Lipsa avizukui final de exercitarea dreptului de preemtiune

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, reţine următoarele :

Prin sentinţa civilă nr. X/13.02.2018 pronunţată de Judecătoria Slatina în dosar X/311/2017 a fost respinsă acţiunea formulata de reclamantul C T împotriva pârâtului L C. I, ca neîntemeiata.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că între părţi a intervenit o chitanţa de mana intitulata act de vânzare cumpărare prin care reclamantul a cumpărat de la parat suprafaţa de teren de 0,90 ha teren extravilan cu vecinii menţionaţi. La data vânzării reclamantul a achitat paratului suma de 750.000 lei vechi si a intrat în posesia terenului.

Actul a fost încheiat la Primăria P si a fost deschis rol pe numele reclamantului. Până în prezent nu a putut sa încheia actul in forma autentica deşi a luat legătura de mai multe ori cu paratul pentru a face acest lucru.

Preţul în sumă de 750000 lei vechi a fost achitat iar reclamantul a intrat în posesia bunului, însă ulterior pârâtul a refuzat, să se prezinte la notariat pentru a încheia actul în formă autentică.

Pentru ca instanţa să poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, în condiţiile art. 1279 şi art. 1669 din C.civ., trebuie să fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate.

Totodată, potrivit disp. art. 5  alin. 1 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan,  modificată prin Legea nr. 68/12.05.2014, în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii 278/2009 republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

Dispoziţiile alin. 2 prevăd că cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege.

A reţinut instanţa că din titlul de proprietate nr. 48861/59 emis de Comisia Judeţeana Olt pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 suprafaţa de teren ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, situată în Tarlalele X şi X si in  X se află în extravilanul  comunei P,  judeţul Olt.

În speţă, reclamantul nu a făcut dovada existenţei avizului final privind exercitare dreptului de preemţiune emis de structura teritoriala, conf. disp. art.  9  din Legea nr. 17/2014 care prevăd ca avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală.

Din certificatul emis de către Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara O aflat la fila 25 cu numărul  X/11.09.2017 s-a reţinut că terenul extravilan de 860 mp situat in X de 1698 mp in X de 4716mp in X de 2368 mp in X este proprietatea numiţilor L N ,L I si L A fără sa fie înscris in Cartea Funciara si pentru  care  nu  s-au găsit sarcini.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul C T, considerând-o netemeinică şi nelegală, în raport de dispoziţiile deciziei 24/2016 a ICCJ în sensul că, în situaţia în care se constată că nu au fost obţinute avizele necesare şi terenul nu este înscris în cartea funciară, instanţa poate să dispună îndeplinirea formalităţilor prevăzute de Legea 17/2014, chiar în cursul judecăţii.

Arată apelantul că acest aspect nu a fost pus în discuţie.

A mai precizat că a depus la dosar dovada înscrierii imobilului în cartea funciară, aspect dovedit cu certificatul emis de către OCPI.

În dosarul de apel s-a depus şi dovada îndeplinirii formalităţii cu privire la avizul privind exercitarea dreptului de preemţiune.

A solicitat, admiterea apelului şi modificarea sentinţei în sensul admiterii acţiunii.

Intimatul pârât L Ion, legal citat nu a depus întâmpinare.

Examinând sentinţa apelată în raport strict de criticile formulate în apel şi de actele dosarului, Tribunalul constată că apelul este nefondat pentru argumentele care succed.

Astfel, apelantul a formulat un singur motiv de apel, respectiv că în mod greşit a fost respinsă acţiunea deoarece în situaţia în care a constatat că nu au fost obţinute avizele necesare şi terenul nu este înscris în cartea funciară, instanţa poate să dispună îndeplinirea formalităţilor prevăzute de Legea 17/2014, chiar în cursul judecăţii, tribunalul apreciază că este nefondat.

Potrivit art. 5 alin. 1 din Legea 17/2014 „în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

De asemenea, potrivit art. 4 alin. 1 din Legea 17/2014 „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

Aceste condiţii nu au fost respectate de reclamant în faţa primei instanţe în sensul că nu a fost depus avizul privind exercitarea dreptului de preemţiune şi nici înscrisuri din cuprinsul cărora să rezulte că terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare este înscris în Cartea Funciară.

Este adevărat că prin Decizia 24/2016 privind interpretarea şi aplicarea prevederilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 s-a statuat că în acord cu dispoziţiile Codului de procedură civilă, instanţa de judecată poate dispune îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii.

Însă, aşa cum rezultă explicit din cuprinsul deciziei menţionate, instanţa nu are obligaţia, ci doar facultatea, instanţa poate dispune şi nu este obligată să dispună îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii.

Pe de altă parte instanţa de apel reţine că potrivit art. 10 alin. 1 NCPCiv părţile au obligaţia să-şi probeze pretenţiile şi apărările, să contribuie la desfăşurarea fără întârziere a procesului, urmărind tot astfel, finalizarea acestuia.

Aceasta înseamnă că apelantul reclamant avea obligaţia, prin apărătorul său ales, deoarece a beneficiat de asistenţa juridică de specialitate din partea unui avocat ales de parte, să solicite primei instanţe să dispună îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea 17/2014, de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii.

Potrivit art. 254 alin. 6 NCPCiv părţile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanţei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus şi administrat în condiţiile legii.

În raport cu dispoziţiile legale precitate, rezultă că apelantul reclamant nu-şi poate invoca propria sa culpă pentru a imputa primei instanţe omisiunea instanţei de a dispune îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea 17/2014, de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii, de vreme ce nici el însuşi şi nici apărătorul său nu au formulat vreo cerere în acest sens.

a) Referitor la îndeplinirea condiţiei depunerii avizului privind exercitarea dreptului de preemţiune în apel, tribunalul reţine că în realitate această condiţie nu a fost îndeplinită, contrar susţinerilor apelantului reclamant.

Astfel, în cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare denumit de părţi „act de vânzare cumpărare” şi depus în faţa primei instanţe, s-a menţionat că pârâtul în cauză a vândut suprafaţa de 0,90 ha teren arabil situat în sola „V B” cu următoarele vecinătăţi: la N cu N C, la S cu L N C. I, la E cu D F, la V cu BRJAS B (f. 4 dosar fond).

În cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare denumit de părţi „act de vânzare cumpărare” nu s-a precizat localitatea în care se află terenul ce a făcut obiectul acestuia, ci doar s-a făcut precizarea că a fost vândută suprafaţa de 0,90 ha teren arabil situat în sola „V B” şi nici dacă acesta este situat în intravilan sau extravilan.

Din adeverinţa nr. X/07.03.2017 emisă de Primăria comunei P (f. 7 dosar fond) a rezultat că apelantul reclamant C T a achitat taxe şi impozite pe suprafaţa de teren de 0,90 ha ce se află situată în X.

Tribunalul observă că suprafaţa de teren de 0,90 ha face obiectul X şiY, acestea fiind înscrise în TP NR. X/59/01.07.2003, emis autorului L C. C, având ca moştenitori pe L C. N, L C. I şi L C. A (f. 5 dosar fond), după cum urmează:

-  în X, Y figurează suprafaţa de teren de 860 mp arabil extravilan învecinat la N cu N M, la E cu C I, la S cu I N şi la V cu HC1, (f. 5 verso dosar fond);

- în X, Y figurează suprafaţa de teren de 1698 mp arabil extravilan învecinat la N cu N C, la E cu HC1, la S cu L I şi la V cu T112, (f. 5 verso dosar fond);

- în X, Y figurează suprafaţa de teren de 4716 mp arabil extravilan învecinat la N cu N M, la E cuX, la S cu M R şi la V cu De 784, (f. 5 verso dosar fond);

- în X, Y figurează suprafaţa de teren de 2368 mp arabil extravilan învecinat la N cu N M, la E cu T1, la S cu O A şi la V cu BJRAS B, (f. 5 verso dosar fond) ;

Cererea depusă de intimatul pârât L Ion sub nr. X/04.04.2018 pentru afişarea ofertei de vânzare a terenului suprafeţei de teren de 4716 mp (f. 11 - 12 dosar apel) se referă la proprietarii vecini N C şi L I, în schimb, în cuprinsul TP nr. X/59/01.07.2003, X, Y figurează ca vecini persoane fizice numiţii N Mn (la N) şi M R (la S), deci cu totul alte persoane decât vecinii menţionaţi în titlul de proprietate.

Cererea depusă de intimatul pârât L Ion sub nr. X/04.04.2018 pentru afişarea ofertei de vânzare a terenului suprafeţei de teren de 860 mp (f. 14 - 15 dosar apel) se referă la proprietarii vecini N M, C I şi I N, în schimb, în cuprinsul TP nr. X/59/01.07.2003 X, Y figurează ca vecini persoane fizice numiţii N M (la N), C I (la E) şi I N (la S), deci nu s-a cerut afişarea ofertei de vânzare şi faţă de persoana fizică vecin - N M.

Cererea depusă de intimatul pârât L Isub nr. X/04.04.2018 pentru afişarea ofertei de vânzare a terenului suprafeţei de teren de 1698 mp (f. 17 - 18 dosar apel) se referă în mod corect la proprietarii vecini N C şi L I, conform şi menţiunilor din cuprinsul TP nr. X/59/01.07.2003, X, P6, în care aceştia figurează ca vecini persoane fizice.

Nu a fost depusă cererea care atestă afişarea ofertei de vânzare a terenului suprafeţei de teren de 2368 mp învecinat la N cu N M, la E cu T1, la S cu O A şi la V cu BJRAS B, conform şi menţiunilor din cuprinsul TP nr. X/59/01.07.2003, X, P7.

În raport de cele ce preced tribunalul constată că nu a fost îndeplinită condiţia privind depunerea avizului privind exercitarea dreptului de preemţiune în apel.

b) Referitor la îndeplinirea condiţiei privind înscrierea terenului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare în Cartea Funciară, tribunalul reţine de asemenea că nici această condiţie nu a fost îndeplinită, contrar susţinerilor apelantului reclamant.

Din extrasul de carte funciară pentru suprafaţa de teren de 2368 mp arabil extravilan învecinat la N cu N M, la E cu T1, la S cu O A şi la V cu BJRAS B, înscris în TP nr. X/59/01.07.2003, X, P7, rezultă că doar acesta este înscris în Cartea Funciară X B, în proprietatea numiţilor L A, L I şi L N (fila 9 dosar apel).

Din cuprinsul certificatului nr. X/12.09.2017 emis de OCPI O (fila 20 dosar apel) a rezultat că nu sunt înscrise în Cartea Funciară imobilele teren extravilan :

-  suprafaţa de 860 mp înscris în X, Y;

- suprafaţa de 1698 mp înscris în X, Y;

- suprafaţa de 4716 mp înscris în X, Y;

În raport de cele ce preced tribunalul constată că nu a fost îndeplinită condiţia privind depunerea în apel a dovezilor privind înscrierea în Cartea Funciară a întregii suprafeţe de teren de 0,90 ha ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare, ci doar a suprafeţei de de teren de 2368 mp arabil extravilan învecinat la N cu N M, la E cu T1, la S cu O A şi la V cu BJRAS B, înscris în TP nr. X/59/01.07.2003, X, Y.

Instanţa de judecată, în considerarea normelor imperative prev de art. 5 alin. 1 din Legea 17/2014 este obligată să verifice ca la momentul pronunţării hotărârii care ţine loc de act de vânzare-cumpărare a unui teren agricol situat în extravilan, să fie obţinute avizele prevăzute de art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, şi să fie respectate prevederile art. 4 din acelaşi act normativ şi în raport de considerentele menţionate în precedent acestea nu au fost respectate în concret de apelantul reclamant în cauza de faţă, astfel că în temeiul art. 480 alin. 1 NCPCiv se va respinge ca nefondat apelul declarat de acesta.

Data publicarii pe portal: 05.04.2019

Domenii speta

Spete similare