Superficie. Conditii de constituire. Teren proprietatea unei persoane fizice, drept intabulat în Cartea funciară. Preluare abuzivă de către stat a terenului şi atribuirea acestuia unei societăti economice de stat din turism pt.edif. unui complex hotelier

Potrivit art. 492 Cod civil: „Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui teren cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contră”. Aceasta înseamnă că textul art. 492 Cod civil instituie o prezumţie relativă cu privire la cuprinderea în dreptul proprietarului terenului, a construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor, însă cu putinţa de a se dovedi contrariul. Or a dovedi contrariul reprezintă a dovedi tocmai dreptul de superficie.

Stabilirea printr-o hotărâre judecătorească a unui drept de folosinţă asupra terenului proprietatea unui terţ nu poate fi echivalată nici cu o expropriere în fapt şi nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar are semnificaţia unei „ingerinţe” legate de prima frază a primului alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie. Conform jurisprudenţei constante  (echivalată de C.E.D.O. cu prevederea ingerinţei „în lege”), în sistemul de drept românesc, dreptul de superficie nu se poate naşte decât din lege, prescripţie achizitivă, legat sau acordul părţilor, iar simplul fapt de a ridica construcţii pe terenul altuia nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul altuia, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior (C.E.D.O., Bock şi Palade contra României, hotărârea din 15 februarie 2007, cererea nr. 21740/2002, par. 63).

Prin urmare, pentru constituirea unui drept de superficie se cere, în primul rând, dovedirea edificării unei construcţii de către o persoană pe terenul altuia pe cheltuiala sa proprie, în scopul dobândirii unui drept de proprietate asupra construcţiei, iar în al doilea rând este necesar să se dovedească existenţa unei dispoziţii legale, a unui testament, a îndeplinirii condiţiilor uzucapiunii sau a unei convenţii încheiate cu proprietarul terenului, în virtutea căreia se recunoaşte dreptul de folosinţă al proprietarului construcţiei asupra terenului cocontractantului.

Art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO

Art. 408 Cod civil

CEDO – Cauza Bock şi Palade contra României (15.02.2007)

Prin decizia civilă nr. 5788 pronunţată la 12 decembrie 2013 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a respins ca nefondat recursul formulat de reclamanţii [...], [...], [...], [...], [...], Parohia Ortodoxă [...] şi intervenienta [...].

Au fost admise recursurile formulate de pârâta [...] şi intervenienta S.C. Complex Hotelier [...] S.A. şi s-a casat în parte decizia civilă nr. 23/C pronunţată la 4 martie 2013 a Curţii de Apel Constanţa, cauza fiind trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe numai în ceea ce priveşte apelul declarat de intervenienta S.C. Complex Hotelier [...] S.A. Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Pentru a pronunţa această soluţie Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în referire la recursurile formulate de pârâtă şi de intervenienta S.C. Complex Hotelier [...] S.A. a reţinut că acestea sunt fondate sub aspectul criticilor ce vizau problemele de drept referitoare la recunoaşterea calităţii intervenientei de proprietară a construcţiilor edificate pe terenul proprietatea tabulară a pârâtei şi de titulară a unui drept de folosinţă pe terenul aferent acestor construcţii, altfel supus, cu privire la dobândirea unui drept de superficie în raport cu proprietarul tabular, pârâta [...].

A reţinut instanţa de recurs că sistemul de publicitate imobiliară prin cărţi funciare nu permite deschiderea unei cărţi funciare distincte care să aibă ca obiect doar construcţia, şi nici nu se poate înscrie ca proprietar al construcţiei, în cartea funciară a terenului pe care aceasta este edificată, o altă persoană decât proprietarul terenului.

În materia dreptului de proprietate privată, singura situaţie în care dreptul de proprietate asupra construcţiei poate fi întabulat în mod separat în favoarea altei persoane decât proprietarul terenului este aceea a înscrierii dreptului de superficie, caz în care, potrivit art. 94 alin. 1 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, dreptul de superficie se înscrie în partea C a cărţii funciare a terenului, cu deschiderea concomitentă a unei noi cărţi funciare a corpului de superficie, în care superficia este înscrisă ca un imobil de sine stătător.

În raport cu aceste prevederi legale, s-au reţinut ca fiind fondate criticile recurentei pârâte, privind greşita dezmembrare a terenului şi înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în favoarea intervenientei, deşi capătul de cerere formulat de acesta din urmă, privind constituirea dreptului de superficie, a fost respins.

Pentru aceleaşi considerente, au fost găsite întemeiate şi criticile recurentei interveniente S.C. Complex Hotelier [...] S.A., de la punctul 4 din motivele de recurs, privind imposibilitatea înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiilor, fără constituirea dreptului de superficie şi imposibilitatea aducerii la îndeplinire a dispozitivului deciziei recurate, în condiţiile în care dispoziţia privind dezmembrarea terenului şi înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în favoarea intervenientei, fără a se constitui un drept de superficie, nu-şi găseşte reglementare în normele tehnice privind înscrierea în cartea funciară.

Este adevărat că art. 94 alin. 2 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară prevede posibilitatea dezmembrării terenului ocupat de construcţiile proprietatea unui terţ, însă această reglementare este aplicabilă tot în contextul înscrierii dreptului de superficie (textul prevede că „dacă dreptul de superficie se constituie pe o parte dintr-un imobil, acesta se va dezmembra formând un imobil distinct din porţiunea grevată de dreptul de superficie, iar cealaltă parte se va constitui într-un imobil neafectat de această sarcină”.

În atare situaţie, deşi în principiu, capătul de cerere al intervenţiei principale formulată de S.C. Complex Hotelier [...] S.A. privind constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiilor situate pe terenul pârâtei, nu este accesoriu capătului de cerere privind constituirea în favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului (deoarece, dimpotrivă, cel care pretinde un drept de superficie trebuie să dovedească mai întâi faptul că este proprietarul construcţiilor), date fiind regulile în materie de publicitate imobiliară, aplicabile imobilului în speţă, posibilitatea concretă de valorificare a dreptului de proprietate asupra construcţiilor în sensul întabulării în cartea funciară, este condiţionată de recunoaşterea dreptului de superficie, aşa încât cele două capete de cerere sunt strâns legate şi nu pot fi rezolvate decât printr-o soluţie unitară.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut că este întemeiată şi critica recurentei interveniente privind nemotivarea instanţei de apel sub aspectul respingerii cererii de constatare a dreptului de superficie (art. 304 pct. 7 raportat la art. 261 alin. 1 pct. 5 Cod procedură civilă).

Apelanta intervenientă a invocat prezumţia de existenţă a acordului proprietarului terenului la edificare, prezumţie dedusă din inopoziţia manifestată pe parcursul efectuării lucrărilor. Singurul argument al instanţei de apel a fost acela că acordul proprietarului nu se poate reţine, faţă de împrejurarea că terenul a fost preluat de stat în mod abuziv. Or, aşa cum susţine recurenta, parcelele în litigiu au avut un regim juridic diferit, în sensul că doar parcele cu numărul top 13505/10 din CF nr. 11758 a fost preluată de stat în baza Decretului nr. 218/1960 şi a Decretului nr. 712/1968, făcându-se cuvenitele menţiuni în cartea funciară în proprietatea autorului pârâte.

După casarea cu trimitere, cauza a fost reînregistrată pe rolul Curţii de Apel Constanţa la data de 25.06.2014, instanţa de apel fiind astfel reinvestită cu soluţionarea numai a apelului intervenientei S.C. Complex Hotelier [...] S.A.

În cazul unei casări parţiale, instanţa care judecă fondul are un câmp de judecată mai restrâns, retrăgându-se din obiectivul instanţei acele probleme de drept şi acele capete de cerere care au rămas soluţionate irevocabil.

Conform dispoziţiilor art. 315 Cod procedură civilă „În caz de casare hotărârea instanţei de recurs asupra problemei de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului”.

În cadrul analizei legalităţii hotărârii primei instanţe în raport cu criticile apelantei interveniente, instanţa de apel va porni de la dezlegarea dată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie raportului de interdependenţă dintre cererile intervenientei; capătul de cerere al intervenienţiei principale privind constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiilor situate pe terenul pârâtei, care, deşi nu este accesoriu capătului de cerere privind constituirea în favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului (deoarece, dimpotrivă, cel care pretinde un drept de superficie trebuie să dovedească mai întâi că este proprietarul construcţiilor), date fiind regulile în materie de publicitate imobiliară, aplicabile imobilului în speţă, posibilitatea concretă de valorificare a dreptului de proprietate asupra construcţiilor în sensul întabulării în cartea funciară, este condiţionată de recunoaşterea dreptului de superficie, aşa încât cele două capete de cerere sunt strâns legate şi nu pot fi rezolvate decât printr-o soluţie unitară.

Dreptul de superficie (superficies) constă în dreptul de proprietate pe care o persoană îl are asupra construcţiei ce se află pe terenul aparţinând altuia. În cazul dreptului de superficie se suprapun, după cum s-a arătat în literatura juridică (S.Brădeanu, Probleme de drept cu privire specială asupra dreptului de superficie, în J. N. nr. 1/1957, p. 38 şi următoarele; Natura juridică a dreptului de superficie în AUB 2005- IV, p. 1-8; I. Deleanu, Ficţiunile juridice, Ed. All Beck, Buc., 2005, p. 369-373) două categorii de drepturi şi anume: pe de o parte, dreptul de proprietate al constructorului asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă al acestuia asupra terenului pe care se află amplasată construcţia; pe de altă parte dreptul proprietarului terenului pe care se află construcţia de a pretinde de la constructor să folosească terenul pe care se găseşte construcţia, potrivit destinaţiei la care acesta este obligat şi să-i plătească, dacă s-a convenit astfel, o indemnizaţie corespunzătoare pentru folosinţa terenului respectiv. Ca atare, dreptul de superficie constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate al proprietarului terenului pe care se află construcţia care ia fiinţă prin desprinderea din conţinutul juridic al acestuia a atributelor posesiei şi folosinţei, ce sunt ulterior conferite constructorului.

Până la adoptarea Legii nr. 287/2009 (Codul civil) act normativ care nu se aplică în speţă în raport cu data edificării construcţiilor ce fac parte din Complexul Hotelier [...], dreptul de superficie nu a fost consacrat, in terminis, în codul nostru civil, fiind dedus, pe cale de interpretare, din art. 492 Cod civil: „Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui teren cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contră”. Aceasta înseamnă că textul art. 492 Cod civil instituie o prezumţie relativă cu privire la cuprinderea în dreptul proprietarului terenului, a construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor, însă cu putinţa de a se dovedi contrariul. Or a dovedi contrariul reprezintă a dovedi tocmai dreptul de superficie. Stabilirea printr-o hotărâre judecătorească a unui drept de folosinţă asupra terenului proprietatea unui terţ nu poate fi echivalată nici cu o expropriere în fapt şi nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar are semnificaţia unei „ingerinţe” legate de prima frază a primului alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie. Conform jurisprudenţei constante  (echivalată de C.E.D.O. cu prevederea ingerinţei „în lege”), în sistemul de drept românesc, dreptul de superficie nu se poate naşte decât din lege, prescripţie achizitivă, legat sau acordul părţilor, iar simplul fapt de a ridica construcţii pe terenul altuia nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul altuia, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior (C.E.D.O., Bock şi Palade contra României, hotărârea din 15 februarie 2007, cererea nr. 21740/2002, par. 63).

Prin urmare, pentru constituirea unui drept de superficie se cere, în primul rând, dovedirea edificării unei construcţii de către o persoană pe terenul altuia pe cheltuiala sa proprie, în scopul dobândirii unui drept de proprietate asupra construcţiei, iar în al doilea rând este necesar să se dovedească existenţa unei dispoziţii legale, a unui testament, a îndeplinirii condiţiilor uzucapiunii sau a unei convenţii încheiate cu proprietarul terenului, în virtutea căreia se recunoaşte dreptul de folosinţă al proprietarului construcţiei asupra terenului cocontractantului.

Astfel, ori de câte ori există o înţelegere, expresă sau tacită, între proprietarul terenului şi autorul lucrării prin care primul îi îngăduie celui de al doilea să efectueze lucrarea, se iese de pe tărâmul aplicării dispoziţiilor art. 494 Cod civil şi se intră pe un tărâm contractual. Efectele juridice sunt diferite, în funcţie de voinţa internă a părţilor în momentul încheierii contractului indiferent dacă voinţa juridică este expresă sau tacită.

Referitor la condiţia edificării unei construcţii de către intervenienta S.C. Complex Hotelier [...] S.A., în calitate de succesoare cu titlu particular al fostei întreprinderi de stat beneficiară a autorizaţiei de construire pentru Complexul hotelier  (hotel şi restaurant) „[...]” din Predeal, pe terenul proprietatea pârâtei, Curtea constată că aceasta este îndeplinită, prin hotărâri judecătoreşti irevocabile pronunţate în litigiile anterioare purtate între aceleaşi părţi, recunoscându-se calitatea intervenientei de constructor de bună-credinţă, atât asupra construcţiilor, hotel şi restaurant, cât şi asupra edificatelor accesorii ale acestora, cum ar fi decantoare, canalizare, trotuar de protecţie) edificate ce ocupă o suprafaţă totală de teren de 1796,40 mp, pentru folosinţa căruia s-a stabilit şi o despăgubire pentru proprietara tabulară.

Înscrisurile depuse la dosar dovedesc faptul că fostul Oficiu Judeţean de Turism Braşov, care a obţinut toate documentaţiile necesare edificării construcţiei în perioada 1972 – 1976, a administrat Hotelul ,,[...]’’ care aparţinea la acea dată Statului român, odată cu apariţia Legii nr. 15/1990 şi înfiinţarea, conform H.G. nr. 805/1990, a unităţilor economice din reţeaua comerţului interior şi turismului, organizate ulterior în societăţi comerciale pe acţiuni şi companii, aceste active ale statului au intrat în patrimoniul entităţilor cu capital de stat astfel constituite – Hotel ,,[...]’’ fiind preluat în activul patrimonial al S.C. [...] S.A., constituită potrivit H.G. nr. 1041/1990.

Ordinul 154/26.04.1991 al Departamentului Turismului atestă această situaţie juridică, confirmând preluarea şi a acestui imobil de către S.C. [...] S.A., cu includerea valorii lui în capitalul social.

Reorganizarea acestei entităţi în urma aplicării Legii nr. 55/1995 şi a H.G. nr. 12/1997 a creat o societate comercială cu capital majoritar de stat (S.C. Turism 1110 S.A.) şi ulterior, prin cesionarea pachetului de acţiuni al FPS, una cu capital privat, protocoalele de predare-primire a activului patrimonial reflectând fără echivoc transferul către noua societate a mobilizărilor corporale, cu datele de evidenţă contabilă privind valoarea acestora.

S.C. [...] S.A. şi-a schimbat denumirea, conform actului adiţional autentificat sub nr. 294/11.05.1998, în S.C. Complex Hotelier [...] S.A.

Prin Decizia civilă nr. 1264/R03.11.2010 pronunţată de Curtea de Apel Braşov s-a respins ca nefondată acţiunea promovată de proprietarul tabular [...] în contradictoriu cu S.C. Complex Hotelier [...] S.A. având ca obiect demolarea construcţiilor edificate de pârâtă pe terenul proprietatea reclamantei, instanţa stabilind în mod irevocabil că pârâta are calitatea de constructor de bună-credinţă cu privire la aceste edificate şi nu poate fi obligată să îşi ridice construcţiile de pe terenul reclamantei. În schimbul folosirii acestui teren, şi în condiţiile în care proprietarul nu şi-a  manifestat dreptul de accesiune imobiliară prin preluarea construcţiilor şi despăgubirea constructorului conform art. 494 Cod civil, s-a statuat că proprietarul terenului are dreptul la o despăgubire echivalentă cu lipsa de folosinţă a terenului (Decizia civilă nr. 93/Ap din 6 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov irevocabilă prin Decizia civilă nr. 6537/2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie (fila 93 dosar Tribunalul Constanţa).

Dezlegările date în procesele anterioare purtate între aceleaşi părţi problemei ce viza persoana juridică ce a construit pe terenul în litigiu, reprezentând proprietatea tabulară a pârâtei şi anume parcelele având număr topografic 13505/7, număr topografic 13505/8 şi număr topografic 13505/9 nu pot fi repuse în discuţie în prezenta cauză raportat la efectul pozitiv al puterii de lucru judecat al hotărârii judecătoreşti mai sus-menţionate.

Or în raport de hotărârile judecătoreşti anterioare, prin care s-a tranşat între părţi că S.C. Complex Hotelier [...] S.A. este constructor de bună-credinţă al edificatelor de pe cele trei parcele de teren întabulate pe numele pârâtei, în prezentul litigiu, nu se mai poate contesta faptul că prezumţia instituită de art. 492 Cod civil a fost răsturnată, în sensul că altă persoană decât proprietarul terenului a construit, pe propria cheltuială, construcţiile componente ale complexului hotelier din Predeal.

Problema ce se impune a fi dezlegată în continuare este aceea de a şti dacă, urmare a realizării acestor construcţii intervenienta a dobândit şi un drept de superficie privit ca un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului proprietatea pârâtei, [...] - parcele cu numere topografice 13505/7; nr. 13505/8 şi  nr. 13505/9 din Cartea funciară nr. 14942 a Oraşului Braşov, asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă, sau operaţiunea construirii conferă constructorului un simplu drept de creanţă în raport cu proprietarul terenului îndreptăţit să exercite dreptul de accesiune imobiliară asupra construcţiilor.

Aşa cum am arătat în precedent, deşi neconsacrat legislativ până la adoptarea Noului Cod civil (intrat în vigoare la data de 1 octombrie 2011, jurisprudenţa constantă a instanţelor judecătoreşti naţionale, echivalată de C.E.D.O. cu prevederea ingerinţei „în lege” - a statuat că dreptul de superficie nu se poate naşte decât din lege, prescripţie  achizitivă, legat sau acordul părţilor.

În cadrul motivelor de apel, apelanta intervenientă a criticat legalitatea sentinţei Tribunalului Constanţa din perspectiva neanalizării apărărilor sale referitoare la dobândirea dreptului de superficie în baza acordului tacit al părţilor, iar prin decizia de casare pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie s-a dispus ca în rejudecare, instanţa de trimitere să verifice existenţa acordului proprietarului terenului la construirea dreptului de superficie în beneficiul apelantei pârâte, avându-se în vedere regimul celor trei parcele de teren cu număr topo 13505/7, nr. 13505/8 şi nr. 13505/9 din Cartea funciară 14942, care după anul 1945 au rămas înscrise în cartea funciară pe numele fostului proprietar, (autorul pârâtei) spre deosebire de parcela cu numărul 13505/10 care a fost întabulată abuzivpe numele Statului Român, şi ulterior a fost restituită în natură pârâtei, în urma exercitării acţiunii în revendicare.

În raport de limitele casării, instanţa de apel va analiza în continuare dacă în speţă sunt îndeplinite condiţiile pentru dobândirea dreptului de superficie în beneficiul intervenientei S.C. Complex Hotelier [...] S.A. în baza convenţiei încheiată cu proprietarul terenului.

În literatura de specialitate (V.Stoica, Drepturi reale Principale, volumul II, Editura Humanitas, pag. 280-281) s-a subliniat că, ori de câte ori există o înţelegere, expresă sau tacită, între proprietarul terenului şi autorul lucrării prin care primul îi îngăduie celui de al doilea să efectueze lucrarea se iese de pe tărâmul aplicării dispoziţiilor art. 494 Cod civil şi se intră pe un tărâm contractual. Efectele juridice sunt diferite în funcţie de voinţa internă a părţilor în momentul încheierii contractului indiferent dacă voinţa juridică este expresă sau tacită.

Prin decizia de îndrumare nr. 13/1959 pronunţată de Plenul Tribunalului Suprem, invocată de către apelantă în susţinerea opiniei sale potrivit căreia a dobândit dreptul de superficie cu acordul tacit al proprietarului care nu s-a opus edificării construcţiilor în perioada 1972-1976, s-a statuat că pentru lămurirea raporturilor dintre părţi în cazul edificării unei construcţii pe terenul altuia, se impun a se „cerceta condiţiile în care s-au făcut construcţiile, plantaţiile sau lucrările” inclusiv sub aspectul pasivităţii sau acceptării proprietarului, acestea fiind elemente în funcţie de care se poate aprecia dacă a existat o înţelegere între proprietarul terenului şi autorul lucrării şi care este conţinutul acestei înţelegeri. Simpla cunoaştere a efectuării lucrărilor nu este suficientă pentru a dovedi consimţământul proprietarului terenului la efectuarea lor, dar dacă această luare la cunoştinţă este urmată de o pasivitate îndelungată, această pasivitate poate fi interpretată ca o acceptare în funcţie de circumstanţele în care s-au desfăşurat operaţiunile de ocupare a terenului proprietatea altuia şi de edificare a lucrărilor.

De reţinut este faptul că această decizie de îndrumare şi jurisprudenţă naţională creată în temeiul acesteia au vizat  raporturile pe orizontală între subiecţii raportului juridic de superficie, şi anume situaţia în care în raporturile de vecinătate, unul dintre proprietari a construit pe terenul altuia, iar proprietarul terenului ocupat, deşi a avut cunoştinţă de aceste lucrări a rămas în pasivitate, împrejurare în care, după finalizarea construcţiilor a fost sancţionată atitudinea sa de a cere demolarea lucrărilor prin calificarea acestei atitudini ca o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate.

Deşi textele constituţionale care garantează dreptul la proprietate privată au în vedere atât raporturile pe verticală, adică raporturile cu autorităţile, cât şi raporturile pe orizontală, adică raporturile de drept privat, totuşi modul în care operează garanţia constituţională este diferit în funcţie de natura acestor raporturi. Dacă în raporturile pe verticală legiuitorul nu poate să facă nicio excepţiei de la principiul garantării dreptului de proprietate privată fără a încălca legea fundamentală, în raporturile pe orizontală legiuitorului îi sunt îngăduite asemenea excepţii, printr-o lege organică. Asemenea excepţii sunt recunoscute de legiuitor pe baza unor fapte juridice în sens restrâns şi în considerarea principiului echităţii.

Astfel se explică de ce proprietarul terenului poate să dobândească dreptul de proprietate asupra lucrării făcută de un terţ, în condiţiile art. 494 Cod civil.

În mod simetric, legiuitorul a putut să restrângă dreptul de proprietate asupra terenului, în ipoteza în care autorul lucrării este de bună-credinţă obligându-l pe primul să preia în proprietate lucrarea, în măsura în care îşi manifestă dorinţa de a relua stăpânirea terenului.

Această teză pune în lumină necesitatea de a asigura, un echilibru just între interesele proprietarului terenului şi interesele autorului lucrării, astfel încât să nu se realizeze o îmbogăţire a unuia în detrimentul celuilalt  şi în acelaşi timp acordând prioritate principiului apărării dreptului de proprietate privată, titularul terenului având drept de opţiune cu privire la modalitatea de desdăunare a terţului constructor de bună-credinţă.

Curtea constată că în raporturile pe verticală dintre Statul Român – privit ca un ansamblu articulat cu toate autorităţile publice şi instituţiile implicate în realizarea construcţiilor pe cele trei loturi de teren proprietatea pârâtei - şi proprietarul tabular, simpla tăcere a proprietarului tabular, (care a rămas în pasivitate în perioada regimului comunist, după realizarea lucrărilor) nu poate fi echivalată de plano cu acceptarea dobândirii de către stat a unui drept de proprietate asupra acestor construcţii şi implicit cu recunoaşterea unui drept de superficie – în beneficiul statului şi ulterior al succesorului său cu titlu particular (S.C. Complex Hotelier [...] S.A.) impunându-se a se cerceta în prealabil condiţiile în care Statul a început stăpânirea terenului în litigiu şi dacă proprietarul terenului a avut posibilitatea reală, în contextul social-politic al perioadei în care a pierdut posesia asupra terenului să se opună măsurilor dispuse de stat, şi respectiv de a obţine anularea autorizaţiei de construire eliberată pentru fostul complex hotelier „[...]” din Predeal sau încetarea lucrărilor de construire a acestui hotel pe un teren  care la acel moment nu aparţinea statului, fiind întabulat în Cartea funciară pe numele unei persoane fizice – [...]. Împrejurarea potrivit cu care cele trei parcele de teren având număr topografic 13505/7, nr. 13505/8 şi nr. 13505/9 au rămas întabulate pe numele autorului pârâtei – [...] (decedat la 31.03.1936), spre deosebire de parcela cu numărul 13505/10 care a fost întabulată pe numele Statului nu e de natură a determina concluzia de plano, că toate atributele dreptului de proprietate au rămas proprietarului tabular, care putea dispune liber de teren şi se putea opune oricăror uzucapări din partea unui terţ, inclusiv din partea statului.

Din analiza înscrisurilor depuse la dosar în apel, în rejudecare, rezultă că terenul proprietatea autorului reclamantei, inclusiv parcelele cu număr topografic 13505/7,  13505/8 şi  13505/9 fuseseră preluate în fapt de către stat încă din perioada anului 1965 şi erau folosite în scop de utilitate publică – parcuri pentru Comitetul Central al Partidului Comunist Român, fiind integrate Centrului de odihnă Predeal şi propuse spre expropriere.

În considerarea acestei situaţii de fapt a terenului, prin Decizia nr. 81/09.11.1965 emisă de fostul Consiliu al Oraşului Raional Predeal s-a aprobat scăderea sumei de 167.416 lei reprezentând impozite pe terenuri particulare pe anii 1959-1965, „proprietatea a 68 de cetăţeni care nu au plătit impozite, urmare a faptului că terenurile sunt folosite ca parcuri pentru Comitetul Central al Partidului Comunist Român – Centrul de Odihnă Predeal” între aceşti proprietari fiind menţionate şi numita [...] una dintre succesoarele defunctului [...] şi autoare a pârâtei din prezenta cauză (fila 40 dosar apel).

Prin urmare, deşi parcelele de teren cu numere topografice 13505/7, nr. 13505/8 şi nr. 13505/9 nu au fost întabulate în Cartea funciară pe numele Statului Român, ca şi parcela alăturată întabulată sub nr. 13505/10 în realitate, Statul Român a ocupat anterior anului 1965 toate aceste loturi de teren, fără niciu titlu legal, şi le-a dat o afectaţiune publică - mai întâi parcuri aferente Centrului de Odihnă Predeal, ce aparţinea Comitetului Central al P.C.R. şi ulterior au fost afectate de construcţia complexului hotelier „[...]”, în prezent „[...]”.

Întreaga jurisprudenţă dezvoltată în urma adoptării după anul 1990, a legislaţiei cu caracter reparatoriu pentru imobilele preluate abuziv de stat în perioada regimului comunist (6 martie 1945-22 decembrie 1989) cum ar fi Legea nr. 18/1991, şi în special Legea nr. 10/2001 a calificat ca fiind preluare nelegală, contrară Constituţiei şi tratatelor internaţionale la care România este parte în perioada vizată, exproprierea de facto a imobilelor – terenuri cu sau fără construcţii, proprietate particulară, fără plata unei compensaţii corespunzătoare.

În acest sens, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989), califică in terminis ca fiind „preluate abuziv”, „imobilele preluate fără titlu valabil sau fără respectarea dispoziţiilor legale în vigoare la data preluării, precum şi cele preluate fără temei legal prin acte de dispoziţie ale organelor locale ale puterii sau ale administraţiei de stat” (art. 2 lit. (i)).

Prin urmare, chiar şi în ipoteza în care cele trei parcele de teren ce fac obiectul cererii de recunoaştere a dreptului de superficie în beneficiul intervenientei, succesoare cu titlu particular a unei întreprinderi de stat, au rămas întabulate pe numele proprietarului [...] autorul pârâtei, în fapt ele au fost preluate de stat în perioada 1945-1989 şi au avut o afectaţiune publică – mai întâi au constituit parcuri în incinta Centrului de Odihnă Predeal şi ulterior au fost afectate de construcţia unui ansamblu hotelier, „Hotel [...]”, din Predeal.

Pasivitatea îndelungată a proprietarului şi ulterior a moştenitorilor acestuia a fost sancţionată şi valorificată de către succesorii statului în cadrul acţiunii ce a avut ca obiect demolarea acestor construcţii reţinându-se prin hotărâri irevocabile pronunţate în dosarul nr. 62/2001 al Judecătoriei Braşov că deşi la momentul edificării acestor construcţii proprietarul terenului era cunoscut, imobilul fiind întabulat în cartea funciară pe numele [...], lipsa acestuia de opoziţie la realizarea lucrărilor a condus la concluzia că terţul constructor a fost de bună-credinţă, cu toate consecinţele legale reglementate de art. 492 şi următoarele Cod civil (1964).

Calitatea de constructor de bună-credinţă pe terenul altuia nu echivalează însă cu calitatea de superficiar, pentru dobândirea dreptului de superficie fiind necesar să se dovedească pe lângă faptul construirii şi izvorul dreptului de superficie cu privire la terenul pe care s-a edificat, respectiv convenţia încheiată cu proprietarul terenului.

În acest sens în jurisprudenţă s-a reţinut constant că atunci când se susţine naşterea dreptului de superficie prin convenţia părţilor, este necesar să se facă dovada că proprietarul terenului dezmembrat şi-a exprimat în mod neechivoc şi fără posibilitatea de interpretare voinţa de a-şi greva proprietatea (Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, sentinţa civilă prop.int. dec. nr. 3647/2003, www.legalis.ro). S-a mai reţinut, de asemenea, că simplul fapt de a ridica o construcţie pe un teren care a fost preluat de către stat, în perioada în care acest teren se afla în detenţia statului, nu a fost de natură a determina naşterea unui drept de superficie, având în vedere că la momentul edificării construcţiei a lipsit acordul proprietarului real al terenului (Curtea de Apel Bucureşti, s. a IV-a civilă, decizia nr. 1459/2007, în C.A.B.C. .P.J.C. 2007, nr. 35, p. 271-272), iar simpla tăcere a proprietarului terenului nu are valoarea juridică a consimţământului, care trebuie exteriorizat (C.Ap. Bucureşti, s.a. IV-a, decizia nr. 738/2006 în C.A.B. C.P.J.2006, NR. 34, P. 194; Decizia civilă nr. 2659/1997 pronunţată de Tribunalul Hunedoara Decizia nr. 50/02.03.2012 pronunţată de Tribunalul Sibiu, www.legalis.ro).

De asemenea, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut că dreptul de superficie nu este gratuit, pentru folosinţa terenului superficiarul putând fi obligat la plata unei indemnizaţii, dacă prin convenţia părţilor nu s-a stabilit gratuitatea pentru folosinţa terenului, (Decizia nr. 4125/2005-Î.C.C.J.- Secţia Comercială - publicată pe site-ul oficial al Î.C.C.J.).

Or, şi sub acest aspect convenţia părţilor trebuie să fie clară şi neechivocă, simpla tăcere a proprietarului terenului neechivalând cu acordul la constituirea unui drept de superficie gratuit pe toată durata existenţei construcţiilor.

Recunoaşterea dreptului de superficie rezultat dintr-o „simplă situaţie de fapt care nu a fost urmărită sau cunoscută de cei interesaţi”, ca efect al „aparenţei de drept” nu se încadrează în categoria actelor şi faptelor pe care se poate întemeia dreptul de superficie, această soluţie aducând atingere dreptului de proprietate, fără ca ingerinţa să aibă temei în dreptul intern (alineatul 63 teza finală şi paragraful 64 din Hotărârea Bock şi Palade contra România).

Conform art. 1169 Cod civil cel care face o propunere în faţa instanţei este ţinut să  dovedească temeinicia acesteia.

Cum apelantul intervenient a susţinut existenţa unui acord tacit încheiat cu proprietarul terenului pentru naşterea dreptului său de superficie asupra construcţiilor edificate pe parcelele topo nr. 13505/7, nr. 13505/8 şi nr. 13505/9, conform art. 1169 Cod civil era ţinut să dovedească şi conţinutul acestui acord, şi mai ales împrejurările din care rezultă că proprietarul terenului, în perioada regimului comunist, putea să se opună cu succes preluării abuzive de către stat, iar în ipoteza în care nu era de acord cu edificarea unor lucrări de utilitate publică pe terenul său, nesupus exproprierii legale, putea să obţină anularea autorizaţiilor de construire şi sistarea lucrărilor.

Se constată că deşi prin decizia de casare cu trimitere s-a dispus să se cerceteze dacă „autorul pârâtei ar fi avut posibilitatea să se opună la edificarea construcţiilor, după reluarea judecăţii apelanta intervenientă nu a produs nicio probă din care să rezulte că, în situaţii similare, alţi proprietari de terenuri preluate în fapt de stat în perioada regimului comunist, au avut câştig de cauză, opunându-se măsurilor de preluare a terenului sau de grevare a acestuia cu sarcini sau că lucrările supuse autorizării şi finanţării de la bugetul centralizat al statului – cum a fost cazul complexului hotelier „[...]” din Predeal – au fost sistate şi ulterior reamplasate în alte locaţii, proprietatea statului sau a altor particulari care şi-au exprimat un acord expres în acest sens.

Raportat la perioada în care terenul a intrat în posesia statului, intimata pârâtă a arătat că autorii săi s-au temut, pentru siguranţa şi viaţa lor, să se opună autorităţilor vremii care au dispus încă din perioada anilor 1960 preluarea în fapt a terenului şi ulterior afectarea acestuia unor utilităţi publice, dar această tăcere, impusă de condiţiile represive ale regimului comunist instaurat după 6 martie 1945 nu poate fi interpretată ca o acceptare a dezmembrării, fără nicio plată, a dreptului său tabular de proprietate asupra celor trei parcele de teren afectate de fostul hotel [...] şi de anexele sale (canalizare, decantoare, trotuare de protecţie, spaţii verzi ambientale).

În raport de aceste statuări, Curtea constată că intervenienta deşi are calitatea de constructor de bună-credinţă cu privire la edificatele realizate pe terenul proprietatea pârâtei, constând în clădiri complex hotelier, aceasta nu a dobândit şi un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra acestui teren, respectiv un drept de superficie, care să îi confere calitatea de proprietar asupra clădirilor edificate de autoarea sa – (o întreprindere de stat) şi un drept de folosinţă asupra terenului proprietatea pârâtei, toate criticile aduse sentinţei sub acest aspect fiind nefondate.

Pentru considerentele expuse, în baza art. 296 Cod procedură civilă se va respinge apelul intervenientei ca nefondat.

În baza art. 274 Cod procedură civilă obligă apelanta intervenientă către intimata pârâtă la 6.464,63 lei cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare