Reziliere contract

TRIBUNALUL,

Deliberând asupra apelului, reţine următoarele:

I. Obiectul dosarului

Prin sentinţa civilă nr. 3526/27.05.2016 pronunţată de Judecătoria Bacău în dosarul nr. 8134/180/2015 a fost admisă excepţia lipsei de interes, invocată de pârâtă prin întâmpinare, cu privire la capătul de cerere referitor la restituirea de către pârâtă a bunului împrumutat către reclamant şi respins ca lipsit de interes acest capătul de cerere. De asemenea, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată având ca obiect reziliere contract, formulată de reclamantul  C S, în contradictoriu cu pârâta S.C. A TS.R.L, precum şi cererea reclamantului de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

II. Considerentele primei instanţe

În considerentele sentinţei civile s-au reţinut următoarele:

” I. În fapt, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2749/19.07.2001, reclamantul C S, în calitate de cumpărător, a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului-apartament cu o suprafaţă utilă de 44,79 m.p., situat în mun. Bacău jud. Bacău (f. 8).

Ulterior, la data de 21.07.2009, între reclamant, în calitate de comodant, şi pârâta S.C. A TS.R.L., în calitate de comodatar, a fost încheiat contractul de comodat autentificat sub nr. 2744/27.07.2009 (f. 50).

În temeiul acelui contract, reclamantul a împrumutat pârâtei, cu titlu gratuit, imobilul-apartament în suprafaţă utilă de 44,79 m.p., situat în mun. Bacău, jud. Bacău, pentru o perioadă de 10 ani (21.07.2009 – 21.07.2019), în vederea desfăşurării activităţii de arhitectură.

Prin declaraţia autentificată sub nr. 1954/06.08.2009 (f. 51), reclamantul a declarat că era de acord ca pârâta să realizeze o extindere cu destinaţia de sediu firmă arhitectură a apartamentului proprietatea sa, situat în mun. Bacău, str. , jud. Bacău.

Astfel, pârâta a obţinut autorizaţia de construire nr. 212/06.08.2009 (f. 52) şi a realizat o extindere a acelui apartament (f. 89), pe suprafaţa de 105 m.p. teren curţi construcţii, suprafaţă dobândită de pârâtă prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 53/12.01.2006 (f. 54-56).

Ulterior, la data de 29.11.2011, între reclamant, în calitate de proprietar, şi S.C. AUDIO NOVA S.R.L., în calitate de chiriaş, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 27104/29.11.2011, prin care reclamantul a închiriat spaţiul comercial în suprafaţă de 73 m.p., situat în mun. Bacău, cu destinaţia de sediu secundar unde se desfăşurau activităţile chiriaşului, pe un termen de 10 ani (18.11.2011 – 18.11.2021).

La data de 24.04.2012, între reclamant, în calitate de comodant, şi pârâtă, în calitate de comodatar, s-a încheiat un alt contract de comodat, prin care reclamantul a împrumutat pârâtei, cu titlu gratuit, imobilul-apartament situat în mun. Bacău, str. , jud. Bacău, pe o perioadă de 5 ani (24.04.2012 – 23.04.2017).

Conform art. 3.2 lit. a din contract, reclamantul se obliga să nu-l împiedice pe comodatar să folosească bunurile până la termenul cuvenit.

De asemenea, potrivit art. 5.1 teza finală din contract, acesta înceta de plin drept în termen de 30 de zile de la data primirii notificării prin care i s-a adus la cunoştinţă că nu şi-a executat ori îşi execută în mod necorespunzător oricare dintre obligaţiile ce-i revin.

Prin adresa nr. 177/14.05.2015 (f. 7), pârâta a adus la cunoştinţă societăţii S.C. A N S.R.L. că avea un contract nevalabil încheiat cu reclamantul şi că orice plată cu titlu de chirie trebuia efectuată în contul pârâtei.

II. În drept, referitor la excepţia lipsei de interes, invocată de pârâtă prin întâmpinare, instanţa a reţinut următoarele:

Potrivit art. 33 C. pr. civ., „interesul trebuie să fie determinat, legitim, personal, născut şi actual”.

Interesul, ca şi condiţie de exercitare a acţiunii civile, reprezintă folosul practic urmărit de cel care a pus în mişcare acţiunea civilă.

În speţă, instanţa a observat că reclamantul  C S nu justifică un interes pentru a solicita pârâtei restituirea imobilului împrumutat.

Aceasta deoarece, aşa cum însuşi reclamantul a recunoscut prin cererea introductivă de instanţă (f. 5) şi prin precizările depuse la dosar (f. 81), pârâta nu a intrat niciodată în posesia spaţiului împrumutat, acesta fiind folosit în mod exclusiv de reclamant sau de S.C. A N S.R.L., astfel că pârâta nu poate fi obligată la restituirea unui spaţiu pe care, în fapt, nu îl ocupă şi nu l-a ocupat niciodată.

În consecinţă, instanţa a admis excepţia lipsei de interes, invocată de pârâtă prin întâmpinare şi a respins ca lipsit de interes capătul de cerere referitor la restituirea de către pârâtă a bunului împrumutat către reclamant.

Pe fond, potrivit art. 2146 C. civ. (aplicabil în speţă faţă de data încheierii contractului de comodat – 24.04.2012), „împrumutul de folosinţă este contractul cu titlu gratuit prin care o parte, numită comodant, remite un bun mobil sau imobil celeilalte părţi, numite comodatar, pentru a se folosi de acest bun, cu obligaţia de a-l restitui după un anumit timp”.

De asemenea, conform art. 2148 C. civ., „(1) Comodatarul este ţinut să păzească şi să conserve bunul împrumutat cu prudenţa şi diligenţa unui bun proprietar.

(2) Comodatarul nu poate folosi bunul împrumutat decât în conformitate cu destinaţia acestuia determinată prin contract ori, în lipsă, după natura bunului. El nu poate permite unui terţ să îl folosească decât cu aprobarea prealabilă a comodantului”.

În speţă, instanţa a observat că reclamantul îşi întemeiază acţiunea pe motivul conform căruia pârâta nu şi-ar fi respectat obligaţia de a utiliza bunul imobil conform destinaţiei sale, deoarece prin adresele emise către S.C. A N S.R.L., pârâta ar fi încercat să încaseze chirie pe cealaltă jumătate de spaţiu, încălcând astfel natura gratuită a contractului de împrumut de folosinţă.

Acest motiv nu poate fi, însă, reţinut.

Aceasta deoarece, pe de o parte, contractul de comodat din 24.04.2012, încheiat între reclamant şi pârâtă, privea doar apartamentul situat în mun. Bacău, str. , jud. Bacău (conform art. 2.1 din contract), iar nu şi extensia acelui apartament, pentru care pârâta solicitase chirie de la S.C. A N S.R.L., extensie construită de pârâtă pe terenul proprietatea sa (f. 52, 54).

Astfel, nu se poate spune că pârâta ar fi încălcat obligaţia prevăzută de art. 3.1 lit. b din contract, întrucât pârâta nu a deturnat destinaţia apartamentului, ci doar a ridicat pretenţii cu privire la extensia acestuia.

Mai mult decât atât, aşa cum s-a reţinut anterior, pârâta nu a folosit niciodată spaţiul împrumutat, astfel că nu putea încălca obligaţia prevăzută de art. 3.1 lit. b din contractul de comodat.

Pe de altă parte, chiar acceptând ipoteza conform căreia contractul de comodat din 24.04.2012 ar fi inclus şi extensia apartamentului, instanţa a observat că, potrivit art. 5.1 ultima teză din contract, acesta ar fi încetat de plin drept doar în termen de 30 de zile de la data primirii notificării prin care i s-ar fi adus părţii la cunoştinţă că nu şi-ar fi executat ori îşi executa în mod necorespunzător oricare dintre obligaţiile ce-i reveneau.

Or, reclamantul nu a depus la dosarul cauzei dovada primirii de către pârâtă a notificării (f. 12), astfel că nu se poate constata încetarea de plin drept a contractului.

De asemenea, apărarea reclamantului, conform căreia extensia apartamentului ar fi fost construită tot din banii săi, între părţile din prezenta cauză existând o promisiune din partea pârâtei că îi va transfera dreptul de proprietate asupra extensiei la finalizare, nu poate fi primită, nefiind în nici un fel dovedită.

Ca atare, instanţa a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată şi, în consecinţă, a respins ca neîntemeiată şi cererea reclamantului de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.”

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamantul  C S, considerând hotărârea netemeinică şi nelegală.

III. Motivele de apel

În motivarea apelului s-a arătat că,  instanţa a respins cererea, însă motivarea acestei decizii denotă faptul că judecătorul nu a analizat toate probele administrate la dosar. În ceea ce priveşte nemotivarea în drept a cererii, din motivare acţiunii reiese mai mult decât clar că temeiul de drept este art. 2148 Cod civil, text de lege analizat totuşi de către instanţă. Raportat la situaţia de fapt, respectiv acte şi planşe foto reiese cu claritate că obiectul contractului de închiriere dintre reclamant şi S.C. A  N S.R.L. îl constituie jumătate din apartamentul reclamantului şi jumătate din extensia acestuia, cu toate acestea instanţa reţine că pârâta a solicitat chirie doar pentru extensie. Acest lucru nu este real, deoarece din adresele trimise de către pârâtă către chiriaş reiese că se dorea ca plata chiriei, fără a se face vreo diferenţiere, să se facă în contul pârâtei şi nu al reclamantului. Este evident că nu s-a pus niciodată problema împărţirii acestei chirii, iar motivarea pârâtei constă tocmai în existenţa unui contract de comodat care îi acordă folosinţa asupra apartamentului. Pârâta a interpretat acest act ca dându-i posibilitatea  de a se folosi de acest spaţiu în vederea închirierii, aspect care contravine naturii comodatului.

De asemenea, apelantul a mai arătat că între părţi a existat o corespondenţă prin care reclamantul aduce la cunoştinţă pârâtei motivul de încetare a contractului de comodat. Aceste acte au fost depuse la dosar, iar consecinţa legală conform art. 5.1 din contract era constatarea încetării de drept a acestuia. Acest aspect nici măcar nu a fost invocat în apărare de către pârâtă, care nu a negat existenţa acestei corespondenţe. Instanţa nu a pus în discuţia părţilor acest aspect, iar reţinerea acestuia în motivare echivalează cu o îngrădire a dreptului la apărare, deoarece chiar dacă respinge cererea pe fond, acest aspect echivalează cu o respingere a cererii pe excepţia lipsei unei proceduri prealabile.

În drept nu a fost invocată nicio dispoziţie legală.

În susţinerea apelului s-a solicitat proba cu înscrisuri.

Cererea de apel  a fost legal timbrată cu taxă în cuantum de 100 lei, conform art. 23 lit. B) din O.U.G. nr. 80/2013.

IV. Susţinerile intimatului

Intimata S.C.  A T S.R.L. nu a formulat întâmpinare.

Analizând  hotărârea instanţei  de  fond, raportat la actele si lucrările dosarului, dar  si din oficiu,  sub  toate  aspectele, aşa cu prevede art. 479 Cod procedură civilă, Tribunalul  constată că apelul  este neîntemeiat, urmând a fi respins, având în vedere următoarele considerentele ce vor fi expuse.

Prin cererea de chemare în judecată formulată de apelantul reclamant  C S a solicitat instanţei să se constate încetat de plin drept contractul de comodat încheiat între acesta şi pârâta S.C.  A T S.R.L. cu privire la imobilul situat în mun. Bacău, AAAAA, arătând că comodatarul a încălcat dispoziţiile art. 3.1. lit. b), privind folosirea bunului conform destinaţiei sale, iar raportat la art. 5.1. teza finală contractul încetează de drept în termen de 30 de zile de la data înscrisă pe confirmarea de primire a notificării prin care i s-a adus la cunoştinţă că îşi execută  în mod necorespunzător obligaţiile.

Potrivit punctului 5.1 din contractul  de comodat încheiat la data de 24.04.2012 între părţile din prezentul dosar, contractul încetează de plin drept, fără a mia fi necesară intervenţia unui//unei Tribunal arbitral/instanţe de judecată, în cazul în care una dintre părţi: -  nu-şi execută una din obligaţiile esenţiale enumerate la punctul 3.1 din contract, iar conform  tezei finale în termen de 30 de zile de la data primirii notificării prin care i s-a adus la cunoştinţă că nu şi-a executat ori îşi execută în mod necorespunzător oricare dintre obligaţiile cei îi revin.

Tribunalul mai reţine că, potrivit punctului 5.2 din contract, partea care invocă o cauză de încetarea prevederilor contractului va notifica celeilalte părţi, cu cel puţin 30 de zile înainte de data la care încetarea urmează să-şi producă efectele.

Din conţinutul notificării emise de apelantul reclamant  C S către  intimata S.C.  A T S.R.L., acest a solicitat încetarea demersurilor nelegale către S.C. A  N S.R.L., privind cesionarea din drepturile pe care le-a acordat gratuit aferent proprietăţii sale, iar având în vedere solicitările efectuate în mod repetat la datele de 29.04.2015, 14.05.2015 şi 22.05.2015, apelantul a notificat încetarea contractului de comodat şi totodată indisponibilitatea sa de a mai oferi spre folosinţă proprietatea sa cu cele ce decurg din aceasta. (fila 12 dosar primă instanţă).

Conform punctului 3.1 lit. b) din contract, comodatarul se obligă să folosească bunurile conform destinaţiei lor.

Instanţa analizând conţinutul notificărilor trimise de către intimata S.C. A TS.R.L. către S.C. A  N S.R.L., în prime două notificări, din data de 29.04.2015 şi 04.05.2015, care au conţinut identic, intimata face vorbire de imobilul teren în suprafaţă de 105 m.p., situat în Mun. Bacău, AAAAAşi construcţie edificată pe acesta şi nicidecum la apartamentul de situat în Bacău AAAAA, nr. 1, sc. A, ap. 3, jud. Bacău.

De asemenea, prin aceste notificări s-a adus la cunoştinţă că, în situaţia în care au efectuat orice plată cu titlu de chirie pentru folosinţa imobilului proprietatea intimate, aceste sume au fost încasate nelegal şi că îşi arată disponibilitatea de a înstrăina respectivul imobil.

Ulterior, prin notificarea din data de 14.05.2015, intimata ca urmare a adresei societăţii S.C. A  N S.R.L. din data de 06.05.2015 referitoare la situaţia imobilului apartamentul de situat în Bacău AAAAA, nr. 1 comunică faptul că, între intimată şi apelantul reclamant C S s-a încheiat contractul de comodat nr. 2744/27.07./2009 prin care acesta le-a transmis folosinţa imobilului pe o perioadă de 10 ani, începând cu data de 21.07.2009, iar având în vedere că până la împlinirea termenului prevăzut în contractul de comodat, apelantul nu putea transmite folosinţa imobilului către dânşii, contractul de închiriere din data de 22.11.2011, încheiat între ei nu este valabil, atrăgând atenţia că se vor efectua demersuri în vederea anulării acestuia.

Prin aceeaşi notificare intimata recunoaşte dreptul de proprietate al apelantului pentru apartamentul compus din două camere şi dependinţe în suprafaţă utilă de 44,79 m.p., însă pentru extinderea imobil în suprafaţă de 49 m.p. teren şi construcţie edificată pe acesta, proprietar este intimata, concluzionând că la acel moment, S.C. A  N S.R.L.

Faţă de cele de mai sus, Tribunalul reţine că în mod just a concluzionat prima instanţă că intimata pârâtă nu a deturnat destinaţia apartamentului, ci doar  a ridicat pretenţii cu privire la extinderea acestuia, respectiv imobilul teren în suprafaţă de 105 m.p., situat în Mun. Bacău, AAAAAşi construcţie edificată pe acesta, astfel încât nu se poate reţine încălcarea obligaţiei prevăzute în contract la punctul 3.1 lit. b).

Pe de altă parte, potrivit punctului 7.1 din contract, în accepţiunea părţilor contractante, orice notificare adresată de una dintre acestea celeilalte este valabilă îndeplinită dacă va fi transmisă la adresa prevăzută în partea introductivă a prezentului contract. Iar conform punctului 7.2, în cazul în care notificarea se face pe cale poştală, ea va fi transmisă, prin scrisoare recomandată, confirmare de primire (A.R.), şi se consideră primită de destinatar la data menţionată de Oficiul poştal primitor pe această confirmare

Potrivit art. 1270 Cod civil, contractul valabil încheiat  are putere  de lege între părţile contractante.

Având în vedere prevederile contractului, instanţa reţine că, părţile au convenit ca rezilierea contractului să poată fi şi declarată unilateral, conform art. 1552 din Codul civil.

Conform art. 1552 Cod civil, rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere.

Ca natură juridică, declaraţia de reziliere este un act juridic unilateral de voinţă, supus comunicării conform art. 1326 Cod civil. Sub aspectul formalităţii actului juridic unilateral de reziliere, art. 1552 prevede notificarea adresată debitorului – fără a reglementa în mod imperativ acest aspect – în timp ce norma generală în materie, art. 1326 alin. (2) NCC, stipulează că, dacă prin lege nu se prevede altfel, comunicarea se poate face în orice modalitate adecvată, după împrejurări. Modalitatea comunicării nu este instituită prin textul legal, fiind suficient ca modalitatea prin care autorul actului îi comunică destinatarului să permită atât luarea la cunoştinţă, cât şi probarea comunicării.

În urma verificării, la termenul de judecată din data de 14.03.2017,  de către instanţă a plicurilor celor două AR-uri, primul AR are nr. 79924645421 expedient fiind  C S  către destinatar S.C. A TS.R.L. şi A.R cu nr.79924645411 expedient  C S  către destinatar S.C. A TS.R.L, fiind avizat lipsă domiciliu, respectiv AAAAA, , mun. Bacău, aprobându-se înapoierea, fiind expirat termenul de păstrare.

Aşa cum au susţinut părţile şi reţinut prima instanţă intimata pârâtă S.C. A TS.R.L. nu a folosit niciodată spaţiul împrumutat, faţă de acest aspect.

Potrivit regulilor generale menţionate în alin. (3) al art. 1326 NCC, declaraţia unilaterală produce efecte între părţi din momentul în care parvine destinatarului, chiar dacă nu a luat cunoştinţă de ea, din motive care nu îi sunt imputabile.

Instanţa nu poate reţine că prin transmiterea celor două notificări, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, către intimată la adresa din AAAAA, nr. 1/A/3 din Bacău, unde este situat apartamentul ce face obiectul contractului de comodat şi unde este înregistrat la ORC sediul social al intimatei, acestea au ajuns la destinatar, respectiv intimata S.C. A TS.R.L., în condiţiile în care intimata în mod fizic nu a intrat niciodată în posesia spaţiului împrumutat, biroul fiind folosit exclusiv de către reclamant, astfel nefiind îndeplinite condiţiile art. 1326 alin. 3 din Codul civil, pentru ca notificările să îşi producă efectul prevăzut de lege.

 Pentru aceste considerente, în baza art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, va respinge, ca neîntemeiat, apelul declarat de  C S împotriva sentinţei civile nr. 3526/27.05.2016 pronunţată de Judecătoria Bacău, pe care o păstrează.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondat apelul declarat de către apelantul  C S, domiciliat în Bacău, str. jud.Bacău, în contradictoriu cu intimat S.C. A TS.R.L-cu sediul ales la Cabinet avocat LĂCRARU LAURENŢIU, Piatra Neamţ.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică , azi, 23 Martie 2017.

Domenii speta

Spete similare