Rectificare de carte funciară

Rectificare de carte funciară

- art. 17 alin.2 şi 3, art. 31 alin. 2, art. 33, art. 34 pct. 1, art. 47 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare

Dreptul la ipotecă,la data la care recurenţii au cumpărat imobilul în litigiu, era înscris în cartea funciară, a fost radiat în baza unei adeverinţe, la aceeaşi dată la care s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare, desfiinţate în cadrul unei proceduri penale. Atâta timp cât actul în baza căruia s-a radiat înscrierea ipotecii a fost unul nevalabil, aspect constatat printr-o hotărâre judecătorească definitivă, situaţia de carte funciară a devenit una neconcordantă cu situaţia reală a imobilului grevat în continuare de ipotecile constituite.

Rectificarea înscrierilor de carte funciară se impunea ca o expresie a principiului retroactivităţii în materia nulităţii actelor juridice, a celui privind restabilirea situaţiei anterioare actului nul. Ipoteca, fiind un drept real accesoriu, acordă titularului un drept de urmărire a bunului în mâinile oricui s-ar afla, chiar dacă subdobânditorii sunt de bună credinţă.

Prin sentinţa civilă nr. 3981 din 23.05.2017 pronunţată de Judecătoria (...), a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta (BANCA1), în contradictoriu cu pârâţii (P1) şi (P2), SC (...) SRL PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR (...) IPURL şi OFICIUL DE CADASTRU ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ (...).

S-a constatat nulitatea absolută a adeverinţelor nr. 4100/20.05.2009 şi nr. 1720/16.06.2009 ce au stat la baza radierii dreptului de ipotecă, precum şi a interdicţiei de înstrăinare, grevare, închiriere, demolare şi dezmembrare, înscrise în favoarea reclamantei în CF nr. 4063 în urma conversiei 50799 (...), s-a dispus rectificarea înscrierilor de sub C1 şi C2 din CF nr. 4063 în urma conversiei 50799 (...), în sensul reînscrierii drepturilor reclamantei radiate în baza adeverinţei susmenţionate şi obligarea pârâtului OFICIUL DE CADASTRU ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ (...) să efectueze cuvenitele menţiuni în cartea funciară, conform dispozitivului prezentei hotărâri.

Prima instanţă a obligat pârâtul SC (...) SRL prin administrator judiciar (...)IPURL să achite reclamantei suma de 29,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Prin Sentinţa penală nr. 318 din 25 martie 2016, pronunţată de Judecătoria (...) în dosarul nr. (...)/2012, rămasă definitivă prin Decizia Curţii de Apel (...) nr. 609/A/2016 pronunţată la data de 27.09.2016, s-a dispus desfiinţarea totală a adeverinţelor nr. 4100/20.05.2009 şi nr. 1720/16.06.2009 în temeiul căreia a fost radiat dreptul de ipotecă al reclamantei asupra imobilului înscris în CF nr. 4063 în urma conversiei 50799 (...).

Instanţa a reţinut că hotărârea judecătorească susmenţionată se bucură de putere de lucru judecat în ceea ce priveşte valabilitatea adeverinţelor nr. 4100/20.05.2009 şi nr. 1720/16.06.2009, conform art. 1201 din vechiul Cod civil.

Doctrina şi jurisprudenţa au statuat în mod constant că, pentru a se invoca obligativitatea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile privind soluţionarea unei probleme juridice, nu este necesară existenţa triplei identităţi de părţi, cauză şi obiect, ci este necesară doar probarea identităţii între problema soluţionată irevocabil şi problema dedusă judecaţii, instanţa de judecată fiind ţinută să pronunţe aceeaşi soluţie, deoarece, în caz contrar s-ar ajunge la situaţia încălcării componentei res judicata a puterii de lucru judecat.

În ceea ce priveşte adeverinţele susmenţionate, în considerentele Sentinţei penale nr. 318 din 25 martie 2016, s-a reţinut cu putere de lucru judecat că aceasta este contrafăcută, fiind rezultatul unor operaţiuni de tehnoredactare computerizată, iar la final, cel puţin o operaţiune de fotocopiere. De asemenea, s-a mai reţinut că această adeverinţă a fost prezentată la Biroul Notarului Public (...), în vederea legalizării sale. Ulterior, prin folosirea copiilor legalizate a adeverinţei la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (...), s-a obţinut radierea ipotecilor înscrise în cartea funciară asupra unor imobile în favoarea reclamantei (Banca1).

Raportat la fondul cauzei, instanţa a reţinut că efectele desfiinţării totale sau parţiale a înscrisurilor declarate false prin hotărârea instanţei penale constau în înlăturarea completă, opozabilă erga omnes a forţei probatorii a acestora cu privire la aspectele necorespunzătoare realităţii pe care acestea le-au atestat sau cu privire la care au avut potenţialitatea de a le atesta faţă de terţi.

Nulitatea absolută sau nulitatea relativă a actelor juridice desfiinţate de instanţa penală, în sensul de negotium iuris, poate fi constatată sau declarată pe calea unei acţiuni civile separate, care este de competenţa instanţelor civile.

Potrivit art. 6 din Noul Cod Civil, „legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă”. Pentru actul juridic, legiuitorul a stabilit ca regulă aplicarea legii în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privinţa condiţiilor de validitate şi, pe cale de consecinţă, a nulităţii, ci şi pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligaţiilor asumate de părţi, precum şi pentru încetarea actului juridic. Această regulă se desprinde atât din dispoziţiile art. 6 alin. (2) şi (3) din Noul Cod civil (reluate în art. 3 şi art. 4 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil), cât şi din art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011. Potrivit art. 6 alin. (3) din Noul Cod civil şi art. 4 din Legea nr. 71/2011, actele juridice lovite de nulitate absolută ori relativă sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi sunt supuse dispoziţiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit dispoziţiilor legii noi.

Prin urmare, raportat la data adeverinţelor nr. 4100/20.05.2009 şi nr. 1720/16.06.2009, pentru soluţionarea prezentei speţe, instanţa a avut vedere dispoziţiile vechiului Cod civil de la 1864.

Actul juridic civil este manifestarea de voinţă, cu intenţia de a produce efecte juridice. Din punct de vedere juridic, în structura voinţei intră două elemente: consimţământul şi cauza sau scopul. Prin consimţământ, se înţelege acea condiţie esenţială, de fond şi generală a actului juridic civil, care constă în hotărârea de a încheia un act juridic civil manifestată în exterior. Nevalabilitatea actului juridic civil se datorează nevalabilităţii condiţiilor sale esenţiale, care sunt, în acelaşi timp, condiţii de valabilitate.

Lipsa totală a consimţământului atrage nulitatea absolută a actului juridic civil.

Având în vedere că, prin Sentinţa penală nr. 318 din 25 martie 2016, pronunţată de Judecătoria (...) în dosarul cu nr. (...)/2012, rămasă definitivă prin Decizia Curţii de Apel (...) nr. 609/A/2016 pronunţată la data de 27.09.2016 în acelaşi dosar, s-a dispus desfiinţarea totală a adeverinţelor nr. 4100/20.05.2009 şi nr. 1720/16.06.2009, în contextul în care aceste adeverinţe nu au fost emise de reclamantă, instanţa a constatat că actul juridic unilateral susmenţionat este nul absolut pentru lipsa consimţământului.

Potrivit art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, ,,Cererile de înscriere, precum şi acţiunile în justiţie, întemeiate pe dispoziţiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, indiferent de data introducerii lor, vor fi soluţionate potrivit normelor materiale în vigoare la data încheierii actului sau, după caz, la data săvârşirii ori producerii faptului juridic generator al dreptului supus înscrierii, cu respectarea normelor procedurale în vigoare în momentul introducerii lor’’.

Acţiunea în rectificarea conţinutului cărţii funciare reprezintă mijlocul cel mai eficace în a restabili concordanţa între situaţia juridica reală şi înscrierea efectuată în cartea funciară, astfel încât înscrierea să reflecte în mod constant situaţia juridică a imobilului. Prin intermediul acţiunii în rectificare se poate îndrepta orice înscriere din cartea funciară care nu mai corespunde realităţii.

Dispoziţiile art. 34 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, prevăd expres şi limitativ cazurile de admisibilitate a acţiunii în rectificare. Astfel, potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată, ,,Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:

 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;

 2. dreptul înscris a fost greşit calificat;

 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului’’.

Din economia acestui text de lege, reiese că acţiunea în rectificarea înscrierilor făcute în cartea funciară este o acţiune subsecventă unei acţiuni principale, prin care trebuie să se constate, definitiv şi irevocabil, unul dintre cazurile prevăzute limitativ de textul de lege indicat.

De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 33 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, republicată, "Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară’’.

În speţa pendinte, instanţa a constatat incident cazul prevăzut de art. 34 pct. 1 teza a II-a din Legea nr. 7/1996, republicată, în sensul că actul juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil.

Având în vedere că instanţa a constatat nulitatea absolută a adeverinţelor nr. 4100/20.05.2009 şi nr. 1720/16.06.2009, în temeiul căreia s-a dispus radierea dreptului de ipotecă al reclamantei asupra imobilului înscris în CF nr. 4063 în urma conversiei 50799 (...), prima instanţă a dispus şi rectificarea înscrierilor din cartea funciară susmenţionată, în sensul reînscrierii drepturilor reclamantei care au fost radiate în baza adeverinţei nule, astfel cum au fost acestea menţionate sub C1 şi C2.

Însă, în ceea ce priveşte solicitarea reclamantei de a se reveni în totalitate la vechea situaţie de carte funciară, instanţa de fond a apreciat că nu poate dispune în acest sens, atâta timp cât, ulterior datei de 16.06.2009, au fost înscrise drepturi reale în beneficiul pârâţilor (P1 şi P2).

Astfel, s-a înscris dreptul de proprietate în favoarea pârâţilor (P1 şi P2) în baza contractului de schimb autentificat sub nr. 1720/16.06.2009 de B.N.P. (...), contract ce nu a făcut obiectul prezentului litigiu şi nici nu s-a probat că acest act juridic ar fi fost desfiinţat până în prezent.

S-a reţinut că doctrina şi practica judiciară sunt constante în a aprecia că, prin acţiunea în rectificarea înscrierilor în Cartea Funciară, se poate cere îndreptarea sau suprimarea unor înscrieri necorespunzătoare făcute în cuprinsul acesteia, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a imobilului, însă această acţiune are, de obicei, un caracter subsidiar, fiind grefată pe o altă acţiune având ca obiect constatarea nulităţii sau anularea unui act, simulaţia, rezoluţiunea acestuia etc.

S-a apreciat că în speţă, este inadmisibilă acţiunea în rectificarea menţiunilor din cartea funciară în sensul radierii dreptului de proprietate al proprietarului tabular actual, în condiţiile în care titlul în baza căruia s-a înscris dreptul de proprietate al acestuia nu a fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, aşadar, s-a reţinut că aspectele vizând valabilitatea sau lipsa de valabilitate a titlului, buna sau reaua credinţă a proprietarului tabular actual, nu pot fi examinate direct în cadrul unei acţiuni în rectificare de carte funciară.

Din conţinutul şi motivele cererii introductive, instanţa de fond a reţinut că reclamanta solicită rectificarea cărţii funciare menţionate mai sus inclusiv în sensul de a se dispune radierea dreptului de proprietate al proprietarului tabular actual.

Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, republicată, ,,acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris’’.

Din interpretarea acestui text de lege, prima instanţă a reţinut că acţiunea în rectificare îndreptată împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, este admisibilă numai pentru cazurile de rectificare prevăzute de art. 34 pct. 1 şi 2 din Legea nr. 7/1996, republicată, respectiv atunci când rectificarea se solicită pe motiv că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil ori dreptul înscris a fost greşit calificat.

În speţa pendinte, instanţa a constat că pârâţii (P1 şi P2) şi-au intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară în baza contractului sus-amintit, însă, acest contract de vânzare-cumpărare nu a făcut obiectul prezentului litigiu şi nici nu s-a făcut dovada unei hotărâri judecătoreşti anterioare privind anularea sau constatarea nulităţii absolute a acestuia, ocazie cu care instanţa ar fi verificat inclusiv buna-credinţă a terţului dobânditor.

În acest context, cu privire la înscrierile în cartea funciară antemenţionată a proprietarilor tabulari actuali - pârâţii (P1 şi P2) -, s-a reţinut că motivul de rectificare invocat de reclamantă nu se încadrează în cazurile strict şi limitativ prevăzute de dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată, aşadar, în contextul în care instanţa nu a fost învestită cu un capăt de cerere privind desfiinţarea contractului de schimb (petit care ar fi trebuit timbrat corespunzător), neputându-se pronunţa decât în limitele investirii sale, prima instanţă a dispus obligarea Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (...) doar la efectuarea cuvenitelor menţiuni referitoare strict la ipotecile reclamantei înscrise în cartea funciară menţionată mai sus, neputând dispune în prezentul dosar revenirea în întregime la vechea situaţie de carte funciară.

Concluzionând, instanţa a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată.

Fiind în culpă procesuală, SC (...) SRL prin administrator judiciar (...) IPURL a fost obligat să achite reclamantei suma de 29,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Instanţa a respins solicitarea celorlalte părţi de acordare a cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal au declarat apel, apelanţii (P1), (P2) care au solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinţei apelate în sensul respingerii solicitării de rectificare a înscrierilor de sub C1 şi C2 din CF 4063 în urma conversiei 50799 (...), iar, pe cale de consecinţă să se dispună respingerea reînscrierii drepturilor radiate în baza Adeverinţelor nr. 4100/20.05.2009 şi 1720/16.06.2009, cu cheltuieli de judecată în fond şi în apel.

Prin decizia civilă nr.1175/A din 16.11.2017, Tribunalul (...) a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanţii (P1), (P2), ambii domiciliaţi în (...), (...), jud. (...), în contradictoriu cu intimaţii (BANCA1), înregistrată la Registrul Comerţului sub nr. (...)/1996, CUI RO8479295, având sediul procesual ales pentru comunicarea actelor de procedură la AGENŢIA (...), cu sediul în (...), (…), judeţul (...), SC (...) SRL. prin administrator judiciar (...) IPURL (...), cu sediul în (...), (…), jud. (...), (BANCA 2) S.A. AGENŢIA (...), cu sediul în (...), str. (…), jud. (...) şi OFICIUL DE CADASTRU ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ (...), cu sediul în (...), str. (…), judeţul (...), împotriva sentinţei civile nr. 3981 din data de 23.05.2017 pronunţată de Judecătoria (...), pe care a păstrat-o în totalitate.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut următoarele considerente:

Rectificarea întabulării sau înscrierii se poate solicita numai pentru motivele expres şi limitativ prevăzute în art. 34 din Legea 7/1996.

Rectificarea de carte funciară nu este o acţiune de sine stătătoare, chiar dacă este formulată pe cale principală, ci ea are caracter subsidiar, venind după soluţionarea, pe cale amiabilă sau judiciară, a chestiunii de fond cu privire la care se solicită rectificarea.

În acest sens s-a statuat şi prin Decizia nr. 3583 din 10 septembrie 2013 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la care a făcut trimitere şi instanţa de fond: “Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară este acea acţiune prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unor înscrieri necorespunzătoare făcute în cuprinsul acesteia, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a imobilului. Această acţiune are un caracter subsidiar, de obicei fiind grefată pe o acţiune având ca obiect constatarea nulităţii sau anularea unui act, simulaţia sau rezoluţiunea acestuia.”

S-a mai reţinut de instanţa de apel că, rectificarea de carte funciară poate fi utilizată numai pentru a îndrepta o eroare existentă în cartea funciară, eroare care nu priveşte dreptul de proprietate în esenţa lui. Rectificarea nu poate fi utilizată pentru a radia dreptul de proprietate al unei persoane şi a-l înscrie în beneficiul unei alte persoane, câtă vreme acel drept a fost dobândit şi înscris în cartea funciară în baza unui act a cărui valabilitate nu a fost contestată.

Potrivit art. 33 alin. 2 din Legea 7/1996 „Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară’’. Potrivit art. 26 alin. 4 din Legea 7/1996 “înscrierile sunt de trei feluri: a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale; b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare; c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.”.

Radierea ipotecii, a interdicţiei de înstrăinare şi grevare este o consecinţă a unei înscrieri/ notări operate în cartea funciară potrivit art.26 alin.4 din Legea nr.7/1996 a unei adeverinţe de radiere ipoteca şi interdicţie de înstrăinare.

S-a apreciat de instanţa de apel că în speţă desfiinţarea adeverinţelor constatate ca fiind false s-a făcut în tot, ceea ce înseamnă că se consideră că acel act nu mai există atât ca operaţiune juridică (negotium iuris) cât şi ca suport material (instrumentum probationis).

Unul dintre efectele nulităţii îl constituie revenirea la situaţia juridică anterioară. Atâta timp cât efectul adeverinţei a fost radierea unor înscrieri de carte funciară, revenirea la situaţia juridică anterioară nu se poate face decât prin rectificare, deci, indiferent că vorbim de un act desfiinţat sau de un act nul absolut, s-a reţinut că soluţia instanţei de fond este legală din acest punct de vedere. În speţa de faţă, s-a apreciat că revenirea la situaţia juridică anterioară nu presupunea reînscrierea ipotecii şi interdicţiei, ci faptul că se consideră că acestea nu ar fi fost niciodată radiate. Totuşi, din perspectiva creditorului beneficiar este irelevant că acestea se reînscriu sau se revine efectiv la vechile înscrieri, iar acest aspect nu a făcut obiectul unei cereri de apel.

Ipoteca şi interdicţia vizează în primul rând imobilul nu proprietarul, iar rectificarea vizează strict aceste operaţiuni. Rectificarea nu afectează înscrierile de sub B3, deci dreptul subdobânditorilor apelanţi nu este afectat în mod direct.

În privinţa dreptului acestora, Tribunalul a constatat că atât contractul de schimb imobiliar, cât şi adeverinţele de radiere a ipotecii au fost depuse împreună la OCPI atât întabularea cât şi radierea interdicţiei şi a ipotecii fiind efectuate concomitent, în baza aceleiaşi încheieri din 17.06.2009, prin urmare, s-a reţinut că la data semnării actului translativ de proprietate ipoteca şi interdicţia erau încă înscrise în cartea funciară. Principiile care stau la baza funcţionării sistemului de carte funciară fac opozabile înscrierile şi notările inclusiv faţă de terţi, deci la data semnării contractului subdobânditorul trebuia să cunoască existenţa ipotecii şi interdicţiei, iar susţinerile sale în sensul că imobilul ar fi fost liber de sarcini la momentul cumpărării nu au fost primite.

Faţă de cele arătate, Tribunalul în baza art.480 Cod procedură civilă, cu referire la celelalte prevederi legale mai sus arătate a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanţii (P1), (P2) împotriva sentinţei civile nr. 3981 din data de 23.05.2017 pronunţată de Judecătoria (...), pe care a păstrat-o în totalitate.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs (P1) şi (P2), solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul respingerii solicitării de rectificare a înscrierilor de sub C1 şi C2 din CF nr.4063 în urma conversiei 50799 (...), iar pe cale de consecinţă respingerea reînscrierilor drepturilor radiate în baza adeverinţelor nr. 4100/20.05.2009 şi nr. 1720/16.06.2009.

Prin motivele de recurs, recurenţii au formulat următoarele critici:

- în ipoteza în care ar fi îmbrăţişat punctul de vedere al instanţei de apel ar presupune că rectificarea înscrierilor de CF este inadmisibilă atâta timp cât instanţa de apel reţinut că revenirea la situaţia anterioară nu presupune reînscrierea ipotecii şi a interdicţiei, în plus, la momentul pronunţării, instanţa de apel nu a avut în vedere că, în speţă, radierea dreptului de ipotecă al reclamantei asupra imobilului din CF nr.4063 în urma conversiei 50799 (...) nu a fost valabilă, şi nu înscrierea;

- operaţiunea de radiere nu se circumscrie celei de înscriere, acestea fiind două instituţii distincte, de altfel, instanţa de apel a arătat împrejurarea că radierea ipotecii este o consecinţă a unei înscrieri în CF;

- prin sentinţa penală nr.318/2016 a Judecătoriei (...), definitivă prin decizia penală nr.609/A/2016, s-a dispus desfiinţarea totală a adeverinţelor, însă aceste adeverinţe au fost utilizate la radierea dreptului de ipotecă şi a interdicţiilor, şi nu la înscriere;

- în speţă nu se regăseşte niciuna dintre situaţiile la care se referă art.34 din Legea nr.7/1996, recurenţii arătând că, la momentul înscrierii dreptului de proprietate, au fost dobânditori de bună credinţă în sensul reglementat de art.31 alin.2 din Legea nr.7/1996;

- de altfel, instanţa de judecată nu a fost investită cu rectificarea radierii efectuată în CF nr.4063, sens în care nu poate dispune o soluţie de rectificare a cărţii funciare în sensul reînscrierii drepturilor de ipotecă ale reclamantei-intimate;

- mai mult, în mod cu totul eronat, instanţa de apel a reţinut că dreptul de proprietate al recurenţilor nu ar fi fost afectat în mod direct de ipoteca şi interdicţia care vizează imobilul.

În drept s-au invocat dispoziţiile art.304 pct. 9 Cod procedură civilă, Legea nr.7/1996.

Prin întâmpinare, intimatul OCPI solicită respingerea pretenţiilor cu privire la cheltuielile de judecată sau alte pretenţii pecuniare în cazul în care se vor solicita, intimatul invocând excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, sens în care arată că activitatea de carte funciară are caracter necontencios, citarea sa numai pentru opozabilitate nu este necesară, intimatul invocând prevederile art.32 din Legea nr.7/1996 republicată, cu completările şi modificările ulterioare, precum şi decizia nr.72 prin care a fost admis recursul în interesul legii cu privire la calitatea procesuală pasivă a Oficiilor de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, stabilindu-se că nu au o atare calitate.

Prin concluziile scrise înregistrate la data de 1.03.2018, intimata (Banca 1) S.p.a. Sucursala (...) a solicitat respingerea recursului ca nefondat, subliniind că recurenţii nu înţeleg a se limita la motivele de nelegalitate admisibile în calea extraordinară a recursului, fiind aduse şi critici privind situaţia de fapt, recursul fiind astfel netemeinic şi inadmisibil. Solicită să se tranşeze analizarea motivelor invocate prin cererea de recurs doar la criticile de nelegalitate, cu privire la care arată că, în mod corect, instanţa a stabilit incidenţa dispoziţiilor art.34 pct.1 din Legea nr.7/1996, iar cu privire la susţinerile privind inadmisibilitatea cererii privind constatarea nulităţii adeverinţei susţine că sunt nefondate, instanţa civilă având posibilitatea de a constata nulitatea absolută a adeverinţei, pentru lipsa consimţământului intimatei la „emiterea” ei.

Examinând decizia atacată prin prisma motivelor invocate şi în acord cu prevederile art. 304 din Cod de procedură civilă, Curtea a reţinut următoarele:

În primul rând, este de reţinut că excepţia privind inadmisibilitatea recursului invocată de intimata reclamantă prin concluziile scrise depuse la dosar după dezbaterea cauzei, nu se impune a fi supusă vreunei analize, dat fiind momentul procesual în care această apărare a fost formulată, după punerea concluziilor în fond, şi având în vedere principiul contradictorialităţii şi cel al dreptului la apărare.

Din perspectiva aceloraşi principii, este de observat că într-o situaţie similară se află şi cererea de casare cu trimitere formulată de părţile recurente, cerere ce apare ca fiind formulată pentru întâia dată cu ocazia punerii concluziilor pe recurs, deci după ce s-a intrat în dezbaterea fondului. De altfel, faţă de criticile aduse în sprijinul acesteia, cererea de casare nu poate primi o soluţie favorabilă, nesubzistând niciun motiv de casare cu trimitere, pentru că nu suntem în prezenţa unei motivări incomplete a hotărârii atacate ori necorespunzătoare, care să se constituie în realitate într-o nemotivare, săvârşită cu încălcarea prevederilor art.261 pct.5 din Codul de procedură civilă. Dimpotrivă, din întregul hotărârii rezultă că s-a răspuns argumentelor invocate prin cererea de apel, astfel că pe calea controlului judiciar se poate analiza justeţea acesteia.

Sub aspectul fondului pricinii, trebuie a se reţine că dreptul de ipotecă înscris în favoarea intimatei reclamante sub C1 şi C2 din cartea funciară nr.50799 (...), provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 4063 (...), a fost radiat prin încheierea 34082 din 17.06.2009 în baza actului nr. 4100/20.05.2009 şi respectiv în baza actului nr. 1720/16.06.2009. La aceeaşi dată, 17.06.2009, şi cu acelaşi număr de încheiere 34082, sub B.2 a fost întabulat dreptul de proprietate, cu titlu de schimb, asupra cotei de 1/1 parte, în favoarea recurenţilor pârâţi (P1) şi (P2).

Actul nr. 4100 eliberat la data de 20 mai 2009 a avut ca obiect solicitarea adresată Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (...) - Biroul de carte funciară privind radierea ipotecilor de rang 1 pentru suma de 500.000 Euro şi rang 2 pentru suma de 1.000.000 Euro plus dobânzi, comisioane, speze aferente, cheltuieli de judecată şi cele ocazionate de executarea silită a garanţiilor şi interdicţiile de înstrăinare, grevare, demolare, dezmembrare, restructurare şi închiriere asupra imobilului din litigiu, cu motivarea că garanţia a fost înlocuită. Acest act, anexat cererii de radiere a celor două ipoteci, notate sub C1 şi C2 şi avut în vedere la pronunţarea încheierii de carte funciară nr.34082 şi mai apoi la efectuarea operaţiunilor de radiere din cartea funciară la foaia de sarcini, a fost ulterior desfiinţat în cadrul unei proceduri penale.

Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil, potrivit art. 34, pct. 1 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, republicată, în forma aflată în vigoare la data înregistrării cererii de radiere – 17.06.2009, în acord cu prevederile art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară este acea acţiune prin care se cere îndreptarea sau suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realităţii făcută în cartea funciară pentru a pune în acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a unui imobil, operaţia rectificării făcându-se în temeiul unei hotărâri judecătoreşti rămase definitive şi irevocabile. Prin urmare, dacă în cartea funciară este oglindită o anumită situaţie, iar realitatea juridică este alta, atare contradicţie este susceptibilă de înlăturare prin acţiunea în rectificare.

În speţă suntem în prezenţa unei discrepanţe între realitatea juridică şi situaţia tabulară a imobilului litigios, în sensul că actul ce-a stat la baza radierii întabulării dreptului de ipotecă de sub C1 şi C2 a fost desfiinţat prin hotărârea pronunţată în cadrul procedurii penale menţionate mai jos, constatându-se nevalabilitatea respectivului act.

Astfel, caracterul nevalabil al actului invocat în cererea dedusă judecăţii a fost stabilit prin sentinţa penală nr. 318/25.03.2016 a Judecătoriei (...), confirmată prin Decizia penală nr. 609/A/27.09.2016 pronunţată de către Curtea de Apel (...) în dosarul nr. (...)/2012, fiind astfel desfiinţat actul în temeiul căruia s-au efectuat operaţiunile de radiere, ipoteză ce este prevăzută la art. 34, pct. 1, teza a doua din Legea nr. 7/1996.

Caracterul subsecvent al acţiunii în rectificare trebuie raportat la procedura penală prin care s-a desfiinţat actul aflat în discuţie.

Atâta vreme cât sunt întrunite cerinţele instituite de lege pentru admisibilitatea unei acţiuni în rectificare, se impunea a se pronunţa o soluţie de maniera celei criticate, pentru că modificarea prin radiere a celor două înscrieri operate sub C1 şi C2 a dreptului de ipotecă se realizase în baza unui act nevalabil constatat ca atare printr-o hotărâre judecătorească definitivă, situaţia de carte funciară devenind astfel neconcordantă cu situaţia reală a imobilului grevat în continuare de ipotecile constituite în favoarea intimatei reclamante, iar cât timp dreptul de ipotecă fiinţează, conţinutul cărţii funciare evident că trebuie să oglindească situaţia juridică reală a imobilului, grevat de dreptul real accesoriu menţionat, drept ce rămâne neatins, chiar în caz de înstrăinare a imobilului.

Este adevărat că potrivit art.33 din Legea nr.7/1996 dacă în cartea funciară un drept este radiat, se presupune că acel drept nu mai există, însă în speţă, la data încheierii actului notarial prin care recurenţii pârâţi au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, respectiv contractul de schimb imobiliar autentificat la data de 16.06.2009, dreptul de ipotecă fiinţa în cartea funciară, astfel cum rezultă din înscrierile de sub C1 şi C2.

Nicidecum nu poate fi socotită acţiunea dedusă judecăţii ca neîntrunind cerinţele prescrise de lege, atâta timp cât acea înscriere operată sub C1 şi C2, la rubrica observaţii, de radiere a dreptului de ipotecă, a avut ca temei un act constatat ulterior ca nevalid, astfel că se impunea cu prisosinţă restabilirea stării tabulare anterioare momentului în care s-a operat în cartea funciară modificarea săvârşită în temeiul unui act nevalabil, inapt aşadar de a produce consecinţe pe plan juridic.

Radierea este definită ca fiind întabularea stingerii unui drept real, definiţie desprinsă din prevederile art.17 alin.2 şi 3 sau art.47 din Legea nr.7/1996, prin urmare, alegaţiile părţilor recurente axate pe susţinerea că demersului judiciar din cauză nu i se poate da curs întrucât are ca scop „radierea radierii” nu pot fi acceptate.

În speţă, prin rectificarea înscrierilor de carte funciară nu au fost încălcate dispoziţiile legale invocate de recurenţi, rectificarea dispusă în cauza pendinte fiind expresia incidenţei principiului retroactivităţii în materia nulităţii actelor juridice şi a principiului restabilirii situaţiei anterioare actului nul, astfel tocmai pentru că adeverinţa nr.4100 din 20.05.2009 fusese utilizată la radierea dreptului de ipotecă, iar după utilizare a fost declarată nevalabilă, consecinţa firească rezida în revenirea la situaţia anterioară radierii, adică la reînscrierea drepturilor de ipotecă, întrucât modificarea operată anterior rămăsese fără niciun fundament legal.

Petitul cererii introductive de instanţă a fost exprimat cu claritate în ceea ce priveşte indicarea înscrierilor cu privire la care s-a solicitat rectificarea, şi anume cele efectuate sub C1 şi C2 din CF nr.4063 – convertit 50799 (...), prin urmare, nu poate fi primită susţinerea recurenţilor în sensul că instanţa nu ar fi fost investită cu rectificarea radierilor operate în cartea funciară menţionată şi că astfel nu ar fi fost cu putinţă a se dispune rectificarea în sensul reînscrierii drepturilor de ipotecă ale reclamantei.

Dimpotrivă, survenind o desfiinţare a actului în temeiul căruia au fost radiate operaţiunile de înscriere a dreptului de ipotecă, evident că din perspectiva prevederilor art.34 pct.1 din Legea nr.7/1996, se impunea revenirea la situaţia anterioară radierii, prin reînscrierea dreptului în favoarea intimatei reclamante.

Apoi, este cunoscut că, fiind un drept real accesoriu, ipoteca acordă titularului său un drept de urmărire a bunului în mâinile oricui s-ar găsi, astfel, chiar dacă recurenţii sunt dobânditori de bună credinţă în sensul reglementat de art.31 alin.2 din Legea nr.7/1996, aceasta nu înseamnă că un atare motiv ar reprezenta un obstacol în faţa unei operaţiuni de reînscriere a dreptului de ipotecă, ce se impune cu necesitate prin efectul desfiinţării actului ce-a determinat radierea respectivului drept.

Faţă de considerentele ce preced, instanţa, în baza dispoziţiilor art. 312, alin. 1 din Cod procedură civilă, a respins recursul ca nefondat, decizia recurată urmând a fi menţinută în întregime, constatând totodată că părţile intimate nu au solicitat cheltuieli de judecată, astfel că nu s-a făcut aplicarea prevederilor art.274 din Codul de procedură civilă.

Faţă de soluţia de respingere a recursului, cheltuielile de judecată pretinse de părţile recurente nu au fost acordate, o atare obligaţie neputând fi pusă în sarcina intimatelor cărora nu le aparţine culpa procesuală şi nici a intimatului Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (...) ce nu are calitate procesuală pasivă din perspectiva art.32 din Legea nr.7/1996 şi respectiv decizia nr.72/2007 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Domenii speta

Spete similare