Anularea contractului de vânzare-cumpărare, cerere admisă în parte.

Prin cererea formulată la data de 29.12.2017 şi înregistrată pe rolul Judecătoriei Pașcani sub nr. de dosar 8756/866/2017, reclamanta -  , în contradictoriu cu intimaţii -  , a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți la data de 8.12.2017. În motivarea cererii, reclamanta a arătat, în esență, că are calitatea de chiriaș pentru imobilul situat în municipiul Pașcani, str. Dragoș Vodă, nr. 200, în baza contractului de închiriere nr. 36/29.06.2016. Art. 12.3 din Contract prevede faptul că reclamanta are un drept de preempțiune în situația în care proprietarul decide vânzarea spațiului închiriat. Arată reclamanta că pârâta -  a vândut suprafața de teren către pârâtul -  la data de 8.12.2017, în condițiile în care reclamanta nu a fost notificată de intenția de vânzare și nici de vânzare după încheierea convenției. Pârâta -  a optat pentru procedura licitației publice, reclamanta a aflat despre desfășurarea procedurii dintr-un anunț din ziarul local Bună ziua Iași, nefiind îndeplinită procedura obligatorie a notificării preemptorului. La licitație, au participat, ca solicitanți, două persoane care se cunoșteau foarte bine și între care a existat o procedură prealabilă. Astfel, au fost încălcate dispozițiile art. 1730-1740 C.civ, deși reclamanta a procedat la notificarea vânzătorului și a cumpărătorului, înștiințându-i pe aceștia că dorește să cumpere imobilul în aceleași condiții în care a fost efectuată vânzarea.

În drept, reclamanta invocă dispozițiile art. 1730-1740 C.civ.

Pentru dovedirea cererii sale, reclamanta solicită încuviințarea probei cu înscrisurile depuse la dosar (filele 7-25) și proba cu interogatoriul pârâților.

La data de 21.02.2018, pârâta -  a depus la dosar întâmpinare, prin care a arătat invocat excepția prematurității introducerii cererii privind anularea contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere faptul că pârâta nu a procedat la încheierea contractului de vânzare cumpărare, ulterior parcurgerii procedurii de licitație publică.

Pe fondul cauzei, pârâta arată că reclamanta a fost înștiințată de faptul că pârâta intenționează să vândă spațiul în discuție prin licitație publică cu strigare. Reprezentantul reclamantei ar fi luat legătura cu reprezentantul pârâtei, arătând că nu poate oferi un preț mai mare de 65000 lei, licitația a fost anunțată prin presă, a avut loc, reclamanta nu s-a prezentat, iar pârâtul -  a fost cel care a adjudecat imobilul. Ulterior acestui moment, reclamanta a întreprins demersuri de notificare, plată a chiriei restante, motiv pentru care pârâta a sistat procedura de vânzare și nu a încheiat contractul de vânzare-cumpărare. În prezent, reclamanta  nu mai are calitatea de chiriașă, urmând ca, în perioada următoare, să procedeze la eliberarea spațiului.

În drept, pârâta a invocat art. 1732 și art. 1733 C.proc.civ.

Pentru dovedirea cererii sale, pârâta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisurile depuse la dosar (filele 43-47) și interogatoriul reclamantei.

La data de 23.02.2018, pârâtul -  a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a acțiunii reclamantei, deoarece pârâtul a participat la licitația organizată de pârâta -  și, până în prezent, nu a semnat contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilele scoase la licitație.

Pentru dovedirea cererii sale, pârâtul solicită încuviințarea probei cu înscrisurile depuse la dosar.

La data de 7.05.2018, reclamanta a depus la dosar o cerere modificatoare, prin care a arătat că înțelege să solicite nulitatea întregii proceduri de vânzare la licitație inițiate de - , de la primul până la ultimul act. Arată că pârâții au creat impresia reclamantei că ar fi procedat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, reclamantei fiindu-i solicitat de către pârâtul -  să părăsească imobilul . Reclamanta a solicitat ambilor pârâți să îi fie comunicată copie de pe contractul de vânzare, le-a pus în vedere că intenționează să exercite dreptul de preempțiune la prețul prevăzut în contract și a solicitat comunicarea prețului și a contului pentru a se putea efectua plata. Notificările au fost efectuate către ambii pârâți, însă reclamanta nu a primit niciun răspuns. Reclamanta arată că pârâta -  ar fi trebuit să înștiințeze reclamanta despre desfășurarea procedurii de licitație. Reclamanta solicită anexarea la dosar a întregii documentații a procedurii de licitație pentru ca, în momentul în care va lua cunoștință de aceasta, să achite suma stabilită.

La data de 20.06.2018, pârâta -  a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, având în vedere faptul că aceasta din urmă nu a participat la procedura de licitație în discuție, așadar nu poate solicita anularea procedurii, neexistând o dispoziție legală care să confere chiriașului dreptul de a solicitat anularea unei licitații la care acesta nu a participat.

Instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar pentru toate părțile și proba cu interogatoriul pârâtei - propus de reclamantă și interogatoriul reclamantei propus de pârâta - . De asemenea, a fost depusă la dosar de către pârâta - documentația procedurii de licitație (filele 100-107).

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele:

Între reclamantă și pârâta - , a fost încheiat contractul de închiriere nr. 36/29.06.2016 (fila 7), având ca obiect spațiul închiriat situat în municipiul Pașcani, str. Dragoș Vodă, nr. 200 (fost Depozit achiziții Valea Seacă, județul Iași), durata contractului fiind 1.07.2016-31.12.2017.

Prin notificarea nr. 314/19.12.2017, pârâta - a notificat reclamanta cu privire la faptul că, la data în discuție, reclamanta figurează în evidențele contabile ale pârâtei cu un debit restant de 4645,30 lei, reprezentând contravaloare chirie și 173,44 contravaloare utilități; având în vedere faptul că, la data de 31.12.2017, contractul de închiriere încheiat între părți urma să ajungă la termen, reclamantei i-a fost pus în vedere ca, în 5 zile de la data ajungerii la termen, să predea imobilul pe bază de proces verbal de predare-primire (fila 101).

Potrivit procesului verbal de licitație nr. 9/8.12.2017, la data menționată, a avut loc licitația publică organizată pentru vânzarea Depozitului Achiziții, situat în Pașcani-Valea Seacă, județul Iași, anunțul de vânzare fiind afișat la loc vizibil la sediul UJCC Iași și publicat în ziarul Bună ziua Iași din data de 23.11.2017. La procedura de licitație, s-au prezentat doi participanți, adjudecatar al bunului fiind pârâtul - . (fila 102).

Potrivit actului adițional nr. 2 la  Procesul verbal de licitație nr. 9/8.12.2017 (fila 92), pârâții au convenit ca, având în vedere înregistrarea pe rolul Judecătoriei Pașcani a prezentului dosar, încheierea contractului de vânzare cumpărare se va perfecta după pronunțarea sentinței în prezentul dosar.

În temeiul art. 248 alin. 1 C.proc.civ., instanța urmează să analizeze cu prioritate excepțiile procesuale invocate în prezenta cauză.

În ceea ce privește excepția prematurității formulării cererii de anulare contract de vânzare-cumpărare, invocată de pârâta - , instanța urmează să admită prezenta excepție, având în vedere faptul că, așa cum rezultă din actul adițional nr. 2 la  Procesul verbal de licitație nr. 9/8.12.2017 (fila 92), pârâții au convenit ca, având în vedere înregistrarea pe rolul Judecătoriei Pașcani a prezentului dosar, încheierea contractului de vânzare cumpărare să se perfecteze după pronunțarea sentinței în prezentul dosar. Neexistând un contract de vânzare-cumpărare perfectat de părți, cererea reclamantei de anulare a contractului de vânzare cumpărare privitor la imobilul ce a făcut obiectul Contractului de închiriere nr. 36/29.06.2016 este prematur introdusă, motiv pentru care instanța urmează să respingă acest capăt de cerere ca atare.

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, necesare pentru a solicita anularea procedurii de licitație din data de 8.12.2017, instanța va respinge această excepție ca neîntemeiată, pentru următoarele considerente: Potrivit art. 1730 C.proc.civ., Titularul dreptului de preempțiune care a respins o ofertă de vânzare nu își mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 10 zile, în cazul vânzării de bunuri mobile, sau în cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ofertei către preemtor.

Din interpretarea in extenso a acestei dispoziții legale, instanța conchide faptul că vânzătorul unui bun cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional este obligat să comunice o ofertă de vânzare către preemptor, în situația în care intenționează să vândă bunul afectat de dreptul de preempțiune. Instanța apreciază că această dispoziție legală conferă dreptul preemptorului de a invoca nulitatea actului încheiat cu nerespectarea obligației de notificare a preemptorului despre intenția de vânzare, respectiv nulitatea procedurii de licitație efectuată cu nerespectarea dispozițiilor art. 1730 C.civ. Din aceste considerente, instanța constată că reclamanta deține calitatea procesuală activă pentru a solicita anularea procedurii de licitație desfășurate cu privire la bunul cu privire la care deține un drept de preempțiune.

 Pe fondul cauzei, instanța reține faptul că, potrivit art. 12.3 din Contractul de închiriere nr. 36/29.06.2016, Chiriașul are dreptul de preempțiune (preferință/prioritate) în condiții egale de preț, față de terți, în situația în care  proprietarul hotărăşte vânzarea  spațiului închiriat, pe perioada derulării prezentului contract.

Din interpretarea dispozițiilor art. 1730-1740 C.civ., aplicabile atât în cazul dreptului de preemțiune legal, cât și a celui convențional, instanța constată că dreptul de preemțiune poate fi exercitat în două modalități: atât anterior încheierii contractului de vânzare, cât și ulterior încheierii acestuia. În primul caz, reglementat de art. 1730 C.civ., preemptorul își poate exercita dreptul prin acceptarea ofertei de vânzare, comunicate de către vânzător, articolul în discuție instituind obligația vânzătorului de a comunica o ofertă de vânzare către titularul dreptului de preempțiune. În cel de-al doilea caz, reglementat de art. 1732 C.civ., (1) Vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului curpinsul contractului încheiat cu un terț; (3) Preemptorul își poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului.

Art. 1731 C.civ. stabilește că vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preemțiune de către preemptor. Din interpretarea acestei dispoziții, instanța conchide faptul că respectarea eventualului drept de preempțiune existent cu privire la bunul ce face obiectul unui contract de vânzare reprezintă o condiție de validitate a contractului, în sensul art. 1246 C.civ., sancțiunea nerespectării dreptului de preempțiune fiind nulitatea relativă a actului juridic, acest aspect fiind clarificat și de doctrina în materie civilă (comentariul de la art. 1731 C.civ. din cadrul Noului Cod civil- comentariu pe articole, Flavius Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei, ediția a 2-a, Editura CH Beck, 2014). Astfel, instanța apreciază că eventuala procedură de licitație efectuată cu nerespectarea dreptului de preempțiune a chiriașului prin omisiunea de a notifica preemptorul cu privire la organizarea și desfășurarea procedurii de licitație este afectată de sancțiunea nulității în întregul său.

Din consultarea documentației licitației efectuate de către pârâta - la data de 8.12.2017, instanța constată că pârâta nu a făcut dovada notificării reclamantei cu privire la desfășurarea procedurii de licitație; faptul că reprezentanții celor două societăți ar fi discutat despre intenția pârâtei de a vinde nu este suficient pentru a face dovada notificării reclamantei cu privire la desfășurarea procedurii de licitație, dovada notificării reclamantei necesitând a fi efectuată prin unul din mijloacele reglementate de Codul de procedură civilă. Pârâta a făcut dovada notificării reclamantei la data de 19.12.2017, ulterior desfășurării procedurii de licitație, despre ajungerea la termen a contractului de închiriere la data de 31.12.2017 (fila 101), notificarea nefăcând mențiune despre procedura de licitație care a avut loc sau despre faptul că dreptul de proprietate asupra imobilului ar urma să fie transferat unei alte persoane. De asemenea, instanța constată că anunțul publicat cu privire la desfășurarea procedurii de licitație în ziarul local Bună Ziua Iași din data de 23.11.2017 (fila 104) nu are valoarea unei notificări efectuate personal reclamantei, în înțelesul art. 1730 C.civ.

Din aceste considerente, instanța constată că procedura de licitație desfășurată de către pârâta - , cu nerespectarea dreptului de preempțiune al reclamantei care, la acel moment, avea calitatea de chiriaș al bunului ce a făcut obiectul procedurii de licitație, este lovită de nulitate relativă. Instanța urmează, astfel, să dispună anularea tuturor actelor efectuate în procedura de licitație organizată de pârâta - având ca scop vânzarea imobilului Depozit achiziții, situat în Pașcani, comuna Valea Seacă, județul Iași, compus din depozit achiziții cu Acd=288 mp, remiza tractoare cu Acd=264 mp și beci subteran cu Acd=160 mp, licitație ce a avut loc la data de 8.12.2017, în urma căreia  pârâtul -  a dobândit calitatea de adjudecatar.

În ceea ce privește susținerile reclamantei, potrivit cărora notificarea de către aceasta către pârâți a intenției sale de a cumpăra imobilul la prețul prevăzut de contractul dintre părâți ar fi condus la dobândirea de către reclamantă a calității de proprietar a bunului, instanța constată faptul că reclamanta face referire la cel de-al doilea mod de exercitare a dreptului de preempțiune, cel reglementat de art. 1732 C.civ. Acest mod de exercitare a dreptului de preempțiune presupune faptul că a avut loc încheierea contractului de vânzare-cumpărare a unui bun, cu nerespectarea unui drept de preempțiune, preemptorul având posibilitatea de a-și exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului. Însă, în prezenta cauză, sunt aplicabile dispozițiile art. 1730 C.civ., încheierea contractului de vânzare-cumpărare a fost sistată de către pârâta-vânzătoare și pârâtul-adjudecatar al bunului, așadar, pentru moment, reclamanta nu poate să își exercite dreptul de preempțiune prin comunicarea voinței de a cumpăra și plata prețului stabilit de contract. Din aceste motive, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea reclamantei de constatare a calității de proprietar al imobilului Depozit achiziții, situat în Pașcani, comuna Valea Seacă, județul Iași.

Având în vedere soluția de admitere în parte a cererii reclamantei, instanța urmează, de asemenea, să oblige pârâții la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu, în cuantum de 2055 lei, din care 555 lei reprezintă taxă judiciară de timbru și 1500 lei, onorariu avocat, culpa procesuală a pârâților justificând obligarea acestora în tot la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite excepția prematurității formulării cererii de anulare contract de vânzare-cumpărare, invocată de către pârâtul -  .

Respinge ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, invocată de către pârâtul - .

Admite în parte cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, formulată de către reclamantul - , cu sediul în - , CUI - , reprezentată prin administrator - , în contradictoriu cu pârâții - , cu sediul în - , CUI -  și - , cu domiciliul în - .

Anulează toate actele efectuate în procedura de licitație organizată de pârâta -  având ca scop vânzarea imobilului Depozit achiziții, situat în Pașcani, comuna Valea Seacă, județul Iași, compus din depozit achiziții cu Acd=288 mp, remiza tractoare cu Acd=264 mp și beci subteran cu Acd=160 mp, licitație ce a avut loc la data de 8.12.2017, în urma căreia  pârâtul -  a dobândit calitatea de adjudecatar.

Respinge cererea reclamantei de anulare a contractului de vânzare cumpărare încheiat de pârâții -  și -  ca prematur formulată.

Respinge ca neîntemeiată cererea reclamantei de constatare a calității de proprietar al imobilului Depozit achiziții, situat în Pașcani, comuna Valea Seacă, județul Iași.

Obligă pârâții la plata către reclamant a sumei de 2055 lei, reprezentând cheltuieli de judecată ocazionate de prezentul  litigiu (taxă judiciară de timbru și onorariu avocat).

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Eventuala cerere de apel se va depune la Judecătoria Paşcani.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei,  astăzi, 8 noiembrie 2018.

Preşedinte, Grefier,

Domenii speta

Spete similare