Drept de superficie. Mod de dobândire

Drept de superficie. Mod de dobândire.

Dreptul de superficie este acel drept real ce constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană denumită superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe terenul aparţinând altuia, teren cu privire la care superficiarul  capătă un drept de folosinţă.

Dreptul de superficie poate fi dobândit prin convenţie, legat, uzucapiune sau lege. Simplu fapt de a ridica construcţia pe terenul altora, cu toată buna-credinţă, nu ar putea constitui un drept de superficie în  beneficiul constructorului, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior. Constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcţiei pe terenul stăpânit în beneficiul superficiarului, astfel încât  tribunalul nu se poate substitui intenţiei părţilor…asupra constituirii unui asemenea dezmembrământ al dreptului de proprietate.

De asemenea, nici aparenţa de drept nu intră în categoria acţiunilor şi faptelor care ar putea justifica dreptul de superficie, iar o ingerinţă în dreptul părţilor  nu are bază juridică în dreptul român

Prin acţiunea civilă formulată la  data de 10 decembrie 1998 , reclamanta  Congregaţia  Surorilor Maicii Domnului în contradictoriu cu pârâţii: Statul Român – prin Primăria Oraşul Sovata, SC R. DGN Tg. Mureş şi SC . B. Sovata SA  a solicitat  obligarea pârâţilor la a le recunoaşte dreptul de proprietate  asupra  următoarelor imobile : imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+97, nr. top 3154/10/11/1/2, imobilul înscris  în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+112, nr. top 3142/1, imobilul înscris în  CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+113 , nr. top 3142/2/a , imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+111, nr. top 3177; s-a solicitat restabilirea situaţiei anterioare anului 1948  în cartea funciară  ; s-a solicitat evacuarea pârâtei SC R. DGN Tg. Mureş din imobilul cuprins în CF nr. 857 Sovat a, nr. or. A+97, nr.top 3154/10/11/1/2, s-a solicitat  evacuarea pârâtei SC Balneoclimaterica Sovata SA din imobilul înscris în CF nr. A+12 , nr. top 3142/1  CF  857 Sovata, nr. ord. A+113 ,nr. top 3142/2/a  şi CF nr. 857 Sovata nr. ord. A+111 , nr. top 3177.

Cu privire la toate imobile menţionate, s-a arătat în motivarea cererii că au aparţinut reclamantei şi au trecut în proprietatea Statului Român în temeiul decretului nr. 358 /1948 .

În temeiul art. 2 din Decretul lege nr.126/1990  s-a procedat la încheierea unor protocoale cu pârâţii SC R. DGN Tg. Mureş şi SC B. Sovata SA  în vederea restituirii  imobilelor , însă pârâţii nu s-au  conformat cererii  de predare a imobilelor.

Prin sentinţa civilă nr. 442/ 9 aprilie  1999 a Tribunalului Mureş a  fost respinsă acţiunea formulată  de reclamantă, însă prin decizia nr. 396/ 13 decembrie 1999 a Curţii de Apel Tg. Mureş , a fost  admis apelul declarat de reclamantă, cauza fiind trimisă spre rejudecare instanţei de fond.

În rejudecarea cauzei, prin sentinţa civilă nr. 63/ 23 martie  2001 a Tribunalului  Mureş  s-a admis în parte acţiunea formulată şi precizată de reclamantă,  cadrul  procesual fiind  lărgit prin introducerea în cauză în calitate de pârât a SCA C. Sovata, constatându-se nelegalitatea trecerii în proprietate Statului  a următoarelor imobile: imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+97, nr. top 3154/10/11/1/2,  imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata , nr. ord. A+112, nr. top 3142/1 şi imobilul înscris CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+113, nr. top 3142/2/a; s-a dispus  radierea dreptului de proprietate al statului şi repunerea în situaţia  anterioară, respectiv reînscrierea  dreptului de proprietate al reclamantei asupra acestor imobile, pârâţii fiind obligaţi să recunoască  dreptul de proprietate al reclamantei  asupra acestor imobile, predarea acestora în deplină folosinţă şi paşnică posesie; prin aceeaşi sentinţă s-a respins petitul prin care s-a solicitat  obligarea pârâţilor  la plata de  daune  cominatorii  şi a luat act şi s-a constatat renunţare al judecată  a reclamantei  cu privire la imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, A+111, nr. top 3177; a fost admisă acţiunea  reconvenţională formulată de SC D. Nord SA Tg.Mureş  reclamanta fiind obligată la plata sumei  de 616.000.000 lei, sumă reprezentând contravaloarea  investiţiilor efectuate la imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. top 3154/10/11/172 fiind  instituit un drept de retenţie până la achitarea acestei sume .

Ulterior, prin decizia nr.18/22 martie 2002 pronunţată  de Curtea de Apel Tg. Mureş au fost admise apelurile  declarate  în cauză de reclamantă şi de pârâtele SC D. Nord SA Tg. Mureş  şi SC B. SA, fiind schimbată în tot sentinţa atacată în sensul respingerii ca prematur formulată  a acţiunii reclamantei pentru  revendicare imobiliară  şi de asemeni respingerea ca prematură a cererii reconvenţionale  formulate de SC D. N.SA TG. Mureş.

Recursul declarat  de reclamantă împotriva acestei hotărâri a fost admis  prin Decizia nr. 5209/ 21 septembrie 2004 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, cauza  fiind trimisă Curţii de Apel Tg. Mureş în vederea rejudecării apelurilor.

În rejudecare, prin decizia nr. 16/ 30 ianuarie 2006, Curtea de Apel Tg.Mureş a dispus respingerea apelurilor pronunţate împotriva sentinţei  civile  nr.63/ 23 martie 2011 a Tribunalului Mureş.

În urmare a recursurilor promovat împotriva acestei decizii,  Înalta Curte de Casaţie  şi Justiţie, prin Decizia nr. 1944/ 1 martie 2007 pronunţată în dosarul cu nr. 6637/1/2006 a  dispus  casarea deciziei şi trimiterea dosarului spre judecarea apelurilor  către Tribunalul Mureş, apreciind că  această instanţă era competentă să judeca calea de atac  în raport de obiectul pricinii şi valoarea imobilelor .

În rejudecarea căii de atac a apelului,  Tribunalul  Mureş, prin decizia nr.342/ 29 noiembrie  2007  a dispus  respingerea apelurilor.

După exercitarea de părţi a căii de atac a recursului în judecarea căii de atac, prin decizia civilă nr. 1600/ 24 noiembrie 2008, Curtea de Apel Tg.Mureş a  admis cererea de disjungere referitor la recursul privind capătul de cerere de reconstituire a dreptului de proprietate  asupra imobilului înscris în CF nr. 857 Sovata, A+111, nr. top. 3177, fiind respinse ca nefondate recursurile promovate de pârâtele E.. G. D.  şi SC B. SA .

Totodată, prin decizia civilă nr.1750/19 decembrie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Tg.Mureş s-a admis  recursul formulat  de reclamantă împotriva decizie civile nr. 342/ 29 noiembrie 2007 a Tribunalului Mureş s-a admis recursul  în ceea ce priveşte petitul disjuns, fiind dispusă casarea decizie atacate precum şi a sentinţei  civile  nr. 63/ 23.03.2011 pronunţată de Tribunalul Mureş, cauza fiind trimisă spre rejudecarea Tribunalului Mureş – ca instanţă de foind  în ceea ce priveşte imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, sub A+111, nr. top 3177.

Curtea de Apel, în soluţia pronunţată  a reţinut că  prin cererea introductivă reclamanta a investit instanţa  printre altele cu cerere de revendicare a imobilului înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+111, nr. top 3177.  În cursul judecării cauzei , la termenul de  judecată din data de 7 septembrie  2000, a fost depusă de  către reclamantă o cerere de disjungere a acestui petit, însă cererii i s-a dat curs, în urma deliberărilor instanţa  constatând  că reclamanta a renunţat la judecată .  S-a reţinut de către  instanţa de control  judiciar că  reclamanta fără putinţă de tăgadă a solicitat disjungerea şi nu a declarat că renunţă la judecată, în consecinţă, nefiind cercetat fondul pricinii cu privire la acest petit , cauza a fost trimisă spere rejudecare, strict în ceea ce priveşte revendicarea imobilului înscris  în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+111, nr. top 3177.

În rejudecarea cauzei, prin note de şedinţă, reclamanta  în contradictoriu cu SCCA C. a  precizat că obiect al cererii în reprezintă solicitarea de reconstituire  a dreptului de proprietate  asupra imobilului înscris  în CF nr. 857 Sovata, A+111 , nr. top 3177, obligarea pârâtei la recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra imobilului şi predarea acestuia în deplină folosinţă şi deplină posesiei, iar în subsidiar, în ipoteza în care nu este posibilă reconstituirea  în natură a dreptului de proprietate se solicită  repararea prin echivalent bănesc a dreptului de proprietate , prin obligarea pârâtei la plate sumei de  220.000 euro – respectiv  814.000 lei.  Se susţine  prin aceste note de şedinţă că reclamanta nu a  avut cunoştinţă de spre faptul că pârâta ar fi edificat  construcţia  asupra terenurilor  revendicate, edificatele fiind  realizate  fără acordul  reclamantei, însă pentru a  se evita prelungirea soluţionării  cauzei, se arată că reclamanta acceptă  acordarea de despăgubiri .

Pârâta SCM C.  a  depus un înscris cu caracter de întâmpinare prin care a arătat că nu este de acord cu cererea reclamantei  de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenului în cauză, acesta fiind  ocupat cu construcţiile  societăţii pârâte; totodată s-a  învederat că pârâta nu se opune acordării de despăgubiri, însă  s-a apreciat  că acestea  trebuie  solicitate de la proprietarul tabular  - Statul Român.

Ulterior, pârâta a depus o cerere apreciată ca având caracterul unei cereri reconvenţionale  prin care a solicitat confirmarea dreptului de superficie  asupra imobilului, precizându-se că  edificatele  pe terenul  în cauză au fost realizate  înainte de anul 1989, în baza decretului nr. 244/1955, reconfirmate prin decretul lege nr. 66/1990 şi Legea nr. 172005. Alăturat  acestei cereri a fost depuse extras CF nr. 5105 Sovata, potrivit căruia societatea pârâta figurează înscrisă în foaia de proprietate  la poziţia B 2  cu dreptul de proprietate pe durata  construcţiilor , iar în foaia C privitoare la sarcini este înscris la poziţia  C1 dreptul de folosinţă asupra terenului  în favoarea societăţii pârâte.

Prin sentinţa civilă nr.177 din 24 ianuarie 2012, Tribunalul Mureş a admis în parte acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanta Congregaţia Surorilor Maicii Domnului, în  contradictoriu cu pârâtul Statul Român  - reprezentat prin Primăria  Oraşului Sovata, şi în consecinţă:

A constatat nelegalitatea  trecerii în proprietatea  Statului Român a imobilului înscris în CF nr. 857 Sovata, A+111, nr. top 3177, vilă din cărămidă cu 4 camere  şi teren în suprafaţă de 4748 mp  situată în Sovata, str. Csorgo, nr.1, transcris în CF nr. 5105 Sovata, nr. top 3177. 

A dispus radierea dreptului de proprietate al Statului asupra imobilului teren şi repunerea în situaţia  anterioară, respectiv reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantei  asupra imobilului teren.

A obligat pârâtul să recunoască dreptul de proprietate  al reclamantei  asupra acestui imobil şi la a preda acest bun  reclamantei.

A respins cerere reclamantei de acordare de despăgubiri.

A admis acţiunea  reconvenţională formulată  de SCCA C. Sovata, în contradictoriu cu pârâta reconvenţională Congregaţia Surorilor Maicii Domnului, şi a dispus constituirea unui drept  de superficie  asupra imobilului teren  în suprafaţă de 4748 mp înscris în CF nr. 5105 Sovata, nr. top 3177, aferent şi necesar folosinţei  imobilelor construcţii edificate  pe acest teren, construcţii în proprietatea  reclamantei  reconvenţionale.

În cauză nu s-au acordat cheltuieli de judecată .

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa a reţinut că, potrivit înscrierii în cartea funciară  preluarea imobilului revendicat, înscris  în CF nr. 857 Sovata ,  nr. ord. A+111, nr. top 3177  s-a făcut în baza Decretului nr.92/1950 , fiind transcris ulterior în CF nr. 5105, sub B 136 ,  137, iar ulterior pe terenul  în suprafaţă de  teren  4548 mp, s-a construit  Secţia  de Auto- Motoare de către SCCA C. Sovata, proprietatea asupra acestuia fiind evidenţiată în CF din 1998. 

Instanţa a apreciat că, şi în cazul acestui imobil, se impun considerentele din sentinţa civilă nr. 63/23.03.2001 a Tribunalului  Mureş, decizia civilă nr. 342/29.11.2007  a Tribunalului Mureş  şi decizia civilă nr. 1600/ 24.11.2008 a Curţii de Apel Tg. Mureş, situaţia fiind similară cu a celorlalte imobile.

Legalitatea trecerii imobilului în proprietatea statului trebuie analizată prin prisma prevederilor Decretului nr.92/1950, în raport cu care această preluare apare ca abuzivă.

Cum finalitatea unei acţiuni în revendicare  o reprezintă  recunoaştere  dreptului de proprietate şi obligarea pârâtului la restituirea bunului, instanţa de fond a dispus în  acest sens.

Referitor  la cererea subsidiară formulată de reclamantă,  instanţa a reţinut că acesta este rămasă fără obiect ca urmare a admiterii acţiunii în  revendicare.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională  formulată de SCCA C. Sovata, instanţa  a reţinut că această reclamantă reconvenţională  a dobândit un drept de folosinţă asupra terenului, odată cu construirea  edificatelor  asupra cărora este proprietară, drept de folosinţă ce a fost înscris în cartea funciară  în anul 1998  -  CF nr. 5105 , sub B 136 , 137.

Potrivit lucrări de specialitate efectuate în cauză, cu privire la amplasamentul  construcţiilor, instanţa  a reţinut  că terenul  în suprafaţă  de 4748 mp, cu privire la care  a fost admisă acţiunea în revendicare, este aferent şi necesar folosinţei acestora, astfel că a dispus constituirea unui drept de superficie  în favoarea reclamantei reconvenţionale.

Împotriva acestei sentinţe a declarat, în termen legal, apel reclamanta Congregaţia Surorilor Macii Domnului, solicitând modificarea în parte a sentinţei atacate şi admiterea cererii introductive cu consecinţa reconstituirii dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Sovata, înscris în CF 857 Sovata A+1 nr.top.3177 şi obligarea pârâtei la plata despăgubirilor în cuantum de 230.300 lei constând în contravaloarea imobilului situat în Sovata, înscris în CF mai sus menţionat.

În motivarea apelului reclamanta a arătat că instanţa de fond i-a reconstituit dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF  nr.857 Sovata, constatând totodată, că acesta nu poate fi restituit în natură datorită faptului că pe acesta se află construcţiile aparţinând SCCA C. SA.

Prima instanţă a acordat acestei societăţi un drept de superficie în mod gratuit fără a lua în considerare faptul că reclamanta a fost de acord cu acordarea despăgubirilor stabilite prin raportul de expertiză – 230.300 lei.

Astfel fiind, hotărârea instanţei de fond este nelegală atâta timp cât dreptul de superficie poate fi constituit doar prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. În ipoteza în care se constituie un drept de superficie prin hotărâre judecătorească şi cu titlu gratuit înseamnă că prin hotărâre titularul dreptului de proprietate este lipsit de unul din  atributele esenţiale ale dreptului său: folosinţa imobilului.

Prin întâmpinare, pârâta SCM C. a solicitat respingerea apelului declarat.

Examinând sentinţa atacată în raport cu motivele de apel invocate şi ţinând cont de caracterul devolutiv al apelului, Curtea de Apel a reţinut următoarele:

Cu toate că apelul are un caracter devolutiv şi astfel exercitarea lui readuce în discuţia instanţei  superioare toate chestiunile de fapt şi de drept ce au fost dezbătute în faţa instanţei de fond, potrivit art.295 alin.1 C.pr.civ., această discuţie trebuie limitată la cele arătate în cererea de apel. Cu alte cuvinte, instanţa de apel verifică numai acele aspecte referitoare la stabilirea stării de fapt şi aplicarea prevederilor legale de către prima instanţă, criticate prin cererea de apel.

În cauză, apelul declarat priveşte exclusiv modalitatea de soluţionare a instanţei de fond referitoare la acţiunea reconvenţională formulată de pârâta - reclamantă reconvenţională  SC C. SA, respectiv constituirea în favoarea acesteia a unui drept de superficie asupra imobilului proprietatea reclamantei.

Dreptul de superficie este acel drept real ce constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană denumită superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe terenul aparţinând altuia, teren cu privire la care superficiarul  capătă un drept de folosinţă.

Instanţa de fond a constatat în mod corect dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului înscris în CF nr.5105 Sovata, nr.top.3177, acordând un drept de superficie pârâtei pentru acest teren.

Dreptul de proprietate, corect recunoscut, nu a fost contestat prin calea de atac, de altfel singura care a atacat hotărârea instanţei de fond fiind reclamanta în ceea ce priveşte dreptul de superficie.

Este unanim acceptat în doctrina şi practica judiciară că dreptul de superficie poate fi dobândit prin convenţie, legat, uzucapiune sau lege, „Simplu fapt de a ridica construcţia pe terenul altora, cu toată buna-credinţă, nu ar putea constituii un drept de superficie în  beneficiul constructorului, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior”, se arată la pct.63 din cauza Bock şi Palade  împotriva României, a Curţii Europene a Drepturilor Omului.

Prima instanţă a reţinut exact contrariul celor mai sus arătate, respectiv că reclamanta  reconvenţională a dobândit un drept de folosinţă asupra terenului, odată cu construirea edificatelor asupra cărora este proprietară. Aşadar, instanţa de fond, în mod greşit a considerat  că acest drept poate fi dobândit pe cale judiciară.

Amintim în acest sens şi practica Înaltei Curţii de Casaţie şi Justiţie – decizia nr.5351/2005 în care se arată „constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcţiei pe terenul stăpânit în beneficiul superficiarului, astfel încât  tribunalul nu se poate substitui intenţiei părţilor…asupra constituirii unui asemenea dezmembrământ al dreptului de proprietate”.

De asemenea, nici aparenţa de drept nu intră în categoria acţiunilor şi faptelor care ar putea justifica dreptul de superficie, iar o ingerinţă în dreptul părţilor  nu are bază juridică în dreptul român, în sensul art.1 din Protocolul adiţional nr.1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului fiind incompatibile cu respectarea dreptului reclamantei, astfel cum s-a statuat  în cauza Bock şi Palade împotriva României.

În modalitatea în care s-a constituit dreptul de  superficie în favoarea pârâtei, are loc o îmbogăţire  fără justă cauză a acesteia, lipsind-o în acelaşi timp pe reclamantă de  folosinţa unei suprafeţe de teren, fără o prealabilă sau o concomitentă  despăgubire.

În aceste condiţii, Curtea a apreciat că apelul este admisibil urmând a primi eficienţa prevederilor art.296 C.pr.civ., şi a schimba în parte sentinţa atacată în sensul respingerii cererii reconvenţionale formulate de SCCA C, Sovata.

Curtea nu a putut primi susţinerea reclamantei apelante potrivit căreia pârâta-reclamantă reconvenţională ar trebui să-i plătească suma de 230.300 lei atâta timp cât, aşa cum am arătat, dreptul de superficie nu se poate constitui pe cale judiciară.

Cu toate acestea, părţile vor putea conveni, ulterior, să constituie acest drept cu acordarea corelativă, în favoarea reclamantei a  unor despăgubiri pentru lipsa de folosinţă.

Aşa cum s-a arătat prin  cererea de apel, respectiv, „obligarea pârâtei la plata despăgubirilor în cuantum de 230.300 lei constând în contravaloarea  imobilului situat în Sovata, CF nr.857 A+111 nr.top.3177”, ar însemna că reclamanta înţelege să înstrăineze acest teren pârâtei, cerere ce nu poate fi primită fiind nu numai contrară dispoziţiilor art.294 C.pr.civ.,  ci şi lipsită de temei legal.

Domenii speta

Spete similare