Nulitate contract de arendă

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. /2017 la data de 24.10.2017, reclamanta - a solicitat în contradictoriu cu pârâta -: să se dispună încetarea contractului de arenda nr. 1/8.01.2013 înregistrat la - sub nr. 1/8.01.2013, prin desfiinţarea titlului arendatorului si pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor contractuale de către arendaş. În subsidiar, înţelege să invoce şi motive de nulitate absoluta ale contractului de arendă. Cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta un contract de arendare sub nr. 1/8.01.2013, înregistrat sub nr. 1/8.01.2013 la -. Obiectul contractului îl constituie arendarea unui teren agricol situat în extravilanul satului -, descris la cap XII din contract: respectiv 11,39 ha(6,39 ha si 5 ha) situat în tarlaua 97, p A 774. Suprafaţa totală de 11,39 ha ce este prevăzută în contractual de arendare este defalcată în modul arătat mai sus din următoarele motive:

- în ceea ce priveşte suprafaţa de 6,39 ha din -- aceasta este o suprafaţa ce se cuvine reclamantei, ce a urmat procedura prevăzută de L 18/1991 şi a solicitat această suprafaţă de teren, obţinând următoarele înscrisuri: sentinţa civila nr. 570/2.03.2010 pronunţată de Judecătoria Paşcani în dosar nr. /2009, rămasă definitivă şi irevocabilă, prin care s-a admis plângerea formulată de reclamantă în contradictoriu cu - de aplicare a L 18/1991 şi prin care s-a desfiinţat în parte Hotărârea nr. 654/24.02.2009 a -, reconstituindu-se în favoarea reclamantei suprafaţa de 6, 39139 ha teren pe raza comunei -; HCJ 2823/14.09.2010 emisă de -, în baza acestei sentinţe civile; Proces verbal de delimitare nr. 681/8.02.2011 cu anexa 32-tabel nominal unde la poziţia 2 figurează reclamanta cu suprafaţa de 6,39 ha; Hotărârea - nr. 116/14.02.2011 prin care s- a validat procesul verbal de delimitare nr. 681/8.02.2011.

În anul 2013, avându-se în vedere aceste înscrisuri, a încheiat contractul de arendare ce formează obiectul prezentului litigiu cu -. La aceasta societate agricola figurează ca şi administrator d-nul -, dar societatea aparţine d-lui - care la data încheierii contractului era viceprimar şi nu putea sa administreze şi aceasta societate agricola, dar cunoştea situaţia juridica a terenului de 6,39 ha.A aflat ulterior reclamanta ca  nu este proprietara suprafeţei de 6,39 ha deoarece nu a fost emis protocolul prin care aceasta suprafaţa de 6.39 fia sa fie predata de către - .Ca atare - a încheiat un alt contract de arendare pentru suprafaţa de 6. 39 ha către - s-a folosit in continuare de terenul de 6,39 ha, - a formulat plângere penală pentru tulburare de posesie împotriva acesteia. Precizează ca aceasta societate agricola cu care are încheiat contract de arendare a încasat în mod nelegal subvenţiile cuvenite. Reclamantei nu i s-au adus la cunoştinţa toate acestea, aşa ca in luna decembrie a anilor 2014, 2015 şi 2016 a încasat arenda, dar i s-a achitat arenda în bani abia în luna decembrie a anilor respectivi, peste cele 30 de zile de la recoltare prevăzute în contract.

Prin aceasta înţelege sa invoce motivul de încetare a contractului de arendare prevăzut in art. 9.2, pct. 3, respectiv neexecutarea culpabilă a obligaţiilor. Astfel, în anul 2013 nu i s-a plătit nicio suma de bani în contul arendei, în anul 2014 i s-a plătit in contul arendei suma de 5400 lei, în datele de 28.11 si 6. 12, în 2015 i s-a plătit suma de 5125 lei in datele 29.12 si 30.12, iar in anul 2016 i s-a plătit suma de 5162 lei in datele de 19.12 si 20.12. În acest sens înţelege să invoce şi dispoziţiile art. 1817 Cod civil, potrivit cărora dacă una dintre părţile contractului nu işi executa obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are drept de a rezilia contractul.Aflând mult mai târziu de faptul că acest protocol din partea - nu a fost emis si practic reclamanta nu este proprietara terenului arendat, a notificat arendaşul că doreşte să rezilieze prezentul contract de arenda în datele de 10.05.2017 si 20.06.2017. Depune răspunsul la aceasta notificare din care rezultă că arendaşul refuză încetarea contractului înainte de termen. Precizează că durata contractului este de 10 ani, până în anul 2022.Văzând că a rămas fără terenul în litigiu, a promovat pe rolul Judecătoriei Paşcani acţiune prin care a solicitat obligarea - sa o pună în posesia terenului de 6,39 ha ce i se cuvine de drept, să întocmească documentaţia in vederea emiterii titlului de proprietate pentru aceasta suprafaţa, a solicitat obligarea - sa întocmească si sa emită titlul de proprietate pentru aceeaşi suprafaţa de teren, sens în care s-a pronunţat sentinţa civilă nr. 169/1.02.2017 pronunţata de Judecătoria Paşcani in dosar nr. 5325/866/2016 ramasa definitiva si revocabila prin decizia civila nr. 1145/4.07.2017 pronunţata de Tribunalul laşi.Prin aceste înscrisuri dovedeşte ca i se cuvine suprafaţa de 6,39 ha pe raza satului -, reconstituirea dreptului de proprietate s-a făcut in favoarea reclamantei, din cauza  lipsei protocolului emis de către - prin care aceasta suprafaţa sa fie cedata către - nu are materializat dreptul de proprietate pe vechiul amplasament din T 97 şi ca atare nu este încă proprietară pe terenul arendat. Oricum, in accepţiunea L 18/1991 sunt considerate acte de reconstituire ale dreptului de proprietate hotărârile de validare ale comisiilor judeţene de fond funciar finalizate cu emiterea titlurilor de proprietate. Faţă de aceste aspecte relevate, înţelege sa invoce ca motiv de încetare a contractului de arendare înainte de a ajunge la termen dispoziţiile art. 9.2 din acest contract, in care se prevede ca desfiinţarea titlului arendatorului atrage încetarea contractului.

În ceea ce priveşte diferenţa de 5 ha ce formează obiectul contractului de arendare, situaţia este identică. A avut reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 5 ha in tarlaua 81, p 698/1/1 în -, conform titlului de proprietate nr. 135968/1996 .Prin Procesul verbal nr. 1548/24.03. 2014 avizat de către - a schimbat cu - aceasta suprafaţa cu suprafaţa de 5 ha ce fusese validată acestei parohii în - in T 97, p A 774, lângă suprafaţa de 6.39 ha sus menţionată. În vreme ce reclamanta era proprietară pe cele 5 ha conform titlului de proprietate nr. 135968/1996, -, pentru acelaşi motiv - lipsa protocolului de predare din partea - a terenului lor de 5 ha din T 97, nu erau proprietari pe aceasta suprafaţa şi nu o puteau schimba cu noi. Mai mult decât atât, pentru ca schimbul sa fie valabil,  trebuia sa îmbrace forma autentică. Invocă şi pentru aceasta suprafaţă de teren acelaşi motiv de încetare a contractului de arendare, respectiv pct. 9.2 desfiinţarea titlului arendatorului.Conform Normelor privind încheierea protocoalelor de predare-preluare a terenurilor cu destinaţie agricola intre -, cap. IV, art. 13. lit b. c. d. procesele verbale de delimitare, hotărârile Comisiei Judeţene de fond funciar de validare a amplasamentelor şi planurile cadastrale reprezintă acte ale documentaţiei ce urmează a fi înaintate către - in vederea întocmirii Protocolului de predare primire si nu pot tine loc de act de proprietate. Abia după definitivarea si semnarea de către ambele parti- si - de predare primire, - poate intra in proprietatea terenului. De aici plângerea pentru tulburare posesia formulate de către - prin care au aratat ca pârâta din prezenta acţiune le-a tulburat posesia, ei arendând terenul in litigiu către -.

Contractul de arendare, pentru a fi valabil încheiat, trebuie sa aibă la baza un titlu care sa-i confere dreptul de proprietate arendatorului. Daca titlul este desfiinţat este firesc ca si contractul încheiat în baza acestuia sa fie desfiinţat.

Oricum, contractul de arendare nu este valabil deoarece noi nu am avut aprobarea Consiliului eparhial,contractul fiind încheiat doar de către reprezentant, preotul Ghiorghiu Vasile. In subsidiar, înţelege sa invoce ca motive de nulitate absolută a contractului de arenda lipsa de obiect, cauza ilicită, dolul şi eroarea ca viciu de consimţământ.

Potrivit art. 1225 pct. 2 Cod civil, obiectul unui contract, pentru a fi valabil încheiat, trebuie sa fie determinat. Or, în prezenta cauza obiectul nu este determinat atât timp cat terenul arendat nu este determinat, titlul arendatorului este desfiinţat. Mai mult decât atât, potrivit art. 5.1. din contract - arenda poate fi stabilită fie in natură, cu livrarea unei cantităţi de cereale ce s-a cultivat în anul respectiv, stabilita anual de către părţile contractante sau în bani, la preţul de piaţa corespunzător cantităţii de cereale stabilită. Niciodată arendaşul nu s-a prezentat pentru stabilirea acestei cantităţi, fiindu-i impusă o sumă de bani drept arenda.

 Invocă şi cauza ilicită ca motiv de nulitate absolută, conform art. 1235 Cod civil. Atât timp cât acest contract nu poate fi în fiinţă, pornind de la faptul ca nu are la baza un act de proprietate valabil al arendatorului, atunci in mod clar se bazează pe o cauza ilicită.Invocă şi eroare ca viciu de consimţământ, potrivit art. 1207 C. civil. Eroarea este esenţiala când se poarta asupra naturii sau obiectului contractului sau asupra identilatii obiectului prestaţiei sau asupra unei calitati a acestuia ori asupra unei alte împrejurări considerate esenţiale de către parti. Cand viciul se poarta asupra identităţii fizice a obiectului, ca in prezenta cauza, se poate vorbi de o eroare obstacol. Eroarea obstacol antrenează nulitatea absoluta a actului juridic, întrucât consimţământul părţilor contractante, în speţă a arendatorilor, la încheierea actului juridic a lipsit, vorbind de o falsa reprezentare asupra naturii dreptului pe care il avea reclamanta asupra terenului ce urma a fi arendat.Potrivit art. 1214 C. civil putem vorbi de consimţământ viciat prin dol atunci când partea s-a aflat intr-o eroare provocata de manoperele frauduloase ale celeilalte parti ori când aceasta din urma a omis in mod fraudulos sa il informeze asupra unor împrejurări pe care se cuvenea sa i le dezvăluie. Or, pârâta a avut ca administrator pe d-nul - care in momentul încheierii contractului de arenda in litigiu era viceprimar. El ştia foarte bine ca acel protocol din partea -pentru terenul in litigiu lipsea, - a făcut demersuri in decursul timpului inclusiv pentru reglementarea situaţiei acestui teren,demersuri care au rămas fără rezultat, dar reclamanta nu a fost informată, ştiind ca astfel nu va consimţi la încheierea contractului.

În drept se invocă art. 1206, 1207, 1214, 1235, 1247 C. civil.

A solicitat proba cu înscrisuri, depunând în copie: contract de arendă nr. 1/08.01.2013, act de identitate, chitanţe, sentinţa civilă nr. 570/2010, HCJ 2823/2010, proces-verbal de delimitare 681/2011, HCJ 116/2011, sentinţa civilă nr. 169/2017, titlul de proprietate nr. 135968/1996, proces-verbal nr. 1548/2014, notificare din 10.05.2017 şi răspuns, notificare nr. 6/20.06.2017 şi răspunsuri, înscrisuri -, împuternicire avocaţială.

Cererea a fost legal taxată cu suma de 363 lei.

Pârâta - a depus întâmpinare, invocând excepţia netimbrării, raportat la obiectul cererii. Pe fond arată că :

Agricola - a încheiat contractul de arendă pentru suprafaţa totală de de 11,39 ha, compusă din suprafaţa de 6,39 ha, teren ce aparţine conform documentaţiei - iar cele 5,0 ha aparţin -, conform aceleiaşi documentaţiei, respectiv: procesul verbal de delimitare nr. 681 din 08.02.2011, întocmit cu respectarea prevederilor legilor: L 18 / 1991, L 1 / 2000, a L nr. 247 / 2005, şi a documentaţiei aferente: hotărârea - nr. 116/2011; anexa nr. 32 potrivit art. 23 aliniatul (1) din Legea nr. 1 / 2000, documente ce poartă avizul -, documente care nu au fost atacate în instanţă. Suprafaţa de 5,0 ha este inclusă la cererea reclamantei în baza procesului verbal înregistrat la - cu nr. 1548 din 24.03.2014. Pârâta a preluat terenul pe care a executat amendamentele agricole care se impun, ca apoi să recolteze cultura semănată.

 Potrivit art. 5.3 din contractul de arendă nr. 369 şi înregistrat la -, exemplar de contract pe care reclamanta nu l-a depus în instanţă, este stipulat că contractul de arendă poate înceta prin înţelegerea părţilor, fiind exclusă denunţarea unilaterală şi prin pierea bunului arendat.  Titlul arendatorului nu a fost desfiinţat, aşa cum arată reclamanta. Pârâta şi-a îndeplinit toate obligaţiile contractuale care izvorăsc din contractul de arendă.

În acţiunea sa reclamanta a solicitat să se dispună pe cale judecătorească: încetarea contractului de arendă nr. 1 din 08.01.2013, constatarea nulităţii absolute şi constatarea nulităţii relative.La data promovării prezentei acţiuni, între părţi era în vigoare contractul de arendă nr. 369 şi înregistrat la cu nr. 533 din 16.06.2015, contract de arendă ce este semnat şi ştampilat de către reprezentanţii celor două părţi. Societatea arendatoare şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale faţă de arendator achitându-i toate drepturile stabilite prin contract. În acţiune la fila nr. l, verso, se precizează că nu s-au achitat drepturile cuvenite pentru anul 2013, în anul 2014 s-a plătit suma de 5400 lei, în anul 2015 s-a plătit suma de 5125 lei, iar în 2016 s-a achitat suma de 5162 lei. Arenda anuală se calculează în raport cu cantitatea de produse agricole recoltate, respectiv de grâu, cuvenit la hectar, şi la preţul stabilit anual prin hotărâri ale, la propunerea, a, potrivit cu Codul Fiscal.

- a achitat prin ordine de plată obligaţiile contractuale şi mai precizează faptul că s-a aflat în incapacitate de plată a unei datorii pe care o avea faţă de un creditor al ei, şi anume, pictorul de bisericii -, căruia la data de 30.12.2012 i s-a achitat personal şi în prezenţa reprezentantului reclamantei, preotul paroh -, contravaloarea unei lucrări de pictură, respectiv suma de 20000 lei, operaţiune consemnată într-o chitanţă sub semnătură privată. Pe înscrisul respectiv numele pictorului şi a CNP-ului a fost trecut de către preotul paroh. Predarea sumei de 20000 lei la propunerea reclamantului,(preotul paroh), s-a constituit ca plată în avans a arendei pentru anul 2013, pe motivul menţionat mai sus. La această sumă de 20000 lei se mai adaugă şi contravaloarea devizului de pictură iconografică în sumă de 2500 lei. Cele două valori, respectiv de 20000 şi 2500 lei nu se regăsesc menţionate în registrul contabil al reclamantului, şi nici nu s-a emis o chitanţă care să fie predată lui - sau arendatorului.

În legătură cu aspectele menţionate mai sus, reiese fără dubii că motivele invocate de către reclamantă sunt nereale.

 Nu se poate reţine că titlul arendatorului a fost desfiinţat, că arendaşul nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate în contractul de arendă, în condiţiile în care niciodată arendatorul nu a realizat o notificare în acest sens. Arendatorul nu a înştiinţat că înţelege să rezilieze contractul de arendă în mod unilateral, invocând motive multiple pentru a-şi justifica conduita.

Pârâtă, a înţeles să înceteze orice colaborare cu reclamanta, i-a notificat acesteia rezilierea contractului de arendă, dând astfel curs dorinţei arendatorului. Încetarea contractului de arendă a fost operabilă numai după momentul recoltării culturii semănate, lucru care s-a şi produs în anul 2017, când a adus la cunoştinţă că şi - doreşte încetarea oricărei forme de colaborare. Notificarea pârâtei de reziliere a contractului de arendă a fost transmisă către arendator la data de 24.10.2017 şi primită de acesta, sub înscrisul denumit „ADEVERINŢĂ„ ,înscris pe care îl depune. După ridicarea recoltei a abandonat terenul, l-a lăsat la dispoziţia reclamantei. Depune alăturat înscrisul intitulat „ADEVERINŢA,, cu nr. 2 din 24.10.2017, emisă de către -, înregistrată la - cu nr. 4218 din 25.10.2017, s-a luat act că pârâta a luat decizia rezilierii contractului de arendă nr. 369 şi înregistrat cu nr. 533 / 2015. În cauză se pune şi problema dacă la data promovării actinii reclamantului mai era în fiinţă contractul de arendă, cauza de faţă este lipsită de obiect. Solicită a se lua act că pârâta a renunţat în totalitate la continuarea contractului de arendă, şi totodată şi-a exprimat acordul de reziliere, a renunţat şi la obiectul arendării, şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale până în prezent, urmând ca reclamanta să primească în cel mai scurt timp şi drepturile pentru anul 2017 cu acte bancare.

În probaţiune a solicitat interogatoriu şi înscrisuri.

A depus în susţinerea întâmpinării în copie: adresa nr. 3/2017, adeverinţă nr. 4218/25.10.2018, notificare 6/2017, răspuns la notificare, înscris din data de 30.12.2012, chitanţă şi factură 2013, deviz iconografic, contract de arendă nr. 369/2008, înregistrat sub nr. 533/2015.

Reclamanta a depus răspuns la întâmpinare, prin care arată că pârâta a depus la dosar un alt contract decât cel invocat de către reclamantă, pe care aceasta din urmă nu îl deţine, şi care se pare că a fost înregistrat, spre deosebire de cel depus de reclamantă. Contractul depus de pârâtă, nr. 369, înregistrat sub nr. 533/15.06.2015, are altă perioadă de valabilitate, de la 01.09.2008 până la data de 01.11.2018, arendaşul fiind acelaşi, doar reprezentantul fiind altul. Acest contract, înregistrat, este cel care produce efecte juridice. Dacă acest contract a fost înregistrat abia în anul 2015, reclamanta precizează că nu a primit arendă decât aşa cum a arătat în acţiune, astfel, pentru anul 2014, 2015, în ce temei a primit arenda? A înţeles reclamanta în acest context să modifice acţiunea, potrivit art. 204 C.proc.civ., solicitând  încetarea contractului de arendă nr. 369, pentru acelaşi motiv, desfiinţarea titlului arendatorului conform art. 5.3 din contract şi pentru neîndeplinirea obligaţiilor de către arendaş. În subsidiar invocă aceleaşi motive de nulitate absolută. Reiterează motivele din acţiunea principală, faptul că nu are titlu de proprietate pe terenul arendat. În plus, arată că în anul 2008, când s-a încheiat contractul de arendă nr. 369, reclamanta nu avea acte de reconstituire pentru suprafaţa arendată. Apoi, domnul -, semnatarul contractului nr. 369,  era viceprimar în anul 2015, astfel că nu putea încheia valabil un contract de arendă, prin prisma interdicţie prevăzute de art. 1784, art. 1654 C.civ., constituind un alt motiv de nulitate a contractului. Acesta este motivul pentru care, în contractul de arendă aflat în posesia reclamantei, apare un alt reprezentant legal al societăţii pârâte. Domnul - ştia că lipsesc protocoalele de primire-predare cu -, motiv pentru care a făcut numeroase demersuri către - pentru încheierea protocolului, iar reclamanta a fost indusă în eroare pentru încheierea contractului de arendă, pentru un teren asupra căruia nu este proprietar. - a încheiat un contract de arendă cu o altă societate pentru acest teren. Reclamanta a formulat cererea către judecătorie pentru a fi obligate comisiile de fond funciar să întocmească documentaţia necesară întocmirii titlului de proprietate pentru suprafaţa de 6,39 ha teren. În perioada anilor 2014, 2015, 2016, fiind indusă în eroare, a încasat arenda, potrivit contractului nr. 369 de care nu ştia, dar nu a  încasat-o pentru anii 2008-2014, motiv de încetare a contractului.  Şi în anii în care s-a plătit, s-a plătit cu întârziere. Se reiterează susţinerile cu privire la diferenţa de 5 ha din contract, asupra căreia nu este proprietară, situaţia fiind identică, nefiind emis protocolul de primire-predare. Invocă motivele de nulitate absolută, respectiv lipsa obiectului, cauza ilicită, eroare şi dol. Obiectul contractului nu este determinat, câtă vreme reclamanta nu deţine un titlu valabil pentru suprafaţa de teren arendată,  arenda datorată nu este determinabilă.

Plata pentru pictură, invocată de pârâtă, nu are relevanţă în cauză. Mai arată că a notificat pârâta pentru rezilierea contractului, dar au fost refuzaţi, iar în lipsa posibilităţii denunţării unilaterale, a promovat prezenta acţiune. A primit şi reclamanta notificarea prin care pârâta solicită încetarea contractului înainte de termen, dar aceasta i-a fost comunicată după introducerea acţiunii. A solicitat pârâtei plata cheltuielilor de judecată, pentru a fi de acord cu încetarea contractului, dar a fost refuzată.

Raportat la răspunsul la întâmpinare şi modificarea făcută, pârâta a depus răspuns. Arată că în anul 2012, la nivelul societăţii pârâte, a avut loc o reorganizare, administrator fiind desemnat domnul -, reorganizare publicată în Monitorul Oficial. La alegerile locale din anul 2012, domnul - a fost ales viceprimar, prin urmare, susţinerile reclamantului privind încălcarea art. 1657 şi 1784 C. civ., sunt neîntemeiate. La data de 24.01.2008, reprezentantul reclamantei a dat o declaraţie în faţa secretarului -, făcând cunoscută situaţia terenului ce aparţine parohiei, prezentând acte în acest sens.

Pe parcursul anului 2008, şi după aceea, s-au făcut demersuri pentru obţinerea în totalitate a terenului. La solicitarea preotului paroh, se încheie contractul de arendă nr. 369, cu o durată de 10 ani, respectiv pentru perioada 01.09.2008-01.11.2018. Exploatarea terenului s-a făcut abia începând cu anul 2012, în urma unei delegaţii pe care a efectuat-o împreună cu preotul paroh la -, ce era administrator al - la acea vreme, unde, de comun acord, s-a stabilit că recunoaşte dreptul de proprietate al bisericii, însă aveau obligaţia de a achita contravaloarea arăturii efectuate de -, în valoare de 5000 de lei, din care efectiv 3000 de lei, a u fost achitaţi de pârâtă, pe numele bisericii. Nr. 369 este numărul de ordine dat de pârâtă contractului, număr ce se menţine pe toată durata derulării contractului, şi atunci când apar unele corecţii.  Contractul s-a înregistrat la consiliul local sub nr. 533. Când a fost desemnat administrator al pârâtei -, reprezentantul reclamantei a solicitat încheierea unui nou contract, deşi cel vechi era valabil. S-a încheiat noul contract, ce conţine aceleaşi dispoziţii, cu modificarea durate, respectiv din 30.08.2012 până la data de 27.11.2024.  Numărul contractului depus de reclamantă, cel cu valabilitate după 2012, poartă un număr dat de reclamantă, şi nu de arendaş. În lista contractelor de arendă al pârâtei nu figurează contractul cu nr. 1, în condiţiile în care contractul este menţinut, aşa cum a arătat anterior.

Deşi invocă reclamanta că nu are cunoştinţă de contractul nr. 369, totuşi, în nota 6/20.06.2017, privind rezilierea contractului, face reclamanta referire la acest contract. Reiterează cele susţinute în întâmpinarea iniţială, în plus arătând că titlul bisericii nu poate fi desfiinţat, prin prisma documentelor existente şi a legislaţiei fondului funciar. Or,instanţa de judecată a recunoscut titlul reclamantei, iar - nu este proprietarul terenului. Reclamanta în mod voit face confuzie între înscrisul denumit titlu de proprietate şi calitatea de proprietar. Pârâta, după emiterea contractului de arendă, a făcut tot ce este posibil pentru a se menţine proprietatea bisericii, însă reprezentantul acesteia nu respectă hotărârile judecătoreşti şi cedează terenul. În acest context, şi pârâta a luat decizia rezilierii contractului, şi să înceteze colaborarea cu reclamanta.

Referitor la primirea de valori băneşti  de către arendator, valori care cu acordul mutual al preotului paroh s-a consfinţit ca făcând parte din arendă, se adaugă şi sumele de bani primite de arendator sub semnătură privată. Astfel: 5000 de lei, contravaloarea arătură efectuată de -, din care 3000 de lei achitată de pârâtă pe numele bisericii, potrivit ordinelor de plată anexate; 20000  lei contravaloare pictură 2500 lei plată deviz iconografic, alte sume dovedite cu chitanţe. Valoarra totală achitată în anii 2012 şi 2013 de pârâtă în contul arendei şi pentru biserică, cu acordul preotului, este de 25500 lei, iar pentru anii 2012-2016, o sumă totală de 40825 lei, cu o medie anuală de 8165 lei, cu mult pentru cele 800 kg grâu. Pentru plata arendei pe anul 2017, a solicitat reclamantei să comunice numărul de cont, dar aceasta nu a răspuns. Solicit a se luat act că pârâta a renunţat la contract, şi-a exprimat acordul pentru reziliere, a renunţat şi la obiectul contractului şi  şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale. Solicită cheltuieli de judecată.

A depus pârâta înscrisuri: copie M.Of,  sentinţă civilă nr. 1581/09.08.2017,  adresă nr. 6231/2012, decizia civilă nr. 687/2016,  anexa 2- situaţie terenuri agricole,  declaraţie nr. 281/24.01.2008, cerere din 19.09.2005,  notificare nr. 6/2017,  2 ordine de plată, adresă către reclamantă din data de 24.06.2017,  înscris sub semnătură privată din 30.12.2012,  deviz iconografic, chitanţe şi facturi.

La primul termen de judecată din data de 15.02.2018, reclamanta a arătat că contestă semnătura de pe contractul nr. 369/2008, s-a stabilit şi o taxă de timbru de 363 lei, ce a fost achitată, pentru modificarea cererii.

La termenul de judecată din data de 29.03.2018, s-a respins excepţia netimbrării.

La termenul de judecată din data de 20.09.2018, reclamanta a arătat că nu mai contestă semnătura de pe contract, renunţând la proba cu expertiza grafologică.

S-a încuviinţat  şi administrat proba cu înscrisuri şi interogatoriul părţilor.

S-au depus concluzii scrise de către părţi.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Între reclamantă şi pârâtă s-a încheiat contractul de arendare nr. 369 din data de 01.09.2008, înregistrat la - sub nr. 533/15.06.2015, pe o perioadă de 10 ani, de la data de 01.09.2008 până la data de 01.11.2018, având ca obiect suprafaţa de 11,39 ha, teren agricol arabil, situat pe raza satului -, în extravilan sau intravilan, menţionat în anexă. Anexa nu a fost depusă de părţi.(f.62 şi urm.).

Între reclamantă şi pârâtă s-a încheiat şi contractul de arendare nr.1/08.01.2013, (neînregistrat la consiliul local), pentru o perioadă de 10 ani, de la data de 30.03.2012, până la data de 29.11.2024, având ca obiect suprafaţa de 11,39 ha (6,39 +5,0), aflat în tarlaua T97, parcela A 774, bloc fizic - nr. 462, având la N-DF 775(-), la V teren ADS, la S DE 773, la E- proprietatea -. Amplasamentul terenului este dat de HCJFF Iaşi nr. 116/14.02.2011 şi proces-verbal de delimitare nr. 681/08.02.2011 (f. 8-12).

Ambele contracte au fost recunoscute de părţi.

Reclamanta, aşa cum şi-a modificat acţiunea (f. 69, v. I), solicită să se dispună încetarea contractului nr. 369/2008, înregistrat sub nr. 533/15.05.2015 la -, pentru desfiinţarea titlului arendatorului şi pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor de către arendaş, invocând şi cauze de nulitate absolută-lipsa de obiect, cauza ilicită, eroarea şi dolul.

Însă, instanţa constată că pentru a se dispune încetarea unui contract, sau rezilierea acestuia, contractul trebuie să fie valabil încheiat, prin urmare să nu existe cauze de nulitate a contractului, întrucât numai un contract valabil încheiat poate înceta sau se poate rezilia, drept pentru care va analiza valabilitatea contractelor obiect al cauzei, cu prioritate.

În drept, potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011, ,,(1) Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa. (2) Modificarea contractului se face cu respectarea tuturor condiţiilor prevăzute de legea în vigoare la data modificării. În privinţa elementelor ce nu fac obiectul modificării, sunt aplicabile dispoziţiile alin. (1).''

Prin urmare, contractul de arendare este, în întregime, supus legii civile în vigoare la încheierea acestuia, atât cu privire la încheierea, modificarea, interpretarea, efectele, executarea, precum și cu privire la încetarea sa. Astfel, contractului nr. 369/2008, îi sunt aplicabile dispoziţiile Legii arendării nr. 16/1994 şi dispoziţiile Codului civil din  1864, în completare.

Potrivit art. 2 din Legea 16/1994, în forma în vigoare la data încheierii contractului, „ Prin arendare se înţelege contractul încheiat între proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal de bunuri agricole, denumit arendator, şi arendaş, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durată determinată şi la un preţ stabilite de părţi.”

Potrivit art. 3 din Legea 16/1994, „ Arendarea se face prin contract scris, al cărui model este prevăzut în anexă, încheiat între arendator, pe de o parte, şi arendaş, pe de altă parte. Părţile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (…).Potrivit art. 5 din Legea 16/1994, „(1) Contractul de arendare va cuprinde:

a) părţile contractante şi domiciliul sau sediul acestora;

b) obiectul contractului, complet şi precis determinat; obiectul contractului trebuie să cuprindă descrierea amănunţită a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora şi planul de situaţie al terenurilor;

c) obligaţiile fiecăreia dintre părţi, expres şi complet menţionate;

d) durata arendării;

e) arenda, modalităţile şi termenele de plată a acesteia;

f) răspunderile fiecărei părţi; orice suprafaţă de teren sau orice alt bun agricol ce se va reţine de către arendator se va specifica separat în contract;

g) alte clauze convenite de părţi şi permise de lege.

(2) Părţile vor include în contractul de arendare clauze de asigurare a bunurilor agricole, care sunt în sarcina arendaşului.”

Potrivit art. 6 din Legea 16/1994, „ (1) Contractul de arendare se întocmeşte în scris, câte un exemplar pentru fiecare parte şi un exemplar care se depune la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate, în termen de 15 zile de la data încheierii. Acesta se înregistrează într-un registru special, ţinut de secretarul consiliului local.

(2) Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, înregistrarea şi depunerea contractului se fac la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială este situat bunul arendat.

(3) Taxele de redactare şi înregistrare a contractului de arendă sunt în sarcina arendaşului.

(4) Sunt valabile şi opozabile numai contractele de arendare încheiate în scris şi înregistrate la consiliul local, în condiţiile prezentei legi.(…)”.

Potrivit art. 24 din Legea 16/1994, „Contractele de arendare încheiate cu încălcarea prevederilor prezentei legi sunt nule sau anulabile.”

Analizând contractul de arendare nr. 369/2008, prin prisma reglementării juridice de mai sus şi susţinerile părţilor coroborate cu înscrisurile de la dosar, se reţine că:

Prin prisma art. 2 antecitat, arendator poate fi proprietarul, uzufructuarul sau alt deţinător legal de bunuri agricole. Reclamanta nu întruneşte niciuna dintre aceste calităţi, întrucât, aşa cum s-a conturat din înscrisurile de la dosar, reclamanta nu deţine titlul de proprietate asupra suprafeţei arendate.

Astfel, cu privire la suprafaţa de 6,39 ha teren, de pe raza comunei -, parte din suprafaţa de 11,39 ha arendate, se reţine că reclamanta nu deţine titlu de proprietate, procedura nefiind finalizată, existând hotărâre juecătorească de reconstituire a suprafeţei de 6,39139 ha pe raza comunei - (f.17-18), HCJFF Iaşi nr. 2823/14.09.2010 de validare pentru această suprafaţă (f. 19) şi procesul- verbal de delimitare nr. 681/08.02,2011, semnat de -. Că nu s-a emis nici până în prezent titlu de proprietate şi nu s-a efectuat punerea în posesie se confirmă prin pronunţarea sentinţei civile nr. 169/01.02.2017 a Judecătoriei Paşcani, definitivă prin respingerea apelului, pronunţată în dosarul nr. 5325/866/2016, prin care comisiile de fond funciar locală şi judeţeană să procedeze la punerea în posesie şi la întocmirea documentaţiei prealabile necesare emiterii titlului de proprietate cu privire la suprafaţa de 6,39 ha, respectiv la emiterea titlului de proprietate. Proprietar de terenuri cărora i s-a reconstituit dreptul de proprietate conform Legii nr. 18/1991 se considera numai cel ce este pus in posesie prin intermediul procesului-verbal prin care se individualizează terenul, numai acesta poate încheia un contract de arendare. În acest caz, dreptul de proprietate se naste în trepte si se definitivează in momentul emiterii procesului-verbal de punere in posesie. Procesul verbal de delimitare nr. 681/2011, cu anexa 32 (f.20-22) nu individualizează terenul, acesta fiind nu numai nedeterminat, dar nici determinabil astfel încât nu se poate spune ca exista drept de proprietate in acest moment. În plus, la momentul încheierii contractului, anul 2008, reclamanta nu avea nici documente prealabile reconstituirii, ce au debutat cu pronunţarea sentinţei civile nr. 570/2010. Documentele existente la dosar sunt numai acte prealabile emiterii titlului de proprietate, ala cum rezultă din economia art. 7 din Legea 268/2001 şi art. 5 lit. c şi i din HG 890/2005.

Faţă de acest aspect, rezultă că reclamanta nu putea avea calitate de arendator, întrucât nu era proprietar, nici uzufructuar, nici alt deţinător legal de bun agricol asupra suprafeţei de 6,39 ha teren.

Cu privire la diferenţa de teren de 5 ha, din cele 11,39 ha arendate, situaţia este aproape identică. Astfel, reclamantei i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de 5 ha teren potrivit TP 135968/1996, în extravilanul comunei - (f. 28). În anul 2014, se închei sub semnătură privată, dar cu dată certă un proces-verbal, nr. 1548/24.03.2014/- (f.29), prin care reclamanta şi - efectuează un schimb de teren, privind o suprafaţa de 5 ha, întrucât ultima are validată (fără a se fi emis încă titlul de proprietate), o suprafaţă de 5 ha,  în T97, p A774, în continuarea suprafeţei de 6,39 ha. Prin urmare, pentru a se forma un trup compact, şi pentru că în fapt suprafeţele erau exploatate de cele două parohii, s-a întocmit acel proces-verbal, menţionându-se că după finalizarea documentaţiilor privind proprietatea terenului celor două parohii, să se realizez prin notariat contractul de schimb.

-, nu deţine nici aceasta titlul de proprietate, ci tot acel proces-verbal de delimitare nr. 681/08.02.2011, dovadă fiind sentinţa civilă nr. 1581/09.08.2017 pronunţată de Judecătoria Paşcani în dosarul nr. /2016 , prin care comisiile au fost obligate la punerea în posesie şi emiterea documentaţiei pentru emiterea titlului.(f. 83-85).

La nivelul anul 2008 când s-a încheiat contractul de arendă, reclamanta nu deţinea cu titlu legal această suprafaţă de teren, procesul-verbal amintit fiind încheiat abia în anul 2014, pe de o parte, iar pe de altă parte, în anul 2014, când s-a încheiat acest proces verbal, el nu poate fi considerat un act valabil de proprietate, câtă vreme actul de schimb nu a îmbrăcat forma autentică prevăzută de art. 1244 C.civ. Chiar dacă s-ar accepta că actul de schimb valorează contract de comodat, totuşi, nu se poate considera că reclamanta putea încheia valabil contractul de arendă, câtă vreme cel ce i-a transmis posesia, - nu este încă proprietara terenului, în lipsa emiterii procesului-verbal de punere în posesie şi a titlului de proprietate.

Concluzionând, reclamanta, la momentul încheierii contractului de arendă, şi nici în prezent, nu deţine titlu legal pentru bunurilor agricole arendate, iar sancţiunea este nulitatea absolută a contractului.

În plus, aşa cum se poate observa din conţinutul contractului nr. 369/2008, cel depus la Consiliul Local Stolniceni-Prăjescu (f. 202, v. I), nici nu are menţionat obiectul contractului (suprafaţa arendată), în vreme ce exemplarul aflat la pârâtă(f. 62), are menţionat cu pixul, după rubrica arendator, „suprafaţa arendată 11,39 ha-anexă înscrisuri”.

Or, sub acest aspect, modul cum a fost identificat obiectul terenului nu răspunde exigenţelor art. 5 lit. b din Legea 16/1994, potrivit căruia contractul de arendă trebuie să cuprindă „b) obiectul contractului, complet şi precis determinat; obiectul contractului trebuie să cuprindă descrierea amănunţită a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora şi planul de situaţie al terenurilor”. De altfel, această lipsă a unui obiect determinat este şi consecinţa firească a faptului că reclamanta nu deţinea la data încheierii contractului, şi nici ulterior, un titlu de proprietate, în care terenul să fie clar identificat.

Un alt motiv de nulitate invocat şi pe care instanţa îl reţine, este cel privind faptul că arenda nu este determinată. În acest context, se reţine că potrivit art. 6.1 din contract, „nivelul arendei poate fi negociat anual, astfel:- în natură, cu livrarea unei cantităţi de cereale, care se stabileşte anula de către părţi,- în lei, la preţul de piaţă la data recoltării, corespunzător cantităţii de cereale stabilit.”

Nivelul arendei, modalităţile de plata si termenul plăţii se stabilesc de către părţi in momentul încheierii contractului de arendare si se prevăd in contract sub sancţiunea nulităţii absolute (art. 5 lit. e). Rezultă ca este interzisă determinarea arendei ulterior actului de arendare, astfel cum s-a conturat situaţie citând articolul din contractul părţilor. Părţile nu au stabilit la momentul semnării nivelul arendei, ci doar termenul de plată, în cel mult 30 de zile de la recoltare. Nu rezultă cum s-a stabilit nivelul arendei plătite.

Prin urmare, instanţa apreciază ca fiind nul absolut contractul nr. 369/2008, înregistrat sub nr. 533/15.05.2015 la Primăria comunei Stolniceni-Prăjescu, pentru lipsa condiţiei ca arendatorul să fie proprietarul sau deţinătorul legal al terenului arendat, pentru lipsa unui obiect determinat şi a unei arende determinate.

Nu se vor reţine susţinerile reclamantei cu privire la eroare şi dol, întrucât, din întreg materialul probator rezultă că reprezentantul reclamantei a cunoscut tot timpul că reclamanta nu deţine  titlu valabil asupra terenului, dovadă fiind tocmai demersurile judiciare efectuate de-a lungul timpului pentru recunoaşterea dreptului de proprietate asupra ternului. Apoi, din chiar declaraţia pe care a dat-o în anul 2008 la -, cu privire la situaţia juridică a terenului bisericii, rezultă clar că ştia că terenul de 6,39 ha (6,5432 ha), reprezintă teren de reconstituit, şi nu reconstituit, de „luat din -”, aşa cum însuşi a declarat reprezentantul reclamantei (f. 57). Situaţia juridică exactă a terenului era cunoscută şi de pârâtă, dovadă fiind atât poziţia din întâmpinare, cât şi faptul că, de-a lungul timpului, s-a implicat, prin administratorul de la acea vreme, în acţiunile privind reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului reclamantei ( dovadă fiind împuternicirea de la fila 166, pe care reclamanta i-a dat-o numitului Miron Gheorghe de a o reprezenta în instanţă în dosarul nr. /2009, având ca obiect fond funciar.

Susţinerea pârâtei, referitoare la calitatea de proprietar aparent al reclamantei, din concluziile scrise, nu înlătură cauza de nulitate absolută a contractului, pentru lipsa titlului arendatorului, întrucât arendatorul nu deţinea cu titlu valabil posesia terenului, aspect cunoscut de către pârâtă chiar din anul 2008.

Nu se va reţine ca motiv de nulitate nici motivul invocat de reclamantă referitor la interdicţia reprezentantului pârâtei de a încheia contractul, întrucât era funcţionat public, viceprimar, întrucât -, reprezentantul pârâtei, la data încheierii contractului, nu era viceprimar, ci abia din anul 2012 (aspect necontestat de părţi), iar faptul înregistrării abia în anul 2015 a contractului de arendă la consiliul local nu afectează valabilitatea contractului, încheiat în anul 2008. Cauza de nulitate trebuie să existe la momentul încheierii actului, ceea ce nu se întâmplă în cauză.

Nu se reţine nici vicierea consimţământului reclamantei sau dolul invocat, întrucât nu au fost probate, iar din întregul material probator, rezultă că ambele părţi au cunoscut exact situaţia juridică a terenului, şi au încheiat contractul în deplină cunoştinţă de cauză.

Faţă de aceste motive, instanţa va constata nulitatea absolută a contractului de arendă nr. 369/2008, înregistrat sub nr. nr. 533/15.05.2015 la -.

În consecinţă, cererea reclamantei de încetare a contractului de arendă se va respinge ca rămasă fără obiect, întrucât, aşa cum s-a arătat, încetarea unui contract intervine în cazul unui contract valabil, or instanţa a constatat nulitatea acestuia.

Nu se poate reţine susţinerea pârâtei că întreaga acţiune a rămas fără obiect pentru că s-a arătat de acord cu rezilierea/încetarea contractului, întrucât contractul, la data  promovării acţiunii era în vigoare, notificarea de reziliere a pârâtei, nu a fost comunicată reclamantei  anterior  promovării acţiunii iar instanţa a fost investită şi cu constatarea nulităţii contractului, astfel că nu se putea lua act de reziliere decât în cazul unui contract constatat valabil.

În consecinţă acţiunea se va admite în parte, potrivit dispozitivului de mai jos.

Cu privire la cheltuielile de judecată solicitate, se reţine că reclamanta a efectuat cheltuieli de judecată în sumă de 2726 lei ( 363 lei + 363 lei taxă judiciară de timbru, 2000 de lei onorariu avocaţial).

Pârâta a efectuat cheltuieli de judecată în sumă de 1000 de lei.

Având în vedere dispoziţiile art. 453 C.proc.civ., faptul că cererea se va admite în parte, instanţa apreciază că reclamanta ar fi îndreptăţită la a recupera suma de 1181,5 lei ( ½ din taxa judiciară de timbru aferentă cererii modificate + ½ din onorariul avocaţial), iar pârâta la recuperarea sumei de 1000 de lei, reprezentând onorariul avocaţial, astfel că se vor compensa cheltuielile de judecată, până la concurenţa celei mai mici dintre sume, urmând a fi obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 181,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Sens în care,

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E  :

Admite în parte cererea de chemare în judecată, formulată şi modificată de reclamanta  -, în contradictoriu cu pârâta societate - şi drept consecinţă:

Constată nulitatea absolută a contractului de arendă nr. 369/01.09.2008, înregistrat sub nr. 533/15.05.2015 la -.

Respinge cererea reclamantei privind încetarea contractului, ca rămasă fără obiect.

Compensează între părţi cheltuielile de judecată şi obligă pârâta - - la plata către reclamantă a sumei de 181,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, apel care se depune la Judecătoria Paşcani.

Pronunţată  prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, astăzi,  09.11.2018.

Preşedinte, Grefier,

Domenii speta

Spete similare