Nulitate contract vânzare-cumpărare. Cauza contractului. Efectele înstrăinării bunului promis către altă persoană.

 Reaua credinţă a părţilor nu constituie motiv de nulitate absolută a unui contract decât prin raportare la cauza privită ca element esenţial al contractului şi nu „in abstracto”. Deşi prejudiciul cauzat beneficiarului promisiunii de vânzare-cumpărare este incontestabil şi a putut fi prevăzut de părţi, el nu a reprezentat scopul tranzacţiei, încât cauza este licită şi beneficiarul promisiunii de vânzare-cumpărare nu este îndreptăţit decât la despăgubiri în condiţiile dovedirii tuturor elementelor răspunderii civile.

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 09.04.2003, reclamanta S.C. „B.S.” S.R.L. Suceava a solicitat evacuarea pârâtelor S.C. „E.” S.R.L. Suceava şi S.C. „A.L.” S.R.L. Suceava din spaţiile pe care le ocupă din imobilul situat în mun. Suceava, str. Curtea Domnească, nr. 3, precum şi obligarea acestora să ridice bunurile depozitate în acele spaţii.

În motivare, a arătat că este proprietara spaţiului în baza unui contract de vânzare – cumpărare autentificat prin notar sub nr. 1630 din 26.03.2003, că la data încheierii acestuia contractul de închiriere dintre vechiul proprietar şi prim – pârâtă era expirat, iar în ce priveşte pe secund – pârâtă, a susţinut că aceasta nu a avut raporturi locative cu vechiul proprietar şi cu atât mai puţin cu ea.

Cu toate acestea, a susţinut reclamanta, pârâţii, deşi au fost somaţi, refuză să părăsească spaţiul, motiv pentru care a promovat acţiunea de faţă.

În cauză a formulat cerere de intervenţie în interes propriu S.C. „S.” S.R.L. Suceava, pretinzând că ea este proprietara spaţiului în discuţie.

La al treilea termen de judecată, din data de 12.06.2003, prim – pârâta a depus întâmpinare şi, totodată, a formulat cerere reconvenţională pentru obligarea reclamantei la plata îmbunătăţirilor aduse spaţiului închiriat şi, concomitent, a cerut şi stabilirea unui drept de retenţie asupra acestuia.

De asemenea, a chemat în garanţie pe vechii proprietari ai spaţiului, pentru obligarea acestora la plata de daune morale şi materiale şi, totodată, au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare nr. 1630 din 26.03.2003, încheiat între reclamantă şi vechii proprietari, precum şi pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate că imobilul a fost vândut pârâtei de către vechii proprietari (chemaţii în garanţie).

În întâmpinare, chemaţii în garanţie G.A. şi L.M., în calitate de vechi proprietari ai spaţiului, au arătat următoarele:

Potrivit cap. III pct. 1 din contractul de închiriere încheiat cu prim – pârâta, durata acestuia a fost de 6 luni şi a expirat la data de 10.11.2001 şi că, potrivit cap. V pct. 2, acesta a fost reziliat de drept, pentru neplata chiriei la termen, prim – pârâta fiind notificată în acest sens.

Potrivit cap. VII pct. 4 din contractul citat, s-a convenit că orice îmbunătăţire adusă spaţiului să se facă fără pretenţia rambursării contravalorii manoperei şi a materialelor.

Nu au promis niciodată prim – pârâtei că îi vor vinde spaţiul închiriat şi că promisiunea de vânzare – cumpărare depusă la dosar nu se referă la părţile din contract şi nici la spaţiul în discuţie.

Au mai arătat că suma achitată de SC „P.I.” SRL reprezintă plata chiriei restante şi nu contravaloarea spaţiului, iar contractul de vânzare – cumpărare încheiat cu reclamanta este legal emis, dreptul de proprietate al reclamantei fiind înscris în CF.

Prin decizia nr. 1968 din 18 mai 2006, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie Bucureşti a admis recursul declarat de pârâta S.C. „E” S.R.L. Suceava, a casat decizia nr. 83 din 29.04.2004 a Curţii de Apel Suceava şi sentinţa civilă nr. 173 din 30.01.2004 a Tribunalului Suceava şi a trimis cauza spre rejudecare Tribunalului Suceava, reţinând că eronat au procedat instanţele judecătoreşti anterioare atunci când au considerat că renunţarea la judecată a unor capete din cererea reconvenţională s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor art. 246 al. 1 Cod proc. civilă.

 Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului Suceava sub nr. 3423/86/2006.

Reclamanta S.C. „B.S” S.R.L. şi-a precizat cererea de chemare în judecată, în sensul că renunţă la judecata cererii privind evacuarea pârâtei S.C. „E” S.R.L. Suceava din imobilul situat în mun. Suceava, str. Curtea Domnească, nr. 3, încăperile 9 şi 10 parter şi evacuarea S.C. „A.L” S.R.L. Suceava din subsolul aceluiaşi imobil, încăperea nr. 17, aceasta rămânând fără obiect ca urmare a punerii în executare a sentinţei nr. 173 din 30.01.2004 a Tribunalului Suceava, rămasă definitivă prin decizia nr. 83 din 29.04.2004 a Curţii de Apel Suceava.

 Totodată, reclamanta a arătat că renunţă la judecata în ceea ce priveşte obligarea S.C. „A.L.” S.R.L. să-şi ridice bunurile pe care le are depozitate în subsolul imobilului, ca rămasă fără obiect.

 Reclamanta şi-a menţinut acţiunea doar în ce priveşte capătul de cerere vizând obligarea S.C. „E” S.R.L. să îşi ridice bunurile depozitate în spaţiul comercial situat pe str. Curtea Domnească, nr. 3.

 Pârâta S.C. „E” S.R.L. a formulat la rândul său precizări la cererea reconvenţională, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să se constate nulitatea absolută totală a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1630/26.03.2003 de B.N.P. Ion Lăstun, prin care L.M. şi G.A. au vândut către S.C. „B.S” S.R.L. Suceava, parte din imobilul situat în Suceava, str. Curtea Domnească, nr. 3, jud. Suceava, constând în spaţiu comercial, compus din încăperile numerotate în planul de situaţie – anexă la contract cu nr. 9 şi 10 parter şi cu nr. 17 la subsol, pentru cauză ilicită, fiind incidente disp. art. 948 pct. 4, art. 966 şi 968 Cod civil.

 A mai solicitat să se constate că la data de 09.05.2001 s-a încheiat între S.C. „E” S.R.L. Suceava, în calitate de cumpărător şi G.A. şi L.M., în calitate de vânzători, un contract de vânzare – cumpărare cu privire la imobilul spaţiu comercial situat în Suceava, str. Curtea Domnească, nr. 3, jud. Suceava, contra sumei de 90.000 USD, din care s-a achitat suma de 270.316.000 lei şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, fiind incidente dispoziţiile art. 969 Cod civil şi art. 1073, 1077 Cod civil.

Prin sentinţa nr. 858 din 7.05.2007, Tribunalul Suceava a admis cererea aşa cum a fost precizată şi a respins cererea reconvenţională şi cererea de chemare în garanţie reţinând în esenţă că în speţă nu s-a făcut dovada încheierii unui contract de vânzare – cumpărare, caracterul fictiv al contractului de închiriere nefiind dovedit, că la momentul încheierii contractului a cărui anulare se cere, erau îndeplinite condiţiile de valabilitate ale convenţiei şi că în speţă nu sunt incidente dispoziţiile art. 1073, 1077 Cod civil astfel încât, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare, nu este posibilă, că faţă de prevederile contractului de închiriere, restituirea cheltuielilor cu îmbunătăţirile nu se justifică.

 În fine, constatând că nu este identitate între imobilul proprietatea reclamantei şi cel ce face obiectul dreptului de proprietate al intervenientei, prima instanţă a respins cererea de intervenţie a S.C.”S” S.R.L., ca nefondată.

 Împotriva sentinţei a declarat apel pârâta reclamantă arătând că în mod greşit s-a respins excepţia de nulitate a cererii de chemare în judecată în condiţiile în care bunurile a căror ridicare se solicită nu sunt individualizate, că în speţă s-a făcut atât dovada existenţei antecontractului de vânzare – cumpărare cât şi cea a fraudei la lege şi a ilicitului cauzei contractului de vânzare – cumpărare în discuţie, că îmbunătăţirile aduse spaţiului comercial reprezintă cheltuieli utile şi trebuie rambursate.

 Apelul a fost apreciat ca neîntemeiat şi respins pentru următoarele considerente:

 1.Critica referitoare la neindicarea obiectului cererii nu a putut fi reţinută în condiţiile în care în cauză s-a solicitat ridicarea tuturor bunurilor aflate în incinta şi subsolul spaţiului în discuţie, fără a se invoca existenţa unor bunuri proprii reclamantei ori aparţinând unor alte persoane.

 În aceste coordonate, Curtea a considerat că prin cerere s-a făcut o suficientă determinare a bunurilor ce trebuie ridicate, aceasta cu atât mai mult cu cât, prin procesul – verbal de inventariere întocmit înainte de pronunţarea  instanţei de fond şi pe care această instanţă le-a avut în vedere la luarea hotărârii, bunurile în discuţie au fost individual determinate. Aceasta pentru că nulitatea cererii de chemare în judecată pentru neindicarea obiectului acesteia se apreciază nu raportat la  momentul  formulării cererii, ci la momentul pronunţării instanţei, pe cale de excepţie sau o dată cu fondul.

 2.Având în vedere profunda legătură dintre motivele de apel de la punctul 2 şi 3, Curtea a apreciat că este potrivită analiza lor prin acelaşi mănunchi de considerente.

 Fiind evident că “nemo plus iuris ad  alium transferre potest quam ipse habet”, problema esenţială a acestei speţe o reprezintă chestiunea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă şi chemaţii în garanţie.  Aceasta pentru că existenţa antecontractului de vânzare – cumpărare nu are relevanţă decât în măsura în care contractul de vânzare – cumpărare  încheiat cu o terţă persoană este anulat.

Pentru că acţiunea în “realizarea” antecontractului presupune existenţa dreptului de proprietate în patrimoniul promitentului la momentul pronunţării hotărârii de către instanţă.

 Revenind în consecinţă la problema nulităţii contractului, s-a observat că temeiul de drept indicat pentru această cerere îl constituie dispoziţiile art. 948 pct. 4, 966 şi 968 Cod civil, aşadar  ilicitul cauzei, astfel încât o discuţie asupra cauzei actului juridic civil este inevitabilă.

 Teoria de specialitate defineşte cauza ca fiind obiectivul urmărit de părţi la încheierea contractului (scopul contractului), subliniind constant distincţia din structura acestei condiţii de validitate, între scopul imediat (causa proxima) şi scopul mediat (causa remota).

Scopul imediat, caracterizat prin aceea că în cadrul unei anumite categorii de acte este un element abstract şi invariabil este constituit în contractele sinalagmatice de reprezentarea mentală, de către fiecare parte, a contraprestaţiei, în cazul contractului de vânzare – cumpărare acesta fiind predarea bunului, respectiv încasarea preţului.

Scopul mediat constând în motivul determinant al încheierii actului juridic este un element concret şi variabil, referindu-se în cadrul contractelor sinalagmatice la însuşirile prestaţiei.

 Fiind evident că, în cadrul contractului de vânzare – cumpărare care este contract numit, numai scopul mediat poate fi ilicit (scopul imediat fiind prevăzut de lege), discuţia despre nulitatea contractului pentru cauză ilicită în prezenta speţă se circumscrie licitului sau ilicitului scopului mediat.

Care a fost aşadar scopul mediat al contractului în discuţie? Dacă în ce priveşte vânzătorii nu putem şti ce a dorit să facă cu banii, în ce priveşte cumpărătorul, fără îndoială că acesta a dorit să-şi  procure imobilul pentru desfăşurarea activităţii în vederea  căruia s-a constituit societatea comercială. Nimic ilicit aşadar, în ce priveşte cumpărătorul. În plus, cum art. 967 Cod civil instituie o prezumţie de existenţă  a cauzei şi de valabilitate a ei, nimic nu poate conduce în speţă la concluzia că motivul determinat ce le-a făcut pe părţi se contracteze  ar fi fost ilicit.

 Iar pentru că prin cererea reconvenţională pârâta a invocat ca motiv de nulitate  absolută şi faptul că în literatura de specialitate vânzarea încheiată cu o altă persoană, în dauna beneficiarului cumpărător al unei promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare constituie o fraudă cu ocazia transferului dreptului de proprietate, urmărindu-se sustragerea de la obligaţia asumată prin antecontract, Curtea a considerat necesar să facă câteva clarificări cu privire la efectele înstrăinării bunului promis către o altă persoană chiar dacă, faţă de concluzia la care a ajuns cu privire la cauza contractului de vânzare – cumpărare, această discuţie ar putea să apară neimportantă.

 Teoria de specialitate face distincţie în raport de buna sau reaua credinţă a terţului dobânditor, afirmând fără rezerve că, indiferent de poziţia promitentului vânzător, dacă terţul a fost de bună credinţă, înstrăinarea făcută cu titlul oneros rămâne valabilă, rămânând celui prejudiciat o acţiune în răspundere contractuală sub forma obligării la daune interese a promitentului vânzător. Dacă însă terţul a fost de rea credinţă, poate fi obligat şi el la plata de daune interese, de această dată extracontractual (delictual) faţă de acelaşi beneficiar al promisiunii, în temeiul art. 998 – 999 Cod civil, fără a se aduce atingere contractului, aceasta deoarece reaua credinţă a părţilor nu constituie motiv de nulitate absolută a unui contract decât prin raportare la cauză, privită ca element esenţial al contractului şi nu “in abstracto”. Ori, deşi prejudiciul cauzat beneficiarului promisiunii de vânzare,  acceptând - pentru nevoile demonstraţiei - că în cauză, între părţi, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, este incontestabil şi a putut fi prevăzut de părţi , el nu a constituit chiar scopul tranzacţiei, astfel încât cauza contractului este licită, iar beneficiarul promisiunii de vânzare – cumpărare nu este îndreptăţit decât la despăgubiri, evident în condiţiile dovedirii tuturor elementelor necesare pentru angajarea răspunderii contractuale sau delictuale, după distincţiile mai sus operate.

 3. În fine, în ceea ce priveşte pretenţia obligării  pârâţilor G.A. şi L.M. la plata sumei de 15.000 RON reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor, examinând clauzele contractuale de închiriere, a cărei simulare nu poate fi invocată de părţi (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), Curtea a constatat că prin art. VII pct. 4 din acest contract, părţile au convenit că, chiriaşul  nu poate emite pretenţii cu privire la manopera şi materialele  “construite” pentru punerea în funcţiune a spaţiului de comerţ dispoziţii ce se impun locatorului în baza principiului “pacta sunt servanda” (art. 969 Cod civil).

 Pentru aceste considerente, în temeiul art. 296 Cod proc. civilă, Curtea a respins apelul în sensul celor arătate anterior.

 Văzând şi dispoziţiilr art. 274 Cod proc. civilă, a obligat apelanta să plătească suma de 1.000 lei intimatei S.C. „B.S.” S.R.L. Suceava  şi 1.500 lei intimaţilor G.A. şi L.M., cu titlu de cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare