Superficie

Sentinţă civilă 6529 din 16.02.2011


Dosar nr. 6529/271/2009

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA ORADEA

SECŢIA CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ Nr. 1862/2011

Şedinţa publică de la 16 Februarie 2011

Completul compus din:

PREŞEDINTE

Grefier

Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant X ŞI Y şi pe pârâta Z., având ca obiect superficie.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică nu se prezintă nimeni.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier.

Dezbaterile în fond au avut loc în şedinţa publică  din data de 02.02.2011, fiind consemnate în acea încheiere, care face parte integrantă din prezenta, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera şi pentru a da posibilitate părţilor să depună concluzii scrise, a amânat pronunţarea pentru data de 09.02.2011 respectiv 16.02.2011, când în aceeaşi compunere şi pentru aceleaşi motive a hotărât următoarele:

JUDECATORIA

 DELIBERAND,

Constată că, prin cererea înregistrată pe rolul judecătoriei la data de 06.05.2009, legal timbrată, reclamanţii X ŞI Y şi pe pârâta Z..

S-a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să stabilească existenta dreptului de superficie al reclamanţilor cu privire la imobilul în suprafaţă de 339 mp., înscris în CF şi să dispună înscrierea acestui drept în cărţile funciare precizate anterior.

Cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii lor, reclamanţii învederează instanţei că au dobândit în efectul Legii nr. 112/1995 odată cu achiziţionarea de la Statul Român a casei de locuit aflată pe nr. top, asupra cărora vânzătorul avea un drept de superficie, care nu a fost întabulat în Cf pentru că nu era necesar .

Se relevă că pârâtei de rd. 2 i s-a reconstituit în mod greşit dreptul de proprietate pentru suprafaţa de teren ocupată de anexele reclamanţilor.

Sunt invocat în drept. art. 33 HG 11/1997, D-L nr. 115/1938.

Pârâtul, Z, deşi legal citat, nu şi-a precizat poziţia în cauză.

Pârâta se opune admiterii cererii, invocând prin întâmpinare excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei de rd. 1.

Reclamanţii sunt de acord cu admiterea excepţiei.

Din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, instanţa reţine următoarele:

După cu rezultă din înscrierile de carte funciară, în prezent pârâta nu are nici un drept asupra terenului litigios, motiv pentru care în temeiul art. 137 C.pr.civ., instanţa va admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a acestuia considerând-o neîntemeiată.

Prin Sentinţa civilă nr. 2697/2007 pronunţată de Judecătoria Oradea a fost admisă acţiunea pârâtei Buzlea Aurelia dispunându-se obligarea reclamanţilor din prezenta pricină la eliberarea terenului înscris în Cf NDF nr . 231 Oşorhei cu nr. cadastral 372 prin ridicarea construcţiilor edificate pe acest teren.

Coroborând probele administrate în cauză, înscrisuri, depoziţiile martorilor, concluziile Raportului de expertiză nr. 712/ întocmit de expert inginer precum şi din considerentele Sentinţei Civile nr. 2697/2007 pronunţată de Judecătoria Oradea şi ale Deciziei nr. 1061/2002 a Curţii de Apel Oradea, rezultă că pârâta este proprietara este proprietară asupra terenului intravilan cu casă, în suprafaţă de 4.458 mp., înscris sub nr. cad, teren dobândit cu titlu de  reconstituire şi moştenire, conform menţiunilor de carte funciară ( f. 9 dosar). 

Potrivit Titlului de Proprietate nr., reclamantei i s-a  reconstituit dreptul de proprietate, asupra suprafeţei de 4.053 mp. din parcela cu nr. topo Oşorhei.

Din planul de amplasament şi delimitare a corpului de proprietate, întocmit extrajudiciar de către ing., precum şi din  înscrierile  din CF., instanţa deduce că  din parcelele  cu nr. topo susmenţionate s-a format cadastralul nr.

Anterior acestor modificări de carte funciară, între părţile din prezenta cauză s-a purtat un alt proces, având ca obiect constatarea nulităţii parţiale a Titlului de Proprietate nr. 183/1994 emis pe seama reclamantei, cu privire la suprafeţele de a fost soluţionat prin  Decizia civilă nr., rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr.1.061/2002 a Curţii de Apel Oradea, în sensul admiterii apelului împotriva sentinţei nr. a Judecătoriei Oradea, care a fost schimbată în parte, în sensul că a fost respins capătul de cerere privind nulitatea parţială a  Titlului de Proprietate nr.  emis pe seama reclamantei, cu privire la suprafaţa de 2.

Raportul de expertiză efectuat în cauza ce a reprezentat obiectul atestă faptul că gospodăria reclamantei este amplasată pe nr. cad. 372 din CF. NDF., cu o suprafaţă de., gospodărie compusă din casă de locuit, 2 corpuri de anexe, curte şi grădină.

Expertiza evidenţiază că gospodăria pârâţilor din Oşorhei nr. adm. 494 este amplasată pe nr. cad., care provine din nr. topo ,  cu o suprafaţă de 250 mp., reprezentată de o casă de locuit, anexă şi curte eferentă.

Faţă de acestă suprafaţă  pârâţii folosesc în plus şi  suprafaţa de 339 mp. din terenul proprietatea reclamantei de sub nr. cad. 372 din CF., reprezentată de o curte în suprafaţă de 259 mp. şi 5 corpuri de anexe în suprafaţă totală construită de 80 mp. S-a stabilit că  pe terenul reclamantei, folosit de către pârâţi se găsesc un număr de 5 anexe gospodăreşti proprietatea acestora din urmă, respectiv pivniţă în suprafaţă construită de 20 mp. ; magazie în suprafaţă construită de 24 mp.; padoc în suprafaţă construită de 7 mp; grajd în suprafaţă construită de 8 mp. şi şopron în suprafaţă construită de 21 mp  prin Raportul de expertiză nr. 712/15.12.2010 întocmit de expert inginer Hăprean Amelia Mariana .

Din concluziile raportului de expertiză, rezultă că pârâţii prin construcţiile susmenţionate ocupă din terenul proprietatea reclamantei suprafaţa de 80 mp. S-a reţinut în cauza  invocată anterior că apărările pârâţilor referitoarea la inadmisibilitatea acţiunii din cauza faptului că au dobândit dreptul de proprietate asupra anexelor, odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra casei prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1514/1997, şi prin urmare dreptul de proprietate asupra acestora este garantat, situaţie în care erau îndreptăţiţi la dobândirea dreptului de proprietate şi asupra terenului de sub  construcţii, apar ca neîntemeiate în condiţiile în care în mod irevocabil s-a stabilit că reclamanta a fost îndreptăţită la reconstituirea dreptului de proprietate şi  asupra suprafeţei de 2.026 mp. aferente nr. topo 93/7 din CF. 1609 Oşorhei.

Totodată, în considerentele Deciziei nr. 1.061/2002 a Curţii de Apel Oradea, s-a arătat că reclamanţii din prezenta cauză sunt îndreptăţiţi a dobândi în proprietate doar  suprafaţa de 250 mp. din terenul aferent casei de locuit cumpărată de la Stat prin Contractul de vânzare cumpărare nr.1514/1996, în condiţiile art. 21 din Lg.112/1995, teren înscris în CF.

În aceeaşi hotărâre s-a relevat faptul că reclamanţii din prezenta cauză nu sunt îndreptăţiţi să ocupe Suprafaţa de teren ce excede celor 250 mp.

Pârâta de rd. 1 deţine titlul de proprietate pentru toată suprafaţa de teren înscrisă în Cf, dreptul de proprietate al acesteia asupra ternului înscris în cu nr. cadastral 372 rămânând irevocabil prin decizia Curţii de Apel Oradea menţionată anterior.

Drept urmare, pârâta i-a notificat pe reclamanţi prin Somaţia nr. 445/02.06.2005 emisă de BEJ să-şi ridice construcţia existentă pe proprietatea sa, fapt ce nu s-a realizat.

Aşa fiind, pârâta şi-a împrejmuit proprietatea edificând un gard, în baza Autorizaţiei de construire nr. 18/01.06.2005.

La data preluării de către Statul Român (anul 1988) terenul nu era în circuitul civil şi în conformitate cu prevederile legale aplicabile  (Legea nr 58/1974 si Legea nr 59/1974) la acea dată  nu se putea constituii dreptul de superficie în favoarea  Statului Român iar situatia juridica a terenului preluat de Statul Roman este cea înscrisa in  CF 2047 Osorhei la poziţia B.3  - casa si teren intravilan - in suprafaţa de 250 mp. Ori in CF 1609 Osorhei nu s-a operat nici o înscriere de proprietate s-au de sarcini in favoarea Statului Roman, dupa operarea schitei de dezmembrare si partaj din 25.03.1988 in CF 1609 (fila 66) terenul ramas cu nr topo 93/7 si 96/2 se transcriu in aceasta coala cu regim CAP.

Prin Contractul de Vânzare Cumpărare nr.1514/1997(fila 14) Statul Român nu putea să tranamită un drept de superficie care nu exista în favoarea cumpărătorilor mai ales ca la ultimul paragraf al punctului 1 din contract nu se face nici o referire la teren.

Regimul juridic al dreptului de superficie nu este definit prin nici o dispoziţie legală. Cu toate acestea, mai multe acte legislative fac referire la expresia « drept de superficie », ca de exemplu articolul 11 din decretul-lege nr. 115/1938 referitor la unificarea cărţilor funciare, articolul 22 din decretul nr. 167/1958 referitor la prescripţia extinctivă, articolul 21 din legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea funciară şi articolul 488 din Codul civil, modificat prin Decizia guvernamentală nr. 138/2000.

Neexistând o dispoziţie legala, regimul juridic al superficiei  este rezultatul jurisprudenţei şi a operei doctrinale.

In privinţa constituirii dreptului de superficie, atât doctrina cât şi jurisprudenţa sunt unanime în a spune că dreptul de superficie se dobândeşte în baza înţelegerilor părţilor, legatelor, prescripţiei achizitive sau legii.

În lipsa unei dispoziţii legale, a unui legat sau dacă condiţiile prescripţiei achizitive nu sunt îndeplinite, existenţa unei convenţii între proprietarul terenului şi persoana care a înălţat construcţiile este indispensabilă pentru a obţine dreptul de superficie. (Cristian Alunaru, Noi aspecte teoretice şi practice ale dreptului de superficie, Dreptul nr. 5-6/1993, pag. 65-73, şi Irina Sferidan, Discuţii referitoare la dreptul de superficie, Dreptul nr. 6/2006, pag. 54-79).

Simplul fapt de a ridica construcţii, chiar de bună credinţă, în lipsa unui acord, nu conduce la obţinerea unui drept real de superficie, titularul construcţiilor neputând dobândi decât o simplă creanţă împotriva proprietarului terenului. In acest sens s-a pronunţat şi Judecătoria Petroşani prin Sentinţa civilă nr. 1824/02.04.2007 ; Curtea de Appel Braşov- Secţia civilă  prin Decizia nr. 868/R/08.06.2001 şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie-Secţia Comercială  prin  Decizia nr. 4125/20.09.2005.

Dreptul de superficie constituie o excepţie de la regula alăturării imobiliare reglementată de articolul 492 Cod civil .

Dreptul de superficie  este  definit ca un drept real imobiliar, perpetuu şi imprescriptibil.

Drepturile reale se dobândesc numai prin înscrierea lor în cartea funciară potrivit art. 17 din Legea nr. 115/1938.

Dreptul de superficie este consacrat legislativ prin dispozitiile art.11 din Legea nr.115/1938, potrivit caruia drepturile tabulare sunt drepturi reale asupra imobilelor inscrise in cartea funciara printre care figureaza si dreptul de superficie, iar art.17 din aceeasi lege reglementeaza modalitatea de dobandire care impune acordul de vointa intre cel ce da si cel ce primeste.

 La dosarul cauzei sunt acte care dovedesc fatul ca reclamantii aveau cunostinta la data cumpararii de existenta Titlului de Proprietate pentru terenul care face obiectul acestei cauze ( cererea nr.10129/1995, cererea nr. 602/22.01.1996 şi adresa nr.602/11.03.1996) (Fila 37,38 si 39)  şi aveau posibilitatea să refuze cumpărarea acestor anexe, dar profitand de pozitia pe care o detinea, prin intimidari si dând dovadă de rea credinţă, atât la data cumpararii cât si în prezent,  reclamantii au promovat un lung sir de procese in instanta pentru a ma obliga sa le cedez terenul.

Mai mult aceştia nu au făcut dovada că au obţinut pentru a construi anexele aprobările legale.  Pe schita de dezmembrare si partaj (f.66) s-a impus in mod expres interdictia de construire.

În concluzie referitor la dreptul de superficie invocat de reclamanţi este de reţinut că în conformitate cu Legea nr.58/1974 terenul nu era în  circuitul civil la data preluarii imobilului de către Statul Român şi deci nu se putea constitui dreptul de superficie, ori Statul Român nu putea să transmită cumpărătorului un drept pe care nu-l deţinea.

Mai mult din raportul de expertiză tehnica rezultă că reclamanţii folosesc, în plus, din proprietatea pârâtei de rd. 2 suprafaţa de 359 mp reprezentată de o curte de 259 mp şi 80 mp suprafaţa anexelor (coteţ, latrină, magazie, pivnita, sopron) .

În temeiul jurisprudenţei instanţelor interne, simplul fapt de a construi pe terenul altuia, chiar şi cu bună-credinţă ( ceea ce nu este cazul în prezenta cauză) nu poate da naştere unui drept de superficie în beneficiul constructorului, după cum nu poate aduce atingere dreptului de proprietate al proprietarului terenului – aspect relevat şi de Curtea Europeană a Drepturilor Omului într-o soluţie de speţă.( Hotărârea din 15.02.2007 în cauza Bock şi Palade împotriva României pronunţată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului-secţia a-III-a ).

În temeiul considerentelor expuse, apreciind că nu sunt incidente prevederile art. 492 C.civ., instanţa va respinge cererea reclamanţilor considerând-o neîntemeiată.

Fiind în culpă procesuală, reclamanţii vor fi obligaţi în conformitate cu dispoziţiile art. 274 c.pr.civ., să-i plătească pârâtei Buzlea Maria 300 lei reprezentând onorar avocaţial.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge cererea formulată reclamanţii X ŞI Y împotriva  pârâtei Z.

Admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei T invocată de pârâta Z.

Obligă pe reclamanţi la plata cheltuielilor de judecată în favoarea pârâtei Z în cuantum de 300 lei.

Cu apel în 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică de la 16 Februarie 2011

PREŞEDINTE GREFIER

S.M.

Dact. R.C. 7ex

5 ex. pt. com cu:

Domenii speta