Contestatie raport de evaluare

Pe rol fiind soluţionarea contestaţiei formulată de creditoarea B împotriva rapoartelor de evaluare.

INSTANŢA

Deliberând asupra actiunii de fata, retine următoarele .

In cadrul dosarului nr. 7658/99/2014 , având ca obiect procedura insolvenţei privind pe debitoarea SC T , la data de 21.04.2015 , creditorul B a formulat obiectiuni la rapoartele de evaluare intocmite in cauza  , cu privire la bunurile imobile grevate de sarcini , două in favoarea acestui creditor şi unul in favoarea altui creditor .

Arata creditorul ca  intelege sa conteste valorile rezultante ale acestor 3 imobile pentru următoarele motive :

1.Cu privire la imobilul T4 , situat in Iasi,  se arata ca :

-valoarea de piata a acestuia este  semnificativ inferioara valorii de piata rezultate  din rapoartele de evaluare anterioare ( 2014, 2013, 2012 ), fără ca tendintele pietei imobiliare  sau a industriei hoteliere  sa justifice asemenea  variatie descrescatoare

-variatia negativa fată de valorile din plan , cuprinsa intre 34% si 28% nu se justifica , intrucât România a depăsit perioada de criza economica . Statistic, valorile de piata variaza intre +/- 5-10% fata de anii anteriori.

-Valoarea de piata  a acestui hotel  a fost estimata  in baza abordării prin cost .Apreciază creditorul ca, intrucât  hotelurile sunt  proprietăţi generatoare de venituri , metoda de evaluare indicata  este abordarea  prin venituri ( metoda fluxurilor  financiare actualizate - DCF )

2.Cu privire la A3 , situat in Iasi, se arata:

-Valoarea de piata este semnificativ inferioara valorilor de piata rezultate  din rapoartele de evaluare anterioare ( 2014, 2013, 2012)

-variatia negativa fată de valorile din plan , cuprinsa intre 40% si 30% nu se justifica in contextul economic actual

-in mod similar , evaluarea trebuia facuta  prin metoda abordarii prin venituri

Au fost depuse , in sustinere, inscrisuri  , respectiv extrase din rapoarte de evaluare  intocmite de catre creditor  .

La data de 04.05.2015 , creditorul completeaza  obiectiunile formulate , solicitând să se constate :

-incalcarea standardelor de evaluare - SEV 232 – potrivit cărora proprietăţile imobiliare generatoare de afaceri  se evalueaza pe baza  profitului lor potential . prin urmare , nu este sustinuta  afirmaţia evaluatorului cu privire la  abordarea prin cost  ca metoda de evaluare .

-alegerea acestei metode de evaluare  nu sustine  planul de reorganizare

-se solicita justificarea de catre evaluator a valorii ce a fost aleasă pentru evaluare , in conditiile in care raportul de evaluare contine si o valoare mai ridicata . Sunt indicate standardele de evaluare SEV 232 art. 8 şi 9 .

-Cu privire la metoda de evaluare aleasa de evaluator abordarea prin venit- se arata ca  aceasta abordare contine o serie de deficiente : nu este prezentata  situatia financiara istorică a  obiectivului evaluat, din care sa rezulte gradul de ocupare si veniturile din cazare, cheltuielile aferente fiecarui tip de activitate , mărimile previzionate , fluxul de numerar , rata de actualizare , care nu este  argumentata , rata de capitalizare .

-In privinta abordarii  prin cost , la evaluarea terenurilor nu au fost  identificate comparabile , nu este argumentata corectia  de 30% pentru locurile de parcare  şi nici aplicarea  unei rate de depreciere externa diferita pentru fiecare obiectiv evaluat .

-Cu privire la evaluarea  imobilului RR , bun grevat de sarcini in favoarea altui creditor , se contestă diferenta de valoare intre cele două metode de evaluare  folosite  ( venituri vs. cost este de 10%  pentru acest bun, fata de 16% şi 20% pentru  bunurile grevate in favoarea B ) , iar rata de depreciere  externa folosita  pentru acest hotel este de 15%  fata de 30/35% folosita pentru activele grevate in favoarea B.

-Cu privire la valorile de lichidare ale celor două bunuri , garantia creditorului contestator , se arata ca  nu este detaliat  modul de determinare a acestei valori , având in vedere ca se aplica  un procent de discount de 45% faţă de valoarea de piata .

Prin Incheierea de sedinta din 09.06.2015 , instanţa a admis obiectiunile creditorului B sub aspectul  argumentării solutiilor luate  , potrivit criticilor formulate şi conform standardelor indicate  , solicitând evaluatorului să argumenteze corectiile aplicate  , in sensul argumentării diferentei de valoare  aplicata celor 3 imobile . S-a solicitat, de asemenea, cu privire la standardele SEV 232, să faca mentiuni evaluatorul cu privire la încadrarea celor 3 imobile  in notiunea de PIGA (proprietăţi imobiliare generatoare de afaceri )  şi să răspundă obiecţiunilor formulate, daca raspunsul este in  sensul incadrării .

La data de 17.09.2015 , evaluatorul V a  formulat următoarele raspunsuri :

-Informatiile cu privire la datele de piata , situatia economica /istoria , au fost preluate direct  de la societatea debitoare in cadrul inspectiei in teren , din documentele predate de aceasta  , prin cercetarea tendintei  pietei imobiliare , din portofoliul personal de proprietaţi similare

-Pentru estimarea valorii de piata, s-a utilizat  metoda comparatiei directe

-In cadrul terenului aferent imobilelor A3 si T4 , comparabilele  se caracterizeaza  prin aceleasi elemente ca si proprietatea subiect , iar preturile acestora nu au suferit nici o modificare

-S-a aplicat  un coeficient de corectie de 30%  explicat prin lipsa locurilor de parcare

-In cazul RR , comparabilele  selectate de evaluator  se caracterizeaza  prin aceleasi elemente de comparatie ca si proprietatea subiect . S-a realizat o singura corectie- cea a  localizării comparabilelor , iar cumulul ajustărilor a fost  dat de inferioritatea  zonei de amplasare  fata de proprietatea subiect . Corectia pentru oferte a fost  de aproximativ 15% , incadrându-se in marja  care se negociaza  in cazul acestei categorii de tranzactii .

-Cu privire la marjele de depreciere, diferite pentru fiecare  amplasament , s-a tinut cont de amplasarea acestora  in concordanta cu  piata ofertelor din acea zona , concurenta acerbă a hotelurilor pe piata ieseana , cererea de unitati de cazare , profilul consumatorului , renume , reputatie şi istorie.

-In cazul T4  exista o corectie mai ridicata  deoarece piata pentru care se adreseaza este  mult mai restrânsă  decat celelalte două hoteluri, astfel incat cererea este la nivel inferior .

-Metoda de evaluare aleasa  este rezonabila , fiind utilizate  in estimarea valorii de piata informatiile pe care le-a avut la dispozitie evaluatorul , acesta fiind considerate  reale si corecte

-Cu privire la incadrarea unităţilor evaluate in notiunea de PIGA , se arata ca acestea sunt  proprietăţi  imobiliare generatoare de afaceri , unitaţi pentru care , standardele ANEVAR editia 2014 , SEV 232 recomanda utilizarea cu preponderenta , in procesul estimării valorii de piata , a abordării prin venit , cât si celelalte abordări – prin piata si costuri.

Evaluatorul a optat pentru evaluarea prin  abordarea metodei de evaluare prin venit , efectuând verificarea  estimării si prin abordarea prin costuri , apreciind o astfel de abordare mai credibilă  si in concordanta cu realitatea pietei  .

O data cu raspunsul la obiectiuni , au fost prezentate si comparabilele avute in vedere  in cadrul evaluării , evaluatorul asumându-si  eroarea de a nu atasa aceste inscrisuri rapoartelor prezentate.

Prin notele de sedinta inregistrate la data de 15.10.2015 , creditorul B a solicitat in baza art. 62 alin.5 din L.85/2014 , efectuarea in cauza a unei alte evaluări , apreciind ca fiind nesatisfacator raspunsul  formulat de evaluator la obiectiunile admise.

S-a invocat faptul ca ofertele de vanzare ale terenurilor comparabile, transmise de evaluator  , nu corespund cu cele utilizate in rapoartele de evaluare  , iar corectiile  aplicate nu au fost justificate şi documentate suficient .

S-au  formulat noi critici referitoare la incalcarea standardelor  de evaluare , art. 69 , in sensul ca analiza preturilor  hotelurilor  din zona T4, de exemplu,  releva o situatie diametral opusa celei prezentate de evaluator .

Sunt prezentate  , spre comparatie , preturile pe camera  ale mai multor hoteluri din zona.

Cu privire la standardul SEV 232 , se arata ca evaluatorul a incalcat  acest standard, alegand o metoda de evaluare  caracteristica proprietătilor  negeneratoare de afaceri .

La termenul de judecata din 20.10.2015 , instanţa  a admis obiectiunile  creditorului doar sub aspectul  indicarii comparabilelor potrivit fiecarui obiectiv evaluat şi a modalitatii de stabilire a pretului de 564,52 euro/mp , care este identic pentru toate  imobilele ce fac obiectul prezente cauze , respingand aspectele ce vizeaza pretul camerelor de hotel  , ca fiind un aspect ce nu a fost pus in discutie  la momentul discutării obiectiunilor. 

Evaluatorul a raspuns solicitarii instantei prin adresa  nr. 177/24.11.2015 , in sensul ca  in ambele rapoarte de evaluare având ca obiectiv evaluarea bunurilor garantia B s-au folosit aceleasi comparabile , pretul de 562,52 euro/mp rezultă din pretul de vanzare a comparabilelor A,B si C’D , de 700 euro/mp , din care s-a dedus TVA .

Analizând actele şi lucrările dosarului , instanţa reţine următoarele :

In cadrul procedurii generale a insolventei ce se deruleaza impotriva debitoarei  SC T , potrivit  Încheierii  nr. 374/23.09.2014 pronunţată de judecătorul sindic din cadrul Tribunalului Iaşi , la data de 21.04.2015 au fost inregistrate  rapoartele de evaluare a bunurilor  aflate in proprietatea debitoarei.

 Potrivit art. 62 din Legea nr. 85/2014 :

„Administratorul judiciar, precum şi oricare dintre creditori pot formula obiecţiuni împotriva rapoartelor de evaluare întocmite în cauză.

Obiecţiunile se formulează în termen de maximum 5 zile de la publicarea în BPI a unui anunţ cu privire la depunerea raportului de evaluare la dosarul cauzei.

Judecătorul-sindic va soluţiona obiecţiunile în termen de maximum 15 zile de la înregistrarea lor, cu citarea celui care a formulat obiecţiunile, a administratorului judiciar şi a membrilor comitetului creditorilor.

Judecătorul-sindic, admiţând cererea, va obliga evaluatorul, sub sancţiunea amenzii, să răspundă la obiecţiunile încuviinţate în termen de maximum 5 zile de la primirea, din partea instanţei de judecată, a unei adrese în acest sens.

Pentru motive temeinice, precum şi în cazul în care răspunsul la obiecţiuni nu este satisfăcător, judecătorul-sindic va putea dispune, la cerere sau din oficiu, efectuarea unei noi evaluări. Judecătorul-sindic va omologa unul dintre rapoartele de evaluare.”

In aplicarea acestor dispozitii legale, instanta a pus in vedere creditorului contestator B sa formuleze obiectiunile in raport cu dispozitiile legale in materie de evaluari , respectiv standardele de evaluare aplicabile la data intocmirii rapoartelor  contestate.

 Instanţa a apreciat ca, deşi procedura insolventei are la baza principiul maximizării gradului  de valorificare a activelor  si de recuperare a creantelor, reglementat de disp. ar. 4 pct.1 din L.85/2014,  controlul exercitat de instanţa de judecata asupra modului de administrare a procedurii se limiteaza doar la motivele de nelegalitate a masurilor luate ,  măsurile de oportunitate fiind lăsate la aprecierea creditorilor  ( principiu reglementat prin disp. art. 4 pct. 13 din L.85/2014  ).

Prin urmare , doar in limitele ce vizeaza respectarea principiilor de legalitate la intocmirea rapoartelor de evaluare , au fost admise  obiectiunile , deşi  finalitatea acestor obiectiuni – respectiv valoarea stabilita pentru bunurile debitoarei – apare ca o masura de oportunitate . 

Analizând punctual obiectiunile formulate , instanţa retine :

Metoda de evaluare aleasa de evaluator şi coeficientul de corectie au fost explicitate detaliat de acesta , raportat la fiecare obiectiv in parte , prin urmare nu exista elemente  care sa duca la concluzia existenţei unor motive temeinice  pentru a se dispune efectuarea in cauza a unei noi evaluari .

Cu privire la pretul pe mp, evaluatorul a depus la dosar comparabilele folosite , asumându-si eroarea de a nu le anexa rapoartelor intocmite , precizând si modul de stabilire a valorii rezultante de 564,52 euro/mp.

A fost  explicata, de asemenea, diferenta de valoarea a coeficientilor de corectie a preturilor , raportat la lipsa sau prezenta locurilor de parcare aferente obiectivelor evaluate.

S-a stabilit de catre evaluator ca proprietăţile evaluate sunt proprietăţi generatoare de venituri  şi s-a indicat si explicat metoda de evaluare folosita , in raport cu  fiecare obiectiv in parte.

In ceea ce priveşte diferenta de valoare dintre valoarea rezultata din rapoartele de evaluare intocmite in dosarul de procedura si alte rapoarte anterioare, prezentate de creditor, o astfel de apreciere nu este de natura a determina concluzia necesităţii efectuării unei noi evaluări , având in vedere ca premisele evaluării sunt diferite in ceea ce priveşte sarcinile ce greveaza in prezent imobilele evaluate.

 Instanţa  constată că evaluatorul a respectat standardele internaţionale de evaluare menţionate în raport şi a folosit două metode de evaluare a imobilului, şi anume abordarea prin piaţă (metoda comparaţiei directe), având la bază analiza, compararea şi ajustarea preţurilor de piaţă (din vânzări efective ori ofertele de vânzare) pentru terenuri libere de construcţii, comparabile ori similare terenului evaluat, şi abordarea prin venit ,metodă ce are la bază capitalizarea directă a venitului net obţinut din exploatarea terenului.

 În cadrul metodei comparative, evaluatorul a selectat şi folosit şi proprietăţi comparabile cu proprietatea subiect , pretul final fiind stabilit ca medie a preturilor ce rezulta din comparabilele prezentate, din care s-a scăzut TVA ( potrivit precizărilor inregistrate la data de 24.11.2015 - filele 126-148 dosar asociat ).

De asemenea, evaluatorul a precizat modul de calcul al corecţiei aplicate în analiza preţurilor comparabile, indicând în raport toate elementele care au determinat aplicarea de corecţii ( respectiv prezenta sau lipsa locurilor de parcare  in zonele limitrofe subiectului evaluat ).

In consecinţă , apreciind ca raspunsul la obiectiuni este satisfacator si ca nu există motive temeinice pentru  a se dispune efectuarea unei  noi evaluări , in baza disp. art. 62 din L.85/2014 , contestatia formulata de creditorul B va fi respinsa ca nefondată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge contestatia formulata de creditorul B, impotriva rapoartelor de evaluare intocmite de catre evaluatorul V  in procedura insolventei privind pe debitoarea SC T , cu privire la imobilele : T4 , A3 si RR .

Domenii speta

Spete similare