect argumentele intimatei din întâmpinare.

De altfel, petentul a învederat faptul că a contestat suma de 17.382,59 lei în cadrul acţiunii ce face obiectul dosarului nr.CC/299/2016*, înregistrat pe rolul acestei instanţe. Or, nu se poate proceda la analiza aceloraşi aspecte în cadrul a două litigii distincte, întrucât s-ar încălca prin aceasta prevederile imperative ale art.138 CPC.

Fiind învestită cu o plângere de carte funciară, instanţa poate verifica doar în ce măsură registratorul a efectuat intabularea dreptului de ipotecă legală în favoarea A.P.T.2, însă strict în raport de prevederile legale menţionate mai sus, fără a putea face o analiză de fond cu privire la cuantumul sumelor înscrise în listele de plată a cotelor de contribuţie emise de intimată.

Susţinerile petentului în sensul că instanţa poate proceda la o analiză mai largă decât registratorul de carte funciară, având competenţa de a analiza (în cadrul acestui dosar) inclusiv certitudinea sumelor pentru care s-a înscris ipoteca A.P.T.2, nu sunt reale, fiind lipsite de suport. După cum s-a arătat anterior, legea nu oferă posibilitatea ca, pe calea plângerii de carte funciară, să se constate legalitatea sau nelegalitatea creanţei.

Simpla împrejurare că legea a reglementat calea de atac a plângerii la instanţa de judecată împotriva încheierii de respingere a cererii de reexaminare pronunţată de OCPI nu este de natură să susţină opinia petentului, o asemenea posibilitate fiind recunoscută de lege pentru respectarea cerinţelor dreptului la un proces echitabil instituit de art.6 CEDO, care impune ca decizia unei autorităţi administrative să poate fi întotdeuna contestată în faţa unei instanţe independente, imparţiale şi constituită potrivit legii.

Analizând încheierea de respingere de reexaminare nr.A/XX.XX.2017, instanţa constată că aceasta a fost emisă în mod legal, fiind respectate în speţă prevederile art.51 din Legea nr.230/2007 şi art.26 şi urm. din Norma metodologică de aplicare a Legii nr.230/2007, întrucât au fost ataşate la cerere extrasele de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă, iar cererea şi extrasele de pe listele de plată poartă ştampila A.P.T.2 şi semnătura administratorului. Totodată, înscrierea dreptului real de ipotecă s-a făcut împotriva acesluica care, la data înregistrări cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută şi figurează atât în cererea de înscriere cât şi listele lunare de plată a cotelor de contribuţie, conform art.893 NCC.

Împrejurarea că în Statutul A.P.T.2 este prevăzută o procedură prealabilă prin care asociaţia este obligată să acţioneze în justiţie pe cei ce înregistrează restanţe la plata cotelor de contribuţie nu poate determina nelegalitatea încheierii de carte funciară contestată în cauză, întrucât este vorba despre două proceduri distincte, iar demersul A.P.T.2 de recuperare a sumelor restante, conform prevederilor statutului nu exclude aplicarea prevederilor art.51 din Legea nr.230/2007 privind înscrierea în CF a privilegiului imobiliar al A.P.T.2.

Aceleaşi considerente sunt valabile şi vizavi de prevederile art.31 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr.230/2007, invocate de petent, cu atât mai mult cu cât înscrierea privilegiului în cartea funciară are efect de opozabilitate faţă de terţi, iar A.P.T.2 nu îl va executa silit pe petent (dacă va fi cazul) pentru recuperarea creanţei de 17.382,59 lei în temeiul încheierii nr.A/XX.XX.2017, ci numai după obţinerea unui titlu executoriu împotriva acestuia.

Tot astfel, aspectele privind plângerea penală formulată împotriva A.P.T.2, a preşedintelui acesteia şi a numitei O.N., nu constituie argumente pentru admiterea cererii de faţă.

Pentru aceste considerente, instanţa apreciază că plângerea formulată de petent este neîntemeiată, urmând să o respingă în consecinţă.

Faţă de soluţia reţinută la termenul de judecată din XX.XX.2017 cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI Sector 1 Bucureşti, instanţa va respinge plângerea formulată în contradictoriu cu acesta ca fiind promovată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

Totodată, va respinge capătul de cerere având ca obiect notarea litigiului în cartea funciară ca rămas fără obiect, având în vedere că OCPI Bucureşti – BCPI Sector 1 a procedat la notarea prezentei plângeri în cartea funciară, conform art.31 alin.4 din Legea nr.7/1996, după cum reiese din adresa nr.A/XX.XX.2017 (f.71).

Văzând prevederile art.453 CPC, instanţa va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată în cauza de faţă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge plângerea formulată în contradictoriu cu OCPI Sector 1 Bucureşti, cu sediul în …, ca fiind promovată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

Respinge plângerea formulată de petentul S.D., …. în contradictoriu cu intimata APT2, …., ca neîntemeiată.

Respinge capătul de cerere având ca obiect notarea litigiului în cartea funciară ca rămas fără obiect.

Ia act că nu se solicită cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, XX.XX.2017.