Hotarâre care sa tina loc de act autentic

Sentinţă civilă 707 din 06.07.2018


SENTINŢA CIVILĂ Nr. 707/2018

Şedinţa publică de la 06 Iulie 2018

Pe rol pronunţarea asupra  cauzei civile privind pe petenta SC E W R SRL şi pe pârâţii A D şi  A I, având ca obiect

hotarâre care sa tina loc de act autentic

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care instanţa constată că mersul dezbaterilor şi concluziile orale ale părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă din data de 14.06.2017, ce face parte integrantă din prezenta sentinţă, pronunţarea fiind amânată pentru data de azi, când,

INSTANŢA

Asupra cauzei de față constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată depusă în data de ... şi înregistrată pe rolul Judecătoriei Sânnicolau Mare în aceeaşi dată, sub nr. dosar ..., reclamanta D D, în contradictoriu cu pârâţii S E şi H C C , a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa, instanţa să constate valabilitatea antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr....., nr..... si nr..... de catre BNPA SannicolauMare, ce a intervenit intre reclamantă, in calitate de cumpărător si pârâți, in calitate de vânzători;să pronunţe o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la imobilele, reprezentant teren, situate in extravilanul localității ...., in suprafața de 16.300 mp, înscris in CF nr....., nr.top .... si cota de 1/3 parte din suprafața totala de 50000 mp, înscris in CF nr..... ...., nr.top ....; drept urmare sa dispună înscrierea in CF a dreptului de proprietate asupra imobilelor identificate la petitul nr. 2 din prezenta actiune, in favoarea reclamantei, cu titlu de drept vânzare cumpărare.

În motivare s-a arătat că ,  la data de .... reclamanta am cumpărat imobilul situat in extravilanul localității ...., in suprafața de 16300 mp, de la parat, pentru pretul de 13.224,96 lei, si a intrat in posesia imobilului. In acest sens a ineheiat un antecontract de vanzare cumparare autentificat sub nr..... de catre BNPA Sannicolau Mare, cu paratul de rangul I. La data de .... subscrisa reclamanta a cumparat cota de 1/3 din imobilul situat in extravilanul localitatii Valcani, in suprafata totala de 50000 mp, de la parat, pentru pretul de 13745,34 lei, si a intrat in posesia imobilului. In acest sens a incheiat un antecontract de vanzare cumparare autentificat sub nr..... de catre BNPA Sannicolau Mare, cu paratul de rangul I. Ulterior, la data de .....,reclamanta  a incheiat cu parata de rangul II, sotia paratului, un antecontract de vanzare cumparare autentificat sub nr..... de catre BNPA Sannicolau Mare, pentru aceleasi imobile (acestea fiind bunuri comune dobandite in timpul casatoriei), care a si recunoscut ca a primit pretul in totalitate la data incheirii antecontractului.

Au fost demarate procedurile de evidenifiere a terenurilor in cartea funciara, pe cheltuiala subscrisei reclamanta, proceduri obligatorii pentru a putea fi incheiat contractul de vanzare-cumpararedefinitiv, urmand ca ulterior sa ne prezentam la un notar public pentru a perfecta contractul in forma autentica.

La data de .....,reclamanta  a invitat pârâții sa se prezinte la sediul Cabinetului Individual de Avocat ...., pentru data de ... orele 09.45, in vederea indeplinirii obligatiei de a ne prezenta la BNPA Sannicolau Mare, pentru a incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, aferent antecontractelor de vanzare-cumparare mentionate mai sus, acest fapt insa nu s-a intamplat.

În drept: disp art.888, art.1669 noul cod civil.

Pârâţii, legal citaţi, nu au formulat întâmpinare şi nu s-au prezentat în faţa instanţei.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată următoarele:

În data de .... între societatea reclamantă şi pârâtul A D s-a încheiat un antecontract de vânzare –cumpărare  cu nr. .... autentificat de BNPA Sânnicolau Mare pentru .... autentificat de BNPA Sânnicolau Mare,având ca obiect imobilul situat în extravilanul localităţii ... în suprafaţa  totală de 16.300 mp, prețul vânzării fiind stabilit la suma de 13.224,96  lei, prin care pârâtul şi-a vândut cota sa devălmaşă asupra imobilului

La data de ... reclamanta a cumpărat prin antecontractul de vânzare –cumpărare  cu nr. .... autentificat de BNPA Sânnicolau Mare,  cota de 1/3 din imobilul situat în extravilanul localităţii ... în suprafaţa  totală de 50.000 mp de la acelaşi pârât pentru preţul de 13.745, 34 lei, prin care pârâtul şi-a vândut cota sa devălmaşă asupra imobilului.

Ulterior, la data de ... reclamanta a încheiat cu pârâta A I  antecontractul  de vânzare –cumpărare  cu nr. .... autentificat de BNPA Sânnicolau Mare pentru aceleaşi imobile, prin care promitenta vânzătoare şi-a vândut cota sa devălmaşă recunoscând totodată că a primit în întregime preţul stabilit.

Pârâţii s-au ocupat de formalitățile pentru intabularea în favoarea pârâţilor, a imobilelor menţionate anterior, în Cartea Funciară , obţinând coala de carte funciară nr. ...., cu nr. top. .... , respectiv coala de Carte Funciară nr. .... .... , nr. top. .....

Aceste convenții, încheiată în baza art. 1270 şi 1273 din noul Cod civil, conţin obligaţia proprietarului promitent de a vinde şi sunt valabil încheiate sub forma înscrisurilor autentice  intitulate „antecontract de vânzare –cumpărare  ” având încheiere de autentificare nr. .... respectiv .... şi ....  date de BNPA Sânnicolau Mare. Deşi antecontractele menţionate încheiate între reclamantă şi pârâţi nu au valoarea unui act de vânzare-cumpărare prin care se transmite proprietatea, totuşi, ele stabilesc în sarcina părţilor, o obligaţie de a face, respectiv de a încheia un contract de vânzare-cumpărare cu respectarea rigorilor legale.

 În mod nejustificat pârâţii au refuzat încheierea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare, ignorând notificarea transmisă în acest scop de către reclamantă

Având în vedere considerentele de mai sus, instanţa reţine că antecontractul din ..., ....  şi antecontractul din ... încheiat între părţi au forţa obligatorie a oricărui contract sinalagmatic, în conformitate cu dispozițiile art. 1270 Cod civil.

De asemenea în conformitate cu dispoziţiile art. 1669 al. 1 Cod Civil „Când una din părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat ,să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite…” dispoziţii care se aplică conform alin. 3 din acelaşi text de lege şi în cazul promisiunii unilaterale de vânzare, după caz, iar conform art. 1516 din același cod (aplicabil în speţă raportat la data încheierii actului juridic), reclamanta are dreptul la îndeplinirea exactă a obligaţiei, adică la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața de teren arătata mai sus.

În speţă, au fost respectate şi dispoziţiile deciziei nr. 24/2016 a Î.C.C.J. privind pronunţarea unei hotărâri prealabile cu privire la modul de interpretare şi aplicare a prevederilor art. 5 alin. 1, în corelare cu prevederile art. 3 alin. 3, art. 4, art. 9 şi art. 16 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1248 şi art. 1251 din Codul civil şi art. 15 alin. 2 din Constituţia României, decizie prin care instanţa supremă a statuat, cu valoare de principiu, că dispoziţiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, se aplică şi promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanţei.

În acest sens, reclamanta a parcurs procedura reglementată de alin. 1 al art. 5 din legea mai sus menţionată, care prevăd că, în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din această lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

Totodată, prin adresa nr. .....  UAT ..... atestă faptul că pe terenul în litigiu nu se află situri arheologice, zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător ori situri arheologice clasate ca monument istoric.

Conform Adeverinţei cu nr. ... (f. 22)se atestă parcurgerea tuturor etapelor pentru exercitarea dreptului de preemtiune privind pe vânzătoarea A I în ce privește imobilul cu nr. cadastral ....iar prin avizul nr. T2 nr. .... din ..... MapN şi-a dat avizul favorabil (f. 21)

 De asemenea, prin avizul final nr. .... din .... (f. 16) Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale –Direcţia pentru Agricultură Judeţeană Timiş atestă respectarea procedurii privind exercitarea dreptului de preemţiune cu privire la imobilul în suprafaţă de 1,63 ha, de către reclamantă, în calitate de preemptor arendaş ales de vânzător.

Prin urmare, în lumina principiului executării în natură cu bună-credinţă a obligaţiilor legal asumate, ca o modalitate de realizare exactă a ceea ce părţile au convenit, în baza dispoziţiilor art. 1516 și 1528 din Codul civil, raportat la art. 888 din același cod (pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea reclamantei, cu titlu de cumpărare), având în vedere refuzul pârâților de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare, acţiunea formulată de reclamantă se constată a fi întemeiată, astfel ca ea va fi admisă.

Văzând că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată,

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea formulată de reclamanta SC E Wt R S.R.L, cu sediul in loc. ....,  ....., jud. Timiş, având CUI ...., cu sediul procedural ales la Cabinetului Individual de Avocat ...., Sânnicolau Mare, str. ...., nr. .., jud. Timiş în contradictoriu cu pârâţii A D, având CNP ...  şi A I, având CNP ..., ambii cu domiciliul in loc. ...., nr...., jud.....  şi în consecinţă:

Constată valabilitatea antecontractelor de vânzare –cumpărare  autentificate sub  nr. ....,  sub nr. ....  şi sub nr. .... de către  BNPA Sânnicolau Mare, încheiate între reclamantă şi pârâţi, având ca obiect imobilele reprezentând teren arabil, situat în extravilanul localităţii …i în suprafaţă de 16.300 mp,  înscris în CF nr. ...., nr. top. ...., şi cota de 1/3 parte din imobilul extravilan în suprafaţă de 50.000 mp, înscris în Cartea Funciară nr. ....  ,provenit din CF vechi ...., cu  nr. top. ...., prezenta hotărâre judecătorească ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Dispune intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilelor mai sus individualizate, cu titlu de „drept dobândit prin cumpărare”.

Fără cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Sânnicolau Mare.

Pronunțată în ședință publică azi, 06.07.2018.