Acţiune în constatare

Cod ECLI ECLI:RO:JDS3B:2017:001.004568

DOSAR NR. .../301/2016

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA SECTORULUI 3 BUCUREŞTI

SECŢIA CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ NR. ...

Şedinţa publică de la 12.04.2017

Instanţa constituită din:

Preşedinte – DGT

Grefier – DI

Pe rol soluţionarea cauzei civile de faţă formulată de reclamanta SC BI SRL în contradictoriu cu pârâţii AB, BC prin M şi CD, având ca obiect acţiune în constatare.

Dezbaterile asupra excepţiei şi asupra fondului cauzei au avut loc în şedinţa publică de la 21.03.2017, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, parte integrantă din prezenta, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea la data de 05.04.2017 când, pentru acelaşi motiv, a amânat pronunţarea la data de 12.04.2017 când, în aceeaşi compunere, a hotărât următoarele:

INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 București la data de 10.06.2016 sub nr. .../301/2016, reclamanta BI SRL a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâţii AB, BC prin M şi CD, a solicitat instanţei ca prin hotărârea  pe care o va pronunţa, să constate inopozabilitatea faţă de reclamantă a contractului de închiriere nr. .../09.06.2000 încheiat între CD şi Primăria ..., să se dispună evacuarea pârâtei CD din imobilul situat în Bucureşti, sector 3.

În motivare a arătat că deţine un drept de proprietate asupra unei cote de 1/2 din imobilul situat în Bucureşti, Sector 3, , acesta fiind dobândit  prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP sub nr. ... din 09.02.2016, încheiat cu BS şi PC.

Imobilul situat în Sector 3, Bucureşti, înscris în CF nr. .. este deţinut în coproprietate cu BC, conform extrasului de carte funciara nr. .../02.02.2016

Autoarele reclamantei, BS şi PC au dobândit dreptul de proprietate asupra cotei parte de 1/2 din imobilul situat în Bucureşti, Sector 3 prin moştenire de pe urma defunctei CS. La rândul său CS a dobândit dreptul de proprietate prin restituire în natură în baza prevederilor Legii nr. 10/2001.

Rezulta astfel că atât reclamanta SC BI SRL cat si  AB sunt deopotrivă proprietari ai imobilului, fiind fiecare titulari ai unei cote părţi ideale de ½  din acest imobil, ceea ce semnifică ca niciunul din coproprietari nu are identificat si delimitat un spaţiu determinat din acest imobil.

La momentul dobândirii dreptului de proprietate, prin moştenire, asupra imobilului în cauză, autoarele reclamantei au solicitat coproprietarului imobilului lămuriri despre situaţia locativă a acestuia iar prin adresa nr. .../18.12.2013 li s-a comunicat că AFI are imobilul în administrare şi că există un număr de 28 de contracte de închiriere, ce au fost prelungite în mod succesiv în temeiul unor dispoziţii legale.

Ultima prelungire a contractelor de închiriere, potrivit adresei nr. .../16.07.2015  a avut loc în temeiul OUG nr. 43/2014, pentru o perioadă de 5 ani, respectiv până la data de 27.06.2019.

Reclamanta a precizat că la prelungirea contractelor închiriere nu a existat acordul tuturor coproprietarilor, sau a majorităţii astfel cum prevede art. 641 C. civ. alin. (1) C.civ.

Prin notificarea nr. ... din 15.01.2014 depusă la PMB şi prin notificarea nr. ... din 15.01.2014 depusă la AFI, autoarele reclamantei s-au opus în mod expres la prelungirea contractelor de închiriere aflate în derulare.

Refuzul de a se proceda la prelungirea contractelor a fost motivat şi de starea imobilului care se află încadrat în clasa I de risc seismic. Este un imobil impropriu destinaţiei de spaţiu locativ, necesitând lucrări de conservare, consolidare şi restaurare iar în acest sens au existat notificări din partea DGPL cu privire la începerea lucrărilor de punere în siguranţă a imobilului.

Totodată  a precizat că imobilul este înscris pe lista monumentelor istorice, iar obligaţia de consolidare şi restaurare aparţine tuturor coproprietarilor, deci şi AB.

În pofida refuzului expres de a se proceda la prelungirea contractelor de închiriere cât şi a situaţiei imobilului care prezintă pericol pentru siguranţa locatarilor, AFI, instituţie în administrarea căreia se află imobilul, prin adresa nr. .../16.07.2015 a comunicat autoarelor sale, că prelungirea contractelor s-a efectuat asupra cotei de 1/2 din imobil şi că  nu consideră necesar acordul tuturor coproprietarilor.

Având in vedere acest aspect precum si natura contractului de închiriere care este mai mult decât un simplu act de administrare a unui bun  întrucât îl lipseşte pe coproprietar de prerogativele esenţiale ale dreptului sau respectiv de folosinţa si de dreptul de a dispune material de acest bun, statul, prin instituţia pârâta nu putea dispune in favoarea pârâtei CD închiriindu-i acestuia cota de ½ pentru ca aceasta cota nu poartă asupra unei părţi determinate din imobil (ipoteza posibila doar ca urmare a unui eventual partaj, neefectuat încă la momentul prelungirii închirierii.)

Menţiunea olografă existentă pe prima pagină a contractului, aceea de prelungire de drept a contractelor de închiriere conform OUG nr. 43/2014 este inadecvată situaţiei juridice a apartamentului în litigiu întrucât la data efectuării acestei operaţiuni juridice asupra imobilului în discuţie statul nu era proprietar unic sau proprietar cu cota majoritara pentru a putea decide, conform articolului unic din acest act normativ, o închiriere/ prelungire valabilă .

In acest fel, BC a decis să prelungească contractele de închiriere cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 art. Cod civil, dispoziţiile art. 642 C.civ.

Astfel, în ceea ce priveşte capătul de cerere privind evacuarea a arătat că, neexistând acordul tuturor coproprietarilor, contractul de închiriere nr. .../09.06.200 nu îi este opozabil.

Situaţia juridică şi de fapt a imobilului este în măsură să genereze o problema ce poate fi considerată o încălcare gravă a dreptului de proprietate al subscrisei, impunându-se astfel evacuarea pârâtei din imobil.

În drept a invocat art. 641 Cod civil, art. 642 C. civ., art. 102 din Legea nr. 71/2011, art. 643 alin. 1 C. civ, art. 1831 alin. 1 C. civ.

Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru de 200 lei și a avut anexate înscrisuri (f. 9-40).

La data de 14.07.2016 pârâtul BC prin M a formulat întâmpinare  prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive.

 În motivarea a precizat că nu poate avea calitate procesuală pasiva decât  proprietarul imobilului în litigiu, iar BC prin M nu a fost parte in raportul juridic dedus judecății.

Imobilul respectiv se află în proprietatea reclamantei şi a Primăriei, fiind administrată de AFI și închiriată numitei CD conform contractului nr. .../09.06.2000 iar înscrierea în cartea funciară a fost făcută de AFI, în numele BC.

Au fost redate dispozițiile art. 25 din Decretul 31/1954 şi ale art. 37 alin. (1) din acelaşi act normativ și s-a arătat că în acest caz, calitate procesuală nu poate avea decât AB.

Deşi legal citați, pârâții AB și CD nu au formulat întâmpinare și nu s-au prezentat în instanță pentru a solicita probe în apărare.

Pârâtul AB a depus la dosar un set de înscrisuri (f. 51-61).

La data de 18.08.2016 reclamanta a formulat răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepţiei invocate ca neîntemeiată, arătând că imobilul este deținut în coproprietate cu pârâtul BC, astfel cum rezultă din extrasul CF nr. .../02.02.2016, cota de ½ aparținând acestuia făcând obiectul contractului a cărui inopozabilitate o invocă.

În drept a invocat art. 36 Cpc.

În ședința publică din data de 25.10.2016 instanța a unit cu fondul excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul BC.

La data de 06.12.2016 reclamanta a depus cerere precizatoare prin care a arătat că primul capăt de cerere vizează contractul nr. .../14.01.2015, arătând că la data formulării cererii a avut în vedere un număr de contract care reieșea din adresa nr. .../18.12.2013 transmisă de către AFI

În drept a invocat art. 204 alin. (2) Cpc.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.

La data de 23.01.2017 au fost transmise de către Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 3 toate actele care au stat la baza înscrierii dreptului de proprietate al BC cu privire la imobilul care face obiectul contractului de închiriere contestat în cauză (f. 100-204).

Analizând materialul probator administrat în cauză, reține următoarele:

Preliminar, potrivit dispozițiilor art. 248 alin. (1) Cpc instanța se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei.

Potrivit art. 36 Cpc, calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății iar aceasta se determină în concret, în raport de obiectul litigiului dedus judecăţii și întrucât reclamantul este acela care declanşează procedura judiciară, lui îi revine obligaţie de a justifica atât calitatea sa procesuală activă cât şi calitatea procesuală a pârâtului.

Având în vedere obiectul cererii de chemare în judecată, instanța reține că justifică calitate procesuală pasivă atât părțile contractului de închiriere a cărui inopozabilitate se invocă de către reclamantă cât și titularul dreptului de proprietate asupra cotei de ½ care face obiectul acestui contract.

Pârâtul BC prin M invocă lipsa calității procesuale pasive motivat de lipsa calității de proprietar al imobilului situat în strada ... nr. 3 însă această susținere este infirmată de extrasul de carte funciară nr. 22...823 (fila 104) unde apare întabulat dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din teren respectiv ½ din construcție în favoarea BC prin AFI, drept dobândit în temeiul art. 3 din Decretul nr. 92/19 aprilie 1950 (prin care a fost naționalizat imobilul situat în strada ... nr. 3) potrivit cu care imobilele naționalizate trec în proprietatea Statului ca bunuri ale întregului popor (…).

Pentru aceste motive instanța va respinge excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul BC prin M, ca neîntemeiată.

Pe fondul cauzei, în fapt instanța reține că reclamanta este titularul unui drept de proprietate în cotă de ½ asupra imobilului situat în București, sector 3 compus din imobil teren + construcție, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .../09.02.2016 de BNP ...” – Birou Individual Notarial (f. 10-15), încheiat între reclamantă, în calitate de cumpărător și numitele BS și PI, în calitate de vânzătoare.

Autoarele reclamantei au dobândit dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din imobil prin moștenire de pe urma defunctei CS, conform certificatului suplimentar de moștenitor nr. .../21.11.2012 eliberat de BNP PP și UD (f. 23). La rândul său, defuncta CS  a dobândit dreptul de proprietate prin Dispoziția nr. .../17.02.2004 a Primarului General al Municipiului București, emisă în temeiul Legii 10/2001 (f. 24).

Potrivit extrasului de carte funciară nr. ... (f. 21), imobilul este deținut în coproprietate indiviză cu pârâtul BC, acesta din urmă fiind titularului dreptului de proprietate asupra cotei de ½ din teren respectiv ½ din construcție.

Între Primăria, prin AFI  și pârâta CD s-a încheiat la data de 09.06.2000 contractul de închiriere pentru suprafața cu destinație de locuință situat în strada ..., et. 1, ap. ..., sector 3, acesta fiind prelungit succesiv în temeiul unor acte normative.

În temeiul OUG 43/2014 a fost încheiat un nou contract de închiriere între aceleași părți, având nr. .../14.01.2015 (f. ), cu privire la cota de ½ din dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. ... situat în strada ... nr. ... sector 3, etaj 1, cotă aflată în proprietatea privată a AB.

Pe calea prezentei acțiuni reclamanta solicită, în cadrul primului capăt de cerere, constatarea inopozabilității contractului de închiriere nr. .../14.01.2015 având în vedere că acesta a fost încheiat în lipsa acordului tuturor coproprietarilor.

În drept, potrivit art. 641 alin. (1) Cod civil actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi. Conform alin. (2) actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia.

Alin. (4) prevede că orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie.

Practic, în materia coproprietății, pentru a fi opozabilă tuturor coproprietarilor, locațiunea asupra bunului comun trebuie făcută cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor părți din dreptul de proprietate. În cazul în care locațiunea limitează în mod substanțial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul în raport cu cota sa parte (…) nu va putea fi efectuată decât cu acordul acestuia. În cazul locațiunilor încheiate pe un termen mai mare de 3 ani, acestea pot fi încheiate doar cu acordul tuturor coproprietarilor.

Potrivit art. 642 alin. (1) Cod civil, actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimţit, expres ori tacit, la încheierea actului.

În speță instanța reține că pârâtul AB, reprezentat de AFI, a procedat la data de 14.01.2015 la încheierea unui nou contract de închiriere cu pârâta CD cu privire la imobilul deținut la acel moment în coproprietate cu autoarele reclamantei, numitele PC și BS, cu toate că acestea s-au opus în mod constant încheierii unui nou contract din cauza stării avansate de degradare a imobilului, astfel cum rezultă din  adresa nr. .../15.01.2014 (f. .), din notificarea de la filele ... și din răspunsul transmis de AFI autoarelor reclamantei sub nr. .../16.07.2015 - f. .... În justificarea acțiunilor sale, Administrația a invocat art. 634 alin. (1) Cod civil coroborat cu faptul că închirierea a fost încheiată exclusiv cu privire la cota de ½ deținută în administrare de această instituție.

Ulterior dobândirii dreptului de proprietate asupra cotei de ½ din imobilul situat în București, sector 3, reclamanta și-a exprimat la rândul său dezacordul cu privire la încheierea contractului de închiriere cu pârâta CD, astfel cum rezultă din notificarea nr. ... și răspunsul transmis de Administrația (f.) și din notificarea nr. .../2016 transmisă Primăriei (f.).

Având în vedere justificările aduse de către Administrația pentru încheierea unui nou contract de închiriere cu pârâta CD, se impune a se stabili în cauză dacă sunt incidente dispozițiile art. 641 Cod civil și dacă era sau nu nevoie de acordul autoarelor reclamantei la încheierea contractului.

Este de necontestat faptul că actul juridic încheiat între Administrația și pârâta CD intră în domeniul de aplicare al art. 641 Cod civil, fiind vorba despre un act juridic de administrare respectiv un contract de locațiune.

Analizând clauzele contractului nr. .../14.01.2015, se constată că acesta a fost încheiat în temeiul OUG 43/2014, cu valabilitate până la data de 27.06.2019 și are ca obiect cota de ½ din apartamentul nr. ... situat în strada ... nr. .., sector 3,  aflată în proprietatea privată a BC. 

Contrar explicațiilor formulate de Administrația, instanța apreciază că mențiunea inserată în cuprinsul contractului cu privire la închirierea cotei de ½ din imobil nu este de natură să înlăture aplicabilitatea dispozițiilor art. 641 Cod civil iar justificarea oferită de către Administrația atât autoarelor reclamantei cât și reclamantei în sensul că actul juridic încheiat respectă prevederile art. 634 alin. (1) Cod civil nu poate fi primită, fiind necesar ca la interpretarea și aplicarea textelor de lege să se țină cont inclusiv de terminologia folosită de legiuitor.

Într-adevăr, potrivit art. 634 alin. (1) Cod civil, fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de aceasta, în lipsă de stipulație contrară.

Însă, spre deosebire de art. 634 care se referă la actele juridice referitoare la cota-parte (privită ca fracțiune ideală și abstractă din dreptul de proprietate), art. 641 Cod civil face referire la actele juridice care afectează bunul comun (privit în materialitatea lui), fără a face distincție după cum acestea vizează o cotă-parte din bun sau bunul în integralitatea lui, prezentând importanță efectele pe care le produce în concret actul atât cu privire la bunul deținut în coproprietate cât și cu privire la coproprietarul care nu a consimțit, expres sau tacit, la încheierea acestuia.

Instanța nu poate analiza în acest cadru procesual validitatea contractului de locațiune având în vedere că inopozabilitatea este o sancțiune specifică, distinctă de nulitate și care nu pune în discuție valabilitatea sau nevalabilitatea titlului, acesta bucurându-se de prezumția de validitate până la momentul constatării contrariului de către o instanță de judecată învestită cu o astfel de cerere. Cu toate acestea, având în vedere dispozițiile art. 1777 Cod civil care definește locațiunea ca fiind contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie, instanța constată că, deși formal contractul vizează cota de ½ din imobilul situat în strada ..., et. ..., ap. ..., sector 3, în fapt acesta produce efecte cu privire la întregul apartament, deoarece locatarul exercită folosința asupra întregului imobil, aspect care rezultă fără echivoc atât din cuprinsul fișei suprafeței locative depusă la fila ... și care face parte integrantă din contractul de închiriere nr. .../14.01.2015 din care rezultă că s-a pus la dispoziția locatarului imobilul în integralitatea lui, cât și din schița remisă la dosar de către Administrația (f. ...) pe care a fost individualizat spațiul închiriat, fiind fără relevanță faptul că se percepe de la locatar doar jumătate din chirie.

Prin urmare, instanța apreciază că deși contractul de locațiune nr. ..../14.01.2015 are ca obiect cota de ½ din dreptul de proprietate aparținând BC, acesta este un act juridic cu privire la bunul comun, fiind astfel aplicabile în speță dispozițiile art. 641 Cod civil.

Deși instanța nu poate face aprecieri cu privire la aplicabilitatea în speță a dispozițiilor OUG 43/2014 față de situația particulară a imobilului care, la data încheierii contractului de închiriere se află în proprietatea privată a ... și a două persoane fizice, fiecare cu o cotă ideală și abstractă de ½ (având în vedere limitele învestirii precum și faptul că până la o soluție a instanțelor în acest sens, actul juridic de bucură de prezumția de legalitate) se remarcă faptul că alin. (4) al articolului 641 alin. (4) impune cerința acordului tuturor coproprietarilor la încheierea locațiunilor pe o durată mai mare de 3 ani,  fără a face distincție după cum temeiul juridic al locațiunii este legea sau voința părților.

Or, pârâtul a încheiat un contract de locațiune pe o durată de 4 ani și 5 luni care deși are ca obiect doar cota sa de ½ din dreptul de proprietate, vizează bunul comun în integralitate, nu numai fără a avea acordul expres sau tacit al celorlalți coproprietari de la acel moment, în speță autoarele reclamantei, numitele BS și PC, ci cu ignorarea opoziției exprese a acestora.

Totodată, prin încheierea contractului nr. .../14.01.2015 s-a limitat în mod substanțial posibilitatea coproprietarilor de la acel moment și ulterior a reclamantei, de a folosi bunul comun în raport cu cota parte, în condițiile în care accesul în imobil este practic împiedicat, astfel că devin incidente și dispozițiile art. 641 alin. (2) Cod civil, actul juridic neputând fi încheiat în absența acordului autoarelor reclamantei.

Potrivit art. 1282 alin. (2) Cod civil, drepturile, precum și, în cazurile prevăzute de lege, obligațiile contractuale în strânsă legătură cu un bun se transmit, odată cu acesta, succesorilor cu titlu particular ai părților astfel că reclamanta, în calitate de având-cauză – succesor cu titlu particular, beneficiază la rândul său de protecția conferită de art. 641 Cpc în condițiile în care autoarele sale s-au opus în mod constant la încheierea unui nou contract de închiriere, aceeași poziție având-o și reclamanta după dobândirea dreptului de proprietate cu privire la cota de ½ din imobil.

În concluzie, instanța apreciază că la încheierea contractului de locațiune nr. .../14.01.2015 au fost nesocotite dispozițiile art. 641 alin. (2) și (4) Cod civil motiv pentru care va fi aplicată sancțiunea prevăzută de art. 642 alin. (1) Cpc cu consecința admiterii primului capăt de cerere  și constatării inopozabilității față de reclamantă a contractului  de închiriere nr. .../14.01.2015 încheiat între Administrația și pârâta CD.

În ceea ce privește capătul de cerere având evacuarea, instanța reține că acesta a fost formulat ca și accesoriu al capătului 1, reclamanta solicitând evacuarea pârâtei CD ca urmare a constatării inopozabilității contractului de închiriere nr. ../14.01.2015 față de reclamantă.

Cu privire la acest aspect, instanța apreciază că soluția de constatare a inopozabilității contractului nu este de natură să desființeze titlul locativ al pârâtei, contractul încheiat între aceasta și celălalt coproprietar continuând să-și producă efectele juridice.

Totodată, art. 642 alin. (2) Cod civil recunoaște coproprietarului vătămat o altă cale pentru dobândirea posesiei asupra bunului. În concret, coproprietarului vătămat i se recunoaște dreptul ca, înainte de partaj, să exercite acțiunile posesorii împotriva terțului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului, caz în care restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor.

Prin urmare, apreciind că reclamanta are la dispoziție o cale specială pentru obținerea posesiei bunului și cu care instanța nu a fost învestită, cererea de evacuare va fi respinsă ca neîntemeiată.

În temeiul art. 453 și 9 Cpc instanța va lua act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul BC prin M, ca neîntemeiată.

Admite în parte acțiunea formulată de reclamanta SC BI SRL în contradictoriu cu pârâţii AB, cu sediul în, BC PRIN M, cu sediul în şi CD, cu domiciliul în

Constată inopozabilitatea față de reclamantă a contractului  de închiriere nr. .../14.01.2015 încheiat între A și pârâta CD.

Respinge capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâtei CD, ca neîntemeiat.

Ia act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a fi depusă la Judecătoria Sectorului 3 București sub sancțiunea nulității.

Pronunțată astăzi, ....2017, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare