Revendicare imobiliară. Neîncălcarea limitelor disponibilităţii în materie civilă în ceea ce priveşte sesizarea în căile de atac. Ignorarea de către instanţa de fond a modului în care îşi relevă actul autentic efectele juridice inter partes.

Pornind de la definitia clasică a actiunii în revendicare, persoana care se consideră adevăratul titular al dreptului nu poate pretinde bunul doar de la unul dintre cumpărători, în măsura în care sus?ine că nu a vândut către niciunul dintre ace?tia dreptul real. Motivatia actiunii în revendicare reclamă, prin urmare, ca efectele hotărârii dispuse unui atare demers să se extindă asupra tuturor pârâtilor chemati în judecată, fiind de neconceput că fa?ă de unul dintre coproprietari poate fi admisă cererea proprietarului neposesor, iar în raport cu ceilalti să fie respinsă.

Nnatura raportului juridic este cea care a atras exceptia procesuală a statuării unitare asupra litigiului, în considerarea art. 48 alin. 2 cod procedură civilă, tribunalul privind în mod unitar drepturile ?i obliga?iile păr?ilor din proces – pentru că tot astfel s-au conturat ele, printr-o unică operatiune juridică.

Neformularea căii de atac de către pârâtele men?ionate nu putea fi ,,sanc?ionată” cu păstrarea solu?iei dispuse în primă instantă în privinta cotei părti indivize dobândite prin cumpărare si ulterior prin mostenire, apelul formulat de celălalt coproprietar indiviz profitând si mostenitorilor defunctului.

De asemenea, instan?a de apel a stabilit corect că reclamanta nu se poate pretinde proprietar neposesor în raport cu pârâtii - care ar fi posesori neproprietari. Nefiind anulat/constatat nul, contractul de vânzare-cumpărare reflectă pe deplin transmisiunea patrimonială intervenită între reclamantă si pârâti, iar chestiunile supuse evaluării penale nu pot fi valorificate pe cale incidentală, în absen?a unei solu?ii definitive dispuse în acest sens.

 Intimaţii pârâţi nu pot fi calificaţi, în accepţiunea dată de art. 563 alin. 1 din noul Cod civil, ca fiind persoane care deţin fără drept bunul, pentru că spre deosebire de argumentele referitoare la suficienţa probării falsului legat de persoana vânzătorului, în recurs se va avea în vedere şi necesitatea dovedirii conivenţei frauduloase, ceea ce în mod just nu poate face obiect de evaluare în simpla comparare de titluri pe care o reprezintă acţiunea în revendicare.

Art. 48 alin. 2 Cod procedură civilă 1865

Art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă

Prin decizia civilă nr. 50/19.01.2017 a Tribunalului Constanţa – Secţia I civilă a fost admis apelul civil formulat de pârâtul [...] în contradictoriu cu intimata reclamantă [...] şi cu intimatele pârâte [...] şi [...], cu consecinţa schimbării în parte a sentinţei civile nr. 12228/23.10.2015 a  Judecătoriei Constanţa, în sensul că:

A fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei [...].

A fost respinsă acţiunea reclamantei [...], în contradictoriu cu pârâta [...], ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală.

A fost respinsă ca nefondată acţiunea reclamantei, în contradictoriu cu pârâţii [...] şi [...].

S-a menţinut dispoziţia privind respingerea acţiunii promovate de reclamanta [...] în contradictoriu cu pârâtul [...], pentru lipsa capacităţii procesuale de folosinţă.

Intimata-reclamantă a fost obligată la plata, către apelantul-pârât [...], a sumei de 4.306 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (taxă judiciară de timbru).

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a avut în vedere că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa la data de 14.02.2013, reclamanta [...] a solicitat obligarea pârâţilor [...] şi [...] la a-i lăsa, în deplină posesie şi proprietate, imobilul – teren situat în intravilanul oraşului [...], parcela [...], jud. Constanţa, în suprafaţă totală de 2176 mp, având număr cadastral [...], înscris în cartea funciară UAT [...] sub nr. [...]; cu cheltuieli de judecată.

Reclamanta a arătat că a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului revendicat prin reconstituire, în baza Legii nr.18/1991, potrivit Titlului de proprietate nr. [...]/139/19.03.1993, emis pe numele moştenitorilor lui [...], privind suprafaţa totală de 5,5 ha; ulterior, coproprietarii au încheiat actul de partaj voluntar autentificat la Notariatul de Stat al Judeţului Constanţa sub nr. …/11.01.1994, prin care suprafaţa de 2.176 mp i-a revenit reclamantei.

În cursul anului 2007, intenţionând să vândă terenul, a luat legătura cu o agenţie imobiliară căreia i-a prezentat terenul şi actele de proprietate, însă întrucât nu s-a reuşit vânzarea, s-a hotărât să edifice o construcţie pe acel teren. Cu acea ocazie a aflat că imobilul său fusese vândut pârâţilor, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P.A. [...] şi [...], sub nr. [...]/08.11.2007, prin folosirea unei cărţi de identitate false, conţinând toate datele personale corecte ale reclamantei, dar şi o fotografie aparţinând altei persoane, în vârstă de aproximativ 30 ani (în vreme ce titularul actului de identitate, adică reclamanta, avea la acea dată 57 ani).

În aceste condiţii, reclamanta a apreciat că sunt false atât procura specială din 07.11.2007, dată de „[...]” lui [...] pentru a vinde imobilul, cât şi declaraţia numitei „[...]” dată la aceeaşi dată în faţa notarului, prin care atestă primirea întregului preţ al vânzării de la mandatar, iar remiterea acelei sume de bani anterior întocmirii actului de vânzare arată conivenţa existentă între falsa vânzătoare şi cei doi cumpărători.

Faptele au fost reclamate organelor de urmărire penală, fiind astfel constituit dosarul penal nr. 215/P/2008, în cadrul căruia s-a stabilit că actul de identitate prezentat notarului pentru vânzătoare era falsificat, iar semnăturile date pe procură şi pe declaraţia vânzătoarei nu îi aparţin reclamantei. Partea s-a adresat şi Judecătoriei Constanţa cu o cerere de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, care face obiectul dosarului nr. [...]/212/2008, litigiu care a fost însă suspendat în judecată până la soluţionarea dosarului penal.

Reclamanta a arătat, în prezenta cauză, că nu îşi poate valorifica propriul drept de proprietate decât pe calea acţiunii în revendicare, în cadrul căreia să poată fi comparate titlurile părţilor, în condiţiile în care este evident că titlul pârâţilor este lovit de nulitate absolută, astfel că titlul reclamantei este preferabil - în drept fiind invocate prevederile art.563 şi urm. din Codul civil de la 1864.

Pe parcursul judecăţii la fond s-a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a numitului [...], chemat în judecată ca şi co-pârât, în condiţiile în care acesta a decedat la data de 21.05.2010. În aceste condiţii, la termenul de judecată din data de 21.06.2013, reclamanta şi-a completat cererea, stabilind cadrul procesual pasiv prin atragerea în cauză a pârâtelor [...] şi [...] – moştenitoarele defunctului.

Pârâtul [...] a arătat, prin întâmpinare, că dreptul său este înscris în cartea funciară; vânzarea s-a realizat prin intermediul unei agenţii imobiliare, atât vânzătoarea cât şi mandatarul acesteia, [...], fiind persoane cunoscute reprezentanţilor firmei intermediare, care au garantat legalitatea tranzacţiei şi identitatea persoanelor. Mai mult, toate operaţiunile prealabile vânzării s-au realizat prin intermediul notarului public, care a verificat actele ce i-au fost puse la dispoziţie, constatând îndeplinirea condiţiilor legale pentru întocmirea contractului de vânzare-cumpărare.

Prin sentinta civilă nr. 12228/23.10.2015, Judecătoria Constan?a a respins acţiunea civilă în revendicare promovată de reclamantă [...] în contradictoriu cu pârâtul [...], ca fiind promovată împotriva unei persoane lipsite de capacitate procesuală de folosinţă. A admis acţiunea promovată în contradictoriu cu pârâţii [...], [...] şi [...] ?i a obligat pârâţii să lase reclamantei, în deplină proprietate şi liniştită posesie, bunul imobil reprezentat de terenul în suprafaţă de 2176 mp, situat în intravilanul oraşului [...], parcela [...], jud.Constanţa, având număr cadastral …, înscris în cartea funciară UAT [...] sub nr. [...]. De asemenea, a obligat pârâţii să plătească reclamantei suma de 8611 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prima instanţă a apreciat că în baza Titlului de proprietate nr.[...]/139/19.03.1993 emis de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Constanţa şi a contractului de partaj voluntar autentificat la Notariatul de Stat al Judeţului Constanţa sub nr. …/11.01.1994, reclamanta [...] a dobândit dreptul de proprietate exclusivă asupra imobilul - teren situat în intravilanul oraşului [...], parcela [...], jud.Constanţa, în suprafaţă totală de 2176 mp, având număr cadastral [...], înscris în cartea funciară UAT [...] sub nr. [...] - astfel cum acesta a fost identificat şi prin expertiza tehnică imobiliară efectuată în cauză de către expertul [...].

La data de 03.11.2007, prin intermediul S.C. [...]., a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care [...] se obliga să vândă terenul în discuţie promitentului-cumpărător [...] (fila 214), la preţul de 155.000 €, din care s-a plătit avansul de 20000 € cu ocazia întocmirii respectivului act.

Reclamanta [...] susţine că alte persoane s-au folosit de identitatea sa pentru realizarea vânzării terenului, nici antecontractul şi nici actele întocmite pentru vânzare la B.N.P.A. [...] şi [...] nefiind semnate de adevăratul titular al dreptului.

Când a aflat despre vânzarea astfel efectuată, [...] a promovat plângere penală, ce face obiectul cercetărilor în dosarul înregistrat la Parchetul de pe lângă Tribunalul Constanţa sub nr.1861/P/2008, în cadrul căruia nu s-au finalizat cercetările, până în prezent.

Potrivit concluziilor expertizei grafoscopice dispuse în dosarul penal, semnătura aplicată în numele vânzătoarei pe antecontractul din 03.11.2007 este inaptă pentru o examinare pertinentă, iar semnătura vânzătoarei de pe declaraţia dată în faţa notarului sub nr. …/07.11.2007 nu a fost executată de [...], deşi declaraţia respectivă a fost dată în numele acestei persoane. Cu ocazia formulării acelei declaraţii, s-a emis şi procura specială autentificată sub nr. …/07.11.2007, în numele aceleiaşi persoane – [...] şi purtând aceeaşi semnătură. Prin acea procură, [...] era împuternicit a vinde terenul în numele proprietarului [...], fapt ce s-a şi întâmplat ulterior, la data de 08.11.2007, când a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat la acelaşi birou notarial sub nr.[...].

Cartea de identitate de care s-a folosit vânzătoarea în faţa notarului şi a persoanelor implicate în realizarea vânzării are aceleaşi date de identificare cu cele ale persoanei [...] precum actul de identitate al reclamantei, unica diferenţă vizibilă între acestea fiind fotografia. În mod inevitabil este atrasă atenţia de discrepanţa existent între imaginea aşa-zisei [...] (o femeie de circa 30 ani) şi vârsta atestată de actul de identitate (57 ani, la vremea respectivă). De altfel, această împrejurare a fost observată şi de către intermediarul vânzării - [...] (cel care încheiase antecontractul de vânzare-cumpărare în nume propriu, intenţionând să cumpere imobilul, dar apoi s-a răzgândit, rămânând doar intermediar al vânzării), dar cu toate acestea s-a continuat procedura de vânzare, astfel cum declara această persoană în faţa organelor de poliţie la data de 20.02.2008.

Un alt aspect de reţinut este acela că niciunul dintre martorii ascultaţi în mod nemijlocit de instanţă, respectiv [...] (administrator al agenţiei imobiliare [...]), [...] (directoarea aceleiaşi agenţii imobiliare şi soţia administratorului) şi [...] (cunoscut al soţilor [...] şi mandatar al falsei vânzătoarei) nu au văzut-o pe adevărata [...], mai înainte sau cu ocazia realizării vânzării, după cum au declarat aceştia la termenul din data de 25.09.2015.

A apreciat instan?a de fond că toate aceste împrejurări, coroborate cu începerea urmăririi penale in rem în dosarul penal nr.1861/P/2008 cu privire la fapta de înşelăciune şi falsuri, potrivit adresei din data de 17.10.2013 a Parchetului de pe lângă Tribunalul Constanţa, creează convingerea oricărui observator obiectiv că [...] şi [...] au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în cauză prin săvârşirea (de către alte persoane) a unor infracţiuni, dreptul nefiindu-le transmis de către adevăratul proprietar, [...].

De?i pârâţii se pretind dobânditori de bună-credinţă, a apreciat instan?a de fond că unele aspecte faptice sunt de natură a pune la îndoială, dacă nu buna lor credinţă, cel puţin suficienţa diligenţelor întreprinse cu ocazia angajării unei investiţii de 130.000 €. Astfel este încheierea vânzării fără o vizionare prealabilă a imobilului, fără compararea acestuia cu alte oferte din zonă, fără a se cunoaşte dacă existau utilităţi la teren şi dacă sunt condiţii pentru autorizarea construcţiilor (aspecte recunoscute de [...] la interogatoriu). De asemenea, [...] a afirmat că s-a prezentat la notar pentru încheierea actului de vânzare la data stabilită (răspunsul la întrebarea nr. 10 din interogatoriu), în timp ce [...] şi [...] au declarat că cei doi cumpărători nu s-au putut prezenta la notar în data de 07.11.2007, astfel că în acea zi s-a procedat numai la emiterea procurii pentru [...]. Totodată, s-a plătit diferenţa de preţ (110.000 €) către aşa-zisa vânzătoare, de către [...], pentru ca a doua zi cumpărătorii [...] şi [...] să plătească întregul preţ (130.000 €) + comisionul de cca. 500 € către [...], iar nu către vânzătoare (care nu era prezentă) sau către mandatarul [...]. Aşadar, cumpărătorii au plătit peste 130.000 € pentru un teren al cărui proprietar nu îl cunoşteau şi nici nu l-au văzut, iar plata nu au făcut-o nici măcar către mandatarul vânzătoarei, ci către o persoană implicată în intermedierea vânzării.

Instan?a de fond a mai arătat că, pe de altă parte, conivenţa dintre reclamantă şi cei ce au realizat vânzarea, după cum invocă pârâtul [...], nu este dovedită prin nici un mijloc de probă, prezumţia la care face referire această parte, născută - zice-se - din aflarea la dispoziţia notarului, în original, a actelor necesare vânzării, nefiind una de luat în seamă, de vreme ce adevărata [...] a reclamat că este victima unor infracţiuni, iar cu privire la acte a arătat că le-a pus la dispoziţia unui agent imobiliar ([...]), pentru câteva zile, în vederea vânzării terenului, fără însă a se vinde bunul de către reclamantă.

Fiind cert că, până la acest moment, titlul pârâţilor nu a fost desfiinţat, a re?inut prima instan?ă că ne găsim în situaţia în care ambele părţi litigante deţin titluri valabile privind dreptul pretins ?i că nulitatea absolută a titlului pârâţilor invocată de reclamantă nu se poate reţine decât dacă o instanţă judecătorească legal învestită a constatat anterior că actul este nul absolut, ceea ce în cazul de faţă nu se dovedeşte.

În ceea ce prive?te legea aplicabilă în cauză, s-a re?inut că este Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009, respectiv art. 555 alin.1 ?i art. 563 alin.1 din acest cod.

Re?inând că există ipoteza comparării de titluri, atât reclamanta cât şi pârâţii fiind deţinători ai unor titluri valabile asupra bunului imobil ?i că cele două titluri provin de la autori diferiţi, instan?a de fond a apreciat că se impune compararea titlurilor pe care se întemeiază drepturile autorilor, dându-se câştig celui al cărui autor avea un drept preferabil (fundamentul acestei soluţii este principiul nemo dat quod non habet şi regula generală înscrisă în art. 17 alin.1 din Codul civil - „nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi”, excepţiile de la această regulă fiind numai acelea expres şi limitativ stabilite de lege). Instanţa de fond a opinat astfel că este preferabil titlul reclamantei, arătând că, la rândul lor pârâţii, prevalându-se de buna lor credinţă pe care o invocă referitor la dobândirea dreptului de proprietate asupra aceluiaşi imobil, au la îndemână o acţiune în despăgubire îndreptată împotriva celui ce le-a vândut, întemeiată pe răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, urmare a acţiunii de faţă pârâţii fiind evinşi de către adevăratul proprietar al terenului.

Pârâtul [...] a declarat apel, arătând că hotărârea instan?ei de fond este nelegală ?i netemeinică, reprezentând rezultatul unei analize trunchiate ?i superficiale a materialului probator administrat în cauză. Aspectele avute în vedere de instan?ă pentru caracterizarea comportamentului lor nu pot sus?ine reaua-credin?ă ?i nu pot conduce la aprecierea că un titlu de proprietate este mai caracterizat decât celălalt, deoarece nu aceste elemente dau for?ă probantă unui titlu de proprietate; titlul pârâ?ilor este un act autentic pe deplin valabil, cât timp nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească.

A sus?inut apelantul că îndoiala instan?ei cu privire la calitatea sa de dobânditor de bună credin?ă este neîntemeiată, având în vedere condi?iile în care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare, respectiv prezen?a la notar a mandatarului reclamantei ?i a reprezentantului firmei de intermediere a vânzării ?i plata pre?ului în biroul notarului. Din probe rezultă că, anterior perfectării actului, s-au pus la dispozi?ia notarului originalul actelor de proprietate ?i actul de identitate al vânzătoarei, astfel că nu se poate re?ine că titlul acesteia este mai bine caracterizat ?i preferabil titlului pârâtului, fiind dovedită coniven?a vânzătoarei-reclamante cu celelalte persoane care au intermediat vânzarea-cumpărarea.

În condi?iile în care nu există o hotărâre definitivă ?i irevocabilă de desfiin?are a titlului său, prin care să se stabilească lipsa calită?ii de proprietar a vânzătoarei ?i săvâr?irea unei fapte penale, a apreciat apelantul-pârât că ra?ionamentul în baza căruia instan?a de fond a dat preferabilitate titlului reclamantei este nelegal ?i trebuie sanc?ionat prin schimbarea în tot a hotărârii, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.

La termenul de judecată din 22.11.2016, Tribunalul Constan?a a invocat din oficiu excep?ia lipsei calită?ii procesuale pasive a pârâtei [...] pentru judecata în fond a cauzei, având în vedere depunerea la dosar de către păr?i a extrasului de carte funciară nr. …/18.11.2016 eliberat de ANCPI-OCPI Constan?a.

Reclamanta-intimată a mai depus la dosar adresa din data de 29.10.2014 emisă de IPJ Constan?a în dosarul penal nr. 418019/2009 (nr.unic 1861/P/2008).

Analizând hotărârea instan?ei de fond prin prisma motivelor de apel ?i a chestiunii de ordine publică legată de stabilirea cadrului procesual pusă în discu?ie din oficiu în această fază procesuală, având în vedere materialul probator existent la dosar, normele de drept material aplicabile spe?ei ?i disp.art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul a stabilit următoarele:

Excep?ia lipsei calită?ii procesuale pasive a pârâtei [...], care se impune a fi rezolvată cu prioritate în raport de prevederile art.137 alin.1 C.proc.civ., este întemeiată ?i urmează să fie admisă, cu consecin?a reformării hotărârii apelate sub acest aspect.

Reclamanta [...] a investit instan?a de fond cu o ac?iune în revendicarea imobilului teren situat în intravilanul oraşului [...], parcela [...], jud. Constanţa, în suprafaţă totală de 2176 mp, având număr cadastral [...], înscris în cartea funciară UAT [...] sub nr.[...].

Numita [...] a fost introdusă în proces în calitate de pârâtă ca mo?tenitoare legală a lui [...] (decedat la data de 21.05.2010), care cumpărase cota de 1 din dreptul de proprietate asupra terenului revendicat, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P.A. „[...] şi [...]” sub nr.[...]/08.11.2007.

Potrivit extrasului de carte funciară nr. [...]/18.11.2016 eliberat de ANCPI-OCPI Constan?a, în prezent singura proprietară pentru cota de 1 anterior men?ionată este intimata-pârâtă [...], care la cota de 1/8 dobândită de prin mo?tenire de la fostul so? (în baza certificatului de mo?tenitor nr.108/30.09.2010) a adăugat ?i cota de 3/8 mo?tenită de fiica sa [...], în baza contractului de dona?ie autentificat sub nr. …/30.09.2010, deci cu mult înainte de promovarea acestei ac?iuni.

În aceste condi?ii, ac?iunea în revendicare fiind îndreptată potrivit art.563 alin.1 din noul Codul civil împotriva celui care se pretinde îndreptă?it să posede ori să de?ină bunului revendicat, este evident că nu s-a justificat chemarea în judecată a pârâtei [...], câtă vreme aceasta nu mai de?inea nici o parte de bunul imobil litigios la momentul declan?ării procesului. Calitatea de parte pârâtă în proces presupune existen?a unei identită?i cu persoana obligată să răspundă preten?iilor deduse judecă?ii, or în spe?ă nu se probează o astfel de identitate în ceea ce o prive?te pe pârâta [...].

Analizând în continuare motivul de apel ce vizează gre?ita respingere de către instan?a de fond a cererii de suspendare a judecă?ii până la solu?ionarea definitivă a plângerii penale ce face obiectul dosarului 1861/P/2008, tribunalul l-a găsit neîntemeiat ?i l-a înlăturat, având în vedere adresa din data de 29.10.2014 emisă de IPJ Constan?a, din care rezultă că la data de 29.01.2014 s-a aprobat trecerea dosarului penal nr. 418019/P/2008 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Constan?a în eviden?ele cu autori neidentifica?i, cercetările urmând să fie reluate în cazul apari?iei unor elemente noi.

În situa?ia dată, suspendarea judecă?ii fără certitudinea că cercetările în dosarul penal vor fi reluate vreodată ar fi presupus negarea dreptului reclamantei de a se adresa efectiv unei instan?e de judecată pentru protejarea dreptului său, în condi?iile în care accesul liber la justi?ie este recunoscut prin Constitu?ie ?i prin Conven?ia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale.

Pe fondul cauzei, tribunalul a apreciat că, raportat la situaţia concretă a părţilor, este întemeiată critica din apel întemeiată pe necesitatea unei hotărâri judecătoreşti definitive prin care să fi fost desfiinţat contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P.A. [...] şi [...] sub nr.[...]/08.11.2007.

Astfel, dezlegarea dată de judecătorul fondului ac?iunii în revendicare formulate împotriva pârâ?ilor [...] ?i [...] este rezultatul unei gre?ite aprecieri a împrejurărilor de fapt ale spe?ei, cu consecin?a aplicării eronate a dispozi?iilor legale în vigoare în materie de revendicare, în condiţiile în care în chiar considerentele  hotărârii, contrar susţinerilor reclamantei precum că titlul pârâţilor ar fi lovit de nulitate absolută, s-a reţinut că ,,o asemenea nulitate nu se poate reţine decât dacă o instanţă judecătorească legal investită a constatat anterior că actul este nul absolut, ceea ce în cazul de faţă nu se dovedeşte”.

Câtă vreme contractul în discuţie nu a fost declarat fals şi nu a fost anulat ca atare de către o instanţă de judecată (penală sau civilă), din punct de vedere juridic, reclamanta-intimată este chiar persoana care a transmis pârâţilor dreptul de proprietate, ea figurând în contract în calitate de vânzător, cu datele de identificare rezultate din actele de stare civilă eliberate de autorităţile competente potrivit legii.

În această situaţie, a arătat instanţa de apel, nu există ipoteza tipică a acţiunii în revendicare pe care a reţinut-o instanţa de fond, şi anume aceea în care ambele părţi deţin titluri valabile care provin de la autorii diferiţi, pentru ca în urma procedurii specifice de comparare a titlurilor să se dea preferinţă celui mai bine caracterizat.

Titlul pârâţilor provenind chiar de la reclamantă, până la constatarea nulităţii acestuia pentru un eventual fals săvârşit la încheierea lui, reclamanta este ţinută de drept, în calitate de “vânzătoare”, să garanteze cumpărătorilor exercitarea deplină a dreptului dobândit după încheierea contractului.

Efectele contractului de vânzare-cumpărare se concretizează în obligaţiile pe care şi le-au asumat părţile contractante, iar potrivit art.1313 C. civ. 1864 (în vigoare la data încheierii contractului în discuţie) şi art.1695 alin.1 Noul Cod Civil, vânzătorul are două obligaţii principale, şi anume aceea de predare a lucrului vândut şi de a răspunde de lucrul vândut, răspunderea concretizându-se în aceea de a garanta „liniştita posesiune a lucrului”.

Vânzătorul, succesorii lui, universali sau cu titlu universal, sunt, aşadar, obligaţi să se abţină de la orice act, anterior sau ulterior vânzării, de natură să ameninţe proprietatea, folosinţa sau detenţia cumpărătorului sau a succesorilor acestuia asupra bunului vândut. Nu există termen limită pentru această obligaţie, ci se consideră a fi o obligaţie permanentă şi perpetuuă.

Garanţia operează de drept în orice vânzare, ceea ce înseamnă că nu e necesar ca părţile să introducă o clauză specifică în contract. Scopul garanţiei îl reprezintă protejarea dreptului cumpărătorului de a nu fi tulburat în folosinţa lucrului dobândit prin acel contract, nici de către vânzător, nici de către terţe persoane ?i succesorii lui.

Pe de altă parte, vânzătorul nu poate să evingă nici dacă a dobândit o nouă calitate după momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi, ca excepţie, obligaţia negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător ulterior vânzării prin faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului, nu poate fi înlăturată convenţional, orice convenţie contrară fiind „considerată nescrisă”.

Aşa fiind, un eventual succes al reclamantei în acţiunea în revendicare este condiţionat de obţinerea în prealabil a unei hotărâri de anulare a contractului de vânzare contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P.A. [...] şi [...] sub nr.[...]/08.11.2007, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară. Numai în acest fel reclamanta se va putea legitima ca proprietar al imobilului revendicat, prin reactivarea efectelor actelor prin care ea însăşi a dobândit acest imobil (Titlul de proprietate nr.[...]/139/19.03.1993 emis de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Constanţa şi a contractul de partaj voluntar autentificat la Notariatul de Stat al Judeţului Constanţa sub nr. …/11.01.1994).

Faţă de cele arătate, faptul că în prezent judecata dosarului nr.[...]/212/2008 pe rolul Judecătoriei Constanţa, având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P.A. [...] şi [...] sub nr.[...]/08.11.2007, este suspendată în temeiul prevederilor art.244 alin.1 pct.2 din Codul de procedură civilă, până la soluţionarea dosarului penal format ca urmare a sesizării reclamantei cu privire la săvârşirea infracţiunii de fals, nu poate justifica menţinerea soluţiei de admitere a acţiunii în revendicare adoptate prin hotărârea ce face obiectul prezentului apel.

Având în vedere că dosarul penal nr. 418019/P/2008 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Constan?a a fost trecut începând cu data de 29.01.2014 în evidenţele cu autori neidentifica?i, fără a exista vreo certitudine cu privire la posibilitatea reluării cercetărilor, reclamanta este îndreptăţită să ceară oricând reluarea judecăţii în dosarul civil nr.[...]/212/2008 pentru obţinerea unei hotărâri definitive în acest dosar, accesul său la justiţie neputând fi interzis pe termen nedeterminat în condiţiile arătate. 

În considerarea tuturor acestor argumente şi a dispoziţiilor art.296 C.proc.civ., prin admiterea apelului şi schimbarea în parte a sentinţei civile apelate nr. 12228/23.10.2015 pronunţată de Judecătoria Constanţa, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei [...] şi s-a respins ca atare acţiunea formulate împotriva acestei pârâte.

S-a respins acţiunea formulată de reclamanta [...] în contradictoriu cu pârâţii [...] şi [...], ca nefondată.

S-a menţinut dispoziţia privind respingerea acţiunii promovate de reclamanta [...] în contradictoriu cu pârâtul [...] pentru lipsa capacităţii procesuale de folosinţă.

Tribunalul Constanţa a arătat că deşi pârâta [...] nu a înţeles să formuleze apel, tribunalul a arătat că nu poate fi păstrată soluţia de admitere a acţiunii în revendicare faţă de această pârâtă, aşa cum pretinde intimata-reclamantă. Având în vedere starea de indiviziune dintre pârâţi cu privire la imobilul în litigiu provenită din acelaşi contract, situaţia juridică a acestuia nu poate scindată şi apreciată diferit în cadrul acţiunii în revendicare, hotărârea dată în cauză trebuind să fie uniformă. Este vorba despre situaţia unei coparticipări procesuale necesare în sensul art.47 C.proc.civ. (în ipoteza în care drepturile şi obligaţiile pârâţilor au o cauză comună), astfel că efectele hotărârii trebuie să se întindă asupra tuturor pârâţilor, de actele unuia urmând să profite şi celălalt potrivit art.48 alin.2 C.proc.civ.

În aplicarea disp.art.274 alin.1 C.proc.civ., intimata-reclamantă a fost obligată la plata către apelantul-pârât [...] a sumei de 4306 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă căii de atac.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs, în termen legal, reclamanta [...], care a sus?inut că solu?ia dispusă în apel este nelegală.

Sub un prim aspect s-a solicitat să se ia act că tribunalul a fost învestit doar cu apelul declarat de pârâtul [...], fiind de neadmis extinderea efectelor hotărârii ?i pentru ceilal?i pârâ?i. În absen?a oricărei sesizări în apel făcute de pârâtele [...] sau [...], instan?a de apel a admis excep?ia lipsei calită?ii proecsuale passive pentru prima pârâtă men?ionată. Recurenta reclamantă a sus?inut că nu neagă caracterul de excep?ie de ordine publică al acestei chestiuni, cee ace presupune ca instan?a să o invoce ?i din oficiu. Însă, a arătat recurenta, este criticabilă invocarea unei astfel de excep?ii în lipsa învestirii instan?ei cu o cale de atac exercitată în condi?iile legii de către partea interesată ?i vizată de această excep?ie (care în spe?ă erau pârâtele men?ionate).

Prin urmare, hotărârea instan?ei de fond avea, pentru pârâtele [...], putere de lucru judecat – ceea ce denotă că instan?a de apel a dat mai mult decât s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut”.

Acelea?i considerente urmează a fi re?inute ?i în privin?a solu?iei date asupra fondului, sus?ine recurenta reclamantă, neputându-se modifica solu?ia primei instan?e în absen?a apelului declarat de aceste pârâte.

Criticile recurentei s-au referit în egală măsură la argumentele avute în vedere de către instan?a de apel, în condi?iile în care actul de proprietate al pârâ?ilor nu emană de la reclamantă. S-a sus?inut că titlul de proprieatte al recurentei este cel valid, iar în condi?iile în care contractul de vânzare-cumpărare de care se prevalează pârâ?ii nu poartă semnătura sa – reclamanta nerecunoscând nici un moment anterior sau concomitent întocmirii sale această opera?iune juridică, altă persoană folosindu-se de identitatea sa.

Recurenta a făcut trimitere la plângerea penală pe care a depus-o în 2008 ?i care face obiectul cercetărilor în dosarul penal 1861/P al Parchetului de pe lângă Tribunalul Constan?a, în prezent dosrul fiind eviden?iat ca fiind cu autori necunoscu?i. Expertiza grafoscopică efectuată în dosarul penal a confirmat că nu ?i-a exprimat consim?ământul la data întocmirii actelor aferente vânzării, prin aplicarea unei semnături valabile, iar proba cu martori administrate în cauză confirmă apărările formulate de reclamantă.

Coniven?a frauduloasă este probată deopotrivă ?i de modalitatea în care s-a recurs la încheierea actului de vânzare-cumpărare a imobilului, concretizată în actele perfectate la acela?i notar înainte de încheierea propriu-zisă a contractului de vânzare-cumpărare. S-a reiterat sus?inerea referitoare la perfectarea contractului o carte de identitate falsă, cu toate datele personale ale recurentei, dar cu fotografia unei alte personae. Falsul este evident chiar ?i fără folosirea unor mijloace tehnice, pentru că recurenta este născută în anul 1950, iar poza apar?ine unei tinere care are cca. 30 de ani. Această împrejurarea a fost observată ?i de intermediarul vânzării, [...] (cel care încheiase antecontractul în nume propriu, inten?ionând să cumpere imobilul, dar care ulterior s-a răzgândit) ?i cu toate acestea contractarea a continuat; niciunul dintre martorii audia?i – [...], [...] ?i [...] – nu a văzut-o pe adevărata [...] mai înainte sau cu ocazia realizării vânzării.

Recurenta a sus?inut, prin urmare, juste?ea solu?iei primei instan?e cu privire la reala situa?ie de fapt care, coroborată cu faptul începerii urmăririi penale in rem în dosarul de cercetare penală cu privire la fapta de în?elăciune ?i fals, creează convingerea oricărui observatory obiectiv că [...] ?i [...] au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în cauză prin săvâr?irea de către alte persoane a unor infrac?iuni, dreptul nefiindu-le transmis de către adevăratul proprietar.

S-a negat totodată calitatea pârâ?ilor de dobânditori de bună-credin?ă, elementele legate de conduită ?i diligen?ele efectuate de cumpărători cu ocazia angajării acestei investi?ii de 130.000 euro negând-o. 

S-a conchis în sensul că instan?a de apel a realizat o gre?ită aplicare a dispozi?iilor art. 563 alin. 1 cod civil ?i art. 555 alin. 1 cod civil, cu referire la ac?iunea în revendicare, fa?ă de situa?ia de fapt. Atât reclamanta, cât ?i pârâ?ii sunt de?inătorii unor titluri de proprietate, care însă emană de la autori diferi?i, impunându-se a se da preferin?ă celui al cărui autor avea un drept preferabil - care în spe?ă este doar recurenta. În mod corect instan?a de fond a făcut aplicabilitatea principiului ,,nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însu?i”, excep?iile de la această regulă fiind acelea expres ?i limitative prevăzute de lege.

Analizând criticile formulate, în raport de dispozi?iile art. 304 cod proc. civilă, se va re?ine că recursul este nefondat.

O primă critică s-a referit la pretinsa încălcare a limitelor disponibilită?ii în materie civilă, cât prive?te sesizarea în căile de atac, recurenta arătând că tribunalul nu putea reforma solu?ia instan?ei de fond în integralitate, în condi?iile în care pârâtele [...] ?i [...] nu au declarat propriul apel.

Acest motiv de recurs este însă nefondat, pentru că în instan?a de apel a făcut aplicarea directă a dispozi?iilor art. 48 alin. 2 cod proc. civilă 1865. Astfel, dacă regula procedurală este cea instituită prin alin. 1 (,,actele de procedură, apărările şi concluziile unuia dintre reclamanţi sau pârâţi nu pot folosi nici păgubi celorlalţi”), excep?ia reglementată prin alin. 2 este de strictă interpretare ?i aplicare, iar în speţă există cazul special dat de acest text.

Norma arată că: ”(…) dacă prin natura raportului juridic sau în temeiul unei dispoziţii a legii, efectele hotărârii se întind asupra tuturor reclamanţilor sau pârâţilor, actele de procedură îndeplinite numai de unii din ei sau termenele încuviinţate numai unora din ei pentru îndeplinirea actelor de procedură folosesc şi celorlalţi. Când actele de procedură ale unora sunt potrivnice celor făcute de ceilalţi, se va ţine seama de actele cele mai favorabile. Reclamanţii sau pârâţii care nu s-au înfăţişat sau nu au îndeplinit un act de procedură în termen vor continua totuşi să fie citaţi.”

Raportul juridic supus judecăţii este unul care a generat transla?ia dreptului de proprietate de la un unic titular al dreptului la doi coproprietari indivizi, în cote egale.

Evocarea lipsei dreptului pârâ?ilor ?i revendicarea imobilului de către recurenta reclamantă de la aceste persoane nu pot fi disociate în raport de cotele-păr?i dobândite.

Pornind de la defini?ia clasică a ac?iunii în revendicare, instan?a de recurs re?ine că persoana care se consideră adevăratul titular al dreptului nu poate pretinde bunul doar de la unul dintre cumpărători, în măsura în care sus?ine că nu a vândut către niciunul dintre ace?tia dreptul real. Motiva?ia ac?iunii în revendicare reclamă, prin urmare, ca efectele hotărârii dispuse unui atare demers să se extindă asupra tuturor pârâ?ilor chema?i în judecată, fiind de neconceput că fa?ă de unul dintre coproprietari poate fi admisă cererea proprietarului neposesor, iar în raport cu ceilal?i să fie respinsă.

Este a?adar nefondată critica recurentei reclamante în legătură cu modul în care instan?a de apel a rezolvat în integralitate ac?iunea în revendicare; natura raportului juridic este cea care a atras excep?ia procesuală a statuării unitare asupra litigiului, în considerarea art. 48 alin. 2 cod proc. civilă, tribunalul privind în mod unitar drepturile ?i obliga?iile păr?ilor din proces – pentru că tot astfel s-au conturat ele, printr-o unică opera?iune juridică.

Rezultă deci că neformularea căii de atac de către pârâtele men?ionate nu putea fi ,,sanc?ionată” cu păstrarea solu?iei dispuse în primă instan?ă în privin?a cotei păr?i indivize dobândite prin cumpărare ?i ulterior prin mo?tenire de la numitul [...], apelul formulat de celălalt coproprietar indiviz profitând ?i mo?tenitorilor defunctului [...].

Din această perspectivă se dovedesc a fi nefondate ?i sus?inerile referitoare la modul în care instan?a de apel a rezolvat ?i excep?ia lipsei calită?ii procesuale pasive a pârâtei [...]. Recurenta reclamantă nici nu a negat calificarea unei atari apărări de excep?ie ca fiind una de ordine publică, în viziunea dispozi?iilor vechiului cod de procedură civilă, dar a apreciat că evocarea ei nu se putea realiza decât în cadrul apelului formulat de partea interesată. Fără a relua aspectele referitoare la modalitatea de extindere legală a efcetelor procesuale ale hotărârii pronun?ate în legătură cu cotele păr?i ale proprietarilor indivizi în ac?iunea reală (ceea ce presupune că apelantul proprietar indiviz poate ridica excep?ii de ordine publică aparent favorabile doar păr?ii adverse), Curtea va avea în vedere totodată ?i că însă?i calificarea excep?iei ca fiind de ordine publică permite evocarea ei de către judecătorul cauzei ?i punerea în discu?ia contradictorie a păr?ilor. Acest fapt s-a ?i realizat cu ocazia ob?inerii la dosar a extrasului de CF în legătură cu imobilul bun litigios; la termenul din 22.11.2016, judecătorii cauzei au constatat, pe baza respectivului înscris depus de apărătorul intimatei [...], că este înscris în eviden?a de carte funciară un act de dona?ie în urma căruia [...] a rămas singura titulară a cotei păr?i dobândite prin cumpărare de so?ul său, [...]. Însu?i apărătorul intimatei a arătat că se dore?te încheierea unei tranzac?ii, dar că verificarea de CF a identificat faptul că [...] nu mai de?ine nici o frac?ie din dreptul real dobândit la data de 8 noiembrie 2007 de către autorul său. În aceste condi?ii, instan?a de apel era obligată să evalueze excep?ia lipsei calită?ii procesuale pasive a persoanei indicate, nu doar în considerarea unei viitoare finalizări a procesului printr-o în?elegere (care nu putea avea loc decât cu de?inători ai dreptului material litigios), dar ?i pentru pronun?area unei hotărâri în strictă raportare la păr?ile raportului juridic. Nu era, a?adar, nevoie de existen?a unei căi de atac distincte, formulate de către [...] ?i în cuprinsul căreia să se invoce această situa?ie de fapt, fiind suficiente datele regăsite în eviden?ele publice de cadastru ?i publicitate imobiliară spre a se contura corect cadrul procesual.

Curtea apreciază ca necesară în această ipoteză apelarea la ra?ionamentul similar cazului survenirii decesului uneia dintre păr?i ?i care induce – de această dată, într-o împrejurare de transla?ie a dreptului pentru cauză de moarte – obliga?ia judecătorului de a verifica din oficiu cadrul procesual. În concluzie, actele translative ale dreptului litigios, realizate inter vivos sau mortis causa, relevate pe parcursul procesului, obligă la stabilirea calită?ilor procesuale active sau pasive, după caz - hotărârea judecătorească urmând să î?i producă efectul autorită?ii lucrului judecat fa?ă de cei care au legătură cu dreptul dedus judecă?ii.

În fine, o a treia critică a recurentei reclamante se referă la reformarea solu?iei instan?ei de fond ?i înlăturarea în apel a procedeului clasic al comparării titlurilor păr?ilor. Curtea de Apel constată însă că motivarea tribunalului este cea corectă din perspectiva legii, pentru că instan?a de fond a ignorat modul în care î?i relevă efectele juridice inter partes actul autentic.

Judecătoria Constan?a a admis ac?iunea în revendicare dezvoltând motive contradictorii, pentru că a constatat fără echivoc faptul că titlul pârâ?ilor nu a fost desfiin?at, că nu a fost sesizată cu o ac?iune în nulitate, iar o asemenea sanc?iune juridică nu se poate stabili decât printr-o cerere separată, cu atât mai mult cu cât în cadrul ac?iunii în revendicare nu se poate pretinde coniven?a frauduloasă între pretinsul fals vânzători ?i cumpărător. În acelaşi context a apreciat totodată judecătorul cauzei că, dacă nu se poate proba definitoriu reaua-credinţă, există cel puţin suspiciuni cu privire la conduita mai degrabă neglijentă a cumpărătorilor unui bun imobil de o valoare consistentă. Cu toate aceste argumente, judecătorul fondului a apreciat că se află în situa?ia comparării unor titluri provenite de la ,,autori diferi?i”, fără a explica anume care sunt respectivii autori care au asigurat transla?ia separată a aceluia?i drept disputat.

Instan?a de apel a stabilit însă în mod judicios că nu se putea face trimitere la adagiul din dr. roman potrivit căruia nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are, pentru că în măsura în care contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. [...]/08.11.2007 la BNPA [...] ?i [...] nu a fost anulat, nu există două titluri provenind de la doi ,,autori diferi?i”.

Corect a stabilit tribunalul şi că în speţă se urmăreşte evicţionarea cumpărătorilor chiar de către vânzător, în condiţiile în care nu s-a dovedit într-un proces separat că nu recurenta a fost cea care a înstrăinat imobilul.  Ori, câtă vreme recurenta reclamantă a confirmat că a ini?iat o procedură penală în cadrul căreia invocă falsul în identitate şi încheierea actului juridic de către o altă persoană decât adevăratul titular al dreptului, precum şi că judecata ac?iunii civile în nulitatea contractului a fost suspendată, nu putea avea loc o reală comparare de titluri pe criteriul trasmiterii dreptului ,,de la adevăratul proprietar’’. Acesta fiind contextul de abordare a dreptului clamat, instan?a de apel a stabilit corect că reclamanta nu se poate pretinde proprietar neposesor în raport cu pârâ?ii - care ar fi posesori neproprietari. Nefiind anulat/constatat nul, contractul de vânzare-cumpărare reflectă pe deplin transmisiunea patrimonială intervenită între reclamantă ?i pârâ?i, iar chestiunile supuse evaluării penale nu pot fi valorificate pe cale incidentală, în absen?a unei solu?ii definitive dispuse în acest sens.

 Intimaţii pârâţi nu pot fi calificaţi, în accepţiunea dată de art. 563 alin. 1 din noul Cod civil, ca fiind persoane care deţin fără drept bunul, pentru că spre deosebire de argumentele referitoare la suficienţa probării falsului legat de persoana vânzătorului, în recurs se va avea în vedere şi necesitatea dovedirii conivenţei frauduloase, ceea ce în mod just nu poate face obiect de evaluare în simpla comparare de titluri pe care o reprezintă acţiunea în revendicare.

A compara titlul în temeiul căruia vânzătorul înstrăinează bunul cu cel în baza căruia cumpărătorii dobândesc dreptul de proprietate asupra aceluiaşi bun este un non-sens juridic, din moment ce ambele titluri sunt valabile şi şi-au produs efectele în circuitul juridic.

În esenţă, prezumţia de la care a pornit instanţa de fond atunci când a stabilit că imobilul a fost vândut de către altcineva decât reclamanta însăşi s-a construit pe supoziţii şi pe probe extrajudiciare, pe elemente străine cercetării provenienţei unor titluri deopotrivă valabile şi pe argumente care exprimă dubiul în privinţa modului în care au fost încheiate actele notariale autentificate. Eludând procedurile judiciare specifice altor instituţii ale dreptului civil şi dând forţă probantă unor demersuri efectuate în cursul unor cercetări penale, care nu au fost valorificate cu respectarea principiului contradictorialităţii şi nici nu au fost administrate cu respectarea principiului nemijlocirii, instanţa de fond a depăşit cadrul de abordare a acţiunii în revendicare, stabilind în final - cu evidenta negare a valabilităţii actului juridic - că vânzătoarea nu a fost [...].

Constatând aşadar că tribunalul a pronunţat o soluţie legală şi temeinică, va fi respinsă cererea recurentei de reformare a soluţiei în considerarea temeiului în drept evocat prin concluziile orale -  art. 304 pct. 9 cod proc. civilă (,,când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii’’), recursul urmând a fi respins ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare