Drept civil daune contractuale, reziliere contract și evacuare

DREPT CIVIL

DAUNE CONTRACTUALE, REZILIERE CONTRACT ȘI EVACUARE

Dosar nr.XX- reziliere contract –

Cod ECLI ECLI:RO:TBNMT:2017:018.001050

R O M Â N I A

TRIBUNALUL XX

SECŢIA I CIVILĂ

Şedinţa publică din data de

DECIZIA CIVILĂ NR.

Instanţa constituită din:

Preşedinte:  XX – judecător

  XX – judecător

XX – grefier

Pe rol se află soluţionarea apelului declarat de apelantul-reclamant Municipiul XX, prin primar şi reprezentat legal de împuternicit XX, cu sediul în municipiul XX, str. XX împotriva sentinţei civile nr. XX din 08.11.2016 pronunţată de Judecătoria XX în dosarul nr. XX, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi XX şi XX, domiciliaţi în XX, str. XX, având ca obiect reziliere contract.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică, a lipsit reprezentantul apelantului-reclamant şi intimaţii-pârâţi.

S-a făcut referatul cauzei de grefierul de şedinţă care învederează instanţei următoarele:

- obiectul pricinii: reziliere contract;

- stadiul judecăţii: apel; al doilea termen de judecată; procedura de citare cu părţile este legal îndeplinită.

- alte aspecte procesuale: la data de 13.09.2017 apelantul-reclamant Municipiul XX a depus la dosar, prin Compartimentul Arhivă adresa nr. XX/12.09.2017 prin care aduce la cunoştinţa instanţei că intimaţii-pârâţi nu au făcut plăţi, cu precizarea că debitul în sumă de 16.612,08 lei a rămas neatins.

Instanţa constată terminată cercetarea dosarului, şi reţine cauza în pronunţare.

TRIBUNALUL,

Deliberând asupra apelului declarat împotriva sentinţei civile nr.XX din 08.11.2016 a Judecătoriei XX, tribunalul constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr.XX din data de 08.11.2016 pronunţată de Judecătoria XX, a fost respinsă acţiunea, aşa cum a fost completată, formulată de reclamantul Municipiul XX, reprezentat de primar, prin reprezentant SC XX în contradictoriu cu pârâţii XX şi XX, având ca obiect pretenţii băneşti, evacuare şi reziliere, ca rămasă fără obiect.

Pentru a pronunţa sentinţa, prima instanţă de fond a reţinut că reclamantul Municipiul XX, reprezentat de primar, prin împuternicit S.C. XX, a chemat în judecată pe pârâţii XX şi XX, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună obligarea pârâţilor la plata sumei totale de 8.929,70 lei, din care suma de 7.379,23 lei reprezintă chirie şi penalităţi de întârziere, iar suma de 1.550,47 lei reprezintă cheltuieli de întreţinere şi penalităţi de întârziere.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că pârâţii ocupă, în calitate de chiriaşi, conform contractului de închiriere nr. XX/31.01.2014, apartamentul nr.XX. Deşi, în această calitate, aveau obligaţia de a achita lunar chiria şi cheltuielile de întreţinere, prin neîndeplinirea acestei obligaţii, pârâţii au înregistrat următoarele debite:

• chirie în suma de 7.379,23 lei, aferenta perioadei iulie 2014-august 2015, din care suma de 863,21 lei reprezintă penalităţi de întârziere aplicate în baza contractului de închiriere;

• cheltuieli de întreţinere în sumă de 1.550,47 lei, aferente perioadei iunie 2014-iulie 2015, din care suma de 84,81 lei reprezintă penalităţi de întârziere aplicate de furnizorii de servicii şi repartizate în listele de plată în conformitate cu art. 25 alin. (3) lit. a) din H.G. nr. 1588/2007 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007.

Forţa obligatorie a contractelor, consacrată de art.1270 Cod civil corelată cu obligaţia debitorului de executare a propriilor obligaţii cu bună-credinţă (art. 1272 Cod civil, art. 1170 Cod civil) dă dreptul creditorului de a cere îndeplinirea exactă a obligaţiilor asumate contractual de debitor.

În drept, reclamantul şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 1164, art. 1170, art. 1270, art. 1516-1522, art. 1796 - 1798, art. 1810, art. 1817, art. 1830 - 1832 noul Cod civil şi art. 148, art. 194 şi urm., art. 453 Cod procedură civilă.

Acţiunea este scutită de plata taxei judiciare de timbru, conform art. 30 din OUG nr.80/2013.

În susţinerea acţiunii, reclamantul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri (f.7-52)

La data de 22.03.2016 reclamantul şi-a precizat acţiunea (fila 62), arătând că înţelege să solicite obligarea pârâţilor la plata următoarelor sume:

• chirie în suma de 8.156,21 lei, aferenta perioadei iulie 2014-martie 2016, din care suma de 1496,59 lei reprezintă penalităţi de întârziere aplicate în baza contractului de închiriere;

• cheltuieli de întreţinere în sumă de 2.540,36 lei, aferente perioadei iunie 2014-februarie 2016, din care suma de 114,80 lei reprezintă penalităţi de întârziere aplicate de furnizorii de servicii şi repartizate în listele de plată în conformitate cu art. 25 alin. (3) lit. a) din HG nr.1588/2007 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007.

S-a menţionat că la data de 20.01.2016, la cererea pârâtului XX, prin mandatar XX, a încheiat cu acesta Convenţia de eşalonare nr. XX/20.01.2016, însă nici după încheierea acestui înscris, pârâţii nu au înţeles să facă nicio plată.

Aşa fiind, reclamantul a precizat că înţelege să solicite rezilierea contractului de închiriere nr.XX din data de 20.01.2016 şi evacuarea pârâţilor din imobilul situat în XX, str. XX.

Alăturat precizării, reclamantul a depus la dosar înscrisurile de la filele 63-84 în susţinerea pretenţiilor.

La solicitarea instanţei, reclamantul a precizat la fila 88, că a mai promovat o acţiune, ce a făcut obiectul dosarului nr.XX şi întrucât la solicitarea pârâţilor a încheiat cu aceştia convenţia de eşalonare a debitului restant, în respectivul dosar a renunţat la judecarea capetelor de cerere având ca obiect reziliere şi evacuare, dându-le pârâţilor şansa de a rămâne în locuinţă şi de a-şi achita datoriile restante.

Motivul pentru care, în prezenta cauză, a înţeles să solicite din nou rezilierea contractului de închiriere nr.XX din data de 20.01.2016 şi evacuarea pârâţilor din locuinţa ce le-a fost închiriată, a fost dat de faptul că pârâţii nu şi-au respectat obligaţiile de plată asumate prin contract şi convenţia de eşalonare.

Totodată, reclamantul a depus la dosar centralizator privind calculul penalităţilor la chirie şi la cheltuielile de întreţinere, precum şi sentinţa civilă nr. XX/24.03.2015 pronunţată de Judecătoria XX în dosarul nr. XX, modificată prin decizia civilă nr. XX/28.03.2016 a Tribunalului XX - secţia I civilă (f.89-105 ds.)

La data de 01.11.2016 pârâtul XX a depus la dosar, prin intermediul serviciului registratură chitanţa seria XX/25.10.2016 atestând achitarea sumei de 1.500 de lei, din care 500 de lei – cheltuieli de întreţinere, 800 lei – chirie şi 200 de lei – penalităţi, cerere de renunţare la executarea silită depusă de reclamant în dosarul de executare nr.XX al BEJ XX, precum şi o nouă convenţie de eşalonare a datoriei încheiată între reclamant şi pârâtul XX şi înregistrată la S.C. XX sub nr. XX.

Analizând actele şi lucrările dosarului, prima instanţă de fond a reţinut că în fapt, la data de 31.10.2014, între Consiliul Local al municipiului XX, reprezentat de S.C. XX, în calitate de administrator şi pârâtul XX, în calitate de chiriaş, s-a încheiat contractul de închiriere pentru suprafeţele cu destinaţie de locuinţă nr. XX (contract vechi: nr. XX), având ca obiect imobilul situat în municipiul XX, str. XX.

Contractul s-a încheiat pentru o perioada de un an,  până la data de 01.04.2015.

Potrivit clauzelor contractuale, chiria, stabilită în cuantum de 465,43 lei, trebuia sa fie achitată de locatar lunar, începând cu data încheierii procesului verbal de predare-primire a locuinţei, în termen de 20 de zile de la data afişării listelor de plată sau, după caz, de la data facturării. De asemenea, chiriaşul şi-a asumat obligaţia de achita cheltuielile de întreţinere, calculate de către asociaţia de proprietari.

Contractul a fost reînnoit ulterior, fiind înregistrat sub nr.XX la data de 20.01.2016 (fila 66 dosar fond), fiind menţinute clauzele contractuale referitoare la chirie şi cheltuielile de întreţinere, termenul de închiriere fiind de 10 luni, începând cu data de 01.02.2016 şi până la data de 01.12.2016.

În drept, potrivit prevederilor art. 1270 Cod civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante, iar conform dispoziţiilor art.1516 Cod civil, ”creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei”. Prin urmare, raportat şi la prevederile art. 249 Cod procedură civilă, care dispun că cel ce face o susţinere în cursul procesului trebuie să o dovedească, pentru a putea interveni răspunderea contractuală a pârâtelor, reclamantul, care pretinde executarea unei obligaţii, trebuie să facă dovada existenţei obligaţiei şi a temeiului juridic al acesteia.

În materia contractelor sinalagmatice, debitorul va putea fi obligat de către instanţă la executarea obligaţiilor contractuale asumate, ori de câte ori creditorul face dovada îndeplinirii obligaţiei sale, iar debitorul nu face proba executării obligaţiilor asumate prin contract.

S-a reţinut de către instanţa de fond că reclamantul a făcut dovada pretenţiilor sale, însă la data de 25.10.2016 a încheiat cu pârâtul XX o nouă convenţie de eşalonare a datoriei, înregistrată la S.C. XX sub nr. XX, prin care s-a convenit eşalonarea datoriei în sumă de 14.822,89 lei, recunoscută de pârât, reprezentând chirie, cheltuieli de întreţinere şi penalităţi de întârziere pentru chirie şi întreţinere, în 24 de rate lunare.

În cuprinsul convenţiei se menţionează că „În această perioadă de 24 de luni, debitorul se angajează să plătească pe lângă rata lunară, chiria, cheltuielile de întreţinere şi penalităţile din fiecare lună, afişate lunar pe lista de plată. În cazul neachitării de către debitor a unei singure tranşe lunare, eşalonată conform graficului de mai sus, creditorul va demara procedura judiciară de evacuare şi recuperarea sumei de plată, fără notificarea, în prealabil, a debitorului”

Faţă de prevederile convenţiei, este clar că reclamantul nu mai stăruie nici în judecarea capetelor de cerere având ca obiect reziliere contract şi evacuare, motiv pentru care acţiunea, aşa cum a fost precizată, a fost respinsă ca rămasă fără obiect.

Împotriva sentinţei primei instanţe de fond a declarat apel reclamantul Municipiul XX, reprezentat de primar, prin împuternicit S.C. XX, solicitând admiterea apelului şi implicit a cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată.

În motivarea apelului declarat reclamantul a criticat sentinţa primei instanţe sub următoarele aspecte:

Prin cererea de chemare în judecata, aşa cum a fost completată, s-a solicitat obligarea pârâţilor XX şi XX la plata sumei de 8.156,21 lei, reprezentând chirie şi penalităţi de întârziere la chirie, din perioada iulie 2014-martie 2016 şi suma de 2.540,36 lei, reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalităţi de întârziere din perioada iunie 2014-februarie 2016, rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea pârâţilor XX, XX şi XX din locuinţa închiriată.

Instanţa de fond a respins acţiunea ca rămasă fără obiect, reţinând în considerentele hotărârii că părţile au încheiat o convenţie de eşalonare a datoriei, motiv pentru care „reclamantul nu mai stăruie nici în judecarea capetelor de cerere având ca obiect reziliere contract şi evacuare”. Deşi instanţa a constatat că „reclamantul a făcut dovada pretenţiilor sale”, a respins acţiunea ca rămasa fără obiect.

Având în vedere învoiala părţilor înscrisă prin Convenţia de eşalonare a datoriei nr. XX din 25.10.2016, instanţa de judecata reţinând că „reclamantul a făcut dovada pretenţiilor sale”, trebuia să ia act de înţelegerea părţilor şi să pronunţe o hotărâre de expedient în temeiul art. 438–441 Cod procedura civilă. Apelantul a mai arătat că această soluţie de respingere a cererii ca rămasa fără obiect putea fi dată dacă pretenţia concretă dedusă judecaţii (plata sumei) ar fi fost deja executată de către pârât de bunăvoie, înainte de finalizarea procesului. Ori, în cazul de faţă intimaţii-pârâţi nu numai că nu au achitat debitul, dar nici nu respectă noua convenţie de eşalonare prin care s au angajat să achite debitul eşalonat în 24 luni.

S-a mai precizat de către apelant că la data prezentei, intimaţii înregistrează un debit restant la chirie inclusiv penalităţi aferente în suma de 11.751,28 lei, iar la întreţinere cu penalităţi facturate de furnizorii de servicii în suma de 3.547,95 lei, sens în care au anexat în dovedire fişa locatarului la chirie şi întreţinere.

Apelantul a mai precizat că prin respingerea cererii ca rămasă fără obiect rezultă că acest debit nu mai există, deşi a fost recunoscut de intimaţi, iar prin semnarea Convenţiei de eşalonare nr.XX s au angajat să-l achite eşalonat în 24 luni, inclusiv cheltuielile din luna în curs.

Intimaţii grăbindu se să depună la dosar Convenţia de eşalonare nr. XX, cât şi chitanţele privind avansul dat(1.500 lei) pentru încheierea convenţiei, instanţa de judecata nu putea avea o imagine clara asupra perioadei aferente debitului recunoscut prin convenţie, aspect care (perioada aferenta debitelor recunoscute prin convenţia de eşalonare) a rămas nelămurit.

Luând în considerare Convenţia de eşalonare nr.XX, respectiv debitul total în sumă de 14.822,89 lei, recunoscut de intimaţi, au mai precizat că imputaţia plăţilor parţiale s a făcut asupra debitului celui mai vechi.

Totodată, ţinând seama de faptul că nu s a respectat angajamentul de plată dat prin semnarea Convenţiei de eşalonare nr.XX, insistă în capetele de cerere având ca obiect reziliere contract şi evacuare.

În concluzie,apelantul a solicitat admiterea apelului, modificarea hotărârii în sensul obligării intimaţilor-pârâţi XX şi XX la plata sumei de 9.456,07 lei, reprezentând chirie şi penalităţi de întârziere pentru perioada iunie 2015-octombrie 2016 şi suma de 2.910,62 lei, reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalităţi de întârziere pentru perioada noiembrie 2014 - septembrie 2016, rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea intimaţilor pârâţi din locuinţa închiriată.

Cererea de apel este scutită de la plata taxei judiciare de timbru.

Intimaţii pârâţi prin întâmpinarea depusă la fila18 au solicitat respingerea acestuia ca nefondat pentru următoarele motive:

Consideră că în mod temeinic şi legal instanţa de fond a pronunţat soluţia adoptata prin sentinţa civila apelată, având în vedere că, contrar celor invocate de apelant prin motivele de apel, la data de 25.10.2016, între noi părţile s a încheiat convenţia de eşalonare a datoriei nr. XX, convenţie pe care au respectat o, în sensul că au achitat lunar sumele convenite, astfel încât, nu poate fi vorba că debitul asumat prin convenţia enunţata, nu mai exista.

În ceea ce priveşte motivul de apel potrivit căruia prin depunerea convenţiei nr. XX/25.10.2016 şi chitanţele privind achitarea avansului, instanţa de fond nu putea avea o imagine clara asupra perioadei aferente debitului recunoscut prin convenţie, nu poate fi primit, întrucât atâta timp cât între părţi a fost încheiata o convenţie şi s a stipulat în mod clar ş precis suma ce urmează a fi eşalonată, precum şi perioada pentru care se aprobă eşalonarea, consideră intimaţii că este mai mult decât evident, clar si precis, debitul şi condiţiile acceptate de către pârti.

În dovedire au anexat dovada achitării debitului conform graficului acceptat, însuşit si semnat prin convenţia de eşalonare a datoriei nr. XX.

Tribunalul, analizând sentinţa sub aspectele criticate şi din oficiu, precum şi în conformitate cu dispoziţiile art. 476 şi 480 alin. 1şi 3 noul Cod de procedură civilă, constată că apelul este întemeiat pentru considerentele ce urmează a fi reţinute:

Potrivit dispoziţiilor art. 477 Cod procedură civilă instanţa de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelant, precum şi cu privire la soluţiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată.

În fapt, la data de 31.10.2014, între Consiliul Local al municipiului XX, reprezentat de S.C. XX, în calitate de administrator şi pârâtul XX, în calitate de chiriaş, s a încheiat contractul de închiriere pentru suprafeţele cu destinaţie de locuinţă nr. XX (contract vechi: nr. XX), având ca obiect imobilul situat în municipiul XX, str. XX.

Perioada contractului fiind de un an, respectiv până la data de 01.04.2015.

Prin clauzele contractuale părţile au stabilit că: chiria în cuantum de 465,43 lei, trebuia să fie achitată de locatar lunar, începând cu data încheierii procesului verbal de predare primire a locuinţei, în termen de 20 de zile de la data afişării listelor de plată sau, după caz, de la data facturării; precum şi faptul că acesta şi a asumat obligaţia de achita cheltuielile de întreţinere, calculate de către asociaţia de proprietari.

Contractul a fost reînnoit ulterior, fiind înregistrat sub nr. XX la data de 20.01.2016 (fila 66 dosar fond), fiind menţinute clauzele contractuale referitoare la chirie şi cheltuielile de întreţinere, termenul de închiriere fiind de 10 luni, începând cu data de 01.02.2016 şi până la data de 01.12.2016.

La data de 25.10.2016 apelantul reclamant a încheiat cu pârâtul XX o nouă convenţie de eşalonare a datoriei, înregistrată la S.C. XX sub nr. XX, prin care s a convenit eşalonarea datoriei în sumă de 14.822,89 lei, recunoscută de pârât, reprezentând chirie, cheltuieli de întreţinere şi penalităţi de întârziere pentru chirie şi întreţinere, în 24 de rate lunare.

În cuprinsul convenţiei se menţionează că „În această perioadă de 24 de luni, debitorul se angajează să plătească pe lângă rata lunară, chiria, cheltuielile de întreţinere şi penalităţile din fiecare lună, afişate lunar pe lista de plată. În cazul neachitării de către debitor a unei singure tranşe lunare, eşalonată conform graficului de mai sus, creditorul va demara procedura judiciară de evacuare şi recuperarea sumei de plată, fără notificarea, în prealabil, a debitorului.”

Or, în cauză intimaţii au arătat că sunt la zi cu plata debitelor, aspect care a fost infirmat prin adresa nr. XX/12.09.2017 (fila 41 dosar apel) emisă de apelantă prin care se face dovada că debitele au rămas nestinse, întrucât nu au mai făcut plăţi.

Tribunalul va reţine că potrivit prevederilor art. 1270 Cod civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante, creditorul având dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţie, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 1516 Cod civil.

Potrivit dispoziţiilor art. 249 Cod procedură civilă, legiuitorul prevede că cel ce face o susţinere în cursul procesului trebuie să o dovedească, pentru a putea interveni răspunderea contractuală a pârâtelor, reclamantul, care pretinde executarea unei obligaţii, trebuie să facă dovada existenţei obligaţiei şi a temeiului juridic al acesteia.

În materia contractelor sinalagmatice, debitorul va putea fi obligat de către instanţă la executarea obligaţiilor contractuale asumate, ori de câte ori creditorul face dovada îndeplinirii obligaţiei sale, iar debitorul nu face proba executării obligaţiilor asumate prin contract.

Tribunalul va reţine că în cauza pendinte, reclamantul a făcut dovada pretenţiilor sale, că la data de 25.10.2016 a dovedit clemenţă şi bună credinţă şi a mai încheiat cu pârâtul XX o nouă convenţie de eşalonare a datoriei, înregistrată la SC XX sub nr. XX, prin care s a convenit eşalonarea datoriei în sumă de 14.822,89 lei, datorie recunoscută de pârât şi necontestată – prin semnarea înscrisului de la fila 115 (dosar fond), reprezentând chirie, cheltuieli de întreţinere şi penalităţi de întârziere pentru chirie şi întreţinere, în 24 de rate lunare.

În cuprinsul convenţiei se menţionează că „În această perioadă de 24 de luni, debitorul se angajează să plătească pe lângă rata lunară, chiria, cheltuielile de întreţinere şi penalităţile din fiecare lună, afişate lunar pe lista de plată. În cazul neachitării de către debitor a unei singure tranşe lunare, eşalonată conform graficului de mai sus, creditorul va demara procedura judiciară de evacuare şi recuperarea sumei de plată, fără notificarea, în prealabil, a debitorului”.

Faţă de prevederile convenţiei, în mod greşit judecătorul fondului a reţinut că reclamantul nu mai stăruie nici în judecarea capetelor de cerere având ca obiect reziliere contract şi evacuare, fapt pentru care tribunalul va da eficienţă convenţiei încheiate de părţi şi constatând că, clauzele nu au fost respectate culpabil de intimaţii pârâţi, în temeiul art. 480, alin. 3 Cod procedură civilă va admite apelul, va anula sentinţa apelată şi pe cale de consecinţă va admite acţiunea reclamantului, sens în care va obliga intimaţii pârâţi la plata debitului înregistrat, dar şi capetele de cerere având ca obiect rezilierea contractului şi evacuarea necondiţionată a debitorilor.

PENTRU ACESTEMOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE:

Admite apelul declarat de reclamantul Municipiul XX, prin primar, reprezentat legal de împuternicit SC XX XX, cu sediul în municipiul XX, str. XX împotriva sentinţei civile nr. XX din 08.11.2016 pronunţată de Judecătoria XX, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi XX şi XX, domiciliaţi în XX, str. XX.

Anulează în totalitate sentinţa apelată şi reţine cauza pentru judecarea fondului litigiului.

Admite acţiunea civilă în daune contractuale, reziliere şi evacuare, formulată de reclamantul Municipiul XX, prin primar, reprezentat legal de împuternicit SC XX XX, cu sediul în mun. XX, jud. Neamţ, în contradictoriu cu pârâţii XX şi XX şi în consecinţă:

Obligă pârâţii să plătească reclamantului suma de 14.822,89 lei, reprezentând chiriei restantă, cheltuieli de întreţinere şi penalităţi de întârziere aferente chiriei în întreţinerii, sumă globală datorată la data de 25.10.2016, potrivit convenţiei încheiată între părţi sub nr. XX din 25.10.2016 (fila 115 dosar fond).

Dispune rezilierea contractului de închiriere nr. XX din 31.01.2014 încheiat între reclamant şi XX, în calitate de locatar, şi evacuarea necondiţionată a pârâţilor XX şi XX din spaţiul de locuit pe care îl ocupă cu chirie, respectiv locuinţa situată în mun. XX, str. XX.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică din data de 20.09.2017.

Preşedinte,Judecător,Grefier,

XX XX XX

Red.XX/17.11.2017

Tehnored/XX/20.11.2017

Fond/XX

Ex.5

Domenii speta

Spete similare