Iesire din indiviziune fortata

Prin cererea adresată instanţei la nr.2386/184/07.09.2011, reclamantul D. i-a chemat în judecată pe pârâtii T., solicitând ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună ieşirea din indiviziune fortata a paratilor cu privire la suprafaţa de  teren de 3,49 ha , situată pe raza comunei P. si sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.

 În fapt, reclamantul a arătat că la data de ... a cumparat de la numitul T. suprafata de teren de 5000 m.p. situata in extravilanul  comunei, pentru care a platit suma de 750 lei.

Se motiveaza ca reclamantul a introdus actiune in instanta avand ca obiect “hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare”, in care paratul a depus intampinare prin care arata ca este de acord cu cererea reclamantului si cu aceea ca reclamantul sa devina proprietarul suprafetei de 5000 m.p., insa judecata a fost suspendata deoarece paratii nu facusera iesirea din indiviziune.

Desi reclamantul le-a cerut paratilor de nenumarate ori sa faca iesirea din indiviziune, acestia au refuzat in mod nejustificat, motiv pentru care solicita iesirea din indiviziune fortata asupra terenului in suprafata de 3,49 ha, sa-i fie atribuite in lot paratului si sa se constate ca reclamantul este proprietarul acestor suprafete de teren, cu pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.

In drept se invoca dispozitiile art.728 C.civ. si art.1 C.p.c.

Atasat cererii de chemare in judecata reclamantul a depus T. P.

Ulterior acestui moment s-au depus acte de stare civila pentru parati, inscrisul sub semnatura privata din data de, sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale, incheiere notariala.

La data de 13.12.2011 paratii au depus intampinare prin care au solicitat respingerea cererii de chemare in judecata; paratul a aratat in esenta  ca i-a vandut un “pogon” de pamant, adica 5000 m.p. reclamantului, insa acest teren este situat in. Paratul i-a inmanat reclamantului o copie de pe titlul de proprietate pentru a intocmi actele, neverificand continutul chitantei in momentul in care a semnat-o.  Acelasi parat a precizat ca nu i-a fost achitata nicio suma de bani pentru terenul pe care l-ar fi vandut si ca reclamantul i-a sters datoria de 250 lei pe care o inregistra la magazinul acestuia, refuzand sa ii achite diferenta de 500 lei. Terenul indicat in cuprinsl cererii de chemare in judecata si in chitanta este muncit de peste 7 ani de catre fiul paratului numitul..., acesta fiind singurul care l-a lucrat.

La data de reclamantul a depus raspuns la intampinare.

In cauza au fost propuse si administrate probele cu inscrisuri, martori, interogatorii si expertiza topografica.

Paratii, cu exceptia lui.. , au lipsit nejustificat la termenul de judecata acordat pentru luarea interogatoriului, instanta urmand sa faca aplicarea dispozitiilor art.225 C.p.c., potrivit carora, daca partea, fara motive temeinice, refuza sa raspunda la interogatoriu sau nu se infatiseaza, instanta poate socoti aceste imprejurari ca o marturisire deplina sau numai ca un inceput de dovada in folosul partii potrivnice.

Analizand actele şi au incheiat un antecontract de vanzare-cumaparare pentru suprafata de teren de 5000 m.p. teren arabil, situat in extravilanul  comunei Pirscoveni, sat Butoi, judetul Olt, defalcata astfel: 2500 m.p. teren arabil in .... si 2500 m.p. teren arabil in ... pentru pretul de 750 lei.

Din declaratia martorului rezulta ca reclamantul a redactat la domiciliul sau inscrisul sub semnatura privata prin care paratul T. i-a vandut suprafetele de teren de 2500 m.p. situata in T32 P2 si 2500 m.p. situata in T32 P3, in prezenta acestuia, cand i-a si inmanat pretul in suma de 750 lei, acest ultim aspect fiind confirmat si de martora. Ambii martori au declarat ca i-au auzit pe vanzator si pe cumparator vorbind despre faptul ca terenul vandut reclamantului este situat la iesirea din comuna P. Aceiasi martori au declarat ca in anul 2008 reclamantul a cultivat terenul respectiv cu ovaz, martorul ajutandu-l pe reclamant la cositul ovazului; martorii au mai declarat ca in anii urmatori reclamantul nu a mai cultivat terenul, deoarece au aparut discutii intre reclamant, de o parte, si paratul si fiul sau, de cealalta parte. Aceste sustineri se coroboreaza cu declaratiile martorului , propus de paratul , care a arata ca in anii 2010 si 2011 l-a ajutat pe fiul paratului, sa praseasca porumbul de pe o suprafata de mai mult de 1 ha, situata la iesirea din P. Martorul a mai precizat ca nu stie cine a lucrat terenul in anul 2008. Martorul a declarat ca l-a ajutat pe parat sa munceasca terenul in suprafata de 5000 m.p., situat la strada, la iesirea din P, din anul 2008, insa declaratia acestuia nu se coroboreaza cu nicio alta proba, astfel incat instanta nu va da eficienta acestei declaratii in sensul retinerii faptului posesiei asupra terenului de catre paratul T in anul 2008.

Din adresa nr. emisa de Agentia de Plati si Interventie pentru Agricultura – filele dosar, rezulta ca pentru anul 2009, cu privire la suprafata de teren in discutie au depus cereri de sprijin atat reclamantul, cat si numitul  fiul paratului , ambii primind plata pentru schemele de sprijin pe anul 2009.

De asemenea, din copia registrului agricol – fisa reclamantului pe anul 2009, rezulta ca reclamantul a inscris suprafata de teren cumparata; totodata, la fila lui, este inscrisa mentiunea potrivit careia suprafata de 0,50 ha din T 32 P 2,3 este “data “

Reprezentantul Primăriei, prezenta la termenul de judecata din data de 26.04.2012 la solicitarea instantei, explică modificările din Registrul Agricol pe anul 2009 fila reclamantului, prin aceea că după ce a înscris menţiunea „T” a omis să scrie numărul tarlalei înscriind imediat parcelele 2 şi 3, după care a revenit si peste bara de după mentiunea ,,T” a scris 3 în faţa cifrei 2, rezultând nr.32, iar peste cifra 3 reprezentând parcela a scris cifra 2. A fost prezentat in acelasi timp registrul agricol in original.

 In consecinta, concluzia instantei este paratul i-a vandut reclamantului suprafata de teren de 0,50 ha din T 32 P 2,3 si nu o alta suprafata, situata pe alt amplasament. O alta ipoteza nu poate fi acceptata atata timp cat in anul 2008 reclamantul a posedata si lucrat terenul din T 32 P 2,3, cat s-a inscris cu acesta in registrul agricol si, mai cu seama, atata timp cat paratul vanzator a semnat un inscris sub semnatura privata care nu a fost declarat fals si pe care paratul l-a recunoscut prin intampinarea depusa si semnata personal in dosarul nr. 611/184/2009.

Prin incheierea de admitere in principiu din data de  30.05.2012  a fost admisa  cererea de iesire din indiviziune fortata formulată de reclamantul D

S-a constatat dreptul paratilor  în cotă de 1/5 impreuna ( 1/15 fiecare) din suprafaţa de teren de 3,49 ha , situată pe raza comunei P, înscrisă în TP nr. si a fost efectuata o expertiza tehnica topografica.

 Analizand cererea de iesire din indiviziune fortata, instanta constata ca aceasta este intemeiata, urmand sa fie admisa. Din dispozitiile art. 728 C.civ., potrivit cu care “ Nimeni nu poate  fi obligat să rămână in indiviziune “, rezulta ca titularii actiunii de iesire din indiviziune sunt mostenitorii aflati in indiviziune, instanta constata insa ca in cauza reclamantul justifica un interes in promovarea acestei actiuni, constand in valorificarea drepturilor sale ce decurg din incheierea antecontractului de vanzare-cumparare cu unul dintre mostenitori, in conditiile in care acestia refuza sa realizeze iesirea din indiviziune si in situatia in care reclamantul isi poate valorifica drepturile  numai dupa realizarea iesirii din indiviziune a coproprietarilor.

Pentru aceste considerente va omologa in parte raportul de expertiză,  va repartiza loturile, ţinând cont de dispoz art. 741 C.civ. şi art.673 indice 9 C.p.c. şi va compensa inegalitatea acestora prin sultă conform art.742 Cod civil.

Instanta va tine seama de faptul ca din probele administrate in cauza rezulta cu certitudine ca terenul ce a facut obiectul vanzarii dintre reclamant si paratul T a fost posedat din anul 2009 de catre acest parat si de catre fiul sau, conditii in care atribuirea terenului in lotul paratei  nu se justifica, fiind de natura sa prejudicieze interesele reclamantului, care, cu buna credinta a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, platind pretul conform intelegerii cu vanzatorul.

Asa cum practica a statuat, in situatia in care vanzatorul se afla in indiviziune asupra bunului vandut, validarea vanzarii depinde de rezultatul partajului. Din probele administrate in cauza convingerea pe care si-a format-o instanta este aceea ca neintelegerile dintre reclamant si paratul vanzator au aparut in urma interventiei fiului vanzatorului, care nu a fost de acord ca acel teren sa fie vandut, fiind mai bine pozitionat, respectiv avand o valoare mai mare.

Judecand in echitate, tinand seama de considerentele expuse, instanta apreciaza ca terenul nu poate fi atribuit decat in lotul paratului , acest lucru fiind posibil, fara a afecta drepturile vreunei parti.

Astfel, instanta va dispune iesirea din indiviziune a paratilor si va repartiza astfel loturile.

Cu privire la capatul de cerere avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare incheiat intre paratul si reclamant, instanta retine ca la data de a cumparat de la numitul  suprafata de teren de 5000 m.p. teren arabil, situat in extravilanul  comunei pentru care a platit suma de 750 lei.

În condiţiile speţei, instanţa apreciază că devin incidente următoarele dispoziţii legale: art. 2 alin. 1 şi 2 şi art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulaţia Juridică a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei precum şi alte măsuri adiacente.

Potrivit dispoziţiilor art. 2 alin.1 din Titlul X din Legea 247/2005 „terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilanul şi extravilan, indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică sub sancţiunea nulităţii absolute”. În baza art. 2 alin. 2 din acelaşi act normativ „în cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de destinaţia sau întinderea acestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător”

după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

În baza art. 969 din Codul civil, “convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante”.

În plus, art. 1073 din Codul civil stabileşte că „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi, în caz contrar are dreptul la dezdăunare” iar art. 1077 din Codul civil prevede că în cazul în care debitorul nu îşi îndeplineşte obligaţia de a face, „creditorul poate să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului”.

Trebuie reţinut şi faptul că în conformitate cu dispoziţiile art. 948 - 968 din Codul civil orice contract  trebuie să îndeplinească toate condiţiile generale  de validitate  ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită.

Analizând situaţia de fapt expusă prin prisma dispoziţiilor legale incidente în speţă, instanţa constată cererea reclamanţilor întemeiată, pentru următoarele argumente:

Instanţa apreciază că în baza art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005 poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic dacă s-a încheiat un antecontract cu privire la un teren, iar în cazul în care obiectul antecontractului îl formează şi o locuinţă sau o unitate individuală, hotărârea care să ţină loc de act autentic poate fi pronunţată în baza art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil, care consacră principiul executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, în baza căruia trebuie să asigure executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele lui şi voinţa părţilor.

Pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare în condiţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil instanţa trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, dacă există refuzul părţii acţionate în instanţă de încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat şi dacă promitentul - vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Instanţa constată că actul juridic încheiat între părti este un antecontract de vânzare - cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantei a dreptului de proprietate asupra terenurilor şi a casei ce fac obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevăzută de art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea 247/2005 şi art.  10 ind. 1 alin. 1 din Legea 114/1996, ci a dat naştere doar unui drept de creanţă în patrimoniul reclamanţilor şi a creat în sarcina părţilor obligaţia de a face.Instanţa apreciază că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, care este un contract nenumit, întruneşte condiţiile generale  de validitate  ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită prevăzute de art. 948 -968 din Codul civil, fiind obligatoriu între părţile contractante în baza art. 969 din Codul civil.

În acest sens, instanţa arată că în prezenta cauză părţile au avut capacitatea de a încheia actul juridic, iar consimtământul acestora a fost exprimat la încheierea contractului, asa cum rezulta din proba cu martori si din intampinarea semnata de paratul Ticamera Nicoale pentru dosarul nr.611/184/2009 fila 17 din dosar.

În ceea ce priveşte obiectul derivat al antecontractului de vânzare - cumpărare acesta este reprezentat de imobilele mai sus identificate, iar acest obiect a existat la momentul încheierii convenţiei, este posibil, se află în circuitul civil, este determinat în contract fiind individualizat, este licit şi moral. Instanţa reţine şi faptul că în cuprinsul antecontractului de vânzare – cumpărare a fost stabilit în bani preţul, care este determinat, sincer şi serios fiind întrunite astfel condiţiile art.1303 din Codul civil.

Referitor la cauza antecontractului încheiat între părţi, instanţa apreciază că aceasta există, este licită şi morală fiind întrunite astfel condiţiile art. 966 din Codul civil. Prin încheierea actului juridic reclamanţii au urmărit procurarea imobilului iar pârâţii au urmărit obţinerea unei contraprestaţii constând într-o sumă de bani în schimbul imobilului.

Instanţa reţine şi faptul că reclamantul, în calitate de promitent - cumpărător, şi-a îndeplinit obligaţia contractuală stabilită în antecontract de a plăţi preţul, achitând încă de la încheierea antecontractului întreaga sumă înscrisă în acesta, respectiv 750 lei.

Faţă de aceste împrejurări, instanţa urmează să admită cererea reclamantului, prezenta hotărâre urmând a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantul D si paratul T cu privire la suprafata de teren de 5000 m.p. teren arabil, situat in extravilanul  comunei P, defalcata astfel:

În baza art. 54 alin. 2 din Legea 7/1996 privind cadastru şi publicitatea imobiliară, în termen de 3 zile de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a prezentei hotărâri, o copie se va comunica Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Olt – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Slatina.

În baza art. 77 ind. 1 alin. 6 din Legea 571/2003 privind Codul Fiscal,  în termen de 30 zile de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a prezentei hotărâri, o copie se va comunica organului fiscal competent.

În baza art. 274 din Codul procedură civilă va obliga paratii la plata sumei de ...  lei cheltuieli de judecata catre reclamant.

Domenii speta

Spete similare