Legea nr. 112/1995

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA CLUJ-NAPOCA

SECŢIA CIVILĂ

Operator de date cu caracter personal 3185

Dosar nr. .../.../2010

SENTINTA CIVILA NR. 3184/2015

Şedinţa publică din data de 1 aprilie 2015

Instanţa constituită din:

JUDECĂTOR: N. F. B.

GREFIER: A. Ş.

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanţii L. S., R. L. S. si R. L. G. in contradictoriu cu pârâţii H. A., E. V., H. M. G. A., având ca obiect obligaţie de a face.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică, la prima si la a doua strigare, se constata lipsa parţilor.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţa, după care, se constata ca s-a depus la dosarul cauzei, prin serviciul registratura, la data de 25.03.2015, de către reclamanţi, concluzii scrise, iar la data de 31.03.2015, de către parţi, concluzii scrise.

Se constata că dezbaterile asupra fondului au avut loc în şedinţa publică din data de 18.03.2015 fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentinţă civilă când, instanţa, pentru a da posibilitate parţilor sa depună la dosarul cauzei concluzii scrise, a amânat pronunţarea pentru astăzi 01.04.2015.

INSTANŢA

Deliberând, retine ca prin cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii L.Ş., R. L. S. şi R. L. G. si înregistrata la data de 11.06.2010 pe rolul Tribunalului Cluj sub nr. ..., au solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa împotriva pârâtelor H.A., E. V. şi H. M. G. A., să dispună: 1. obligarea pârâtelor la plata sumei  de 500.000  lei cu titlu de contravaloare a îmbunătăţirilor aduse imobilului situat în mun. ..., str. ..., nr. ..., jud. ...; 2. instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului mai sus menţionat; 3. obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată în cazul în care se vor opune admiterii prezentei acţiuni.

În motivarea cererii (f. 2-3) reclamanţii au arătat că au avut calitatea de chiriaşi ai imobilului situat administrativ în mun. ..., str. ..., nr. ..., jud. ..., imobil înscris în CF nr. ..., nr. top. ...

Astfel, în decursul timpului au efectuat o serie de îmbunătăţiri imobilului mai sus menţionat, îmbunătăţiri necesare şi utile ce au creat un mare spor de valoare casei în care au locuit şi unde, de altfel, locuiesc şi în prezent.

În cursul anului 1997 reclamanţii au obţinut autorizaţie de construire pentru etajare parter. Cu ocazia începerii lucrărilor, constructorul a constatat că pereţii de la parter şi fundaţiile existente nu rezistă la placa de beton superioară şi mansardare, care de altfel s-au şi dărâmat. În acest context s-a hotărât demolarea casei în proporţie de 70% şi reconstrucţia acesteia din temelii (începând de la fundaţie), supraetajarea, precum şi construirea unei terase de vară conform proiectului.

Pe lângă construcţia casei, în baza autorizaţiei s-au mai executat următoarele lucrări de îmbunătăţire: o cameră şi baie (tip garsonieră) de 16 mp sub care există o pivniţă de beton cu aceleaşi dimensiuni şi care este dotată cu apă, curent electric şi canalizare; aducţiunea apei din stradă până la casă; s-a construit o verandă de vară lipită de casă; s-a construit o alee de beton din stradă şi până la intrarea în curte, de aproximativ 60 milioane lei şi s-a pavat curtea cu dale pe o suprafaţă de cea 100 mp.; s-a instalat centrală termică, etc.

Ulterior efectuării acestor îmbunătăţiri, imobilul a fost restituit în natură de către Primarul Municipiului ... în favoarea numiţilor H. S. şi H. A., în baza Dispoziţiei de restituire nr. .../ 19.06.2008.

Având în vedere această stare de fapt, respectiv sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătăţirile făcute în decursul timpului, reclamanţii apreciază că sunt pe deplin îndreptăţiţi să solicite obligarea pârâtelor la plata despăgubirilor aferente acestui spor de valoare.

Întrucât pârâtele au făcut ulterior emiterii dispoziţiei de restituire în natură a imobilului numeroase demersuri în vederea intrării în posesie, reclamanţii formulează şi petitul de constatare a unui drept de retenţie, drept ce le conferă acestora în calitate de debitor a obligaţiei de predare a imobilului în favoare actualilor proprietari, posibilitatea de a reţine acest imobil în stăpânire şi de a refuza predarea lui până când pârâţii din prezenta acţiune nu vor plăti datoria ce s-a născut în sarcina lor în legătură cu acest imobil.

Astfel, în cazul din speţă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de către practica judiciară pentru acordarea dreptului de retenţie, respectiv: 1.Creanţa reclamanţilor este certă, lichidă şi exigibilă; 2.Dreptul de retenţie invocat faţă de proprietarii exclusivi şi actuali ai bunului imobil; 3. Intre bunul imobil şi creanţa reclamanţilor există o strânsă conexiune, respectiv datoria derivă din îmbunătăţirile făcute imobilului.

Prin întâmpinarea formulată de pârâtele E. V., M. G.-A.-H. şi H. A. (f. 12-16), s-a solicitat instanţei respingerea acţiunii reclamanţilor, cu cheltuieli de judecată.

Totodată pârâtele au formulat cerere reconvenţională solicitând instanţei să dispună: evacuarea necondiţionată a pârâţilor reconvenţionali L. Ş., R. L. S. şi R. L. G. din imobilul situat în ..., str. ... , nr.  ...; obligarea pârâţilor reconvenţionali la plata unei chirii în cuantum de 1.000 de euro lunar începând cu data de 19.06.2008 şi până la eliberarea efectivă a imobilului; obligarea pârâţilor reconvenţionali la plata unor daune-interese în valoare de 5.000 lei reprezentând lipsa folosinţei imobilului şi daune morale; cu cheltuieli de judecată.

În poziţia procesuala exprimata au invocat in primul rând excepţia necompetentei materiale a Tribunalului iar in al doilea rând, s-a invocat excepţia netimbrării cererii de chemare în judecată. Pe fondul cauzei, s-a solicitat respingerea acţiunii reclamanţilor ca neîntemeiata,  arătând ca la momentul preluării abuzive a imobilului, in 1985 si intrarea in posesia si folosinţa reclamantului L., acesta era dotat cu toate cele necesare locuirii in bune condiţii, astfel incat nu necesita alte modificări sau imbunatatiri necesare si utile, existând un grad mare de confort aşa cum rezulta din procesul verbal de preluare nr. 15639/1985. imobilul dispunea de apa in 1985 astfel incat reclamanţii nu puteau executa aducţiunea apei din strada in anul 1997. De asemenea, existau alei pavate in curte, lucrarea de pavare a curţii cu dale de piatra nereprezentând o imbunatatire necesara si utila. Reclamanţii au executat lucrări si fara autorizaţie de construire respectiv terasa si o „garsoniera” iar centrala termica poate fi ridicata de către aceştia.

Cu privire la acţiunea reconvenţionala, paratele arata ca cu toate ca exista o dispoziţie de restituire in natura  din 19.06.2008 si o hotărâre judecătoreasca din 2009  irevocabila prin care s-a dispus intabularea dreptului de proprietate in favoarea antecesorilor lor, paratele nu au putut beneficia de prerogativele dreptului de proprietate întrucât reclamanţii refuza sa paraseasca imobilul. Mai mult, deşi i-au notificat in vederea încheierii unui contract de închiriere, reclamantul L. Ş. a arătat ca nu intelege sa achite chirie pentru imobilul in care locuieşte si nici nu mai achita chirie S. R. inca din 2008. solicita despăgubiri reclamanţilor in cuantum de 5000 lei pentru lipsa de folosinţa a imobilului si ca daune morale pentru prejudiciul de imagine creat ca urmare a plângerii penale a reclamanţilor, pentru denunţ calomnios, plângere soluţionata prin neînceperea urmăririi penale precum si pentru şicanarea paratelor pe parcursul a 10 ani de litigii prin introducerea, cu rea-credinţa,  de cai extraordinare de atac sau prin telefoanele de ameninţare.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 115, art. 119, art. 274 Cod proced. civ., art. 480, 481, 998 şi urm., 1073 Cod civil, Ordonanţa nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor.

Prin Încheierea civila nr. ... a Tribunalului Cluj a fost declinata competenta de soluţionare a cauzei in favoarea Judecătoriei Cluj-Napoca.

 La primul termen de judecata, Judecătoria a pus in vedere reclamanţilor sa achite taxa de timbru raportat la pretenţiile formulate,  in cuantum de 9119 lei si timbru judiciar 5,3 lei.

Ca urmare a faptului ca in cadrul cererii de reexaminare reclamanţii au arătat ca  au solicitat obligarea paratelor la restituirea contravalorii imbunatatirilor aduse de ei la imobil si au  invocat ca temei de drept al cererii lor, art. 48 , 50 al Legii nr. 10/2001, prin  Încheierea civila nr. ... a fost înlăturata obligaţia de plata a reclamanţilor la taxa de timbru.

In cauza a fost administrata proba cu înscrisuri, interogatoriul si proba cu expertiza tehnica de specialitate.

Analizând probele administrate, instanţa retine următoarele:

Imobilul situat in..., str. ... nr. ... a fost proprietatea antecesorilor paratelor, H. S. si A., fiind preluat de către S. R. in anul 1985 in baza Decretului nr. 223/1974, prin Decizia nr. .../17.09.1985, an in care a si ajuns in posesia si folosinţa familiei L.

La data de 01.08.2001 antecesorii paratelor au formulat notificare pentru restituirea imobilului.  Cu toate acestea, Dispoziţia de restituire nr. ... a fost emisa doar in data de 19.06.2008, in baza Deciziei nr. .../2006 a Curţii de Apel Cluj rămasa irevocabila (f.18) .  Potrivit recunoaşterilor reclamanţilor la interogatoriu (f.28-36) după anularea contractului  de vânzare-cumpărare nu au achitat chirie nimănui si au continuat sa locuiască in imobil si continua  si in  prezent in baza „dreptului de retenţie” .

Conform

“ART. 48

(1) Chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile.

(4) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte pe baza de expertiza.

(5) Prin îmbunătăţiri, în sensul prezentei legi, se înţelege cheltuielile necesare şi utile. Cuantumul despăgubirilor se stabileşte la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătăţirilor, în raport cu durata de viaţă normală a acestora, care se suportă de chiriaşi.

┌───────── Norma de aplicare ──────────

. NORMA (A) 07/03/2007

48.1. Prin îmbunătăţiri necesare şi utile se înţelege acele dotări încorporate sau aduse unităţii locative ori spaţiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ şi care au fost suportate exclusiv de chiriaş (introducerea sau schimbarea instalaţiei de apă, gaz, canalizare, electricitate, încălzire; lucrări noi: parchetare, gresie sau faianţă, geamuri termopan, uşi şi altele asemenea). Dovada acestor îmbunătăţiri se face cu înscrisuri doveditoare, prin expertiză tehnică, cu respectarea prevederilor alin. (5) al art. 48 din lege. Nu se includ în categoria cheltuielilor necesare şi utile acele cheltuieli voluptorii (utilizarea unor materiale foarte scumpe, de exemplu: uşi de mahon, instalaţii sanitare sofisticate, de lux, materiale de construcţii încadrate în categoria celor de lux). În aceste cazuri despăgubirile se vor calcula avându-se în vedere preţurile medii actuale de pe piaţă.

48.2. În cazul restituirii în natură a imobilului preluat de stat cu sau fără titlu, despăgubirile aferente îmbunătăţirilor necesare şi utile se suportă de persoana îndreptăţită”.

In cazul parţilor, au fost efectuate mai multe expertize tehnice legate de lucrările efectuate de către reclamanţi.  Astfel, a fost o expertiza efectuata de expert A. H.  in cadrul dosarului .../... /2006 a Curţii de Apel Cluj raportat la susţinerea chiriaşilor - cumparatori  ca ceea ce ar fi realizat ei este o noua construcţie, o expertiza efectuata de d-na expert F. M.si o expertiza efectuata de d-l expert F. V., in cadrul acestui dosar.

Raportat la aceste lucrări, instanţa va avea in vedere expertiza  efectuata de expert F., ca urmare a faptului ca atât acesta cat si expertul A. (f48) au arătat ca sunt necesare lucrări de expertizare distructive pentru stabilirea structurii si vechimii fundaţiilor, pereţilor, planşeului, lucrări ce se efectuează doar de laborator autorizat  spre deosebire de expert F. care a considerat ca le poate evalua singura. Or, atât reclamanţii cat si paratele au arătat ca nu înţeleg sa suporte costurile unei asemenea lucrări.

In ceea ce priveşte lucrările care vor fi luate in considerare, instanţa arata ca acestea se limitează strict la cele efectuate in baza autorizaţiei de construire emise, neputându-se lua in considerare invocarea de către reclamanţi a imbogatirii fara justa cauza a paratelor întrucât raportat la acest temei  se impunea achitarea taxei de timbru la valoare, astfel cum s-a stabilit de către instanţa, dar reclamanţii au refuzat sa o plătească, susţinând ca cererea lor se întemeiază pe Legea nr. 10/2001 si sunt scutiţi de plata taxei de timbru. Or, in baza Legii nr. 10/2001 se pot acorda despăgubiri strict pentru imbunatatirile necesare si utile.

Potrivit autorizaţiei de construire nr. ... , ceea ce s-a autorizat este „mansardarea podului existent” (f. 26).

Chiar daca mansardarea realizata  nu s-ar putea considera ca si cheltuiala necesara, poate fi apreciata ca utila prin creşterea sporului de valoare a clădirii.  Astfel cum rezulta din evaluarea expertului F. (f.237-275), valoarea despăgubirii pentru lucrările efectuate in baza autorizaţiei de construire, imbunatatiri necesare/ utile  este de 40.000 euro, toate celelalte lucrări fiind voluptorii sau nelegale si care nu pot face obiectul despăgubirilor reglementate de Legea nr. 10/2001, cu atât mai mult cu cat astfel cum reiese din procesul verbal de preluare din 1985 si autorizaţiile de executare lucrări din 1972 si respectiv 1979 casa se afla in buna-stare la momentul preluării, familia reclamanţilor mutându-se in imobil imediat si locuind fara probleme ( aspect recunoscut si la interogatoriu f.28-36)  pana in 1997-1998 când au început sa efectueze lucrări, niciuna din celelalte lucrări neputându-se încadra in aceasta categorie.

In consecinţa, in temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001 paratele vor fi obligate la plata sumei de 40.000 euro in favoarea reclamanţilor.

In ceea ce priveşte cererea reconvenţionala a paratelor, instanţa arata ca nu se poate acorda si chirie si valoarea lipsei de folosinţa întrucât cele 2 solicitări au la baza acelaşi aspect – pierderea paratelor ca urmare a neeliberării imobilului de către reclamanţi si refuzul de achitare a chiriei întrucât in mod evident daca imobilul era predat paratele puteau obţine plata unei chirii prin închirierea imobilului .

Potrivit expertizei efectuata de expert T. M. (f.200- 225) valoarea stabilita pentru lipsa de folosinţa aferenta perioadei 19.06.2008 – 31 decembrie 2013)  este de 26.098 euro pentru întreaga clădire respectiv 14.619 euro pentru parter - corp principal ( valoarea diferind uşor - 26.192,70 euro la calculele efectuate de expert B.). Instanţa va avea in vedere valoarea care se raportează la întregul imobil întrucât acesta  trebuia predat paratelor, in integralitatea sa, neputându-se realiza doar o predare parţiala, a clădirii existente iniţial. Din aceasta suma se va scădea 740 lei, suma ce reprezintă impozitul achitat de către reclamanţi in perioada 2008-2011 inclusiv, când imobilul se afla in proprietatea paratelor.  Ca urmare a faptului ca raportat la valorile stabilite prin expertiza rezulta o chirie lunara de 400 euro ( aspect mai mult decât  veridic raportat la piaţa imobiliara ) instanţa va obliga reclamanţii si la plata sumei de 6000 euro reprezentând lipsa de folosinţa ( refuzul nejustificat al reclamanţilor de a achita chirie si  persistenta in  a locui gratis intr-un imobil care nu le aparţine) calculata pana la data pronunţării hotărârii ( 1 ianuarie 2014-01.04.2015).  In consecinţa, reclamanţii vor fi obligaţi in favoarea paratelor,  la plata sumei de 32.098 euro ( 26.098 euro+6000 euro) la cursul BNR din ziua plaţii,  din care se va scădea suma de 740 lei.  Nu se poate lua in considerare apărarea  reclamanţilor potrivit căreia  nu se poate antrena răspunderea civila delictuala  ( art. 998 -999 C.civ.) in sarcina lor întrucât din ansamblul probator a rezultat  vădita rea-credinţa a reclamanţilor, atât in ceea ce priveşte lucrările efectuate raportat la momentul lor ( fiind credibila afirmaţia paratelor potrivit căreia lucrările ar fi fost efectuate pentru a se induce ideea ca imobilul a suferit o transformare totala si astfel nu poate face obiectul Legii nr. 10/2001), o parte consistenta din lucrări fiind efectuate fara autorizaţie de construire, iar pentru cele care exista autorizaţie, nu exista  ( astfel cum arata expertul F.) planuri vizate spre neschimbare, proiect tehnic, procese verbale de control si recepţie. Totodată, deşi dispoziţia de restituire a fost emisa in iunie 2008, după mulţi ani de litigii, reclamanţii au refuzat sa elibereze imobilul si totodată au refuzat si sa achite chirie, ajungând sa locuiască timp de 7 ani intr-un imobil care nu le aparţine si pentru care nu au achitat nimic.

In ceea ce priveşte dreptul de retenţie invocat de către reclamanţi, instanţa arata ca acesta nu poate fi acordat pentru trecut deoarece doar odată cu pronunţarea hotărârii se stabileşte caracterul cert si exigibil al creanţei si reprezintă un mijloc specific de garantare a obligaţiilor si nu un drept real ce s-ar naşte in favoarea reclamanţilor, fiind îndeplinita condiţia ca între bunul deţinut de reclamanţi  şi datoria paratelor  să existe o legătură obiectivă de conexitate (datoria să se fi născut în legătură cu acel lucru). Dreptul de retenţie se instituie de către instanţa, de la pronunţarea hotărârii pana la achitarea de către parate a diferenţei rezultate dintre suma datorata de către ele reclamanţilor si suma datorata de către reclamanţi –paratelor, pentru aceasta perioada paratele neputând culege fructele imobilului, respectiv neputând percepe chirie.

In fine, cu privire la solicitarea paratelor de obligare a reclamanţilor la plata daunelor morale,  instanţa constata ca acestea nu au fost cuantificate in mod concret de către parate in cererea reconvenţionala, ele solicitând „daune-interese în valoare de 5.000 lei reprezentând lipsa folosinţei imobilului şi daune morale” si doar in cuvântul pe fond respectiv in concluziile scrise formulate au precizat ca toata aceasta suma reprezintă daune morale, precizare care nu poate  fi luata in considerare întrucât a avut loc după închiderea dezbaterilor. Totodată, nu s-au dovedit de către parate ameninţările la care susţin ca au fost supuse de către reclamanţi ( cu atât mai mult cu cat aveau posibilitatea de a formula plângere penala in acest sens).

In ceea ce priveşte cheltuielile de judecata, instanţa retine ca expertiza efectuata de expert F., ( dar care nu este luata in considerare) a fost achitata in mod egal de către ambele parţi, in timp ce pentru  expertiza efectuata de expert F., avuta in vedere, s-a achitat de către parate un onorariu in suma de 2500 lei.  De asemenea, acestea au achitat si expertiza efectuata de expert T., achitând un onorariu in suma de 1900 lei precum si o taxa de timbru in cuantum de 4308,50 lei si onorariu avocaţial in suma de 5900 lei.

In temeiul art. 274 C.pr.civ. va obliga reclamanţii la plata in favoarea paratelor a sumei de  13.358, 50 lei ( ½ din val. expertizei efectuata de expert F.– care profita ambelor parţi; onorariu - expertiza de evaluare a lipsei de folosinţa, taxa timbru si onorariu avocaţial).

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

HOTARASTE:

Admite in parte acţiunea principala formulata de către reclamanţii L. S., R. L. S., R. L.G. domiciliaţi in ..., str.  ... nr. ... ap. ... împotriva paratelor E. V. , H. M. G.-A., H. A., toate cu domiciliul procesual ales in ..., str. ... nr. ... ap. având ca obiect: despăgubiri – Legea nr. 10/2001.

Admite in parte cererea reconvenţionala formulata de către parate împotriva reclamanţilor si in consecinţa:

- obliga paratele la plata sumei de 40.000 euro ( echivalent in lei la cursul BNR din ziua plaţii) in favoarea reclamanţilor.

- obliga reclamanţii la plata sumei de 32.098 euro (echivalent in lei la cursul BNR din ziua plaţii),  din care se va scădea suma de 740 lei. 

- instituie un drept de retenţie al imobilului situat in ..., str.  ... nr. ...,  in favoarea reclamanţilor,  de la pronunţarea hotărârii pana la achitarea de către parate a diferenţei rezultate dintre suma datorata de către ele reclamanţilor si suma datorata de către reclamanţi –paratelor.

Respinge cererea paratelor de evacuare necondiţionata  a reclamanţilor.

Respinge cererea paratelor de obligare a reclamanţilor la plata chiriei de la pronunţarea hotărârii pana la eliberarea efectiva a imobilului.

Respinge cererea paratelor de obligare a reclamanţilor la plata daunelor morale.

Obliga reclamanţii la plata sumei de 13.358, 50 lei reprezentând cheltuieli de judecata, in favoarea paratelor.

Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţata in şedinţa publica din 01.04.2015.

JUDECATOR: GREFIER:

N. F.  B. A. S.

Red./dact: N.F.B.

06.04.2015 / 4 ex.

Domenii speta

Spete similare