În procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, calitatea procesuală pasivă aparține fostului locatar sau, după caz, ocupantului imobilului care, în sensul legii, este oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocu

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 21.06.2018, reclamantul  … a solicitat, în contradictoriu cu pârâta …, evacuarea acesteia din urmă din  apartamentul nr.  … situat în …, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, s-a arătat că reclamantul este proprietarul apartamentului nr. … situat în …, apartament moștenit de la defunctul său tată,  … conform certificatului de moștenitor nr.  … emis de  … la data de 10.08.2000.

A mai învederat reclamantul că, întrucât locuiește în … din anii 1990, la data de  … a încheiat cu pârâta Contractul de comodat autentificat sub nr.  … pe o durată de 3 ani, iar după această perioadă, i-a permis pârâtei să locuiască în imobil, înțelegând că nu are o situație financiară foarte bună.

În anul 2016 i-a comunicat acesteia că nu mai este de acord să locuiască în apartament, însă pârâta a refuzat și a refuzat să mai plătească și cotele de întreținere, astfel că în prezent a acumulat o datorie de peste 4000 lei la cotele de întreținere.

La data de 03.05.2018 a transmis pârâtei Notificarea nr. 55 prin intermediul executorului judecătoresc prin care a somat-o ca în termen de 5 zile să părăsească imobilul, însă aceasta nu s-a conformat solicitării.

A susținut reclamantul că pârâta nu are nici un titlu pentru a locui în apartamentul proprietatea sa.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1040 Cod civil.

La data de 12.07.2018 s-a depus întâmpinare de către pârâta …, prin care s-a invocat excepţia neîndeplinirii procedurii prealabile a notificării, iar pe fond, s-a solicitat respingerea ca neîntemeiată a acţiunii.

În motivare, a arătat că ipoteza din speță nu se încadrează în cea reglementată de art. 1037 alin. (2) C. proc. civ., a unei locațiuni fără termen. În ipoteza în care ne-am afla în situația reglementată de art. 1037 alin. (1) C. proc. civ., notificarea reclamantului nu este în acord cu dispoziția legală. De asemenea, nu ne aflăm nici în ipoteza art. 1038 C. proc. civ., deoarece dreptul de a ocupa imobilul nu a încetat.

A susținut pârâta că situația de fapt prezentată de reclamant este falsă, întrucât pentru dreptul de a folosi imobilul, a încheiat cu acesta un contract de locațiune în formă verbală, fapt ce rezultă din înscrisurile atașate întâmpinării.

În intervalul … pârâta a efectuat plățile chiriei prin mama reclamantului, depunând la dosar un număr de 46 de înscrisuri de încasare a chiriei cu semnătură de primire din partea împuternicitei reclamantului. Începând cu luna octombrie 2011 și până în 2017, pârâta a efectuat plata chiriei în contul reclamantului, după cum rezultă din cele 37 de dovezi de vărsământ a sumelor datorate cu acest titlu depuse la dosarul cauzei.

Plata chiriei s-a efectuat în baza unui contract de închiriere încheiat în mod consensual, fără a fi constatat în formă scrisă, achitând inclusiv impozitele pe proprietate datorate de reclamant.

A mai învederat pârâta că plata chiriei nu se efectua la intervale regulate și se stabilea în funcție de înțelegerea dintre părți, din înscrisurile depuse putând dovedi existența unui contract de închiriere în conformitate cu prevederile art. 1781 C. civ., ce nu poate fi denunțat si voluero de către reclamant.

Așadar, în speță este necesară intervenția  instanței de drept comun pentru a se constata rezilierea contractului și doar ulterior s-ar putea vorbi despre o eventuală procedură de evacuare în acord cu dispozițiile Titlului XI din Codul de procedură civilă.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1033 și urm. C. proc. civ., art. 1781 C. civ.

La termenul de judecată din data de …, instanţa a unit cu fondul cauzei excepţia invocată şi a încuviinţat proba cu înscrisuri, considerând-o admisibilă şi aptă a conduce la soluţionarea cauzei pe fondul ei.

Analizând cu prioritate excepția neîndeplinirii procedurii prealabile a notificării invocată prin întâmpinare, în baza art. 248 alin. (1) C. proc. civ., instanța reține că legea include în noțiunea de ”ocupant în fapt al unui imobil” nu numai persoana care a intrat în folosința imobilului în fapt, cu sau fără permisiunea proprietarului sau a titularului unui alt drept real care implică prerogativa folosinței bunului, ci și orice altă persoană care are obligația de predare a unui imobil ce intră în conținutul unui raport juridic, altul decât cel de locațiune sau închiriere, cum este în speță cazul contractului de comodat.

În cazul acestor din urmă persoane, însă, chiar dacă obligația lor de predare are un temei contractual, notificarea prealabilă introducerii acțiunii se va face potrivit dispozițiilor art. 1039 C. proc. civ., iar nu conform art. 1038 C. proc. civ., care este o normă specială aplicabilă exclusiv în cazul încetării locațiunii, în speță nefiind invocată existența unui contract de locațiune.

În analiza efectuată cu privire la notificarea prealabilă, instanța se va raporta la temeiurile invocate în cuprinsul cererii de chemare în judecată, urmând ca ulterior, cu prilejul analizei fondului cererii de evacuare, să se aprecieze asupra temeiniciei motivelor invocate.

Față de aceste motive, având în vedere că reclamantul, care a invocat existența unui contract de comodat, a făcut dovada notificării pârâtei în conformitate cu dispozițiile art. 1039 C. proc. civ., urmează a respinge ca neîntemeiată excepţia neîndeplinirii procedurii prealabile invocată prin întâmpinare.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

În fapt, la data de  … s-a încheiat Contractul de comodat (folosință gratuită) între reclamantul … în calitate de comodant și pârâta … în calitate de comodatară, prin care s-a dat spre folosință gratuită pârâtei apartamentul nr. … situat în … , pe o perioadă de 3 ani începând cu data autentificării contractului (fila 5).

Instanța reține că sub denumirea ”Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept”, Titlul XI (art. 1034-1049) al Cărții a VI-a din Codul de procedură civilă reglementează o procedură specială și alternativă, care se aplică litigiilor privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau de alte persoane.

În procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, calitatea procesuală pasivă aparține fostului locatar sau, după caz, ocupantului imobilului care, în sensul legii, este oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduința proprietarului (sau a locatarului).

Astfel, legea face distincție între, pe de o parte, fostul locatar, respectiv persoana care a ocupat imobilul în temeiul unui contract de locațiune ori de închiriere și ocupantul în fapt al unui imobil, deci persoana care ocupă imobilul fără un temei contractual.

Așadar, evacuarea poate fi solicitată chiar și în lipsa unui temei contractual al obligației de predare, acțiunea în evacuare formulată potrivit dispozițiilor procedurii speciale sancționând, cu alte cuvinte, în mod nemijlocit încălcarea unui drept real pentru ipoteza în care pârâtul nu exhibă niciun titlu asupra bunului.

Mai reține instanța că prin ”ocupant fără drept” se înțelege și persoana care a avut un titlu pentru folosirea imobilului, altul decât un contract de locațiune sau de închiriere, iar efectele acestui titlu au încetat, cum este situația comodatarului care continuă să ocupe imobilul, refuzând să își execute obligația de predare.

În speță, a invocat reclamantul existența unui contract de comodat a cărui durată a expirat în anul 2011, precum și refuzul pârâtei, ce se încadrează în noțiunea de ”ocupant”, de a părăsi imobilul.

Însă, instanța constată că, pentru a se putea aprecia ca fiind întemeiată o astfel de acțiune, se impune ca pârâtul să nu invoce existența unui titlu asupra bunului, așa cum s-a arătat anterior, titlul invocat de pârâtă fiind reprezentat în cauză de existența unui contract de locațiune în vigoare în privința imobilului din care se solicită evacuarea.

În măsura în care s-ar face dovada existenței între părți a unui contract de locațiune aflat încă în curs de derulare, procedura specială nu ar fi aplicabilă.

În raport de înscrisurile depuse de pârâtă la dosarul cauzei, instanța reține că, pe baza acestora, se impune a se stabili în ce măsură între părți există încheiat un contract de locațiune, așa cum susține pârâta, precum și care sunt termenii contractului, întinderea drepturilor și obligațiilor părților, conținutul și efectele acestui contract.

Această analiză nu poate fi, însă, realizată în cadrul procedurii sumare a evacuării reglementate de dispozițiile art. 1034-1049 C. proc. civ., cum în mod întemeiat s-a învederat în cuprinsul întâmpinării, ci doar pe calea unei proceduri de drept comun în cadrul căreia să poată fi administrat un probatoriu mai amplu în vederea dovedirii existenței contractului de închiriere invocat de pârâtă.

Pentru aceste considerente, reclamantul nefăcând dovada faptului că pârâta se încadrează în noțiunea de ”foști locatari sau alte persoane” în privința cărora devin aplicabile dispozițiile ce reglementează evacuarea din imobile folosite sau ocupate fără drept, urmează a respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare