Drept de superficie în favoarea soţilor constructori pe terenul proprietatea părinţilor unuia dintre ei. Nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de unul dintre soţi, în lipsa consimţământului celuilalt soţ, dublat de existenţa...

Cerinţa existenţei unei convenţii tacite cu privire la constituirea dreptului de superficie este îndeplinită, rezultând din probele administrate că ridicarea construcţiei s-a făcut cu acordul proprietarilor terenului, care doreau ca noua construcţie să rămână tinerei familii, nu numai cu titlu locativ, că între soţii ?.G. şi ?.C. şi defuncţii părinţi ai pârâtului, ?.V. ?i ?.V., au existat relaţii cordiale, de respect şi ajutor, tânăra familie continuând să îngrijească pe cei în vârstă şi după ce s-au mutat în corpul nou de casă. Dată fiind relaţia de rudenie apropiată dintre cele două familii, faptul că pârâtul ?.C. era singurul copil, dar şi vârsta înaintată a proprietarilor terenului, convenţia cu privire la naşterea dreptului de superficie nu putea fi decât tacită, dedusă din acordul la construire şi la locuire în noul imobil şi lipsa de opoziţie faţă de toate actele de posesie şi de folosinţă pe care soţii ?.G. şi ?.C. le efectuau asupra construcţiei. Se adaugă la acest element şi faptul că soţii ?.G. ?i ?.C. închiriau camere în sezon, simplul statut de toleraţi ai părinţilor în acel imobil neputând să le permită un astfel de act.

Sancţiunea care intervine în cazul lipsei consimţământului unuia dintre so?i la înstrăinarea bunului comun este nulitatea relativă a actului de înstrăinare. Chiar şi aşa, efectele nulităţii relative sunt suportate şi de terţul dobânditor, întrucât acesta avea datoria să se intereseze dacă bunul este comun sau propriu. În situaţia de faţă însă, lipsei consimţământului reclamantei ?.G. la vânzare i se adaugă o cauză ilicită şi imorală. În consecinţă, cauza actului juridic atacat, reprezentată de transmiterea, respectiv dobândirea unui bun al cărui drept de proprietate este contestat, este o cauză cu caracter ilicit, iar în condiţiile art.966 C.civil, obligaţia fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea niciun efect.

Astfel, atunci când vânzarea este fondată pe o cauză ilicită şi imorală, ca în cauza de faţă, sancţiunea care intervine este nulitatea absolută a actului juridic astfel încheiat.

Prin sentinţa civilă nr.2659/02.02.2010, Judecătoria Constanţa a respins, ca nefondate, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului ?.C. in privinta petitului 1 al actiunii, excepţie invocată de paratii H.V. si H.C., precum şi acţiunea formulata de reclamanta ?.G. în contradictoriu cu pârâţii ?.C., H.V. şi H.C.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut următoarele:Prin cererea dedusă judecăţii, reclamanta ?.G. a solicitat ca in contradictoriu cu paratii ?.C., H.V. şi H.C., sa se constate dobândirea dreptului de proprietate comuna devalmasa asupra imobilului format din 3 camere si bucatarie si a dreptului de folosinta al reclamantei asupra terenului aferent acestei constructii, prin recunosterea dreptului de superficie, şi nulitatea absolută partială a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1248/25.07.2007, in ceea ce priveste corpul de cladire format din 3 camere si bucatarie si a dreptului de folosinta asupra terenului aferent constructiei, pentru lipsa mandatului reclamantei S.G. la incheierea acestui act si pentru cauza ilicita si imorala, precum şi obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.

In motivare, reclamanta a învederat ca în timpul căsătoriei cu paratul ?.C., sotii au locuit în imobilul situat in Constanta, compus initial dintr-un corp principal de cladire format din 3 camere si o bucatarie, la care erau alipite 3 grajduri construite din chirpic. In perioada 1967-1968 cele trei grajduri sunt demolate şi in locul lor reclamanta si paratul Serban Constantin, cu acordul parintilor proprietari, au edificat un corp nou de cladire, format din trei camere in stil vagon, lucrarea avand la baza autorizatia de renovare emisa de Primaria Constanta. La acest corp de cladire s-au efectuat in timp lucrari de renovari si imbunatatiri.

In motivarea celui de-al doilea capat de cerere, reclamanta a învederat ca paratul ?.C. a instrainat intregul imobil paratilor H., fara a avea acordul reclamantei, iar în privinta cauzei imorale si ilicite reclamanta a arătat ca partile cocontractante au ignorat dreptul reclamantei in deplina coniventa, in ciuda opozitiei reclamantei, reaua credinta a cumparatorilor manifestandu-se prin prisma faptului ca intr-o faza initiala a tratativelor, acestia, sub imperiul constrangerii si amenintarii, au determinat-o pe reclamanta sa se prezinte la biroul notarial Stan Maria. Recunosterea de catre parati a dreptului reclamantei rezida din demersul prejudicial al acestora, care au dus-o pe reclamanta la un cabinet de psihiatrie, pentru a i se stabili existenta discernamantului.

Paratul ?.C., legal citat si reprezentat, nu a formulat intampinare.

Paratii H.V. si H.C. au formulat intampinare, prin care, pe cale de exceptie, lipsa calitatii procesual pasive a paratului ?.C. in primul capat de cerere, motivat de imprejurarea ca paratul si-a pierdut calitatea de proprietar al imobilului in discutie si inadmisibilitatea primului capat de cerere,  exceptie calificata drept o parare de fond. Pe fond, s-a solicitat respingerea actiunii, învederându-se că sunt cumparatori de buna credinta, încrezandu-se in situatia juridica relevata de inscrisurile prezentate de catre vanzator si situatia imobilului care rezulta din cartea funciara.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa de fond a reţinut următoarele:

La data de 27.07.1957 s-a încheiat casatoria dintre reclamanta ?.G. si paratul ?.C., desfacuta prin sentinta civila nr.11251/20.06.2008.

In timpul casatoriei, familia ?. a locuit cu parintii sotului, in imobilul dobandit de parintii paratului prin contractul de vanzare cumparare nr. 2947/21.09.1928, compus din teren in suprafata de 262,50 mp si o camera cu destinatia de locuinta. În baza autorizatiei de executare de lucrari nr.69.557/09.09.1967, a fost demolată constructia veche şi executate adaugiri refacute pana in anul 1967, construindu-se trei camere si un hol, iar in baza autorizatiei pentru executare de lucrari nr.39.863/29.09.1971 si a certificatului de aliniere si regim de constructii nr.39.894/29.09.1971 s-au executat lucrari noi de construire a unei bucatarii, bai si hol.

Din declaratia martorilor a rezultat imprejurarea ca parintii proprietari si-au dat acordul ca tanara familie sa darame grajdurile si sa construiasaca in prelungirea corpului de casa existent alte trei camere si o bucatarie, în care aceasta s-a mutat si a locuit, niciunul dintre martori neputând relata cu certitudine care a fost intelegerea dintre parintii proprietari si sotii ?.

A reţinut prima instanţă că, în timpul vietii lor, proprietarii ?.V. si ?.V. nu au inteles s-o gratifice nici pe nora acestora, reclamanta ?.G., nici pe nepotul lor, ?.V. şi, desi noul corp de cladire a fost finalizat in timpul vietii proprietarilor terenului, reclamanta ?.G. nu a intreprins nici un demers judiciar sau extrajudiciar pentru recunosterea dobandirii unui drept de superficie.

S-a constatat, de asemenea, că tratativele prealabile privind vânzarea s-au purtat intre cumparatori si proprietarul tabular şi că, deşi reclamanta i-a notificat pe cumparatori in sensul ca cea mai mare parte din imobil a fost construita de catre soti in timpul casatoriei, ca a intentat actiune de divort si partaj, aceste aspecte nu schimba cu nimic situatia juridica a imobilului care se regasea in incrisurile prezentate de catre promitentul cumparator si care au fost confirmate de extrasul de informare CF.

Asupra exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a paratului ?.C. in primul capat de cerere, instanţa a reţinut că acesta a acceptat pur si simplu mostenirea ramasa de pe urma defunctilor ?.V. si ?.V., iar in aceasta calitate de succesor in drepturi si obligatii al defunctilor, daca se va dovedi ca intre proprietarii terenului si sotii ?. a existat o conventie prin care autorii nu numai ca si-au dat acordul ca ei sa construiasca, dar ca acestia si-au dat acordul ca sotii ?. sa devina proprietari ai constructiilor noi edificate, paratul ?.C. are calitate procesual pasiva, el fiind cel obligat in raportul de drept material substantial dedus judecatii.

Raportat la dobândirea dreptului de superficie, s-a apreciat că, întrucât el se constituie prin conventie, atunci cand proprietarul terenului isi da acordul ca o alta persoana sa edifice pe teren, acord care trebuie sa vizeze chiar scopul in care proprietarul si-a dat acceptul in cauza, simpla ingaduinta a parintilor catre fiul lor de a-si edifica constructii pe terenul ce-l au in proprietate nu poate conduce in mod automat la ideea ca acestia si-au dat acordul pentru dobandirea un drept de superficie.

În speta dedusa judecatii nu a rezultat cu certitudine imprejurarea ca noile constructii au fost edificate prin contributia materiala exclusiva a sotilor ?., iar parintii – proprietari ai terenului nu i-au considerat pe tineri ca fiind proprietari ai noului corp de constructie alipit celui vechi, de vreme ce acestia isi manifestau dorinta ca dupa moartea lor intreaga avere sa ramana nepotului.

S-a concluzionat că proprietarii terenului i-au lasat pe sotii ?. sa edifice o noua constructie, pentru ca acestia sa aiba o locuinta care sa satisfaca nevoile noii familii, dar nu se poate trage concluzia ca acestia si-au dat acordul ca sotii ?. sa devina si proprietari ai constructiilor edificate. Daca exista aceasta vointa, autorizatiile de extindere si construire se puteau obtine, cu acordul proprietarilor terenului, pe numele sotilor ?.

Proprietarii terenului nu au inteles nici un moment ca tanara familie este proprietara asupra noilor constructii, ci doar i-au privit ca si constructori de buna credinta, iar aceasta buna credinta s-a materializat in acceptul si ajutorul acestora dat constructorilor.

A apreciat judecătorul fondului că reclamanta, prin mijloacele de proba administrate, nu a reusit sa dovedeasca continutul intelegerii avute cu  proprietarii terenului.

În ceea ce priveşte cel de-al doilea capat de cerere, s-a observat paratul ?.C. nu a considerat-o niciodata pe consoarta sa ca fiind coproprietara devalmasa asupra unei parti din mostenirea primita de la parinti, el insusi considerandu-se proprietar in calitate de unic mostenitor, şi nu in calitatea pe care ar fi dobandit-o, de constructor in baza vreunei intelegeri cu parintii.

Din aceasta perspectiva, scopul vanzatorului nu apare ca fiind ilicit.

Nici in privinta cumparatorilor H. instanta nu a putut retine existenta unei cauze ilicite si imorale. Acestia s-au increzut cu buna stiinta in aparenta de drept conferita de justul titlu de proprietate al vanzatorului promitent. Daca au avute anumite indoieli, acestea s-au spulberat in fata notarului in fata caruia s-a perfectat vanzarea, iar daca au cumparat in ciuda eforturilor disperate ale reclamantei de a le atrage atentia asupra unei posibile nevalabilitati a actului de instrainare, determinata de calitatea sa de coproprietara devalmasa, acestia au incheiat tranzactia in cunostinta de cauza, asumandu-si riscul unei eventuale actiuni in anularea actului, dar riscul asumat de beneficiarii promisiunii de vanzare nu inseamna cauza ilicita si imorala.

Hotărârea judecătorească a fost atacată cu recurs de către reclamanta ?.G., care a criticat soluţia instanţei de fond prin prisma motivelor de nelegalitate prevăzute de art.304 pct.7, 8 şi 9 şi în raport cu dispoziţiile art.3041 C.pr.civilă.

-A susţinut recurenta că acţiunea în constatarea superficiei este o acţiune cu caracter constatator, recognitiv, dreptul de proprietate născându-se la momentul intervenţiei convenţiei părţilor, în cauza de faţă constituirea dreptului fiind făcută prin convenţie verbală, dat fiind raporturile dintre proprietari şi constructori, de părinţi-copii.

-S-a reţinut în mod greşit, prin interpretarea eronată a probelor, ca nefiind dovedită înţelegerea dintre reclamanta ?.G., paratul ?.C. şi părinţii acestuia, proprietari ai terenului, în pofida recunoaşterii lui ?.C. la interogatoriu şi a acordului acestuia, în calitate de proprietar exclusiv al terenului după decesul părinţilor, de a i se recunoaşte un drept de proprietate asupra noii construcţii şi reclamantei ?.G.

Au fost reluate toate mijloacele de probă invocate pentru dovedirea convenţiei dintre proprietarii terenului şi constructori, sotii ?., şi în special răspunsurile la interogatorii, declaraţiile martorilor audiaţi la propunerea reclamantei şi prezumţiile trase din modalitatea în care au avut loc discuţiile anterioare vânzării.

-Între motivarea instanţei şi soluţie este o contradicţie evidentă, instanţa reţinând în considerente ca ridicarea construcţiei s-a realizat cu acordul proprietarilor terenului, cu contribuţia majoritară a soţilor Ş., însă se reţine că scopul acordului a fost numai de a locui în noua construcţie, iar reclamanta avea obligaţia să-şi rezolve situaţia în timpul vieţii socrilor.

-Soluţia este nelegală raportat la dispoziţiile privind superficia, având în vedere că în speţă este vorba despre un drept de superficie dobândit prin acordul intervenit între proprietarul terenului şi constructor, acord necontestat de instanţa de fond.

-În raport cu cererea de constatare a nulităţii absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1248/25.07.2007, instanţa a pronunţat o soluţie nelegală şi contrară probelor, având în vedere că lipsa consimţământului reclamantei la înstrăinarea părţii de imobil asupra căreia are un drept codevălmaş reprezintă o cauză de nulitate absolută parţială a contractului cu privire la imobilul cu 3 camere şi bucătărie, la care se adaugă şi cauza imorală, câtă vreme părţile au ignorat dreptul reclamantei, în deplină conivenţă încheind vânzarea în ciuda opoziţiei exprimată de aceasta scris şi verbal.

A susţinut recurenta că buna credinţă invocată de paratii H.V. şi H.C. este răsturnată prin probele de la dosar, din care rezultă că reclamanta ?.G. şi copiii săi i-au anunţat în mod direct despre existenţa drepturilor sale şi despre opoziţia la vânzare, actul care trebuia iniţial încheiat la BNP Stan Maria a fost încheiat în final la BNP Olga Niculescu.

Intimatul parat ?.C. a formulat întâmpinare, prin care a susţinut netemeinicia recursului, învederând că nu a existat nici o convenţie, fie chiar şi verbală, între proprietarii construcţiei şi tânăra familie, privitoare la dobândirea proprietăţii asupra construcţiei noi, lucrarea fiind realizată de părinţi împreună cu copiii, în vederea oferirii unui ajutor şi a unui spaţiu locativ pentru aceştia din urmă.

În ceea ce priveşte răspunsul la interogatoriu, intimatul a susţinut că  s-a referit la faptul că şi recurenta a contribuit la construirea casei, participând alături de el şi de părinţii săi la edificarea construcţiei, iar referitor la vânzarea ulterioară, a învederat că recurenta nu s-a opus şi cunoştea faptul că anterior vânzării, intimatul a încasat un avans, cu scopul expres de a achiziţiona două apartamente.

Prin întâmpinare, intimaţii H.V. şi H.C. au învederat că recurenta nu a făcut dovada existenţei unei convenţii între tânăra familie ?. şi proprietarii terenului cu privire la dobândirea unui drept de superficie, contribuţia la edificarea celor trei camere neputând echivala cu o astfel de convenţie, chiar verbală.

Raportat la soluţia dată cererii de constatare a nulităţii absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1248/25.07.2007, intimaţii H.V. şi H.C. au arătat că aceasta este corectă, având în vedere că au dobândit dreptul de proprietate de la paratul ?.C., care dobândise bunul prin moştenire, în baza a două certificate de moştenitor, în cartea funciară nefiind înscrisă nici o sarcină anterioară care să fi grevat imobilul, iar la momentul vizionării şi a discuţiilor ulterioare reclamanta ?.G. a precizat că nu are nici o pretenţie şi nici un drept asupra bunului.

Au menţionat intimaţii că în mod corect a reţinut instanţa de fond că sunt terţi dobânditori de bună credinţă, prezumţia de care ei beneficiază nefiind răsturnată prin probele administrate.

Tribunalul a re?inut că recursul este întemeiat.

Motivele de recurs expuse în cererea recurentei au fost analizate în mod unitar, prin raportare la cele două capete de cerere formulate de reclamantă şi analizate de instanţă.

Potrivit art.492 Cod civil orice constructie, plantatie sau lucru facut în pamânt sau asupra pamântului, sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamânt, pâna se dovedeste din contra.

Dreptul de superficie este dreptul real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate, care constă într-o suprapunere a doua drepturi de proprietate, apartinând a doi proprietari diferiti: proprietatea asupra constructiei si proprietatea asupra terenului.

În lipsa unei reglementari legale exprese, dreptul de superficie s-a justificat prin interpretarea dispozitiilor art.492 Cod civil, acesta nefiind decât o exceptie de la regula instituita de aceasta norma, potrivit careia proprietarul terenului este prezumat a fi si proprietarul constructiilor sau plantatiilor de pe acel teren; prezumtia nu este una absoluta, ci relativa, ce poate fi rasturnata prin proba contrara.

Cel mai adesea, dreptul de superficie se constituie prin acordul părţilor, obiectul acestuia fiind dreptul pe care-l constituie proprietarul unui teren pentru superficiar, de a construi, planta sau executa alte lucrări pe acel teren, care să devină proprietatea superficiarului.

În consecinţă, dovedirea dreptului de superficie presupune a se proba faptul construirii, edificării, de către superficiar, cu acordul proprietarului terenului, dat în sensul dobândirii acestui drept.

Cerinţele expuse sunt întrunite şi dovedite în speţa de faţă, astfel:

Potrivit înscrisurilor, martorilor şi concluziilor expertului tehnic judiciar, în perioada anilor 1967-1968 şi ulterior, în anul 1971, în baza autorizaţiei de executare lucrări nr.69.557/09.09.1967, a autorizaţiei pentru executare de lucrări nr.39.863/29.09.1971 şi a certificatului de aliniere şi regim de construcţii nr.39864/29.09.1971, vechea construcţie dobândită în anul 1928, formată dintr-o cameră, împreună cu anexele ulterior ridicate, au fost demolate şi a fost ridicată o nouă construcţie, ulterior extinsă, după anul 1994 efectuându-se chiar o serie de lucrări de îmbunătăţire care au sporit cu mult valoarea construcţiei.

Primele lucrări menţionate au fost realizate în timpul vieţii soţilor ?.V. ?i ?.V., proprietarii terenului în suprafaţă totală de 262,50 mp, de către soţii ?.G. şi ?.C., din fondurile obţinute de aceştia din muncă, fiind ajutaţi la demolare şi la construire de către părinţii proprietari ai terenului.

Rezultă aceste aspecte din depoziţiile martorilor M.A. ?i M.E., vecini ai imobilului în discuţie de la sfârşitul anilor 1950-începutul anilor 1960, din răspunsurile date la interogatoriu de pârâtul ?.C., din împrejurarea că ambii soţi au avut un loc de muncă care le permitea obţinerea veniturilor necesare efectuării lucrărilor menţionate, reclamanta a lucrat în fiecare an, în timpul sezonului estival, obţinând, pentru acele vremuri, venituri satisfăcătoare. Pe de altă parte, părinţii pârâtului ?.C. erau persoane în vârstă, care au şi decedat în decurs de 2 ani, respectiv 5 ani, de la momentul edificării lucrărilor din anul 1971.

Împrejurarea că autorizaţiile de executare lucrări au fost obţinute pe numele lui ?.V. nu dovedeşte că acesta este şi cel care a contribuit la edificarea construcţiilor sau că acesta a înţeles să le ridice pentru sine, având în vedere că cele două autorizaţii, obţinute în temeiul Decretului nr.144/1958, nu puteau fi eliberate decât la cererea celui care dovedea un drept asupra terenului, cu atât mai mult cu cât în baza autorizaţiei de executare lucrări obţinută în anul 1967 a avut loc şi demolarea unei construcţii (art.8 alin.3 din Decretul nr.144/1958).

Faptul că soţii ?.G. şi ?.C. constituiau o tânără familie, care avea doi copii minori, că obţineau venituri ce le-ar fi permis ridicarea unei construcţii de natura celei ridicate în anii 1967-1971 (şi care ulterior a necesitat numeroase reparaţii şi îmbunătăţiri), împrejurarea că lucrările nu au fost făcute imediat după căsătorie, ci au fost începute la aproximativ 10 ani de la încheierea acesteia, perioada de timp fiindu-le necesară atât pentru consolidarea relaţiei cât şi pentru strângerea fondurilor necesare lucrărilor, toate acestea dovedesc că cei doi soţi sunt constructorii exclusivi ai corpului de construcţie compusă din 3 camere, bucătărie, baie şi 2 holuri, identificate cu numerele 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 în planul anexă la raportul de expertiză.

De asemenea, şi cerinţa existenţei unei convenţii tacite cu privire la constituirea dreptului de superficie este îndeplinită, rezultând din probele administrate nemijlocit de către instanţa de fond că ridicarea construcţiei menţionate s-a făcut cu acordul proprietarilor terenului, care doreau ca noua construcţie să rămână tinerei familii, nu numai cu titlu locativ, că între soţii ?.G. şi ?.C. şi defuncţii părinţi ai pârâtului, ?.V. ?i ?.V. au existat relaţii cordiale, de respect şi ajutor, tânăra familie continuând să îngrijească pe cei în vârstă şi după ce s-au mutat în corpul nou de casă.

Dată fiind relaţia de rudenie apropiată dintre cele două familii, dar şi vârsta înaintată a proprietarilor terenului, convenţia cu privire la naşterea dreptului de superficie nu putea fi decât tacită, dedusă din acordul la construire şi la locuire în noul imobil şi lipsa de opoziţie faţă de toate actele de posesie şi de folosinţă pe care soţii ?.G. şi ?.C. le efectuau asupra construcţiei.

Chiar pârâtul ?.C. recunoaşte acordul părinţilor săi în sensul menţionat, şi tocmai că era singurul lor copil naşte prezumţia că părinţii au dorit ca familia acestuia să deţină o casă în curtea lor, şi nu numai să locuiască acolo.

Se adaugă la acest element şi faptul că soţii ?.G. ?i ?.C. închiriau camere în sezon, simplul statut de toleraţi ai părinţilor în acel imobil neputând să le permită un astfel de act.

Aspectele menţionate se deduc şi din faptul că în certificatul fiscal emis la 11 mai 1976, eliberat după decesul lui ?.V., numita ?.V. figura înscrisă numai cu o construcţie de 69 mp, mai mică decât aceea care se afla efectiv pe teren şi chiar decât cea care fusese edificată în anii 1967-1971, plata impozitelor în continuare pe numele soţilor ?.V. si V. neavând o altă relevanţă juridică, în condiţiile în care, astfel cum rezultă din chitanţele de plată, acestea se eliberau pe aceleaşi nume chiar şi după decesul celor doi.

Se constată, aşadar, că reclamanta a răsturnat prezumţia de proprietate instituită de art.492 C.civil şi a dovedit dreptul de superficie invocat.

Pentru toate aceste argumente, deduse din probatoriul administrat la propunerea părţilor, tribunalul a constatat dovedite cerinţa edificării construcţiei de către cei doi foşti soţi şi existenţa convenţiei tacite cu părinţii defuncţi şi a apreciat că reclamanta a dobândit dreptul de superficie format din dreptul de coproprietate devălmaşă asupra construcţiei compusă din 3 camere, bucătărie, baie şi 2 holuri şi din dreptul de folosinţă asupra terenului aferent acestei construcţii, în suprafaţă de 132,38 mp.

În ceea ce priveşte motivele de recurs care se referă la modul de soluţionare a cererii privind constatarea nulităţii absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1248/25.07.2007, tribunalul a constatat următoarele:

Cauza de nulitate absolută invocată de reclamantă priveşte, cumulativ, lipsa mandatului în exprimarea consimţământului la vânzare, astfel cum cer prevederile art.35 C. familiei şi existenţa cauzei ilicite şi imorale la momentul încheierii actului, dedusă din conivenţa frauduloasă a părţilor contractante, care au cunoscut despre dreptul susţinut de reclamantă şi despre opoziţia sa la transmiterea proprietăţii.

Nulitatea este o sancţiune de drept civil care exprimă efectele actului juridic, potrivnice scopului urmărit de dispoziţiile legale referitoare la condiţiile sale de valabilitate, contemporane cu naşterea actului juridic.

Raportat la primul motiv de nulitate, potrivit prevederilor art.35 alin.2 C.familiei nici unul dintre soţi nu poate înstrăina şi nici nu poate greva un teren sau o construcţie – bunuri comune – dacă nu are consimţământul expres al celuilalt soţ, consimţământ care poate fi exprimat personal sau prin mandat special.

Constatându-se că reclamanta ?.G. a dobândit dreptul de superficie format din dreptul de coproprietate devălmaşă asupra construcţiei compusă din 3 camere, bucătărie, baie şi 2 holuri şi din dreptul de folosinţă asupra terenului aferent acestei construcţii, prevederile legale menţionate devin aplicabile, acţiunea în constatare producând efecte cu caracter retroactiv, dreptul reclamantei fiind recunoscut în patrimoniul acesteia de la momentul edificării construcţiei şi intervenirii convenţiei privind constituirea dreptului.

Sancţiunea care intervine, numai pentru această cauză, este însă nulitatea relativă a actului de înstrăinare, soţul al cărui consimţământ expres a lipsit de la înstrăinare sau grevare putând să confirme actul.

Chiar şi aşa, efectele nulităţii relative sunt suportate şi de terţul dobânditor, întrucât acesta avea datoria să se intereseze dacă bunul este comun sau propriu.

În situaţia de faţă însă, lipsei consimţământului reclamantei ?.G. la vânzare i se adaugă o cauză ilicită şi imorală, invocată şi dovedită, astfel:

La data de 30.05.2007, între pârâtul ?.C. şi pârâtul H.V. a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare nr.5, privind promisiunea de vânzare a imobilului format din terenul în suprafaţă de 262,50 mp şi construcţia cu 6 camere, baie şi bucătărie, făcându-se menţiunea în act că promitentul vânzător deţine dreptul de proprietate prin moştenire.

Potrivit răspunsurilor la interogatoriu şi declaraţiilor martorilor, beneficiarii promisiunii de vânzare, familia H., au cunoscut de la prima vizionare a imobilului, anterior încheierii antecontractului, că pârâtul ?.C. este căsătorit şi că soţia acestuia, reclamanta ?.G., locuieşte în imobil.

Termenul limită al vânzării a fost stabilit la 01.08.2007.

La data de 04.07.2007 imobilul a fost întabulat, fiind deschisă CF nr.111604/ Constanţa, astfel cum rezultă din încheierea nr.34627/2007.

Potrivit înscrisurilor din dosar şi depoziţiilor testimoniale ale martorilor B.D. şi G.L., actele necesare autentificării contractului de vânzare-cumpărare au fost depuse la BNP Stan Maria, birou notarial care colabora cu agenţia imobiliară ce intermediase vânzarea, soţii ?.G. şi ?.C., persoane în vârstă, fiind prezentaţi la medicul specialist pentru confirmarea existenţei discernământului necesar vânzării.

În cursul prezentărilor la acest birou notarial au existat mai multe discuţii legate de calitatea reclamantei ?.G., discuţii purtate şi în prezenţa pârâţilor H.V. şi H.C.

La data de 24.07.2007, reclamanta ?.G. a notificat atât familia cumpărătoare, cât şi Camera Notarilor Publici Constanţa, prin notificările nr.3521 şi nr.3522 înregistrate la BEJ Stoica Constantin Adrian şi comunicate prin agentul procedural R.C., că se opune tranzacţiei şi că bunul este în litigiu, fiind promovată acţiune de divorţ şi de partaj.

Notificarea adresată familiei H. a fost primită, sub semnătură, de către fiul H.I., iar potrivit martorilor, şi notarul Stan Maria a fost încunoştiinţată despre această opoziţie la vânzare, aspect comunicat părţilor antecontractului.

La 25.07.2007, părţile antecontractului au solicitat BNP Olga Niculescu autentificarea actului de vânzare-cumpărare privind imobilul menţionat, autentificare care s-a realizat chiar în acea zi.

Cererea de divorţ şi partaj asupra construcţiei cu trei camere a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa la data de 26.07.2007.

Rezultă, aşadar, că părţile contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1248/25.07.2007 au cunoscut, la momentul încheierii contractului, că dreptul de proprietate ce formează obiect al înstrăinării este contestat şi are caracter litigios, că asupra lui reclamanta se pretinde a fi titular, în devălmăşie cu ?.C., că nici înstrăinătorul nu contestă, cu vehemenţă, un drept eventual al soţiei de coproprietate asupra unei părţi din imobil, aspectele menţionate şi efectele juridice ale contestării dreptului fiind aduse la cunoştinţa părţilor, şi îndeosebi a familiei H., chiar de notarul public iniţial învestit cu autentificarea tranzacţiei şi care ulterior a refuzat să mai încheie actul.

Conivenţa frauduloasă a cocontractanţilor rezultă chiar din faptul că aceştia au apelat la un alt notar public pentru autentificarea actului, notar care nu avea cunoştinţă despre toate aspectele tranzacţiei şi despre opoziţia exprimată de ?.G.

Din punct de vedere juridic, certificatele de moştenitor invocate nu fac dovada dreptului de proprietate asupra întregului imobil, dat fiind că în titlul de proprietate din anul 1928 se menţiona imobilul compus din teren şi o cameră.

În consecinţă, cauza actului juridic atacat, reprezentată de transmiterea, respectiv dobândirea unui bun al cărui drept de proprietate este contestat, este o cauză cu caracter ilicit, iar în condiţiile art.966 C.civil, obligaţia fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea niciun efect.

Astfel, atunci când vânzarea este fondată pe o cauză ilicită şi imorală, ca în cauza de faţă, sancţiunea care intervine este nulitatea absolută a actului juridic astfel încheiat.

Faţă de toate aceste argumente, în temeiul art.312 C.pr.civilă, tribunalul a admis recursul şi a modificat în parte sentinţa civilă recurată, în sensul că a admis acţiunea şi a constatat că reclamanta a dobândit dreptul de superficie asupra imobilului, format din dreptul de coproprietate devălmaşă asupra construcţiei compusă din 3 camere, bucătărie, baie şi 2 holuri, identificate cu numerele 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 în cadrul corpului de construcţie C1, reprezentate în planul anexă la raportul de expertiză şi din dreptul de folosinţă asupra terenului aferent acestei construcţii, în suprafaţă de 132,38 mp. A constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1248/25.07.2007 la BNP Olga Niculescu, în ceea ce priveşte imobilul pentru care s-a constatat dreptul de superficie şi a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei civile recurate.

În temeiul prevederilor art.274 alin.1 C.pr.civilă, întrucât intimaţii au căzut în pretenţii, au fost obligaţi, în solidar, în favoarea recurentei, la plata sumei de 505 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru şi timbru judiciar achitate în recurs.

Faţă de dispoziţiile art.18 din O.U.G nr.51/2008 aprobată prin Legea nr.193/2008, intimaţii au fost obligaţi, în solidar, la plata sumei de 1.453,94 lei în favoarea statului, reprezentând taxa judiciară de timbru de care a beneficiat recurenta reclamantă prin ajutor public judiciar (fond şi recurs).

Domenii speta

Spete similare