Contract de vanzare-cumparare. Nulitate absoluta. Lipsa obiect. Lipsa consimtamant. Eroare viciu de consimtamant. Cauza ilicita

Asupra apelului civil de faţă:

Prin sentinţa primei instanţe a fost respinsă acţiunea formulată de reclamanta I.E., în contradictoriu cu pârâţii IN şi IM.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut următoarele:

Reclamanta a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. /2014, invocând drept motive de nulitate a contractului de vânzare - cumpărare încheiat cu pârâţii: lipsa obiectului, având stipulat un preţ fictiv, care nu s-a plătit, lipsa consimţământului la instrainarea imobilului, întrucât reclamanta a fost convinsa că încheie un contract de intretinere si nu un contract de vânzare-cumpărare, precum şi cauza ilicită, constând în exploatarea stării de nevoie si de vulnerabilitate în care se afla ea, vânzătoarea.

În primul rând, instanţa a reţinut că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile Noului Cod civil, conform art. 3, art. 4 şi art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011. 

Nulitatea absolută este o sancţiune de drept civil care lipseşte actul juridic de efectele contrare normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, în cazul nerespectării, la incheierea actului juridic, a unor norme juridice imperative ce ocrotesc un interes general, obştesc. Ea poate fi invocată oricând, acţiunea în declararea nulităţii absolute fiind imprescriptibilă extinctiv. 

De asemenea, cu privire la cauzele de nulitate, instanţa reţine că, potrivit art. 11 Cod civil, ,,Nu se poate deroga prin convenţii sau acte juridice unilaterale de la legile care interesează ordinea publică sau de la bunele moravuri.”

Pe de altă parte, conform art.1179 Cod civil condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: capacitatea de a contracta;  consimţământul părţilor;  un obiect determinat şi licit şi o cauză licită şi morală. Potrivit art.1204, consimţământul părţilor trebuie să fie serios, liber şi exprimat în cunoştinţă de cauză.

Consimţământul reprezintă manifestarea de voinţă a părţii făcută în sensul de a încheia un act juridic. Pentru a produce efecte, consimţământul trebuie să fie serios, adică să fie dat cu intenţia de a se obliga, să fie liber, adică să nu fie viciat şi să fie exprimat în cunoştinţă de cauză, adică să provină de la o persoană cu discernământ şi după o prealabilă şi minuţioasă informare asupra tuturor elementelor contractului.

O altă condiţie de validitate a consimţământului este prevăzută şi de art. 1178 şi art. 1240 NCC, care prevăd necesitatea exteriorizării consimţământului.

Contractul nu este valabil atunci când consimţământul uneia dintre părţi este afectat de un viciu care îi alterează luciditatea sau libertatea. Reclamanta trebuia să dovedească împrejurarea că i-a lipsit acest consimţământ.

Cu privire la primul motiv invocat, lipsa consimţământului, instanţa a constatat că reclamanta se referă în realitate la eroarea asupra naturii actului încheiat, având convingerea că a încheiat un contract de întreţinere. 

Din acest punct de vedere, art.1207 Cod civil prevede ca motiv de nulitate relativă (nu absolută) eroarea asupra naturii actului juridic: ,,(1)Partea care, la momentul încheierii contractului, se afla într-o eroare esenţială poate cere anularea acestuia, dacă cealaltă parte ştia sau, după caz, trebuia să ştie că faptul asupra căruia a purtat eroarea era esenţial pentru încheierea contractului.

(2)Eroarea este esenţială: 1. când poartă asupra naturii sau obiectului contractului.(…)”

Din înscrisurile depuse nu a rezultat că reclamanta s-a aflat într-o asemenea eroare, iar boala reclamantei în sine nu poate atrage pierderea consimţământului, mai ales în condiţiile în care în încheierea de autentificare a contractul de vânzare-cumpărare se menţionează clar că ,,părţile au citit actul şi au declarat că i-au înţeles conţinutul, iar cele cuprinse în act reprezintă voinţa lor”, semnând originalul actului, rămas la notarul public. Menţiunea privind citirea contractului are forţă probantă până la înscrierea în fals, fiind o constatare a notarului public percepută prin propriile simţuri (ex propriis sensibus). Astfel, înscrisul autentic se bucură de o prezumţie de autenticitate şi validitate, făcând dovada până la declararea falsului, conform art. 270 Cod procedură civilă.

S-a mai constatat că reclamanta vânzătoare a declarat în cuprinsul actului că vinde soţilor IN şi IM nuda proprietate asupra imobilului proprietatea sa, precum şi împrejurarea că a încasat preţul de 16.200 lei de la cumpărători până la data autentificării actului, iar această declaraţie a fost citită şi semnată. De altfel, reclamanta nici nu a invocat faptul că nu a citit actul, ci doar că a avut convingerea că a încheiat alt act, ceea ce nu este verosimil, în condiţiile arătate.

Totodată, motivul invocat de reclamantă, dacă ar fi fost dovedit, nu ar putea atrage nulitatea absolută, ci relativă, întrucât în dispoziţiile noului Cod civil nu mai este reglementată eroarea obstacol, ca în vechiul cod civil, ca motiv de nulitate absolută.

Cum procesul civil este guvernat de principiul disponibilităţii (reglementat de art. 9 din Codul de procedură civilă), instanţa este ţinută să se pronunţe pe cererile şi motivele invocate de părţi, deci doar asupra motivelor ,,de nulitate absolută” invocate.

Celelalte menţiuni din contract fac dovadă până la proba contrară, atât între părţi, cât şi faţă de oricare alte persoane, fiind şi cazul menţiunii că preţul a fost deja plătit de cumpărători.

Trebuie subliniat şi faptul că reclamanta a formulat acţiunea după 3 ani de la încheierea contractului, iar aspectele invocate, privind refuzul pârâţilor de a-i acorda întreţinere, cum s-au înţeles, privesc perioada ulterioară încheierii actului şi nu momentul încheierii actului. În aceşti 3 ani reclamanta ar fi avut în mod rezonabil suficient timp pentru a realiza natura actului încheiat, iar starea de boală invocată în cererea de chemare în judecată (nedovedită, de altfel cu înscrisuri) nu este de natură a-i afecta consimţământul la momentul încheierii contractului, mai ales în condiţiile în care la data încheierii actului, ca şi în prezent, reclamanta a avut capacitate de exerciţiu, iar consimţământul nu i-a fost alterat, în contract menţionându-se că părţile au citit actul şi sunt de acord cu cuprinsul său.

Deşi lipsa consimţământului este o împrejurare de fapt, faţă de cele reţinute mai sus şi de faptul că motivul invocat în niciun caz nu poate atrage nulitatea absolută, instanţa a apreciat că nu este utilă audierea unor martori, care ar fi trebuit să aibă, în acelaşi timp, studii medicale pentru că s-ar fi analizat afectarea voinţei reclamantei de către boala de care suferea.

Eventualele declaraţii ale martorilor ar fi trebuit să se coroboreze cu actele medicale, pe care reclamanta însă nu le-a depus în termen legal (odată cu cererea, conform art. 194 lit.e) Cod procedură civilă ori în regularizare, deşi instanţa i-a pus în vedere).

Cu privire la preţ, ca obiect al contractului, instanţa reţine că, potrivit art. 1225 Cod civil, obiectul contractului trebuie să fie determinat şi licit, sub sancţiunea nulităţii absolute, iar art. 1660 Cod civil instituie alte trei condiţii de valabilitate ale preţului vânzării: să constea într-o sumă de bani, să fie serios şi determinat sau cel puţin determinabil.

Reclamanta a invocat lipsa preţului, respectiv că acesta este fictiv, deoarece în realitate nu a solicitat şi primit niciun preţ pentru imobilul înstrăinat.

În primul rând, instanţa a arătat că acest motiv de nulitate nu este întemeiat, deoarece fictivitatea preţului nu atrage nulitatea absolută a contractului, realitatea preţului nefiind o condiţie de valabilitate a actului juridic, ci seriozitatea preţului, care nu s-a invocat şi care este o chestiune de fapt, care depinde de valoarea bunului, dar şi de subiectivismul părţilor şi se apreciază de instanţa de judecată în funcţie de datele concrete ale speţei.

Fictivitatea preţului reprezintă un element al deghizării totale a contractului de vânzare-cumpărare, prin care se urmăreşte ascunderea naturii reale a actului care întruneşte acordul de voinţă al părţilor, respectiv aceea a unui contract de întreţinere, simulaţia nefiind invocată în cauza de faţă.

În condiţiile în care reclamanta a declarat în cuprinsul actului că a primit preţul, chiar dacă în realitate acesta nu s-a plătit, cu bună ştiinţă, a convenit să facă o asemenea declaraţie în privinţa primirii preţului, ,,pentru satisfacerea taxelor notariale”, dar împrejurarea respectivă nu constituie o cauză de nulitate a actului.

Potrivit legii, sancţiunea ce intervine în cazul fictivităţii preţului nu este nulitatea actului de înstrăinare, ci inopozabilitatea efectelor acestui act juridic, invocată pe calea simulaţiei.

Pe de altă parte, neplata preţului nu ar constitui motiv de nulitate a contractului, ci de reziliere. Prin urmare, chiar dacă preţul este fictiv, actul încheiat de părţi nu este nul, nefiind făcută, în acelaşi timp dovada neîndeplinirii vreunei condiţii de valabilitate.

Pentru aceste motive, nici nu era utilă audierea unor martori pe aspectul neplăţii preţului.

Astfel, din probele administrate nu rezultă că scopul urmărit de părţi la încheierea contractului de vânzare cumpărare a fost altul decât vânzarea - cumpărarea imobilului, cu rezervarea dreptului de uzufruct viager, iar motivele (scopul mediat) pentru care părţile au optat pentru încheierea unui asemenea contract nu interesează sub aspectul valabilităţii actului.

Chiar în situaţia inserării clauzei de întreţinere, actul are ca efect tot transmiterea dreptului de proprietate, iar clauzele contractului privesc contraprestaţiile reciproce specifice convenţiei de vânzare. Neasigurarea întreţinerii reclamantei ar fi fost motiv de rezoluţiune a contactului şi nu de anulare.

Cu privire la al treilea motiv de nulitate invocat, cauza ilicită ,,constând in exploatarea stării de nevoie si de vulnerabilitate” in care se afla vânzătoarea, instanţa constată că nu este întemeiat, pentru următoarele considerente: 

Conform definiţiei date de Noul cod civil cauzei contractului, la art. 1235, cauza reprezintă „motivul care determină fiecare parte să încheie contractul”, iar condiţiile de valabilitate ale cauzei sunt prevăzute de art. 1236 şi art. 1237 NCC şi trebuie îndeplinite cumulativ: să existe, să fie licită şi morală. Codul prezumă existenţa şi valabilitatea cauzei, prezumţia fiind una relativă, astfel că cel ce invocă inexistenţa sau nevalabilitatea ei este obligat să facă dovada conform art. 249 Cod procedură civilă.

Motivul determinant al încheierii actului juridic este concret şi variabil de la o categorie la alta de acte juridice civile şi chiar în cadrul aceleiaşi categorii de acte juridice civile, iar în cazul contractului de vânzare, scopul mediat constă în destinaţia concretă ce urmează a se da lucrului cumpărat, respectiv sumei ce reprezintă preţul, astfel încât diferă de la cumpărător la cumpărător.

Cauza este ilicită când este contrară legii şi ordinii publice. Cauza este considerată ilicită şi atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.

Cauza imorală este cauza contrară bunelor moravuri şi regulilor de convieţuire socială. 

Sancţiunea ce intervine în cazul lipsei cauzei este anulabilitatea contractului, aceasta fiind regula în noul cod civil, cu excepţia cazului în care contractul a fost greşit calificat şi poate produce alte efecte juridice (când operează conversia).

Cauza  ilicită  sau  imorală  atrage  nulitatea  absolută  a  contractului doar în două  situaţii: dacă  este  comună  ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască (art.1238 Cod civil). 

Prin urmare, în noua reglementare juridică a actelor juridice prevalează menţinerea şi confirmarea actului juridic în forma iniţială sau o altă formă (conversiune) şi nu desfiinţarea acestuia, acordându-se în unele cazuri preferinţă bunei-credinţe a cocontractantului şi siguranţei circuitului civil.

Prin urmare, pentru a interveni nulitatea absolută, nu este suficient ca doar una dintre părţi să fi urmărit un scop ilicit, ci legea impune şi condiţia ca cel puţin cealaltă parte (în speţă, reclamanta) să fi cunoscut, la momentul încheierii actului, cauza ilicită sau să fi trebuit, după împrejurări, să o cunoască. 

În speţa de faţă, din motivarea cererii de chemare în judecată şi din probele administrate nu rezultă că ar fi fost îndeplinită condiţia menţionată.

Reclamanta a invocat profitarea de către cealaltă parte a stării de nevoie, însă această împrejurare constituie o condiţie a existenţei leziunii, un viciu al consimţământului, ceea ce nu este cazul în litigiul de faţă. Astfel, există leziune atunci când una dintre părţi, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de lipsa de cunoştinţe a celeilalte părţi, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaţie de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestaţii. (art. 1221 Cod civil). Nici nu s-a invocat o astfel de disproporţie între prestaţii.

S-a mai reţinut că reclamanta nu a făcut dovada că pârâţii ar fi urmărit să profite de starea de nevoie a reclamantei, în condiţiile în care în contract sunt inserate clar toate prestaţiile şi contraprestaţiile părţilor.

Întrucât nu s-a invocat acest viciu, dar se face confuzie între condiţiile leziunii şi condiţiile cauzei ilicite, proba testimonială nu era utilă în sensul art. 255 Cod procedură civilă.

Faţă de considerentele de fapt şi de drept expuse mai sus, instanţa a respins ca neîntemeiată acţiunea.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta IE, prin care a solicitat schimbarea sentinţei, în sensul admiterii acţiunii şi constatării nulităii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .../....2014 la B.N.P. BM, cu cheltuieli de judecată.

În esenţă, apelanta a criticat hotărârea instanţei de fond considerând că aceasta a respins probele solicitate – proba testimonială şi proba cu înscrisuri, pentru ca apoi să concluzioneze lipsa dovezii faptului că pârâţii ar fi urmărit să profite de starea de nevoie.

Instanţa de fond, în raport de obiectul cererii de chemare în judecată şi în baza rolului activ, trebuia să dispună emiterea unei adrese la BNP BM, pentru a comunica actele în baza cărora s-a încheiat contractul a cărei nulitate s-a socitat.

Starea de fapt reţinută de instanţă este eronată. Unul dintre martorii propuşi este chiar mandatarul pârâţilor care urma să încheie contract de vânzare-cumpărare cu clauza întreţinerii în numele acestora şi care ştia că nu s-a achitat preţul vânzării.

Apelanta a arătat că IM este nepoata sa de văr primar căreia i-a lăsat imobilul proprietatea cu obligaţia întreţinerii la nevoie, în considerarea relaţiilor de rudenie apropiată. De aceea, a prevăzut înstrăinarea numai a nudei proprietăţi, rezervându-şi dreptul de uzufruct.

În continuare, apelanta a arătat că s-a prezentat la notarul public împreună cu mandatarul pârâţilor pentru a se încheia actul în formă autentică, având deplină încredere că urma să încheie un act de înstrăinare cu clauza întreţinerii întrucât nu a pretins şi nici nu a primit un preţ al vânzării. Ori, este de esenţa contractului de vânzare-cumpărare plata preţului ca o contraprestaţie ce trebuie executată de cumpărători.

Apelanta a formulat, de asemenea, motive de apel în termen şi prin cererea depusă la data de 23.08.2008, prin care a arătat că sentinţa este lacunar motivată, instanţa mărginindu-se numai la a reţine faptul că înscrisul autentic se bucură de prezumţia de autenticitate şi validitate, fără a analiza în ansamblu înscrisurile aflate la dosar.

A arătat că la momentul semnării actului, faţă de starea de sănătate şi vulnerabilitate, a avut convingerea că semnează un contract de întreţinere. Preţul inserat în contract a fost unul fictiv doar pentru satisfacerea taxelor notariale, pârâţii nu i-au plătit nicio sumă de bani. În toată această perioadă ei au locuit în Spania, iar după ce le-a cerut să-şi îndeplinească obligaţia de întreţinere, aceştia i-au spus că nu au nicio obligaţie, aşa cu rezultă din contract.

Astfel, apelanta a solicitat să se constate lipsa obiectului contractului de vânzare-cumpărare ca urmare a faptului că preţul nu a fost plătit niciodată, precum şi faptul că acest contract se întemeiază pe o cauză ilicită constând în exploatarea stării de nevoie şi vulnerabilitate în care se afla.

În continuare, apelanta a arătat că la data de 26.05.2017 a formulat cerere de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, acţiunea fiind introdusă cu respectarea termenelor prevăzute de art. 2539 Noul Cod civil şi art. 1249 Cod civil.

A solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâţilor şi proba cu martorii .....

Apelul a fost timbrat cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 458 lei, achitată prin chitanţa nr. 0282768.

În cauză nu a fost depusă întâmpinare.

Prin încheierea din 16.11.2018 s-a încuviinţat apelantei-reclamante, probele cu  înscrisurile ataşate la dosar, interogatoriile intimaţilor,  martorii VC şi  ID şi emiterea unei adrese către BNP BM pentru a depune la dosar documentele care au stat la baza emiterii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .../....2014, relaţiile de la notar fiind depuse la dosar filele 38-61.

Deliberând asupra apelului, Tribunalul reţine următoarele:

Primele critici din apel vizează invocarea unor neregularităţi în ceea ce priveşte modul în care prima instanţă ar fi respins cererile de probatorii formulate, aspecte ce nu mai subzistă şi sunt de prisos a fi analizate în condiţiile în care în faza procesuală a apelului, potrivit dispoziţiilor art. 479 alin.2 Noul Cod de Procedură Civilă, Tribunalul a încuviinţat apelantei – reclamante IE, toate probele solicitate prin acţiunea introductivă şi reiterate în cuprinsul cererii de apel: proba cu înscrisuri (acte medicale şi actele care au stat la baza întocmirii contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr..../....2014), proba testimonială, fiind audiaţi martorii propuşi VC şi ID, nominalizaţi de apelantă personal, în şedinţa publică din 16.11.2018, proba cu interogatoriu.

Motivarea lacunară a sentinţei  şi lipsa analizării în ansamblu de către prima instanţă  a înscrisurilor aflate la dosar, este de asemenea, o susţinere nefondată a apelantei.

Se poate constata în mod evident că judecătorul fondului a reţinut situaţia de fapt şi a aplicat textele de lege incidente în mod corect, referindu-se la toate aspectele deduse judecăţii.

Dreptul la un proces echitabil impune motivarea hotărârilor judecătoreşti întrucât numai pe această cale se poate verifica maniera în care în circumstanţele concrete ale cauzei "justiţia a fost servită". Exigenţa motivării este esenţială în administrarea adecvată a justiţiei, în condiţiile în care considerentele reprezintă partea cea mai întinsă a hotărârii, locul în care se indică motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei.

Printre pilonii de bază ai dreptului la un proces echitabil se numără şi dreptul oricărei părţi în cadrul unei proceduri judiciare de a prezenta instanţei observaţiile, argumentele şi mijloacele sale de probă, coroborat cu dreptul fiecărei părţi ca aceste observaţii şi argumente să fie examinate în mod efectiv. Cu privire la aceste aspecte, obligaţia instanţei de motivare a deciziilor sale este singurul mijloc prin care se poate verifica respectarea lor.

După cum s-a arătat în doctrină, motivarea trebuie să fie pertinentă, completă, întemeiată, omogenă, concretă, convingătoare şi accesibilă. Motivarea este de esenţa hotărârilor, reprezentând o garanţie pentru părţi că cererile lor au fost analizate cu atenţie.

 Aceeaşi concluzie se desprinde şi din jurisprudenţa deja consacrată a Curţii Europene a Drepturilor Omului, referitoare la dreptul la un proces echitabil. Astfel, Curtea arată că dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6 par. 1 din Convenţie, înglobează, între altele, dreptul părţilor unui proces de a-şi prezenta observaţiile pe care le apreciază ca fiind pertinente cauzei lor. Întrucât Convenţia nu vizează garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii ci drepturi concrete şi efective, acest drept nu poate fi considerat ca fiind efectiv decât dacă aceste observaţii sunt cu adevărat "ascultate", adică examinate propriu-zis de către instanţa sesizată. Cu alte cuvinte, art. 6 implică, mai ales, în sarcina "tribunalului", obligaţia de a proceda la o examinare efectivă a motivelor, argumentelor şi cererilor de probă ale părţilor sub rezerva aprecierii pertinentei acestora" (cauza Van de Hurk c. Ţările de Jos, hot. din 19 aprilie 1994, §59; în acelaşi sens, cauza Albina c. România, hot. din 28 aprilie 2005, §30). Obligaţia instanţei de a răspunde prin motivare la argumentele prezentate de părţi este justificată, întrucât "numai prin pronunţarea unei hotărâri motivate poate fi realizat un control public al administrării justiţiei" (hotărârea Hirvisaari c. Finlanda din 27 septembrie 2001).

Curtea este constantă în a statua, legat de buna administrare a justiţiei, că "deciziile judiciare trebuie să indice de o manieră suficientă motivele pe care se bazează" (cauzele Ruiz Torija c. Spania, hot. din 9 decembrie 1994, § 29; Helle c. Finlanda, hot. din 19 decembrie 1997; Suominen c. Finlanda, hot. din 1 iulie 2003, § 34 sau Dimitrellos c. Grecia, hot. din 7 aprilie 2005, § 15). Cât priveşte, spre exemplu, cauza Albina c. România (hot. din 28 aprilie 2005, § 30), Curtea relevă că orice hotărâre judecătorească trebuie motivată, astfel încât judecătorul să răspundă tuturor argumentelor prezentate de părţi. Această obligaţie este justificată, întrucât "numai prin pronunţarea unei hotărâri motivate poate fi realizat un control public al administrării justiţiei" (hot. Hirvisaari c. Finlanda din 27 septembrie 2001).

Curtea apreciază că instanţa nu este întotdeauna datoare să analizeze separat fiecare susţinere a părţilor, putând selecta sau grupa argumentele utile în soluţionarea cauzei, dar ignorarea completă a acestora echivalează cu lipsirea părţii de un veritabil acces la justiţie.

Raportând aceste considerente de ordin teoretic la datele speţei şi la criticile apelantului în sensul în care hotărârea judecătorească ar fi superficial motivată, Tribunalul consideră ca nefondate susţinerile apelantei  privind motivarea  lacunară a hotărârii.

Atât în doctrină cât şi în jurisprudenţa naţională şi europeană s-a consacrat faptul că motivarea unei  hotărâri judecătoreşti trebuie înţeleasă ca un silogism juridic care trebuie să explice şi să justifice dispozitivul şi să permită realizarea controlului judiciar fără ca prin aceasta să reprezinte un răspuns exhaustiv la toate argumentele părţilor.

Faptul că judecătorul a interpretat elementele bazei factuale într-o altă manieră decât cea agreată de apelanta - reclamantă nu echivalează cu încălcarea dreptului de a fi în mod real „ascultat”, susţinerile sale fiind examinate de către instanţa sesizată, aşa cum transpare din întreaga motivare a hotărârii apelate, existând un răspuns asupra tuturor argumentelor cu incidenţă decisivă asupra obiectului litigiului.

  Lipsa pronunţării în concret în legătură cu fiecare înscris de la dosarul cauzei, aşa cum se invocă în cererea de apel nu înseamnă lipsa examinării fondului, fiind permis judecătorului să analizeze grupat argumentele subsumate unei critici principale, în acord cu prevederile art. 425 Noul Cod de Procedură Civilă.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, deşi sancţiunea nulităţii absolute a fost greşit indicată, în mod esenţial, atât în acţiunea introductivă cât şi în cererea de apel, principalul motiv de nulitate a contractului se referă la eroarea esenţială în care s-ar fi aflat reclamanta la momentul încheierii contractului, eroare ce poartă asupra naturii sau obiectului actului juridic.

Astfel, aceasta a reiterat în apel susţinerile potrivit cărora s-a prezentat la notar pentru încheierea unui act de înstrăinare cu clauza întreţinerii.

Potrivit art. 555 alin.1 Noul Cod Civil, proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege. Aşadar, posesia (ius possidendi), folosinţa (ius utendi şi ius fruendi) şi dispoziţia (ius abutendi) sunt cele trei prerogative care alcătuiesc conţinutul juridic al dreptului de proprietate privată.

Dreptul de uzufruct ia naştere, prin dezmembrarea dreptului de proprietate privată, respectiv, prin divizarea atributului posesiei şi prin pierderea de către proprietar a elementelor usus (ius utendi)şi fructus (ius fruendi) care formează atributul folosinţei. Ca urmare, rezultă două drepturi, respectiv dreptul de nudă proprietate şi dreptul de uzufruct. Nudul proprietar păstrează o parte din atributul posesiei, el continuând să aproprieze bunul şi să îl stăpânească, dar numai ca nud proprietar, precum şi atributul dispoziţiei. Uzufructuarul preia o parte din atributul posesiei, precum şi atributul folosinţei, cu îndatorirea de a-i conserva substanţa.

Altfel spus, nuda proprietate înseamnă deţinerea titlului de proprietate fără a avea folosinţa bunului (posesia) iar constituirea dreptului de uzufruct presupune dreptul uzufructuarului de a folosi bunul ca şi cum ar fi proprietarul acestuia şi de a-i culege fructele şi are un caracter esenţialmente temporar, durata maximă a uzufructului fiind durata vieţii uzufructuarului, conform art. 708 alin.1 Noul Cod Civil.

În acest sens, s-a încheiat şi contractul de vânzare - cumpărare contestat în cauza dedusă judecăţii: apelanta - reclamantă  IE a vândut intimaţilor – pârâţi, soţii IN şi IM, nuda proprietate asupra imobilului compus din teren intravilan în suprafaţă de 1903 mp (1951 mp din măsurători) şi casă de locuit în suprafaţă construită desfăşurată de 105 mp, situat în com. D., posesia şi folosinţa imobilului urmând a fi transmise cumpărătorilor la data decesului său, dată până la care şi-a rezervat dreptul de uzufruct asupra imobilului. În tot acest timp, ea se poate folosi de bun, chiar dacă nu se mai află în patrimoniul său, fără însă a mai putea efectua acte de dispoziţie.

Existenţa acestei clauze de uzufruct în cuprinsul contractului de vânzare - cumpărare nu implică automat şi existenţa unei clauze de întreţinere.

În măsura în care apelanta – reclamantă, în calitate de vânzătoare urmărea să obţină de la cumpărători şi o întreţinere lunară, atunci această întreţinere ar fi trebuit să fie prevăzută în mod expres în contract, cu individualizarea detaliată a modalităţii de prestare: fie prin plata unei sume de bani lunare, fie prin procurarea de alimente, medicamente, îmbrăcăminte sau prestarea activităţilor de gospodărire.

Aşadar, pentru a-şi produce efectele juridice şi pentru a obliga cumpărătorii la respectarea unui uzufruct şi la prestarea unei întreţineri, era obligatoriu ca în cuprinsul contractului de vânzare - cumpărare să se menţioneze ambele clauze.

Or în speţă, este inserată doar clauza de uzufruct.

Nu se poate reţine eroarea apelantei – reclamante asupra naturii juridice a contractului încheiat, câtă vreme după ce actul a fost citit de către notarul public, aspect care rezultă din încheierea de autentificare nr. .../....2014, aceasta a declarat că i-a înţeles conţinutul. Chiar dacă ar fi fost într-o confuzie din perspectiva terminologică a cuvintelor folosite, tot ar fi putut sesiza lipsa inserării în contract a unei obligaţii concrete din partea intimaţilor - pârâţi în ceea ce priveşte întreţinerea sa cu cele necesare traiului, aşa cum martorul VC a constatat la prima citire a actului: „în contractul de vânzare se specifica că beneficiază de uzufruct cât timp trăieşte fără a se menţiona în contractul respectiv că beneficiază de întreţinere atâta timp cât trăieşte. ” Şi martorul ocular, prezent la momentul încheierii contractului, în calitate de mandatar al cumpărătorilor, numitul ID a relatat că iniţial s-a întocmit un contract de vânzare - cumpărare „pur şi simplu”, „fără niciun fel de clauză”, aspect pe care l-a sesizat verbal, declarând că  a discutat cu reclamanta IE, după care actul „a fost completat corespunzător”.

 Aşadar,  în condiţiile în care actul a fost citit de către notarul public şi mai mult, martorul ID i-a pus în atenţie aspecte concrete în legătură cu conţinutul contractului, dacă înţelegerea iniţială ar fi fost în sensul asumării de către prezumtivii cumpărători a obligaţiei de întreţinere a apelantei – reclamante, aceasta avea posibilitatea să sesizeze că în locul clauzei de întreţinere în favoarea sa, s-a trecut rezerva uzufructului viager şi, în consecinţă, să solicite notarului înscrierea clauzei privind obligaţia de întreţinere, în locul celei de uzufruct viager sau să refuze semnarea actului.

Contractul de vânzare - cumpărare a cărui nulitate absolută se cere a fi constatată este un înscris autentic, astfel că în privinţa constatărilor personale ale notarului, aşa cum sunt menţiunile privind citirea contractului şi luarea consimţământului, acestea fac dovada deplină, până la înscrierea în fals.

Mai mult, se cuvine a nu se neglija faptul că anterior încheierii acestui contract, părţile au scris şi semnat olograf o cerere (fila 40 dosar apel) prin care precizau notarului tipul de contract pe care intenţionau să îl încheie. În acest sens, aceştia au solicitat „redactarea, autentificarea şi intabularea unui contract de vânzare – cumpărare”, fără a fi inserat vreo menţiune privind obligaţia de întreţinere în sarcina cumpărătorilor, invocată ulterior de reclamantă. Manifestarea de voinţă a acesteia a fost exprimată doar referitor la rezervarea „uzufructului asupra imobilului”.

De asemenea, se are în vedere că în cuprinsul acestei cereri se face trimitere la procura dată de intimaţii – pârâţi mandatarului ID pentru perfectarea vânzării, procura autentificată sub nr. 6/07.01.2014 al cărei obiect îl constituie împuternicirea martorului ID pentru cumpărarea nudei proprietăţi asupra imobilului în litigiu cu rezerva pentru vânzătoarea IE a dreptului de uzufruct asupra imobilului până la decesul acesteia.

Contractul încheiat în cauză are o titulatură foarte clară, ce nu lasă loc de interpretări: „contract de vânzare - cumpărare” şi conţine toate elementele specifice vânzării – cumpărării: preţul, în legătură cu care se menţionează generic că a fost primit de la cumpărători, precizarea momentelor de transmitere a nudei proprietăţi precum şi a posesiei şi folosinţei imobilului.

Neplata preţului nu poate constitui motiv de nulitate a actului juridic, ci de rezoluţiune, sancţiune ce intervine în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor de către una dintre părţi. Este cunoscută în doctrină comparaţia între cele două instituţii de drept, în sensul în care se exemplifică faptul că neîncheierea valabilă a unui contract deschide posibilitatea anulării în timp ce dacă, a fost valabil încheiat contractul dar vânzătorul nu predă lucrul vândut sau cumpărătorul nu plăteşte preţul, atunci cel interesat va putea să ceară rezoluţiunea contractului sau executarea silită a obligaţiei ce revine celeilalte părţi contractante.

Oricum apelanta - reclamantă  nu a făcut dovada susţinerilor sale privind faptul că nu ar fi primit preţul vânzării imobilului, martorii audiaţi nu au asistat la posibilele discuţii dintre părţi, martorul ID declarând că ştia de la cumpărători al căror mandatar a fost, că preţul fusese deja achitat la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare, aspect consemnat şi în cuprinsul actului încheiat la notar. Aşadar aceştia nu au relatat situaţii de care să fi avut cunoştinţă personal privind înţelegerea părţilor legată de plata preţului, mărturiile lor având valoarea unor probe indirecte.

Cât priveşte lipsa pârâţilor la interogatoriu, aceasta trebuie considerată ca un început de dovadă scrisă care însă nu a fost confirmată prin celelalte probe administrate, cu atât mai mult cu cât din încheierea notarului public rezultă că reclamantei i-a fost citit actul atacat ale cărui clauze sunt specifice contractului de vânzare – cumpărare.

Apelanta - reclamantă  susţine că în cauză contractul de vânzare - cumpărare a cărui nulitate solicită a fi constatată s-a întemeiat pe o cauză ilicită, constând în exploatarea stării de nevoie şi de vulnerabilitate în care se afla.

Potrivit art. 1236 alin.2 Noul Cod Civil, cauza este ilicită când este contrară legii şi ordinii publice şi atrage nulitatea absolută a contractului, în condiţiile stipulate de art. 1238 Noul Cod Civil, respectiv, dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia să o cunoască.

Aceste dispoziţii legale presupun drept condiţie a nulităţii contractului, fie existenţa unei cauze ilicite comune, în sensul în care scopul ilicit pentru încheierea contractului a fost comun părţilor, fie comportamentul cuplabil al cocontractantului care, cunoscând sau trebuind să cunoască scopul ilicit al celeilalte părţi, a consimţit totuşi, la încheierea contractului.

Aşadar cauza nu are legătură cu împrejurările invocate de apelanta - reclamantă  întrucât se referă la motivul care determină fiecare parte să încheie contractul, este acel element al actului juridic civil care constă în obiectivul urmărit la încheierea unui asemenea act, răspunde, aşa cum se spune în doctrină la întrebarea „de ce” ori „pentru ce” s-a încheiat actul juridic, independent de starea în care se aflau părţile.

Oricum, dincolo de invocarea greşită a temeiului juridic, probele administrate nu converg spre ideea că intimaţii – pârâţi ar fi profitat de starea de nevoie şi de vulnerabilitate în care s-ar fi aflat apelanta, cu atât mai mult cu cât nici nu au fost prezenţi la notar, contractul de vânzare - cumpărare fiind întocmit în prezenţa mandatarului lor iar boala de care a suferit apelanta – tumoră la stomac nu era de natură a-i afecta reprezentarea realităţii.

Având în vedere considerentele expuse, Tribunalul, în baza art. 480 alin.1 Noul Cod de Procedură Civilă, va respinge apelul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare