Actiune in anulare contract arenda

Prin sentinţa civilă nr. X/09.05.2017 pronunţată de Judecătoria Slatina în dosarul civil nr. X/311/2016, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesual active a reclamantului V I, invocată  de instanţa de judecată şi s-a respins acţiunea precizata a reclamantului V I, în contradictoriu cu pârâta S S, ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă.

S-a luat act că  parata nu solicită cheltuieli de judecată în prezenta.

Pentru a pronunţa astfel instanţa de fond a reţinut că reclamantul V I în contradictoriu cu pârâta S S, arendas al SC S L SRL, a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa sa dispună:

-obligarea paratei la plata sumei de 6500 lei, asumata prin angajament de plata;

- plata dobânzii aferente, in cuantum de 1000 lei;

- plata daunelor moratorii, de la data scadenta, in  cuantum de 800 lei;

-plata arendei pe anul 2016, in cuantum de  2000 lei;

-anularea Contractului de arendare nr. X/21 martie 2012;

- sanctiuni pentru nerespectarea contractului si a legii.

Obligarea la plata cheltuielilor de judecata.

 Prin precizarea depusa la fila 25, reclamantul renunta la cererea privind anularea contractului de arenda, invederand ca acesta este motivul pentru care nu timbreaza acest capat de cerere.

 Prin precizarea depusa la fila 34, reclamantul arata ca parata, a plătit, prin mandata postal, pe numele surorii U G, semnatara contractului de arenda nr. X/21 martie 2012, sumele:

-6500 lei, asumata prin angajament de plata;

-suma de 2000 lei, arenda pe anul 2016.

Intrucat parata  nu a emis nici un punct de vedere cu privire la celeLte opinii, reclamantul solicita instantei de judecata sa se pronunte cu privire la :

-plata dobanzii in cuantum de 1000 lei;

-plata daunelor moratorii in cuantum de 800 lei;

--plata cheltuielilor de judecata-800 lei (tjt+ alte cheltuieli).

Asadar, obiectul cauzei poarta asupra dobanzii in cuantum de 1000 lei; plata daunelor moratorii in cuantum de 800 lei; raportat la plata cu intarziere a arenzii datorate de parata in baza unui contract de arenda, respectiv nr. X/21 martie 2012.

Potrivit art. 102 alin 1 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicarea a Noului cod civil contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat, respectiv opozabil  în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.

 În cauza de faţă Contractul de arenda  nr. X/ 2012 a fost incheiat in 21 martie 2012, respectiv a devenit opozabil prin inregistrare la Consiliul Local C, Judeţul Olt, in data de 21 martie 2012,  ulterior intrării în vigoare a Noului cod civil/ 2011.

Drept consecinţă sunt aplicabile prevederile acestui cod civil şi a legislaţiei în vigoare la acest  moment, Legea 16/1994, cu modificarile si completarile ulterioare fiind abrogata odata cu intrarea in vigoare a Noului Cod civil, in oct. 2011.

Din înscrisurile dosarului- fila 10, ca situaţie premisa, instanta  a retinut contract de arenda, astfel:

La data de 21 martie 2012 s-a încheiat  contract de arenda intre numita U G, in calitate de arendator si  societatea comerciala SC S L , in calitate de arendaş, având ca obiect exploatarea in scop agricol a suprafeţei de 3,50ha/ modificat in 3,23 ha, cu mentiune ” in 2014”, teren extravilan aflat in proprietatea numitei U G, aceasta figurand  cu titulatura proprietar conform Titlului de proprietate nr. X/16 februarie 1999.

 Prin acelaşi contract partile: numita U G, in calitate de arendator si  societatea comerciala SC S L , in calitate de arendaş, au stabilit si a doua componenta a obiectului contractului de arenda respectiv preţul acestuia ( 30 % din productia neta). Data exigibilităţii obligaţiei arendaşului de a plăti arenda a fost stabilita imediat dupa data recoltarii culturii, dar nu mai tarziu de 45 zile, produsul livrat trebuind a corespunde din punct de vedere calitativ.

 Acest contract este inregistrat la Consiliul Local C in data de 21 martie 2012- fila 10, purtand verso ştampila sociatatii comerciale SC S L, iar, pe fata, ştampila si semnatura primarului.

Contractul de arenda este reglementat de  Noul Cod Civil al Romaniei.

În art. 1778 din NCC - Felurile locaţiunii se stipuleaza ca locaţiunea bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.

Asadar, articolul 1778 alin. (1) NCC defineşte cele două varietăţi ale contractului de locaţiune: închirierea - reprezentând contractul de locaţiune având ca obiect bunuri imobile sau bunuri mobile şi arendarea - contractul de locaţiune având ca obiect bunuri agricole.

 Celor două varietăţi ale locaţiunii, închirierea şi arendarea, le sunt aplicabile în mod corespunzător dispoziţiile dreptului comun în materie de locaţiune (art. 1777-1823 NCC), în măsura în care sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte prin art. 1824-1835 NCC şi, respectiv, art. 1836-1850 NCC.

Spre deosebire de contractul de închiriere a locuinţei, contractul de arendare este un contract solemn, care trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute, potrivit dispoziţiilor art. 1838 alin. (1) NCC. Noul Cod civil conţine reguli particulare în materia arendării (art. 1836-1850 NCC), care se completează cu cele de drept comun din materia.

Pornind de la definiţia locaţiunii, prevăzută la art. 1777 NCC, contractul de arendare poate fi definit ca fiind acel contract prin care o parte, numită arendator, se obligă să asigure celeiLte părţi, numite arendaş, folosinţa unor bunuri agricole pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit arendă.

Arendarea, ca varietate a contractului de locaţiune, este un contract sinalagmatic (naşte obligaţii reciproce şi interdependente între părţi), cu titlu oneros (ambele părţi urmărind să-şi procure un avantaj în schimbul obligaţiei asumate), comutativ (întinderea drepturilor şi obligaţiilor părţilor este determinată în momentul încheierii contractului), cu executare succesivă şi netranslativ de proprietate. Însă, spre deosebire de locaţiune, arendarea este un contract solemn, care trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Potrivit dispoziţiilor art. 1836 NCC, bunurile agricole ce pot fi arendate sunt terenurile cu destinaţie agricolă, precum şi animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole; din formularea textului („cum ar fi”) rezultă că enumerarea este exemplificativă, deci şi alte bunuri agricole pot fi arendate.

Contractul de arendare poate fi încheiat pe durată determinată, stabilită de părţi. Analizand, se retine ca ambele contracte de arenda ale partilor sunt incheiate pe durata a trei ani, incepand cu data de 29 august 2013, pana la data de 29 august 2016.

Art. 1838 din Noul Cod civil.- Condiţii de formă stipuleaza ca un contract de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute. Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local.

Înregistrarea contractului de arendare într-un astfel de registru are indiscutabil efect de opozabilitate, contractele partilor fiind inregistrate la Consiliul Local C in data de 29 august 20013, respectiv 04 septembrie 2013, purtand chiar semnatura primarului, stampila primariei si semnatura secretarului, cei din urma nefiind parti.

Coroborând dispoziţiile alin. (2) al art. 1838 NCC cu cele ale art. 1845 NCC rezultă că înscrierea contractului de arendare în registrul special ţinut de secretarul consiliului local îi conferă acestuia (ca şi contractului de arendare încheiat în formă autentică) caracter de titlu executoriu pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile prevăzute de lege. În acest caz, rolul secretarului consiliului local (în considerarea stabilităţii funcţiei sale şi a studiilor juridice sau administrative superioare pe care trebuie să le aibă nu poate fi decât unul asimilat persoanelor învestite de stat cu autoritatea de autentificarea a înscrisurilor.

Preţul pe care arendaşul îl plăteşte în schimbul dreptului de a exploata bunurile arendate se numeşte arendă. Arenda, ca preţ al locaţiunii poate consta într-o sumă de bani sau în fructe.

Potrivit dispoziţiilor alin. (1) al art. 1843 NCC, noţiunea „arenda în fructe” include arenda stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei astfel de cote (a se observa că „arenda în fructe” din punct de vedere juridic include şi ipoteze în care arenda se plăteşte în bani, echivalentul unei cote părţi din fructe).

Conform art. 1845din NCC: Contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum şi cele înregistrate la consiliul local constituie, în condiţiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract.

Articolul 1845 NCC păstrează soluţia prevăzută la alin. (5) al art. 6 din Legea nr. 16/1994 cu privire la caracterul de titlul executoriu al contractului de arendare încheiat în formă scrisă şi înregistrat la consiliul local, în ceea ce priveşte plata arendei şi extinde caracterul executoriu şi la contractul de arendare încheiat în formă autentică.

Astfel, raportat la aceste prevederi, instanta de judecata a retinut ca doar arendatorul  U G- semnatar al contractului, poate cere, în condiţiile Codului de procedură civilă, executarea silită a obligaţiei de plată a arendei aferenta contractului, la termenele şi modalităţile prevăzute în contract, respectiv doar impotriva arendasului societate comerciala SC S L, semnatara a contractului.

Insa, trebuie analizat daca reclamantul  V I are calitate procesuala activa, prin raportare nu doar la dreptul material, invocat in precedent, ci şi prin raportare la normele procesual civile, art.36, art.40 NCPC.

 Pornind de la cele anterior retinute, in solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantului  V I, instanta mai reaminteşte :

 In ce priveşte aceasta excepţie, condiţiile exercitării acţiunii civile au o valoare generală, iar  noul cod de procedura civila, respectiv doctrina si jurisprudenţa le-au grupat in: a) condiţii relative la persoană (interesul si calitatea; b) condiţii relative la necesitatea de a acţiona intr-un anumit termen.

O condiţie pentru ca o persoană să fie parte in proces este calitatea procesuală care contribuie la desemnarea titularului de a acţiona si in acelaşi timp a persoanei împotriva căreia se poate exercita acţiunea.

Calitatea de parte în proces trebuie să corespundă cu calitatea de titular al dreptului si respectiv al obligatiei ce formează conţinutul raportului juridic de drept material asupra judecăţii.

Calitatea de reclamant intr-un anumit proces poate aparţine numai persoanei care pretinde că i-a fost încălcat un drept al său, iar calitatea de parat numai persoanei despre care se afirmă că a încălcat sau nu a recunoscut acel drept.

 Calitatea procesuală este titlul legal care îndreptăţeşte o persoană să fie parte in proces.

 Reclamantul V I fiind cel care pretinde acţiunea, trebuie să justifice atât calitatea procesuală activă, cat si pe cea pasivă, prin indicarea obiectului cererii si a motivelor de fapt si de drept pe care se întemeiază pretenţia sa, ori acesta a precizat de la bun inceput ca nu a semnat contractul de arenda-cauza a pretenţiilor solicitate in contradictoriu cu parata persoana fizica.

După ce a fost sesizată, instanta trebuie să verifice atât calitatea procesuală activă, cat si calitatea procesuală pasivă, fie înaintea începerii dezbaterilor, dacă acest lucru este posibil, fie in cadrul dezbaterilor asupra fondului dreptului

Calitatea procesuală semnifică, deci, titlul care conferă unei persoane puterea de a aduce in justiţie dreptul a cărui sancţiune o cere, context in care  reclamantul nu face dovada  ca a fost parte in  contractul de arenda premisa nr. X/21 martie 2012, cu atât mai mult nu poate face dovada ca a suferit daune materiale sau morale.

Împrejurarea că, in cauza,  reclamantul nu este eventual mulţumit de modul în care a fost executat contractul de arenda de persoana fizica parata S S , nu poate duce la soluţionarea fondului acestei acţiuni, contractul de arenda, drepturile si obligatiile corelative purtand  intre alte persoane fizice/ juridice: numita U G, in calitate de arendator si  societatea comerciala SC S L , in calitate de arendaş .

 Instanta va îndepărta, in admiterea excepţiei, apărările reclamantului formulate in concluziile scrise cu privire la exceptie-file 41, 42 in sensul ca este îndrituit a formula acţiunea ca si coproprietar, conform art. 643 alin. 1 NCPC.

 In primul rand, la dosar nu exista dovada acestei coproprietaţi; in al doilea rând, cererea de  executare forţata a unui contract de arenda, de către alta persoana, A F neprobat a fi coproprietar, nu este vizata de art. 643 alin. 1 NCC.

Având în vedere considerentele expuse, instanţa de fond a admis excepţia lipsei calităţii procesual active a reclamantului V I, invocată, din oficiu şi a respinge acţiunea precizata de reclamant, ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă.

  Împotriva acestei sentinţe a declarat apel  reclamantul V I, apreciind că cererea de chemare întruneşte condiţiile ceruite de lege.

  Din adeverinţa nr. X/30.09.2016 emisă de Primăria C rezultă dovada  că este parte în contractul de arendare nr. X/21.03.2012 cu suprafaţa de 1,25 ha. 

Faptul că nu este semnatarul contractului de arendare, nu înseamnă  că nu are calitate procesuală.

Intimata S S a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului declarat de apelantul C I și menținerea soluției instanței de fond, ca legală și temeinică.

Apelantul a formulat răspuns la întâmpinare, înregistrat la Tribunalul Olt la data de 12.10.2017 (f.28-29 dosar).

Analizând actele şi lucrările dosarului tribunalul reţine că apelul este nefondat pentru următoarele considerente :

Excepţia lipsei calităţii procesuale este o excepţie absolută, întrucât vizează lipsa unei condiţii de fond a exerciţiului dreptului la acţiune.

Calitatea procesuală aparţine celui ce se pretinde subiectul activ în raportul juridic substanţial dedus judecăţii, respectiv celui despre care se pretinde că este subiect pasiv în acest raport, deci celor ce pot justifica rolul de parte în proces.

Din probatoriul administrat, tribunalul reține că la data de 21 martie 2012 s-a încheiat contractul de arenda nr.81 (f.10) intre numita U G, in calitate de arendator si  societatea comerciala SC S L, in calitate de arendaş, având ca obiect exploatarea in scop agricol a suprafeţei de 3,23 ha teren extravilan situat în localitatea C, județul Olt, preţul arendei fiind stabilit de părți la  30 % din productia neta ( art.6 din contract). Contractul a fost înregistrat  la Consiliul Local C în data de 21 martie 2012.

În consecință, părțile contractului de arendă sunt U G, în calitate de arendator și SC S L, în calitate de arendaș, iar contractul de arendă produce efecte doar între părțile contractante, potrivit dispozițiilor art.1280 Cod civil. În consecință, corect a reținut instanta de fond că doar arendatorul  U G, semnatar al contractului de arendă, poate cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, la termenele şi modalităţile prevăzute în contract. Față de contractul de arendă, apelantul reclamant este un terț, astfel încât, în acord cu dispozițiile art.1280 teza a doua Cod civil,  acesta nu are dreptul de a cere executarea silită a obligațiilor prevăzute în contract.

 Faptul că apelantul reclamant este fratele arendatorului U G nu conferă acestuia dreptul de a se îndrepta împotriva arendașului, pentru a solicita obligarea acestuia la îndeplinirea obligațiilor asumate prin contract, dat fiind că semnatarul contractului de arendare, persoana care și-a asumat drepturi și obligații este U G.

În ce privește inserarea, de către instanța de fond, în considerentele hotărârii a unor contracte de arendă înregistrate la Consiliul Local C la data de 29.08.2013, respectiv 04.09.2013, tribunalul reține că aceste contracte nu se regăsesc la dosar și nu au făcut obiectul cauzei, neavând nicio legătură cu pricina dedusă judecății.

Faţă de aceste considerente, în temeiul art. 480 C.pr.civ., tribunalul va pronunţa o decizie prin care va va respinge apelul ca neîntemeiat.

Data publicarii pe portal:05.04.2018

Domenii speta

Spete similare