Stabilire cuantum drept de superficie-contravaloare lipsa de folosinta teren

Deliberând asupra cauzei de faţă, reţine următoarele:

Prin sentinţa civilă nr.X/29.05.2018 pronunţată de Judecătoria Slatina în dosarul nr.X/311/2017,  s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta SC B S.A., cu sediul în S, , jud. O, înregistrată la Registrul Comerţului sub nr.X şi având CUI X în contradictoriu cu pârâtul C C, CNP X, cu domiciliul în S, str. jud. O ca neîntemeiată.

Reclamanta a fost obligată la plata către pârât a sumei de 700 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu de avocat).

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina la data de 08.09.2017 sub nr. X/311/2018 reclamanta SC B S.A, în contradictoriu cu pârâtul C C a solicitat ca în temeiul art. 697 raportat la art.698 lit.b) cod civil sa se stabilească cuantumul lunar al dreptului de superficie reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţa a terenului in

suprafaţa  1.001  mp (chirie lunara pe piaţa libera) pe ultimii  trei ani de la data introducerii cererii si sa fie obligat paratul la plata sumei de 82.808,92 lei, reprezentând folosinţa (valoare estimata 0,50 euro/mp) suprafeţei de  1001  mp teren intravilan proprietatea SC  B SA aferent  restaurantului  "C"  situat in S, jud. O pe perioada 08.09.2014-08.09.2017 si in continuare pana la pana la consolidarea dreptului de proprietate către parat precum şi obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata

In motivarea cererii, reclamanta a arătat ca prin decizia X din 05,04.2012 pronunţata de Tribunalul Olt in dosarul nr.X/311/2010 instanţa de judecata a dispus obligarea paratei SC B SA la încheierea actului de vânzare-cumpărare asupra terenului în suprafaţă de 1001 mp aferent restaurantului C situat în S. jud. O.

Administratorul SC B SA a încercat executarea de bunavoie a deciziei nr. X/2012 în sensul că a răspuns notificării creditorului, prin adresa nr.X/24.07.2012 fiind de acord cu încheierea contractului de vânzare cumpărare, invitând pe paratul C C, la data de 30.07.2012, ora 10 la sediul societăţii pentru perfectarea în forma autentica a actului de vânzare-cumpărare şi plata sumei de 1.541 lei reprezentând cheltuieli de executare.

Creditorul nu s-a prezentat pentru executarea hotărârii judecătoreşti.

Pârâtul a optat pentru executarea silită a deciziei nr. X din 05.04.2012 pronunţată de Tribunalul Olt în dosarul nr.X/311/2010 sens în care BEJ V C a întocmit dosarul de executare silita nr. X/9360/311/2012.

Împotriva executării silite din acest dosar a fost formulat contestaţie la executare de SC B SA ce a format obiectul dosarului civil nr. X/311/2012 al Judecătoriei Slatina contestaţie admisa in parte prin sentinţa civila nr.X din 17.06.201 3 in sensul ca:”Admite în parte contestaţia la executare. Dispune îndreptarea actelor de executare întocmite in dosarul de executare nr. X/9360/311/2012 în sensul ca executarea silită se va efectua numai pentru obligaţia stabilită în sarcina contestatoarei prin titlul executoriu reprezentat de decizia nr. X/05.04.2012 a Tribunalului Olt pronunţată în dosarul nr. X/311/2010 de a încheia actul de vânzare-cumpărare asupra terenului în suprafaţă de 1001 mp aferente restaurantului "C", situat în S,  .

Prin decizia X/05.11.2013 Tribunalul Olt admite recursurile si modifică sentinţa în sensul că stabileşte onorariul executorului judecătoresc, inclus în procesul verbal de executare şi somaţie la suma de 200 lei. Obligă pe contestatoare să plătească intimatului suma de 296 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată aferente fondului. Menţine restul dispoziţiilor sentinţei. Compensează cheltuielile de judecată în recurs, până la concurenţa sumei de 90 lei şi obligă pe recurenta contestatoare să plătească recurentului intimat suma de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată". Urmare a soluţiei pronunţata de instanţa de executare BEJ V C a dispus efectuarea unei expertize tehnice prin care la data de 16.12.2013 expertul M I a stabilit valoarea terenului ca fiind in suma de 156.886 lei, echivalentul a 35.350 Euro.

Ulterior, la data de 19.12.2013 creditorul C C si Administratorul unic al SC B SA, numitul C I s-au prezentat la biroul notarului R R din S pentru perfectarea actului autentic de vânzare-cumpărare.

Aşa cum rezultă din încheierea nr.27/l 9.12.2013 emisă de BNP R R creditorul a refuzat întocmirea actului de vânzare, deşi reprezentantul debitoarei a fost de acord cu încheierea contractului la preţul cel mai mie din raportul de expertiza.

Acest raport de expertiza întocmit în cadrul dosarului de executare silită nu a fost niciodată contestat de creditorul C C.

SC B SA nu are culpa în executarea deciziei nr. X/05.04.2012 a Tribunalului Olt pronunţată în dosarul nr. X/311/2010 de a încheia actul de vânzare-cumpărare asupra terenului în suprafaţă de 1001 mp aferente restaurantului "C", situat în S,  .

Faptul ca societatea reclamantă a fost de acord cu punerea în executare a deciziei nr. X/2012 şi implicit cu încheierea contractului de v/c rezultă din procesul verbal încheiat de executorul judecătoresc la data de 24.10.2012.

In prezent paratul foloseşte terenul proprietatea societăţii noastre fără a achita vreo chirie sau alte obligaţii fiscale motiv pentru care au fost nevoiţi sa formuleze prezenta cerere de chemare in judecata pentru ca instanţa sa stabilească suma datorata pe ultimi trei ani, dar si pe viitor pana la transferul dreptului de proprietate.

Societatea reclamantă este proprietara terenului conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate nr.X seria OT/2004 emis de  Consiliul Judeţean O.

In drept, au fost invocate dispoziţiile art.697. 698 cod civil, art.194-197 C.pr.civ. art.583 C.pr.civ.

In susţinerea cererii, au fost depuse la dosar înscrisuri (f. 6-74,).

Cererea a fost legal timbrată cu suma de 3268 lei, conform chitanţei (f.5).

Reclamanta a depus la data de 21.09.2017, o precizare, la care a ataşat înscrisurile-f.82-91.

Pârâtul a depus la data de 12.10.2017 întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

Litigiul este guvernat de HG nr. 334/1991, care reglementează privatizarea spatiilor comerciale înfiinţate prin Legea 31/1990, pana la modificarea din 04.02.2008.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. X/21.05.1996, SC. B S.A. S a vândut socrilor săi, C G şi C V, activul „Restaurantul C", situat în S judeţul O, cu preţul de 216.559.500 lei vechi, urmând ca potrivit Anexei 1 la contract, vânzătoarea, după intrarea în posesia certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, să-i împroprietărească cu terenul aferent activului în suprafaţa de 1150 mp.

 După aproape doi ani, prin contractul de vânzare cumpărare, cu preluare de ipoteca, autentificat sub nr. 1365 /24.04.1998, pârâtul a arata că a cumpărat respectivul restaurant de la socrii săi, cu preţul 216,559.500 lei vechi, substituindu-se în drepturile lor de a cumpăra terenul aferent, conform Anexei 1 la contractul iniţial.

Administratorul societăţii vânzătoare, deşi obţine certificatul de proprietate asupra terenului, cu nr. X din 05.04.2004, eliberat de  Consiliul Judeţean O, cu rea credinţa nu l-a convocat, conform Anexei 1 la contractul iniţial, pentru vânzarea terenului, prin act adiţional.

A aflat şi intrat în posesia acestui certificat de proprietate, asupra terenului, după şase ani şi pentru că societatea vânzătoarea, după notificare, a refuzat să încheie actul adiţional pentru vânzarea terenului, s-a adresat instanţelor judecătoreşti de drept comun.

Prin Decizia civila nr. X/05 04.2012, a Tribunalului Olt, s-a dispus rejudecarea, după ce prin expertiza tehnică s-a stabilit că terenul nu mai are suprafaţa de 1150 mp, ci de 1001 mp, iar pârâta S.C. B S.A. S a fost obligată să încheie actul de vânzare asupra terenului, în suprafaţă de 3001 mp, aferent „Restaurantului C", situat in S  ,

Aceasta decizie a constituit titlul executoriu.

In faza executării silite, administratorul debitoarei, C I, fără acordul său a apelat la un expert, acceptat abuziv de executorul judecătoresc şi s-a stabilit prin expertiză pentru preţul de 158,886 lei noi, contrar celui de 3.426972 lei vechi stabilit la data eliberării certificatului de proprietate al terenului, de Comisia de pe lângă debitoare, al cărui preşedinte a fost chiar administratorul debitoarei, C I.

Neacceptand preţul cerut de debitoare, executorul judecătoresc i-a îndrumat să se adreseze unui notar public, iar acesta din urmă, prin încheierea de certificare nr. 27 din 19 decembrie 2013, a constatat  că părţile nu pot încheia actul de vânzare-cumpărare, deoarece nu se înţeleg la preţ.

Tot la instanţa de drept comun, a formulat cerere pentru „obligaţia de a face" în temeiul art. 905 C.pr.civ., pentru ca debitoarea S.C. B S.A. să fie obligată la încheierea actului adiţional de vânzare a terenului la preţul de la 05 aprilie 2004, când s-a eliberat certificatul de proprietate al acestuia.

Prin Sentinţa civila nr. X/ din 10 iunie 2014, Judecătoria Slatina i-a respins cererea, cu motivarea că nu se poate reţine refuzul debitoarei la încheierea actului şi că activitatea nu se finalizează din pricina neînţelegerilor părtilor, cu privire la preţul de vânzare al imobilului. In recurs, sentinţa a fost confirmata de Tribunalul Olt, prin Decizia nr.X din 19 martie 1015, cu motivare in afara cadrului cauzei

In atare situaţie, la 28.10 2016, s-a adresat Tribunalului Olt, ca instanţa de contencios administrativ, şi în procedura prealabila de judecare a cauzei s-a limitat în a cere ca, in baza art. 1, 8 si 18 din Legea 554/2004, instanţa sa oblige numai pe paratul  Consiliul Judeţean O sa emită un act administrativ care sa ateste ca preţul vânzării nu poate fi altul decât cel de la 5 aprilie 2004, când paratei S.C B S.A. S i se eliberează certificatul de proprietate asupra terenului.

A solicitat emiterea acestui act administrativ necesar pentru a promova o alta acţiune pentru obligaţia de a face pe un alt ternei.

Prin Sentinţa nr. X/15 martie 2008, Tribunalul Olt îi respinge acţiunea, ca neîntemeiata fără a avea în vedere că procedura prealabilă, aceasta fusese restrânsă, în sensul arătat mai înainte.

Recursul declarat împotriva acestei sentinţe i-a fost anulat de Curtea de Apel Craiova, prin Decizia X din 24 noiembrie 2016, reţinându-se ca nu cuprinde critici la adresa instanţei de fond, care sa poată fi încadrate in motivele de casare prevăzute in art. 488 C.pr.civ.

Prin cererea de chemare in judecata, pentru plata chiriei, reclamanta susţine ca încheierea actului adiţional pentru vânzarea terenului, la contractul de vânzarea activului (restaurantului), nu se poate realiza din culpa sa.

Susţinerea este greşita iar actul care dovedeşte contrariul, ca reclamanta este în culpa, îl constituie Anexa 1 la contractual nr.X/1996, prin care aceasta le-a vândut activul.

Intr-adevar, foloseşte terenul de sub activ, dar acest lucru îl face în baza respectivei anexe şi, conform ei, nu are obligaţia de a plăti chirie, ci numai impozit şi alte taxe către stat.

Atribuirea terenului, conform Anexei, s-a făcut cu titlu de folosinţa şi nu a creat reclamantei un drept de superficie, conform lit. 693 Cod civil, ci pârâtului respectivul drept de folosinţa, până la emiterea certificatului de proprietate asupra perenului, după care imediat reclamanta, aşa cum se exprima Anexa, trebuia sa-l împroprietărească (vinde) respectivul teren.

In atare situaţie, considera ca acţiunea nu îndeplineşte cerinţele art. 697 si 698 Cod civil, raportat la art. 693 Cod civil, motiv pentru care solicita respingerea ei, ca neîntemeiata, cu cheltuieli de judecata.

În susţinerea întâmpinării, pârâtul a depus înscrisurile (f.97-100).

Instanţa, în temeiul art.255 C.pr.civ. rap. art.258 C.pr.civ,  a încuviinţat pentru părţi probele propuse de către părţi ca fiind pertinente, concludente şi utile cauzei.

La termenul din data de 13.03.2018, instanţa a procedat la luarea interogatoriului pârâtului (f.116-117), i-a pus în vedere reclamantei să verifice în evidenţele contabile, dacă pârâtul a achitat vreo sumă de bani către reclamantă, şi în caz afirmativ cu ce titlu, şi de asemenea a dispus efectuarea unei adrese către Primăria municipiului S pentru a comunica cine a plătit impozitele şi taxele pentru terenul respectiv începând cu anul 1996 şi până în prezent şi în ce cuantum.

La data de 13.04.2018, s-au comunicat relaţiile de către Primăria municipiului S, prin adresa nr.X/12.04.2018 (f.132-137).

Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma materialului probator administrat în cauză, instanţa a constatat următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, aşa cum a fost precizată reclamanta a solicitat, ca în temeiul art.697 raportat la art.698 lit.b C.civ., să se stabilească de către instanţă cuantumul lunar la dreptului de superficie reprezentat de contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului în suprafaţă de 1001 mp (chirie lunară pe piaţă liberă) pe ultimii 3 ani şi să fie obligat pârâtul la plata sumei de 82.808,92 lei reprezentând folosinţă pentru suprafaţa de 1001 mp de teren intravilan şi în continuare  până la consolidarea dreptului de proprietate către pârât.

Reclamanta, a indicat, ca temei al cererii sale, dispoziţiile Noului Cod civil.

Conform art.693 C.civ.: „(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă. (2) Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile”.

La art.697 C.civ. se arată că:  „(1) În cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părţile nu au prevăzut alte modalităţi de plată a prestaţiei de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura terenului, de destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei.(2) În caz de neînţelegere între părţi, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească”.

Totodată, până la adoptarea Legii nr. 287/2009 (Codul civil), dreptul de superficie nu a fost consacrat, in terminis, în Codul civil, fiind dedus, pe cale de interpretare, din art. 492 Cod civil: „Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui teren cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contră”. Aceasta înseamnă că textul art. 492 Cod civil instituie o prezumţie relativă cu privire la cuprinderea în dreptul proprietarului terenului, a construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor, însă cu putinţa de a se dovedi contrariul. Or, a dovedi contrariul reprezintă a dovedi tocmai dreptul de superficie.

Instanţa reţine, din actele dosarului, că prin contractul de vânzare cumpărare nr. X/21.05.1996 reclamanta a vândut numitului C G, activul denumit restaurant „C”, situat în S,  , iar în anexa nr. 1 la acest contract se menţionează că, în temeiul HG nr. 334/1991(în realitate 384/1991) privind stabilirea şi evaluarea terenurilor deţinute de societăţile comerciale cu capital de stat, terenul aferent activului înstrăinat, aflat în patrimoniul vânzătoarei, urmează a fi determinat şi reevaluat de Comisia stabilită prin decizia Prefecturii jud. O şi până la acea dată se atribuie în folosinţa cumpărătorului terenul aferent, cu plata taxei corespunzătoare către pârâtă, urmând ca la momentul obţinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, pârâta, în baza reevaluării, să împroprietărească cumpărătorul şi cu terenul aferent.

Ulterior, cumpărătorul C G a vândut activul către pârâtul C C, conform contractului de vânzare-cumpărare cu preluare de ipotecă,  autentificat  sub nr. X/24.04.1998.

Reclamanta SC B SA a obţinut certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria OT nr. X/05.04.2004, emis de  Consiliul Judeţean O (f.6), astfel că s-a finalizat  procedura de identificare şi reevaluare a terenului  (f.7, 31-35).

În ce priveşte anexa nr.1 la contractul din 1996 (f.97), instanţa reţine din considerente sentinţei nr.X/13.03.2011 şi a deciziei nr.X/05.04.2012, pronunţate de către Judecătoria Slatina şi Tribunalul Olt, în dosarul nr.X/311/2010, că s-a apreciat natura juridică a acestei anexe, ca fiind o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care vânzătoarea SC B SA şi-a asumat obligaţia de a înstrăina terenul aferent activului, iar cumpărătorul C G de a-l cumpăra, stabilindu-se şi modalitatea de determinare a preţului, respectiv reevaluarea efectuată de Comisia constituită conform HG nr. 834/1991.

De asemenea, s-a mai reţinut că, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 21.05.1996 era afectat de un termen suspensiv, executarea obligaţiilor fiind amânată până la obţinerea de către vânzătoare a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, eveniment viitor şi sigur ca realizare pentru părţi, dovadă fiind certificatul menţionat anterior.

Însă, instanţa apreciază că în cuprinsul anexei 1 (pct.3) s-au statuat drepturi şi obligaţii afectate de un termen extinctiv prin inserarea că „până la aceea dată (determinarea şi reevaluarea terenului aferent activului „Restaurant C,  de către comisia stabilită prin Decizia Prefecturii Judeţului O), cumpărătorului i se va atribui cu titlu de folosinţă terenul şi va achita societăţii taxa aferentă suprafeţei.

Cu alte cuvinte, la momentul încheierii antecontractului, părţile au convenit, ca până la data la care reclamanta va dobândi certificatul de proprietate (împrejurare ce s-a întâmplat în anul 2004), cumpărătorul se va folosi de teren, achitând şi o taxa aferentă către reclamantă, iar după acesta moment, se naşte un alt drept al cumpărătorului (dreptul de a fi împroprietărit) corelativ obligaţiei vânzătoarei de a împroprietări pe cumpărător.

Or, cum reclamanta a dobândit certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului în anul 2004, instanţa apreciază că s-a stins pe de o parte dreptului reclamantei de a solicita taxa aferentă terenului, precum şi obligaţia pârâtului de a o achita.

Astfel, la acest moment, reclamanta nu are născut un drept de superficie, pentru a solicita, în temeiul art.697 C.pr.civ., ca instanţa să stabilească cuantumul lunar al dreptului de superficie reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă.

Mai mult, dreptul de superficie constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate al proprietarului terenului pe care se află construcţia care ia fiinţă prin desprinderea din conţinutul juridic al acestuia a atributelor posesiei şi folosinţei, ce sunt ulterior conferite constructorului.

Instanţa observă că, şi în cazul în care s-ar da eficienţă anexei 1, la momentul încheierii sale (21.05.1996), reclamanta nu avea în patrimoniul său, un drept de proprietate definitivat, pentru a se putea da naştere unui drept de superficie, care presupune doi (2) proprietari: un proprietar al construcţiei şi un proprietar al terenului.

Astfel, din adresa nr.X/12.04.2018 eliberată de către Primăria municipiului S - Direcţia Generală Economică, rezultă că reclamanta a devenit proprietara terenului aferent restaurantului „C” în anul 2002, conform sentinţei civile nr.X/29.03.2002 (f.132), iar certificatul de împroprietărire s-a emis în anul 2004.

Or, în cazul în care reclamanta ar fi avut în patrimoniu său, un drept de proprietate asupra terenului, la data de 21.05.1996, nu mai era necesară obţinerea unei sentinţe civile prin care să se dispună asupra dobândirii proprietăţii privind suprafaţa de teren de 1150 mp.

Este adevărat, că din anul 2004, reclamanta este proprietara terenului, iar pârâtul este proprietarul construcţiei (restaurant „C”) însă aşa cum  s-a reţinut Curtea EDO, în cauza Bock şi Palade contra României (hotărârea din 15 februarie 2007, cererea nr. 21740/2002, par. 63) în sistemul de drept românesc, dreptul de superficie nu se poate naşte decât din lege, prescripţie achizitivă, legat sau acordul părţilor, iar simplul fapt de a ridica construcţii pe terenul altuia (existenţa unei construcţii) nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul altuia, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior.

Însă recunoaşterea dreptului de superficie rezultat dintr-o „simplă situaţie de fapt care nu a fost urmărită sau cunoscută de cei interesaţi”, ca efect al „aparenţei de drept” nu se încadrează în categoria actelor şi faptelor pe care se poate întemeia dreptul de superficie.

În acest sens, efectele juridice sunt diferite, în funcţie de voinţa internă a părţilor în momentul încheierii antecontractului, în care nu s-a statuat cu privire la constituirea dreptului de superficie asupra terenului aferent construcţiei, ci, dimpotrivă, din conţinutul actului rezultă în mod clar, că asupra terenului aferent construcţiei părţile au înţeles să atribuie temporar folosinţa terenului  pârâtului, până la obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate, urmând ca, ulterior, terenul să fie vândut proprietarului construcţiei.

Un alt aspect pe care-l reţine instanţa este că, în anexa 1, părţile de comun acord, au stabilit modalitatea de plată şi cuantumul taxei, conform înscrisurilor depuse de către reclamantă (facturile şi adresa nr.X/18.05.2018) şi de către pârât  (f.127-128).

Mai mult, din aceleaşi înscrisuri rezultă că pârâtul a achitat taxa aferentă suprafeţei de teren, precum şi faptul că pentru anul 2012, chiar fusese notificat de către reclamantă pentru a o achita.

Or, cum părţile au stabilit taxa aferentă folosinţei suprafeţei de teren şi perioada până la care se atribuie această folosinţă, reclamanta nu poate solicita, în temeiul art. 697 C.civ., ca instanţa să stabilească acest cuantum, întrucât, din conţinutul articolului, rezultă că investirea instanţei este subsidiară, respectiv numai dacă că părţile anterior nu au stabilit acest cuantum, şi numai în caz de neînţelegere.

Având în vedere argumentele de drept şi de fapt expuse, instanţa urmează să respingă ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de către reclamantă.

De asemenea, instanţa, în temeiul art.453 C.pr.civ., va dispune obligarea reclamantei la plata către pârât a sumei de 700 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu de avocat), întrucât reclamanta se află în culpă procesuală.

Împotriva sentinţei a declarat apel  reclamanta S.C. B S.A., solicitând, prin hotărârea ce se va  pronunţa, admiterea apelulului formulat, schimbarea în tot a sentinţei atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată şi precizată, cu obligarea intimatului pârât C C la plata cheltuielilor de judecata.

In fapt, SC B SA a chemat in judecata pe paratul C C solicitând instanţei ca, în temeiulart.697 raportat la art.698 lit.b) Cod civil sa stabilească cuantumul lunar al dreptului de superficie reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţa a terenului in suprafaţa 1.001 mp pe ultimii trei ani de la data introducerii cererii si sa oblige paratul la plata sumei de 82.808, 92 lei reprezentând  folosinţa (valoare estimata 0,50 euro/mp) suprafeţei de 1001 mp teren intravilan proprietatea  B SA aferent restaurantului "C" situat in S,  jud.O pe perioada 08.09.2014-08.09.2017 si in continuare pana la pana la consolidarea dreptului de proprietate către parat.

Prin cererea precizatoare a învederat instanţei ca obiectul cererii de chemare in judecata il reprezintă lipsa de folosinţa a terenului in suprafaţa 1.001 mp (calculata sub forma unei chirii lunare pe piaţa libera) pe ultimii trei ani de la data introducerii cererii respectiv plata sumei de 82.808,92 lei (valoare estimata de 0,50 euro/mp) pentru terenul intravilan proprietatea SC B SA aferent restaurantului "C"(construcţie proprietatea paratului) pe perioada 08.09.2014-08.09.2017 si in continuare pana la până la consolidarea dreptului de proprietate către parat.

In motivarea cererii a arătat ca, prin Decizia X din 05.04.2012 pronunţata de Tribunalul Olt in dosarul nr.X/311/2010, instanţa de judecata a dispus obligarea paratei SC B SA la incheierea actului de vanzare-cumparare asupra terenului in suprafaţa de 1001 mp aferent restaurantului C situat in S,  , jud.O.

SC B SA a incercat executarea deciziei nr. X/2012 in sensul ca a răspuns notificării creditorului, prin adresa nr.X/24.07.2012 fiind de acord cu incheierea contractului de vânzare cumpărare, invitând pe paratul la data de 30.07.2012, ora 10, la sediul societăţii pentru perfectarea in forma autentica a actului de vanzare-cumparare si plata sumei de 1.541 lei, reprezentând cheltuieli de executare.

Creditorul nu s-a prezentat pentru executarea hotărârii judecătoreşti si a optat pentru executarea silita a deciziei  nr.X din 05.04.2012 pronunţata de Tribunalul Olt in dosarul nr.X/311/2010, sens in care BEJ V C a intocmit dosarul de executare silita nr.X/9360/311/2012.

Împotriva executării silite din acest dosar a fost formulata contestaţie la executare de B SA ce a format obiectul dosarului civil nr. X/311/2012 al Judecătoriei Slatina contestaţie admisa in parte prin sentinţa civila nr.X din 17.06.2013 in sensul ca: "Admite în parte contestaţia la executare. Dispune îndreptarea actelor de executare întocmite în dosarul de executare nr. X/9360/311/2012 în sensul că executarea silită se va efectua numai pentru obligaţia stabilită în sarcina contestatoarei prin titlul executoriu reprezentat de decizia nr. X/05.04.2012 a Tribunalului Olt pronunţată în dosarul nr. X/311/2010 de a încheia actul de vânzare-cumpărare asupra terenului în suprafaţă de 1001 mp aferente restaurantului "C", situat în S,  .

Prin decizia X/05.11.2013 Tribunalul Olt admite recursurile si "Modifică sentinţa în sensul că stabileşte onorariul executorului judecătoresc, inclus în procesul verbal de executare  şi somaţie la suma de 200 lei. Obligă pe contestatoare să plătească intimatului suma de 296 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată aferente fondului. Menţine restul dispoziţiilor sentinţei, compensează cheltuielile de judecată în recurs, până la concurenţa sumei de 97 lei şi obligă recurenta contestatoare să plătească recurentului intimat suma de 500 lei cu titlu de cheltuieli judecată".

Urmare a soluţiei pronunţata de instanţa de executare, BEJ V C a dispus efectuarea unei expertize tehnice, prin care, la data de 16.12.2013, expertul M I a stabilit valoarea terenului ca fiind in suma de 156.886 lei, echivalentul a 35.350 Euro.

Ulterior, la data de 19.12.2013 creditorul C C si administratorul  B s-au prezentat la biroul notarului R R din S pentru perfectarea actului autentic de vanzare-cumparare.

Asa cum rezulta din Încheierea nr.X/19.12.2013, emisa de BNP Ruscu Rodia creditorul a refuzat întocmirea actului de vânzare, deşi reprezentantul debitoarei a fost de acord cu încheierea contractului la preţul cel mai mic din raportul de expertiza.

Acest raport de expertiza întocmit in cadrul dosarului de executare silita nu a fost niciodată contestat de creditorul C C.

Încheierea contractului de vanzare-cumparare nu a fost posibila din culpa creditorului care nu a dorit incheierea contractului de vânzare decât la un pret derizoriu, desi nu a contestat valoarea stabilita in cadrul dosarului de executare silita.

In prezent, paratul foloseşte terenul proprietatea B SA, fara a achita folosinţa terenului, ci doar obligaţii fiscale motiv pentru care au fost nevoiţi sa formuleze prezenta cerere de chemare in judecata pentru ca instanţa sa stabilească suma datorata pe ultimi trei ani, dar si pe viitor pana la transferul dreptului de proprietate.

B SA este proprietara terenului conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate nr.X seria OT/2004 emis de Consiliu Judeţean O.

Cu privire la suma de 82.800 lei, aceasta a fost calculata estimativ la data introducerii acţiunii, la valoarea de 0,50 euro/mp, suprafaţa de 1001 mp, pe perioada de 3 ani anteriori cererii introductive (curs euro 4,5959 lei).

In dovedirea dreptului de superficie, au fost depuse contractele de vânzare-cumpărare succesive, respectiv contractul de vanzare-cumparare nr.172/21.05.1996, încheiat intre SC B SA si C G + Anexa nr.l la contract, prin care s-a transmis dreptul de folosinţa asupra terenului si contractul de vanzare-cumparare, cu preluare ipoteca autentificat nr.X/24.04.1998, încheiat intre C G si C C.

Soluţia adoptată de către instanţa de fond şi pe care o critică, a fost argumentată pe două elemente.

Faptul ca, potrivit anexei 1 (pct.3) la contract s-a statuat drepturi si obligaţii afectate de un termen extinctiv prin inserarea ca „pana la aceea data (determinarea si reevaluarea terenului) aferent activului restaurant C, de către comisia stabilita prin decizia Prefecturii Judeţului O) cumpărătorului i se va atribui cu titlu de folosinţa terenul si va achita societăţii taxa aferenta suprafeţei.

Cu alte cuvinte, la momentul incheierii antecontractului părţile au convenit ca pana la data la care reclamanta va dobândi certificatul de proprietate cumpărătorul se va folosi de teren achitând si o taxa către reclamanta, iar dupa acest moment se naşte un alt drept al cumpărătorului (dreptul de a fi improprietarit) corelativ obligaţiei vânzătoarei de a improprietari pe cumpărător.

Instanţa mai retine ca, si in cazul in care s-ar da eficienta Anexei 1, la momentul incheierii sale (21.05.1996) reclamanta nu avea in patrimoniul sau, un drept de proprietate definitivat, pentru a se putea da naştere unui drept de superficie, care presupune doi proprietari: un proprietar al construcţiei si un proprietar al terenului. Se considera ca, neexistand un drept de proprietate asupra terenului in anul 1996 nu exista un drept de superficie.

Un al doilea aspect reţinut de instanţa de fond este acela ca, potrivit Anexei 1, părţile de comun acord au stabilit modalitatea de plata si cuantumul taxei conform inscrisurilor depuse (facturile si adresa nr. X/18.05.2018) si de către parat (fila 127-128).

Soluţia instanţei de fond este greşita si se bazează pe o apreciere eronata a dispoziţiilor legale si a probelor administrate in cauza.

1. In primul rând, instanţa de fond nu face o distincţie între dreptul de superficie si dreptul de creanta al reclamantei, constând in lipsa de folosinţa a terenului.

Potrivit art. 693 alin. (1) NCC: „superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie"; textul distinge între forma principala (deplina) a dreptului de superficie, care presupune existenţa construcţiilor (plantaţiilor, lucrărilor) în momentul constituirii dreptului, şi forma secundară (incipientă), când proprietarul „dezmembrează dreptul său de proprietate asupra terenului, transmiţând persoanei respective folosinţa şi, în mod limitat, posesia şi dispoziţia asupra terenului, urmând ca lucrările de construire sau plantare să se desfăşoare ulterior".

Distincţia este utilă, întrucât legiuitorul reglementează în mod diferit efectele încetării superficiei în cele două situaţii (a se vedea art. 699 alin. (1) şi (2) NCC).

Prin cererea de chemare in judecata, astfel cum a fost precizata a solicitat stabilirea unui drept de superficie pentru terenul in suprafaţa 1.001 mp si contravaloarea lipsei de folosinţa a terenului in suprafaţa 1.001 mp (calculata sub forma unei chiri lunare pe piaţa libera) pe ultimii trei ani de la data introducerii cererii respectiv plata sumei de 82.808,92 lei (valoare estimata de 0,50 euro/mp) pe perioada 08.09.2014-08.09.2017 si, in continuare, pana la pana la consolidarea dreptului de proprietate catre parat.

Dreptul de superficie se poate constitui, atât prin act cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit; deşi nu se prevede expres acest lucru, el rezultă clar din interpretarea dispoziţiilor art. 697 NCC; poate fi constituit atât prin contract (art. 1166 şi urm. NCC), cât şi prin act juridic unilateral (testament). „Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa".

Alineatul (2) al art. 693 NCC prevede că dreptul de superficie se poate dobândi prin act juridic, prin uzucapiune sau prin „alt mod prevăzut de lege".

„Noţiunea de dobândire are un sens larg, incluzând în sfera sa, atât naşterea dreptului de superficie, cât şi dobândirea corelativă transmiterii dreptului de superficie" (V. Stoica, Drepturile reale 2009, p. 242).

2.  Instanţa de fond face o confuzie intre taxa pe care paratul trebuie sa o plăteascăpentru folosinţa terenului si impozitul anual. Instanţa de fond nu a analizat sub nici o forma susţinerile din cererea de chemare in judecata prin care a arătat ca paratul este de rea-credinta cu privire la perfectarea actului de vânzare cumpărare a terenului deţinut in folosinţa (fara act valabil de superficie potrivit argumentelor instanţei), teren pentru care ar trebui sa plătească o taxa, potrivit -Anexei 1 la contractul de vânzare.

Instanţa de fond confunda aceasta taxa (necuantificata de parti in anexa) cu impozitul anual plătit pe ultimii trei ani de catre parat.

Obligaţia fiscala este distincta de obligaţia de plata a unei taxe pentru folosinţa terenului.

In condiţiile in care, prin anexa la contract, nu s-a stabilit cuantumul acestei taxe instanţa de judecata trebuia sa admita cererea reclamantei de efectuare a unei expertize cu privire la chiria pe piaţa libera/mp, pe ultimii trei ani anteriori introducerii acţiunii, tinand seama de natura terenului, destinaţia construcţiei, de zona in care se afla terenul precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei.

Instanţa de fond nu a lămurit situaţia juridica a terenului dupa anul 2004, pana in prezent cu privire la folosinţa de catre parat, respectiv, dacă aceasta folosinţa este convenţionala sau legala si daca paratul are o folosinţa gratuita sau trebuie sa plătească pentru folosita terenului, in condiţiile in care paratul refuza, cu rea-credinta, incheierea contractului de vânzare. Instanţa a confundat obligaţiile fiscale, datorate unităţii administrativ teritorilale cu obligaţia de a achita proprietarului o taxa pentru folosinţa terenului.

Reclamanta, in calitate de proprietar al terenului, este păgubita prin lipsa de folosinţa iar paratul se imbogateste fara justa cauza, prin folosirea gratuita a terenului.

Este greşita concluzia instanţei ca dreptul reclamantei de a solicita taxa aferenta terenului, precum si obligaţia paratului de a o achita s-au stins in anul 2004. Instanţa de fond trebuia sa verifice si sa constate ca obligaţia convenţionala s-a transformat intr-o răspundere civila delictuala, prin refuzul creditorului de a executa sentinţa nr.X/13.032011 pronunţata de Judecătoria Slatina si a Deciziei nr. X/05.04.2012 a Tribunalului Olt.

Astfel, prin hotărârea instanţei de fond se nesocoteşte dreptul de proprietate al reclamantei in ceea ce inseamna atributul unei persoane de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, în limitele determinate de lege.

3. Instanţa de fond confunda evaluarea terenului de către Comisia stabilita prin Decizia Prefecturii jud. O, pe temeiul HG 834/1991, evaluare întocmita in scopul eliberării certificatului de atestare a dreptului de proprietate cu preţul de vânzare al terenului.

In considerentele hotărârii, instanţa de fond face confuzie intre evaluarea terenului intocmita pe temeiul HG 834/1991 de către Comisia stabilita prin decizia Prefecturii jud.O. in scopul eliberării certificatului de proprietate cu preţul de vânzare al terenului care nu poate fi altul decât cel de la momentul la care se realizează vânzarea (la preţul valorii de piaţa) si care a fost stabilit in cadrul dosarului de executare silita nr. X/9360/311/2012 de expertul M I, ca fiind in suma de 156.886 lei, echivalentul a 35.350 Euro.

Obligaţia reclamantei de a vinde terenul de 1001 mp ii incumba obligaţia corelativa a paratului de a cumpăra terenul iar sub acest aspect paratul se afla in culpa, prin refuzul Încheierii actului, refuz constatat prin incheierea nr.X/19.12.2013 emisa de BNP R R. Săvârşind un delict civil paratul trebuie sa achite reclamantei lipsa de folosinţa a terenului, fiind aplicabile dispoziţiile art.1349 Cod civil.

In acest sens, solicita instanţei de apel sa aprecieze ca fiind utila efectuarea in cauza a unei expertize - specialitatea agricola - cu privire la lipsa de folosinţa, pe ultimii trei ani anteriori introducerii acţiunii, tinand seama de natura terenului, destinaţia acestuia, de zona in care se afla terenul precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei.

Pentru aceste motive, solicita sa se admită apelul, să se schimbe în tot sentinţa atacata în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată şi precizată, sa fie obligat intimatul-parat la plata sumei de 82.808,92 lei (valoare estimata de 0.50 euro/mpj reprezentând folosinţa terenului in suprafaţa 1.001 mp (calculata sub forma unei chiriei lunare pe piaţa libera) pe ultimii trei ani de la data introducerii cererii pentru terenul intravilan proprietatea SC B SA aferent restaurantului "C" situat in S,  , jud.O, pe perioada 08.09.2014-08.09.2017 si in continuare pana la pana la consolidarea dreptului de proprietate către parat.

Probe: inscrisuri, expertiza cu obiectivele propuse la fond; In caz de neprezentare solicitam judecata si in lipsa.

In drept, a invocat dispoziţiile art.480 alin.(2) si (3) art.476 alin.(1) C.p.c, art.555 cod civil, art.697 raportat la art.698 lit.b) cod civil, art.1349 cod civil.

 Intimatul pârât  C C a formulat întâmpinare la apelul formulat de reclamant.

In fapt, prin aceasta sentinţa, instanţa de fond a respins acţiunea apelantei, ca netemeinica, reţinând ca in cauza nu este constituit dreptul asuprii terenului dupa vânzarea construcţiei (activului) de către apelanta reclamantă (Anexa 1 la vânzarea construcţiei) prevazandu-se numai dreptul de folosinţă pentru  care am achitat taxele aferente constructie pe teren.

Soluţia instanţei este temeinica si legala, având in vedere si practica CEDO.

In esenţa, reclamanta prin apelul declarat invoca drept motive probleme care exced cauza.

Intenţionat, apelanta reclamanta ignora obligaţia impusa prin Anexa 1 (antecontractul) la contractul de vânzare a activului, prin care se obliga ca, imediat dupa obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului (05.04.2004), sa-i vanda acest teren la preţul stabilit conform HG.nr.834/1991 de comisia aprobata de prefect, al cărei preşedinte era chiar administratorul apelantei reclamante (C I, avid dupa bani).

Acesta din urma, de rea-credinţa, nu l-a convocat pentru vânzarea terenului prin act adiţional.

A aflat si a intrat in posesia acestui certificat de proprietate asupra terenului dupa 6 ani, pentru  ca, dupa notificare, apelanta reclamanta a refuzat sa încheie actul de vânzare asupra terenului şi s-a adresat  instanţelor judecătoreşti. Prin  decizia  civila nr. X/05.04.2012 a Tribunalului Olt, a fost obligata să incheie actul de vânzare a terenului aferent activului, omitand a face referire la pret.

Menţionează ca, in faza executării silite, apelanta reclamanta, fara acordul lui, a recurs la un expert tehnic, acceptat abuziv de executorul judecătoresc (incalcând principiul potrivit căruia executarea silita este la cheremul creditorului) ce a stabilit un pret contra celui avut în vedere la eliberarea certificatului de proprietate al terenului.

Susţinerea apelantei reclamante in sensul ca nu a contestat preţul stabilit in faza executării silite, este nereala.

Apelanta reclamanta continua sa solicite preţul pieţei, desi  Consiliul Judeţean O a comunicat acesteia, cat si lui, ca numai începând cu 04.02.2008, conform HG nr 107/2000, terenurile se evaluează la valoarea de piaţa si ca, in ce ii priveşte, apelanta reclamanta are obligaţia contractuala sa înstrăineze terenul la care a obţinut certificatul seria OT nr.X din 05.04.2004, pe baza evaluării efectuate pentru obţinerea acestui certificat.

Dupa cum a relatat in intampinarea la acţiunea reclamantei, cat si in concluziile scrise pentru pronunţarea sentinţei la 29.05 2018, este de reţinut ca reclamanta la inceput a avut statut de întreprindere de stat (având in administrare operativa, construcţii si terenuri), iar prin Legea nr.31/1990 a devenit societate comerciala, primind iniţial in proprietate construcţiile, (activele), urmând ca apoi sa primească tot in proprietate, şi terenurile.

 Pentru încurajarea proprietăţii private, in anul următor a intervenit HG nr834/1991, societăţilor comerciale sa vanda spatiile comerciale (activele) dupa obţinerea certificatului de proprietate asupra terenului, sa-l vândă prin act adiţional la contractul de vânzare a spaţiului comercial (activului).

In raport de cele ce preced, se constata ca pentru stat nu s-a instituit un drept de superficie împotriva apelantei reclamante, astfel ca asemenea drept nu se poate constitui pentru aceasta din urma, împotriva pârâtului.

Concluzionând, in baza art.480(1) Cod proc.civ., solicita respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată.

Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, raportat la probele administrate la fond şi la dispoziţiile legale incidente în cauză, tribunalul reţine următoarele:

1. Analizând cu prioritate, în conformitate cu dispoziţiile art. 248 alin. 1 din Codul de procedură civilă, excepţia inadmisibilităţii modificării cauzei cererii de chemare în judecată în apel, invocată din oficiu, tribunalul constată că este întemeiată, pentru următoarele considerente:

„Art. 478 - Limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a supus judecăţii la prima instanţă  (3) În apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot formula pretenţii noi”.

Prin cererea iniţială, astfel cum a fost precizată, reclamanta, care a beneficiat de asistenţă juridică, a solicitat ca, în temeiul art. 697 raportat la art.698 lit. b) Cod civil, sa se stabilească cuantumul lunar al dreptului de superficie, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţa a terenului în suprafaţa de 1.001  mp (chirie lunara pe piaţa libera) pe ultimii  trei ani de la data introducerii cererii si sa fie obligat paratul la plata sumei de 82.808,92 lei, reprezentând folosinţa (valoare estimata 0,50 euro/mp) suprafeţei de  1001  mp teren intravilan proprietatea SC  B SA aferent  restaurantului  "C"  situat in S,  , nr.5, jud. O pe perioada 08.09.2014-08.09.2017 si in continuare pana la pana la consolidarea dreptului de proprietate către parat, precum şi obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata. In drept, au fost invocate dispoziţiile art.697. 698 Cod civil.

Prin precizarea depusă în data de 21.09.2017 reclamanta a arătat că obiectul cererii de chemare în judecată îl reprezintă lipsa de folosinţă a terenului în suprafaţa de 1.001 mp, calculată sub forma unei chirii lunare pe piaţa liberă, însă a invocat ca temei de drept material tot dispoziţiile art.698 lit. b) Cod civil, susţinând că, în dovedirea dreptului de superficie, înţelege să depună contractele de vânzare – cumpărare succesive  (f. 79 ds. fond).

Prin urmare, în faţa instanţei de fond, reclamanta nu a înţeles să invoce răspunderea civilă delictuală, drept cauză juridică a cererii sale, având ca obiect contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului în suprafaţa de 1.001 mp, ci dreptul de superficie. Doar în faţa instanţei de apel, reclamanta a invocat faptul că, săvârşind un delict civil, pârâtul trebuie sa achite reclamantei lipsa de folosinţa a terenului, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1349 Cod civil.

Or, faţă de prevederile art. 473 alin. 3 Cpc, este inadmisibilă această modificare a cauzei cererii de chemare în judecată în apel, motiv pentru care excepţia invocată din oficiu va fi admisă.

2. Pe fond, se apreciază că apelul formulat de apelanta-reclamantă S.C. B S.A. este nefondat, pentru următoarele considerente:

Reclamanta, a indicat, ca temei al cererii sale, dispoziţiile Noului Cod civil.

Conform art.693 C.civ.: „(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă. (2) Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile”.

La art.697 C.civ. se arată că:  „(1) În cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părţile nu au prevăzut alte modalităţi de plată a prestaţiei de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura terenului, de destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei.(2) În caz de neînţelegere între părţi, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească”.

Totodată, până la adoptarea Legii nr. 287/2009 (Codul civil), dreptul de superficie nu a fost consacrat, in terminis, în Codul civil, fiind dedus, pe cale de interpretare, din art. 492 Cod civil: „Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui teren cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contră”. Aceasta înseamnă că textul art. 492 Cod civil instituie o prezumţie relativă cu privire la cuprinderea în dreptul proprietarului terenului, a construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor, însă cu putinţa de a se dovedi contrariul. Or, a dovedi contrariul reprezintă a dovedi tocmai dreptul de superficie.

Aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. X/21.05.1996, reclamanta a vândut numitului C G, activul denumit restaurant „C”, situat în S,  , iar în anexa nr. 1 la acest contract se menţionează că, în temeiul HG nr. 334/1991(în realitate 384/1991) privind stabilirea şi evaluarea terenurilor deţinute de societăţile comerciale cu capital de stat, terenul aferent activului înstrăinat, aflat în patrimoniul vânzătoarei, urmează a fi determinat şi reevaluat de Comisia stabilită prin decizia Prefecturii jud. O şi până la acea dată se atribuie în folosinţa cumpărătorului terenul aferent, cu plata taxei corespunzătoare către pârâtă, urmând ca la momentul obţinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, pârâta, în baza reevaluării, să împroprietărească cumpărătorul şi cu terenul aferent.

Ulterior, cumpărătorul C G a vândut activul către pârâtul C C, conform contractului de vânzare-cumpărare cu preluare de ipotecă,  autentificat  sub nr. X/24.04.1998.

Reclamanta SC B SA a obţinut certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria OT nr. X/05.04.2004, emis de  Consiliul Judeţean O (f.6), astfel că s-a finalizat  procedura de identificare şi reevaluare a terenului  (f.7, 31-35).

În ceea priveşte anexa nr.1 la contractul din 1996 (f.97), s-a reţinut din considerentele sentinţei nr.X/13.03.2011 şi ale deciziei nr.X/05.04.2012, pronunţate de către Judecătoria Slatina şi de Tribunalul Olt, în dosarul nr.X/311/2010, că s-a apreciat natura juridică a acestei anexe, ca fiind o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care vânzătoarea SC B SA şi-a asumat obligaţia de a înstrăina terenul aferent activului, iar cumpărătorul C G de a-l cumpăra, stabilindu-se şi modalitatea de determinare a preţului, respectiv reevaluarea efectuată de Comisia constituită conform HG nr. 834/1991. De asemenea, s-a mai reţinut că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 21.05.1996 era afectat de un termen suspensiv, executarea obligaţiilor fiind amânată până la obţinerea de către vânzătoare a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, eveniment viitor şi sigur ca realizare pentru părţi, dovadă fiind certificatul menţionat anterior.

În cuprinsul anexei 1 (pct.3) s-a arătat că: „până la aceea dată (determinarea şi reevaluarea terenului aferent activului Restaurantului C,  de către comisia stabilită prin Decizia Prefecturii Judeţului O), cumpărătorului i se va atribui cu titlu de folosinţă terenul şi va achita societăţii taxa aferentă suprafeţei”.

Cu alte cuvinte, la momentul încheierii antecontractului, părţile au convenit, ca până la data la care reclamanta va dobândi certificatul de proprietate (împrejurare ce s-a întâmplat în anul 2004), cumpărătorul se va folosi de teren, achitând şi o taxa aferentă către reclamantă, iar după acesta moment, se naşte un alt drept al cumpărătorului (dreptul de a fi împroprietărit) corelativ obligaţiei vânzătoarei de a împroprietări pe cumpărător.

Or, reclamanta S.C. B S.A. a dobândit certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului în anul 2004. 

Astfel, tribunalul apreciază că, şi în situaţia în care reclamanta ar fi solicitat instanţei constatarea unui drept de superficie, existenţa acestuia nu este neechivocă după data dobândirii certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria OT nr. X/05.04.2004, emis de  Consiliul Judeţean O (f.6). Potrivit convenţiei părţilor, la momentul obţinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, pârâta urma, în baza reevaluării, să împroprietărească cumpărătorul şi cu terenul aferent. Prin urmare, în baza convenţiei, se năşteau alte drepturi şi obligaţii pentru părţi şi voinţa lor nu se mai poate aprecia, după data de 05.04.2004, ca fiind în sensul atribuirii cu titlu de folosinţă a terenului, urmând a se achita societăţii taxa aferentă suprafeţei, respectiv în sensul existenţei unui drept de superficie.

În acest sens, se are în vedere şi practica Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – Secţia Civilă şi de Proprietate Intelectuală, care în Decizia nr. 3647 din data 4 iunie 2008, pronunţată în ds. nr. 11242/30/2005, a reţinut următoarele:

“Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Deta la data de 25 august 2004, reclamanta SC D.A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâta SCA V. SA, să se constate că a dobândit dreptul de superficie asupra terenului proprietatea pârâtei, înscris în C.F. 1858 Voiteg, nr. top 5002, pe care a construit cu acordul proprietarului o clădire pavilion administrativ, incluzând locuinţa administratorului, clădirea anexă a garajelor auto, hala pentru utilaje agricole (…).

Dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, ce poate fi definit ca dreptul de proprietate al unei persoane asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări ce se află pe terenul proprietatea unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă.

Deşi dreptul în discuţie nu cunoaşte reglementare internă, el poate fi constituit prin convenţia părţilor, prin uzucapiune şi prin lege.

Dreptul de superficie a făcut şi obiectul de analiză al Curţii Europene a Drepturilor Omului într-o cerere îndreptată împotriva României, iar instanţa europeană, în urma analizei jurisprudenţei instanţelor române, a concluzionat că dreptul de superficie poate fi dobândit numai prin mijloacele mai sus amintite şi că simplul fapt de a ridica o construcţie pe terenul altuia, chiar cu totală bună credinţă, nu este de natură să conducă la recunoaşterea unui drept de superficie.

Prin urmare, atunci când se invocă constituirea dreptului de superficie prin convenţia părţilor, este necesar să se facă dovada că proprietarul terenului dezmembrat şi-a exprimat în mod neechivoc şi fără posibilitate de interpretare voinţa de a-şi greva proprietatea (…).

Se constată, aşadar, că părţile, iniţial, au consimţit la constituirea unui drept de superficie condiţionat, însă, de obţinerea tuturor autorizaţiilor de demolare şi construcţie, iar prin al doilea act adiţional părţile au convenit ca locatarul să obţină în numele locatorului autorizaţiile necesare pentru buna şi justa utilizare a spaţiului închiriat (…).

Prin urmare, clauza de la punctul VI al contractului de închiriere nu poate fi considerată ca o convenţie în baza căreia s-a născut dreptul de superficie, din moment ce condiţia obţinerii autorizaţiilor nu a fost îndeplinită, iar părţile au încheiat ulterior acte adiţionale, prin care, deşi nu modifică sau abrogă acest punct din contractul de închiriere, pun sub semnul întrebării intenţia de a constitui un drept de superficie”.

În cauza de faţă, reclamanta nu a solicitat expres să se constate că a dobândit dreptul de superficie asupra terenului proprietatea pârâtei, în baza convenţiei la care face referire, ci, în temeiul art. 697 raportat la art.698 lit. b) Cod civil, sa se stabilească cuantumul lunar al dreptului de superficie, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţa a terenului în suprafaţa de 1.001  mp (chirie lunara pe piaţa libera).

Însă, chiar şi în situaţia în care s-ar aprecia, din motivarea cererii, astfel cum a fost precizată, că reclamanta a solicitat şi constatarea acestui drept de superficie, tribunalul apreciază că nu a făcut dovada că proprietarul terenului dezmembrat şi-a exprimat în mod neechivoc şi fără posibilitate de interpretare voinţa de a-şi greva proprietatea după data dobândirii certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria OT nr. X/05.04.2004, emis de  Consiliul Judeţean O (f.6), având în vedere menţiunile din contractul de vânzare-cumpărare nr. X/21.05.1996, potrivit cărora, la momentul obţinerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, pârâta urma, în baza reevaluării, să împroprietărească cumpărătorul şi cu terenul aferent.

Prin urmare, este neîntemeiată cererea reclamantei privind stabilirea, pentru ultimii trei ani cuantumului lunar al dreptului de superficie, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţa a terenului în suprafaţa de 1.001  mp. În situaţia în care reclamanta se consideră prejudiciată ca urmare a lipsei de folosinţă pentru acest teren, are la dispoziţie alte căi legale şi nu acţiunea întemeiată pe dreptul de superficie, a cărui existenţă nu rezultă neechivoc din convenţia părţilor, după data de 05.04.2004.

Pentru aceste considerente, în baza art. 480 C.proc.civ., tribunalul urmează să respingă ca nefondat prezentul apel.

Totodată, în temeiul art. 453 C.p.c., instanţa va obliga pe apelanta-reclamantă S.C. B S.A. la plata cheltuielilor de judecată în apel către intimatul-pârât C C în cuantum de 700 lei, reprezentând onorariu avocaţial, conform chitanţei depuse la dosar. Se reţine culpa procesuală a apelantei-reclamante căreia i s-a respins, ca nefondat, apelul de faţă.

Se va respinge ca neîntemeiată cererea accesorie a apelantei-reclamante S.C. B S.A. de obligare a intimatul-pârât C C la plata cheltuielilor de judecată, având în vedere respingerea apelului.

Data publicarii pe portal: 13.02.2019

Domenii speta

Spete similare