Renunţarea la accesiunea imobiliară artificială. Drept de superficie

Codul civil de la 1864: art. 492

Prin renunţarea la dreptul de a invoca accesiunea, proprietarul fondului abandonează prerogativa folosinței terenului în favoarea proprietarului construcției, pe toată durata de existență a acesteia, generând un mod atipic de naștere a dreptului de superficie, acceptat în sistemul Codului civil 1864 și prevăzut expres în sistemul noului Cod civil la art. 693 alin. (4) fraza I. Așadar, în forma sa deplină, superficia ca dezmembrământ al dreptului de proprietate imobiliară are în conținutul său proprietatea asupra construcției și prerogativa folosinței terenului (ca atribut al proprietății, iar nu doar o simplă stare de fapt protejată juridic, atribut transmis pe durata de existență a construcției de către proprietarul fondului către constructor). Or, aşa cum am arătat mai sus, prin contractele de închiriere pârâta a transmis folosinţa terenului ca şi obiect al unei obligaţii personale pentru o anumită durată, şi nu ca atribut al proprietăţii, pe toată durata existenţei construcţiei.

 (Secţia I civilă, Decizia civilă nr. 114 din 30 iunie 2021,

rezumată de Judecător Daniel Ioan Herman)

Apelanta reclamantă, A... S.R.L., apreciază hotărârea primei instanţe ca fiind netemeinică şi nelegală, susţinând, în esenţă, că tribunalul, deşi a expus argumente de ordin teoretic şi jurisprudenţial, a omis să analizeze susţinerile reclamantei cu privire la natura contractului de închiriere încheiat în anul 1999 şi la modul în care trebuie interpretat. De asemenea, reclamanta arată că tribunalul nu a făcut o analiză detaliată a motivelor invocate prin acţiune cu privire la existenţa mai multor acte de natură convenţională ori unilaterale ale pârâtei care, corelate cu primul contract de închiriere din anul 1999, ar fi trebuit să conducă la o soluţie de admitere a acţiunii.

În acelaşi context, reclamanta mai susţine prin cererea de apel că actele unilaterale ale pârâtei materializate în solicitarea către autorităţile locale de eliberare a unor autorizaţii de construire în favoarea reclamantei şi a altor avize reprezintă o renunţare a acesteia în mod explicit şi neechivoc la dreptul său de a invoca accesiunea cu privire la construcţii, ceea ce reprezintă o exprimare a consimţământului pârâtei pentru constituirea dreptului de superficie. De altfel, apelanta arată că în realitate contractele de închiriere încheiate succesiv sunt convenţii de constituire a unui drept de superficie.

Faţă de susţinerile apelantei, curtea constată că prin cererea de chemare în judecată şi apoi prin cererea de apel reclamanta apelantă supune analizei modul de constituire al dreptului de superficie, fiind nemulţumită de soluţia primei instanţe şi, implicit, de argumentele care au fundamentat acea soluţie.

Curtea reţine aşadar că, potrivit extrasului de carte funciară nr. […] Timişoara, existent la dosar, pârâta este proprietara terenului în suprafaţă de 423 mp., dobândit prin lege iar reclamanta este proprietarul construcţiilor existente pe acelaşi teren, dreptul de proprietate al acesteia din urmă fiind dobândit prin edificare.

În data de 03.03.1999 între pârâtă, în calitate de proprietar şi reclamantă, în calitate de chiriaş, se încheie contractul de închiriere nr. […] /03.03.1999, prin care proprietarul se obligă să pună la dispoziţia chiriaşului spaţiul situat în Timişoara, zona medicină, pentru o perioadă de 4 ani, în schimbul unei chirii lunare de 1,43 USD/mp. Acest contract a fost prelungit prin acte adiţionale până în 2008 când se încheie un alt contract de închiriere, nr. […] /28.03.2008, cu perioadă de valabilitate până în 2013. La data de 01.10.2013 se încheie contractul de închiriere nr. […]/01.10.2013 prin care pârâta pune la dispoziţia reclamantei folosinţa terenului în suprafaţă de 423 mp. pentru o perioadă de 4 ani, în schimbul unei chirii lunare de 2,60 euro/mp., pentru ca în anul 2017 să fie încheiat un nou contract de închiriere, nr. […] /27.09.2017 cu privire la acelaşi teren, valabil potrivit actului adiţional la contract, până la data de 20 septembrie 2020.

Pe parcursul derulării acestor contracte reclamanta a efectuat o serie de lucrări pentru care s-a obţinut autorizaţie de construire, la cererea pârâtei. Astfel, în anul 1999 se eliberează autorizaţia de construcţie nr. […] /17.05.1999 pentru SC A... SRL în vederea edificării de spaţii comerciale şi de alimentaţie publică în regim de înălţime parter, construcţii asupra cărora dreptul de proprietate a fost ulterior întabulat în cartea funciară în favoarea reclamantei,  în anul 2002 a fost eliberată autorizaţie de construire pentru montare prelată pentru SC A... SRL, în anul 2017 s-a eliberat autorizaţie de construire pentru SC A... SRL pentru lucrări de modificare acoperiş, modificări exterioare la spaţiul comercial de alimentaţie publică existent.

Este aşadar de necontestat că dreptul de proprietate asupra terenului aparţine pârâtei, dreptul de proprietate asupra construcţiilor aparţine reclamantei, că reclamanta a edificat construcţiile cu acordul pârâtei şi că reclamanta foloseşte terenul pe care sunt amplasate construcţiile, de asemenea, cu acordul pârâtei.

În ceea ce priveşte temeiul în baza căruia reclamanta foloseşte terenul pârâtei, contrar susţinerilor reclamantei şi în cord cu prima instanţă, curtea constată că, într-adevăr, că cele două părţi şi-au reglementat situaţia locativă prin încheierea unor contracte de închiriere succesive.

Oricare ar fi modalitatea de interpretare a acestor contracte, fie cea reglementată de Codul civil 1864, pentru contractele încheiate în perioada cât acest act normativ era în vigoare, fie cea prevăzută de noul Cod civil, pentru contractele ulterioare, nu se poate desprinde ideea că acestea coroborate reprezintă o convenţie între părţi prin care pârâta îşi exprimă consimţământul de constituire a unui drept de superficie în favoarea reclamantei. Relevantă în acest sens este clauza care se regăseşte în fiecare contract, potrivit căreia contractul poate fi reziliat la cererea proprietarului, cu un preaviz de 60 de zile, dacă acesta are nevoie de spaţiu, ceea ce denotă că părţile nu au avut în vedere predarea folosinţei terenului pentru o perioadă nedeterminată sau pe toată durata existenţei construcţiilor.

În ceea ce priveşte cererile pârâtei pentru eliberarea autorizaţiilor de construire în favoarea reclamantei, curtea reţine că acestea nu pot fi interpretate ca o renunţare a pârâtei la a invoca dreptul de accesiune asupra construcţiilor din două motive: a) pentru a renunţa la un drept se presupune că acel drept există, or, plecând de la premisa că autorizaţia de construire se eliberează anterior începerii lucrărilor, iar dreptul de a invoca accesiunea se naşte pe măsura incorporării materialelor în teren, se poate trage concluzia că la momentul solicitării autorizaţiei de construire, dreptul proprietarului terenului de a invoca accesiunea imobiliară nu este actual; b) potrivit art. 6 alin. (1) din Legea nr. 50/1991, în forma în vigoare la data solicitării primei autorizaţii de construire, în anul 1999, singura persoană care putea solicita eliberarea autorizaţiei de construire era proprietarul terenului. Cu alte cuvinte, pârâta nu a făcut un favor reclamantei ci, în contextul derulării contractului de închiriere şi fiind de acord cu edificarea unor construcţii de către reclamantă, a respectat o obligaţie legală.

Aşadar, în acord cu opinia primei instanţe, dar şi cu jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, curtea apreciază că suprapunerea dreptului de proprietate asupra terenului aparţinând unei persoane, cu dreptul de proprietate asupra construcţiei, aparţinând unei alte persoane nu dă naştere prin ea însăşi unui drept de superficie, în absenţa unui act juridic (convenţie) sau fapt juridic (uzucapiune, prescripţie achizitivă) care să-l constituie, ori a unei dispoziţii legale pe care să se întemeieze. Câtă vreme nu există un acord al părţilor cu privire la constituirea dreptului de superficie asupra terenului aferent construcţiei, ci dimpotrivă, asupra terenului aferent construcţiei părţile au înţeles să încheie un contract de închiriere, deşi nu exista niciun impediment prin care părţile să convină asupra constituirii dreptului de superficie, curtea apreciază că este ilegală constatarea existenţei dreptului de superficie în beneficiul reclamantei, în absenţa actului juridic, respectiv a unei convenţii, având ca obiect naşterea acestui drept şi stabilirea întinderii sale, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate.

În ceea ce priveşte susţinerile reclamantei apelante invocate în apel, potrivit cărora, actele unilaterale ale pârâtei reprezintă o renunţare la dreptul de a invoca accesiunea, asociate cu actele bilaterale ale părţilor, reprezintă o exprimare a consimţământului pârâtei pentru constituirea dreptului de superficie, curtea reţine că prin renunţarea la dreptul de a invoca accesiunea, proprietarul fondului abandonează prerogativa folosinței terenului în favoarea proprietarului construcției, pe toată durata de existență a acesteia, generând un mod atipic de naștere a dreptului de superficie, acceptat în sistemul Codului civil 1864 și prevăzut expres în sistemul Noului Cod Civil la art. 693 alin. (4) fraza I. Așadar, în forma sa deplină, superficia ca dezmembrământ al dreptului de proprietate imobiliară are în conținutul său proprietatea asupra construcției și prerogativa folosinței terenului (ca atribut al proprietății, iar nu doar o simplă stare de fapt protejată juridic, atribut transmis pe durata de existență a construcției de către proprietarul fondului către constructor). Or, aşa cum am arătat mai sus, prin contractele de închiriere pârâta a transmis folosinţa terenului ca şi obiect al unei obligaţii personale pentru o anumită durată, şi nu ca atribut al proprietăţii, pe toată durata existenţei construcţiei.

Pe de altă parte, Curtea constată că susţinerile apelantei în ceea ce priveşte renunţarea pârâtei la dreptul de a invoca accesiunea ca şi mod de constituire a dreptului de superficie, au fost invocate pentru prima dată în apel, astfel că vin în coliziune cu dispoziţiile art. 478 alin. (3) C. pr. civ., care reglementează limitele efectului devolutiv al apelului determinate de ceea ce s-a supus judecăţii în prima instanţă, potrivit cărora în apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot formula pretenţii noi.

În consecinţă, faţă de cele mai sus expuse, reţinând că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru constituirea în favoarea reclamantei a unui drept de superficie, Curtea constată că motivele de apel invocate de reclamanta apelantă sunt nefondate, fapt pentru care, în temeiul art. 480 alin. (1) C. pr. civ., a respins apelul promovat împotriva sentinţei civile nr. 1422/11.09.2020 pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. […] /30/2019.

Domenii speta

Spete similare