Rezoluțiune contract

R O M Â N I A

TRIBUNALUL CLUJ

SECŢIA CIVILĂ

Dosar nr. .../.../2013

Cod operator de date cu caracter personal 3184

SENTINŢA CIVILĂ Nr. 137/2014

Şedinţa publică de la 14 Martie 2014

 Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE D. T.

Grefier C.-G. H.

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant M. M. D. şi pe pârât B. I., pârât B. L. S., având ca obiect rezoluţiune contract

La apelul nominal făcut în şedinţa publică, se constată lipsa părţilor. 

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care,

Dezbaterile au avut loc la data de 12 martie 2014 şi au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

La data de 13 martie 2014 s-au depus prin registratura instanţei concluzii scrise din partea reclamantului M. M. D., în sensul admiterii acţiunii. 

De asemenea, se constată că la data de 14 martie 2014 s-au depus prin registratura instanţei din partea pârâţilor B.I. şi B. L. S. concluzii scrise în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiată.

Tribunalul reţine cauza în pronunţare.

TRIBUNALUL

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul M. M. D., împotriva pârâtului B. I. şi a pârâtei B. L. S. , s-a solicitat instanţei, ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună rezoluţiunea antecontractului încheiat între părţi la data de 25.10.2007, cu privire la imobilul apartament-mansarda nr. ... situat în ..., str. ... nr. ..., înscris în CF ... , număr cadastral ..., bloc ..., jud. ..., în suprafaţă de 85 mp., din culpa exclusivă a pârâtului, cu repunerea părţilor în situaţia iniţială şi restituirea sumei de 79.000 EURO achitate de către reclamant  cu titlul de preţ al imobilului.

De asemenea, s-a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei în cuantum de 79.000 EURO cu titlul de arvună, conform art. 11 alin. 8 al antecontractului încheiat de către părţi.

Cu obligarea pârâţilor la plata de cheltuieli de judecată constând în taxa de timbru şi onorariu

avocat.

În motivarea cererii au fost invocate următoarele considerente de fapt şi de drept:

În fapt, între părţile a fost încheiat un antecontract de vânzare cumpărare, la data de 25.10.2007, având ca obiect apartamentul mansardă nr. ..., conform Actului adiţional nr.1/09.11.2007. Prin acest antecontract părţile au prevăzut ca termen limită de încheiere a contractului translativ de proprietate data de 28.02.2008, termen care în mod evident a fost depăşit, din culpa exclusivă a pârâtului.

Reclamantul  a achitat în întregime preţul acestui imobil, la data semnării antecontractului. Proprietarul imobilului nu şi-a respectat obligaţia de a înmâna o copie certificată de pe autorizaţia de construcţie suplimentară sau extrasul CF aferent apartamentului respectiv. Proprietarul imobilului nu le-a obţinut din motive străine de reclamant, care nu îmi pot fi imputate în nicio ipoteză reclamantului.

Pârâtul nu a făcut niciun demers real legitim şi serios pentru a intra în legalitate cu privire la această construcţie, de a o putea înscrie în cartea funciară. A promovat o acţiune în instanţă încercând să obţină obligarea autorităţile la a emite o altă autorizaţie de construire "modificatoare", acţiune ce a făcut obiectul dosarului nr. ... şi care a fost respinsă prin Sentinţa civilă nr. ... pronunţată de Tribunalul Cluj.

Pârâtul a rămas pasiv şi nu a înţeles să reglementeze în niciun mod situaţia acestui imobil şi a apartamentului ce face obiectul antecontractului încheiat, iar reclamantul  este în mod evident lezat de această situaţie întrucât încă din anul 2007 a achitat contravaloarea unui imobil asupra căruia nu a dobândit încă dreptul de proprietate şi nu există nicio altă cale de ieşire din această situaţie păgubitoare pentru reclamant  decât promovarea acestei acţiuni în rezoluţiunea contractului.

Pe de altă parte, reclamantul a făcut numeroase demersuri pentru a soluţiona această situaţie, iar în urma notificărilor repetate, cu o singură ocazie, pârâtul s-a prezentat, astfel cum a fost convocat, în faţa notarului public, care a întocmit încheierea de certificare nr. ... din 31.05.2013 prin care s-a reţinut faptul că pârâtul nu poate să prezinte o situaţie clară reclamantului şi că la acel moment exista o documentaţie de apartamentare, dar întrucât nu a primit încă un răspuns clar de la autorităţi, nu poate estima "un timp real pentru apartamentare" şi totodată declară că imobilul respectiv este întabulat în CF, dar acest lucru este fals, întrucât imobilul în discuţie nu este întabulat, au fost notate doar două procese verbale privind stadiul construcţiilor aferente unei construcţii nefinalizate.

Reclamantul înţelege să se prevaleze nu doar de prevederile contractului încheiat, dar şi de art. 1020 ci şi de art. 1021 C.pr.civ. ale vechiului Cod Civil, care reprezintă legea contractului, şi întrucât obligaţiile pârâtului nu se pot executa în forma în care acestea au fost stabilite de părţi prin antecontract, reclamantul  solicită instanţei să dispună rezoluţiunea antecontractului încheiat între părţi la data de 25.10.2007 şi repunerea părţilor în situaţia iniţială, cu consecinţa returnării către reclamant  a sumei de 79.000 EURO, plătită cu titlul de preţ al acelui imobil.

Mai mult, reclamantul  solicită obligarea pârâtului la plata dublului sumei primite cu titlul de preţ (adică obligarea la returnarea sumei de 79.000 EURO, conform petitului 1 al acţiunii şi obligarea acestuia la plata către subsemnata sumei de 79.000 EURO] în conformitate în temeiul art. 11 al antecontractului încheiat şi în temeiul art. 1298 a vechiului Cod Civil. Pe lângă faptul că pârâtul şi-a asumat această obligaţie prin antecontract (art. 11) există şi prevederi legale în domeniu care reglementează situaţia : art. 1298: "Dacă vinderea nu s-a executat prin culpa unei din părţile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită având-o primită". Astfel, în temeiul acestei prevederi legale şi a antecontractului încheiat reclamantul  este îndreptăţit să solicit instanţei obligarea pârâtului la plata dublului preţului primit.

În drept, reclamantul a invocat prevederile  art. 969, art. 1020, art. 1021, art. 1361 din vechiul Cod Civil; art. 192 Codul de procedură civilă.

Prin întâmpinarea formulată pârâţii au solicitat respingerea în întregime a cererii de chemare în judecata formulata de către reclamant ca fiind neîntemeiată.

În considerentele întâmpinării se arată următoarele:

La momentul demarării de către pârâţi a formalităţilor de edificare a construcţiei blocului de locuinţe (în anul 2005) regimul de construire în zona străzii ... agreat de Primăria Municipiului  ... a fost de parter cu 3 sau 10 etaje (P+3, P+10 niveluri), conform certificatului de urbanism nr. ... Ulterior, pe parcursul edificării construcţiei (P+2+Mansarda), prin Hotărâre a Consiliului Local ... s-a schimbat regimul de construire în zona, aspect obiectiv care nu le-a mai permis ulterior încheierii antecontractului cu reclamantul, obţinerea autorizaţiei suplimentare referitoare la partea de mansarda de către Primăria Municipiului ...

Pârâţii, în calitate de promitenţi-vânzători, au depus toate diligentele necesare intrării în legalitate, atât pe cale administrativa, cat şi pe cale judiciara, astfel încât beneficiarii apartamentelor construite în imobilul situat în..., str. ..., nr. ..., bl. ... să poată să-şi întabuleze dreptul de proprietate în cartea funciara. A fost înscrisa construcţia în cartea funciara, aşa cum rezulta din extrasul CF nr. ..., fiind achitate la Primărie impozitele aferente acesteia, conform deciziei de impunere şi chitanţelor anexate. De asemenea, s-au efectuat demersurile necesare în vederea suplimentarii terenului aferent construcţiei, conform dosarului de alipire şi comasare teren anexat.

Reclamantul a fost informat în întregime la momentul încheierii contractului de situaţia juridică a imobilului vândut şi de stadiul în care se afla documentaţia depusă în vederea apartamentarii imobilului situat în ..., str. ... nr. ..., bl. ... , jud. ... De asemenea, promitentul-cumpărător a fost informat pe tot parcursul derulării contractului până în prezent despre acest stadiu. Au fost încheiate cu reclamantul următoarele înscrisuri depuse şi la dosarul cauzei: actul adiţional din data de 09.11.2007, procesul-verbal din data de 25.10.2011, încheierea de certificare nr. ... din data de 31.05.2013 prin care se certifica că B. M. a dat dovadă de bună-credinţa şi s-a prezentat la data stabilită în fata notarului public, formulând precizări cu privire la stadiul în care se afla documentaţia de apartamentare a imobilului.

Mai mult decât atât, reclamantul M. M.-D. a fost parte în proces (intervenient forţat) şi a participat direct în cadrul dosarului având ca obiect contencios administrativ pe care pârâţii l-au intentat Primarului Municipiului ... în dosar nr. ... pe rolul Tribunalului Cluj.

De asemenea, M. M.-D. a avut şi calitatea de recurent în acelaşi dosar, în recursul promovat împotriva soluţiei date de către instanţa de fond, astfel încât că nu se poate spune ca a existat pasivitate şi o lipsa de comunicare din partea pârâţilor.

Consideră pârâţii că ei au dat dovadă de bună-credinţă, arătând că au depus şi depun în continuare diligentele necesare în vederea rezolvării într-un cadru legal a apartamentarii blocului de locuinţe din ..., str. ... nr. ..., bl. ..., jud. ... 

În acest sens, se aşteaptă în prezent adoptarea de către Consiliul Local în luna septembrie a acestui an a noului Plan Urbanistic General (PUG) al Municipiului ... , conform căruia zona unde se afla edificat blocul de locuinţe de pe str. ... va avea cu certitudine un regim de construire în care ne vom putea încadra fără probleme, aspect ce va permite obţinerea autorizaţiei suplimentare şi întabularea finala a dreptului de proprietate al tuturor deţinătorilor acestor apartamente.

La data de 4 septembrie 2013 pârâţii au depus o completare la întâmpinare, invocând excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, raportat la prevederile art. 7 din decretul nr. 167/1958.

În motivare se arată că nefiind vorba de rezoluţiunea unui contract de vânare-cumpărare, deoarece acesta nu s-a perfectat, între părţi s-au născut numai raporturi obligaţionale, care se sting prin prescripţie în termenul general.

Nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 1368 cod civil 1865.

Prin încheierea pronunţată la data de 4.12.2013, această excepţie a fost respinsă.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Între părţile acestui litigiu a fost încheiat un antecontract de vânzare cumpărare la data de 25.10.2007, având ca obiect apartamentul mansardă nr.  ... , conform Actului adiţional nr.1/09.11.2007. Prin acest antecontract părţile au prevăzut ca termen limită de încheiere a contractului translativ de proprietate data de 28.02.2008, termen care în mod evident a fost depăşit.

Reclamantul  a achitat în întregime preţul acestui imobil, la data semnării antecontractului.

Promitentul vânzător se obliga să îl invite pe cumpărător la semnarea contractului în formă autentică,  în termen de 5 zile de la data întabulării în CF a apartamentului, dar nu mai târziu de 28 februarie 2008.

Totodată, acesta s-a obligat să facă toate demersurile necesare în vederea obţinerii unei autorizaţii suplimentare la autorizaţia de construire nr. ... privind înscrierea mansardei, dată finală stabilită de părţi pentru prezentarea autorizaţiei suplimentare fiind  15 noiembrie 2007.

În articolul 11 alineat 8 al convenţiei s-a stipulat că în situaţia în care vânzarea nu se va putea finaliza din culpa promitentului-vânzător până la data de 28 februarie 2008 acesta va fi obligat să restituie promitentului cumpărător dublul sumei primite de la acesta sau vor fi obligaţi pe cale judecătorească la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

La data de 9 noiembrie 2007 , între părţi, s-a încheiat un act adiţional prin care termenul de prezentare a autorizaţiei suplimentare la autorizaţia de construire nr. ... privind înscrierea mansardei, dată finală stabilită de părţi pentru prezentarea autorizaţiei suplimentare fiind 31.12.2007.

La data de 25 octombrie 2011 a fost încheiat un proces-verbal prin care pârâtul B. I.  a declarat că până la sfârşitul anului 2011 va întabula apartamentul pe numele cumpărătorilor, în caz contrar, obligându-se să plătească penalităţi de întârziere, conform contractului încheiat de părţi la 25.10.2007.

Pârâţii au fost notificaţi să se prezinte în faţa notarului public pentru încheierea actului în formă autentică (fila 19), aşa cum rezultă din încheierea de certificare nr. .../31 mai 2013 emisă de B.N.P. D. I.  S-a consemnat poziţia pârârtului care a declarat că până la primirea unui răspuns oficial de la primărie nu poate estima un timp real pentru apartamantare. Din această poziţie se poate trage concluzia că pârârţii nu pot să-şi execute obligaţia.

Prealabil, instanţa reţine că legea aplicabilă acestei convenţii, raportat la data încheierii, este Codul civil 1864, potrivit art. 6 din Legea nr. 71/2011.

Din analiza extrasului CF rezultă că până al această dată, dreptul de proprietate al promitenţilor-vânzători asupra imobilului obiect al convenţiei nu a  fost înscris în  Cartea Funciară.

Lucru necontestat nici de către reclamanţi este că aceştia folosesc şi în prezent acest imobil.

La data încheierii convenţiei construcţia era edificată în fapt, aspect ce rezultă şi din articolul 7 al contractului prin care s-a stabilit că predarea s-a făcut la data semnării convenţiei.

Potrivit art. 969 Cod civil, convenţiile legal făcute, au putere de lege între părţile contractante.

Potrivit articolului 1020 C. civil condiţia rezolutorie este subînţeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice în caz când una dintre părţi nu îndeplineşte angajamentul său.

Părţile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, stabilind prin acesta o obligaţie de a face, respectiv, de încheiere a actului în formă autentică, moment care coincide cu transferul dreptului de proprietate asupra bunului.

Reclamantul a avut cunoştinţă de existenţa autorizaţiei de construire 570/ 2005, prin care cumpărătorul a fost autorizat să edifice un imobil construcţie pe terenul deţinut, însă, lucrarea efectuată de către pârât nu corespundea cu autorizaţia de construire.

Pârâtul s-a obligat să obţină o autorizaţie suplimentară, astfel încât, lucrările făcute în afara autorizaţiei iniţiale să fie legale şi să poată fi întabulate în  C.F.

Această obligaţie a fost asumată de către pârât,  el obligându-se ca până la data de 15 noiembrie 2007 să înmâneze promitenţilor cumpărători, o copie certificată de pe autorizaţia suplimentară.

Raportat la această stare de fapt, se impune a se  verifica dacă condiţiile rezoluţiunii  sunt îndeplinite.

La momentul actual este evident că formele de publicitate imobiliară necesare încheierii actului în formă autentică nu sunt îndeplinite, existând din partea pârâtului o obligaţie asumată convenţional nerespectată.

Culpa pârâţilor este probată prin aceea că s-au obligat să pună la dispoziţia reclamanţilor, după efectuarea unor demersuri către autorităţile administrative a unei autorizaţii suplimentare, menite să permită întabularea imobilului în  CF.

Apărările din cuprinsul întâmpinării, în legătură cu regimul de construire din zona atestat prin certificat de urbanism nu sunt întemeiate, întrucât, pârâtul a obţinut în anul 2005 autorizaţie de construire, a edificat o construcţie fără respectarea acesteia, iar încercarea de intrare în legalitate ulterioară nu este în măsură să atragă exonerarea sa  de la îndeplinirea obligaţiei asumate.

În primul rând trebuie reţinută culpa pârâtului care nu a  respectat o autorizaţie  de construire, iar, în al doilea rând aşteptarea în prezent a adoptării de către C. L.  a unui nou plan urbanistic general al localităţii, şi care, ulterior, ar permite încadrarea imobilului în condiţiile generale de autorizare a unui imobil, nu justifică exonerarea pârâtului de la neîndeplinirea obligaţiei în termenul asumat.

Chiar dacă pârâtul a  fost informat cu privire la situaţia imobilului, acest aspect reieşind chiar din articolul  11 alineat 4 al convenţiei, nu are relevanţă, atâta timp cât pârâţii s-au obligat să obţine o autorizaţie suplimentară, astfel încât să poată transmite dreptul de proprietate.

Întrucât pârâtul a  primit întregul preţ al apartamentului obiect convenţiei el avea datoria să stăruie prin orice mijloace în îndeplinirea obligaţiei sale .

Faptul că acesta a demarat un proces prin care s-a solicitat obligarea Primarului Municipiului ... la eliberarea unei autorizaţii constructive  a imobilului situat în ..., str. ..., nr. ..., jud. ..., nu justifică aprecierea că pârâţii ar putea fi consideraţi ca lipsiţi de culpă,

În primul rând, acest proces a  fost demarat în anul 2009, iar cererea a fost respinsă irevocabil, prin pronunţarea Deciziei Civile nr. ...

Participarea ca şi intervenient în acest proces şi a  reclamantului nu exonerează pârâtul de îndeplinirea obligaţiei sale, ci poate fi interpretată (chiar trecând peste apărările reclamantului rezulate din răspunsurile la interogatoriu, unde afirmă că el nu a  avut cunoştinţă de acest proces şi nu a  dat mandat nici unui avocat) , ca fiind un demers al acestuia, în vederea realizării posibilităţii îndeplinirii condiţiilor necesare în vederea executării obligaţiei asumate de către pârât, aceea de încheiere a actului în formă autentică.

Înscrierea construcţiei în cartea funciară nu are relevanţa dată de pârâţi prin concluziile scrise, în sensul că, în cartea funciară a  fost notată existenţa de fapt a construcţiei pe tren. În cartea funciară nu s-a înscris dreptul de proprietate, înscriere care este singura să justifice legalitatea titlului de proprietate şi posibilitatea de a încheia actul în formă autentică.

Nu se poate solicita reclamanţilor, ca şi mijloc de paralizare a acţiunii,  ca aceştia să aştepte sine die , modificarea planului urbanistic general, cu speranţa că acest act administrativ va avea cu certitudine un regim de construire în care se vor putea încadra. De altfel, apărările reclamantului  legate de incidenţa Legii nr. 350/2001 sunt în măsură să înlăture aceste apărări.

De la data punerii în întârziere prin notificarea realizată prin executor judecătoresc şi consemnarea poziţiei părţilor prin încheierea de certificare nr. ... emisă de B.N.P. D. I. şi până la data introduceriicererii de chemare în judecată pârâţii nu au făcut dovada vreunui demers în obţinerea autorizaţiei suplimentare.

Apărarea pârâţilor că prin actul adiţional încheiat în 25.10.2011, părţile au modificat convenţia, în sensul stabilirii doar a posibilităţii solicitării de penalităţi de întârziere, nu este întemeiată.

Interpretarea contractului, mai exact a articolului 11 alineat 8, este în mod evident aceea că părţile au stabilit cu titlul de clauză penală restituirea sumei avansate cu titlul de preţ.

Interpretarea convenţiei invocată în concluziile scrise, în raport cu art. 983 C.civil nu este întemeiată întrucât, clauza este clară şi concisă.

Această clauză este diferită şi, în complinirea celei prevăzute în articolul 11 alineat 6 din convenţie, iar înţelegerea încheiată în anul 2011 nu aduce atingere sub nicio formă înţelegerii prin care s-a stabilit  clauza penală.

Interpretarea dată de către pârâţi în cuprinsul concluziilor scrise cu privire la cele statuate de instanţă prin încheierea din 4.12.2013 în soluţionarea excepţiei prescripţiei, este greşită, întrucât, instanţa a analizat şi concluzionat că cele stabilite la 25.11.2011 se referă doar la obligaţie de încheiere a contractului în formă autentică, din perspectiva termenului general de prescripţiei, fără a statua că alte clauze ale convenţiei sunt modificate.

Nu are relevanţă faptul că reclamantul are în posesie apartamentul, şi că acesta a obţinut eventuale venituri din închirierea sa, pârâţii având deschisă posibilitatea de a solicita, pe calea unei cereri reconvenţionale, eventuale pretenţii, lucru pe care în cauza de faţă nu l-au solicitat.

Pentru considerentele de fapt şi de drept arătate mai sus, instanţa va admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul M. M. D., împotriva pârâţilor B. I. şi B. L. S., şi, în consecinţă va dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi la data de 25.10.2007;  va obliga pârâţii să restituie reclamantului suma de 79.000 EURO; va obliga pârâţii să plătească reclamantului suma de 79.000 EURO;

Reclamantul a  solicitat obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată, el justificând cheltuieli de judecată cu plata taxei de timbru şi onorariul de avocat (filele 171-174).

În ceea ce priveşte onorariul de avocat, instanţa apreciază că suma de 7000 lei este suficientă în raport de prevederile art. 451 C.pr.civ. să sancţioneze culpa procesuală a pârâţilor. Instanţa  a avut în vedere complexitatea cauzei, durata cât şi valoarea litigiului.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 453 NCP  va obliga pârâţii să plătească, în solidar, reclamantului suma de 14.113 lei, cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariul avocaţial parţial, respingând alte pretenţii.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul  M. M. D. , CNP ..., cu domiciliul procesual ales în ..., str. ..., nr. ..., ap. ..., jud. ... împotriva pârâţilor B. I., CNP ... şi B. L. S., CNP ..., ambii cu domiciliul procesual ales în ..., str. ..., nr. ..., sc. ..., ap. ..., jud. ...şi, în consecinţă:

- dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi la data de 25.10.2007;

- obligă pârâţii să restituie reclamantului suma de 79.000 EURO;

- obligă pârâţii să plătească reclamantului suma de 79.000 EURO;

- obligă pârâţii să plătească, în solidar, reclamantului suma de 14.113 lei, cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariul avocaţial parţial, respingând alte pretenţii.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, la Tribunalul Cluj.

Pronunţată în şedinţa publică, azi, 14.03.2014.

Preşedinte Grefier

D.T. C.-G. H.

C.H. 14 Martie 2014

Red.  D.T/ Tehnored.  C.H.

5 ex./ 24 martie 2014

Domenii speta

Spete similare