Carte funciară

Prin cererea adresată pe rolul Judecătoriei Vânju Mare la data de 23.10.2018, înregistrată sub nr. 3282/332/2018, reclamanta SC A.G.SA, în faliment, prin lichidator judiciar C.I.SPRL, prin reprezentant  asociat coordonator ec. P.E., în contradictoriu cu pârâta O M., a formulat  plângere împotriva încheierii de reexaminare nr. 26433 din 03.10.2018, emisă de O.M. în dosarul nr. 26433/31.08.2018 .

În motivare, reclamanta  a susţinut că, la data de 29.06.2018 SC A.G.SA, în faliment, prin lichidator judiciar C.I.SPRL, a formulat cererea cu nr. de înregistrare 19701 prin care a depus la O.M. cererea de recepţie şi înfiinţare carte funciară pentru imobilul cu nr. cadastral 53386, constând în teren şi construcţii situate în comuna G, judeţul Mehedinţi, iar prin încheierea nr. 19701/09.08.2018 a fost admisă în parte  în sensul că  s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra terenului  în suprafaţă de 5027 mp având număr cadastral 53386  şi s-a respins cererea cu privire la înscrierea construcţiilor edificate pe această suprafaţă de teren.

A mai susţinut petenta că, împotriva acestei încheierii a formulat cerere de reexaminare, iar prin încheierea de respingere de reexaminare nr. 26433 din 03.10.2018  i-a fost respinsă şi cererea de reexaminare cu motivarea că certificatul de atestare fiscală  pentru înscrierea în cartea funciară a construcţiilor nu atestă achitarea de către SC A.G.SA, a tuturor obligaţiilor fiscale datorate administraţiei publice locale, nefiind astfel îndeplinite prevederile art. 37  alin. 2  din Lg. nr. 7/1996.

Totodată reclamanta a susţinut că împotriva SC A.G.SA, prin Sentinţa nr. 776/30.06.2014, pronunţată de Tribunalul Mehedinţi, în dosarul nr. 4241/101/2014, s-a dispus deschiderea procedurii falimentului motivat de insuficienţa fondurilor financiare necesare achitării datoriilor şi conform cu disp. Lg. nr. 85/2006 în această perioadă se efectuează doar operaţiuni de lichidare a patrimoniului în vederea acoperii pasivului, iar sumele  de bani obţinute vor fi distribuite creditorilor potrivit disp. art. 64 alin. 1 din Lg. 85/2006.

Referitor la sumele de bani restante din cuprinsul certificatului  de atestare fiscală arată că acestea  vor fi plătite ulterior vânzării bunurilor existente în patrimoniul debitoarei.

A mai arătat că prev.  art. 159 C.pr.fisc. alin. 5 şi 6  nu sunt aplicabile în cazul procedurii de executare silită, procedurii insolvenţei şi procedurii de lichidare.

În drept, reclamanta şi-a întemeiat plângerea pe disp. art. 194 C.pr.civ. , art. 50 alin. 21 din Lg. nr. 7/1996, art. 62 alin. 1  din Ordinul nr. 700/2014.

În dovedire, reclamanta a depus la dosar: încheierea de respingere de reexaminare nr. 26433/03.10.2018, cererea de reexaminare nr. 6596/28.08.2018, încheierea nr. 19701/09.08.2018, extras de carte funciară, adeverinţa nr. 4598/01.08.2018, sentinţa nr. 776/30.06.2014, împuternicire avocaţială.

Cât priveşte timbrarea cererii a susţinut că potrivit disp. art. 77 din Lg. 85/2006, cererea este scutită de plata taxei de timbru.

Pârâta O.M. a depus întâmpinare prin care a invocat excepţia necompetenţei teritoriale şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi pe fond respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Cât priveşte excepţia necompetenţei teritoriale a invocat disp. art. 31 alin. 4 din Lg. 7/1996 şi a susţinut că competentă cu soluţionarea cauzei este Judecătoria Dr. Tr. Severin, având în vedere că imobilul se află situat în comuna G, judeţul Mehedinţi, localitate ce se află în circumscripţia Judecătoriei Dr. Tr. Severin.

 Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a invocat  art. 32 din Lg. nr. 7/1996, republicată şi Decizia nr. LXXII(72) din data de 15.10.2007 a ICCJ.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, a susţinut că în certificatul de atestare fiscală această construcţie nu este menţionată şi acest certificat nu atestă achitarea de către SC A. SA G a obligaţiilor fiscale de plată către administraţia publică locală, nefiind îndeplinite disp. art.37 alin.2 din Legea nr.7/1996 rep., potrivit cărora, construcţiile realizate înainte de 1 august 2001 se intabulează în baza certificatului de atestare fiscală care atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale. A mai arătat că pentru înscrierea în cartea funciară plata obligaţiilor fiscale este obligatorie şi nu are legătură cu excepţia prev. de art.159 al. 7 C.pr.fisc. invocat de petent, care se referă la înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor şi terenurilor şi nu la intabularea acestora

În drept şi-a întemeiat întâmpinarea pe disp.Legii nr.7/1996 rep. Şi Ordinul nr. 700/2014 al directorului general al ANCPI.

A mai solicitat judecarea cauzei şi în lipsă.

Prin sentinţa civilă nr. 1560/21.11.2018 instanţa a admis excepţia necompetenţei teritoriale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei către Judecătoria Drobeta Turnu Severin.

La data de 12.12.2018 cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Drobeta Turnu Severin.

Prin rezoluţia din data de 17.12.2018, instanţa a fixat termen de judecată la data de 22.02.2019 şi  a dispus citarea părţilor în şedinţă publică.

Sub aspectul probatoriului, instanţa a încuviinţat proba cu înscrisurile depuse la dosar de petentă şi a solicitat de la O.M.documentaţia care a stat la baza respingerii cererii de reexaminare nr.26433 dispusă în dosar nr.26433/31.08.2018, fiind înaintată la dosar la data de 15 Martie 2019.

Prin sentinţa civilă nr. 1694/09.05.2019, Judecătoria Dr. Tr. Severin a admis excepţia lipsei calităţii procesual pasive invocată de către intimata O.M.prin întâmpinare, a respins cererea formulată faţă de intimata O.M.ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesual pasivă şi plângerea formulată de petenta SC A.G.SA împotriva încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr. 26433 din 03.10.2018 emisă de O.M.– BCPI Drobeta Turnu Severin cu sediul în Dr. Tr. Severin, str. Serpentina Roşiori, nr. 1A, judeţul Mehedinţi în dosarul nr. 26433/31.08.2018, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că potrivit art.248 alin.1 C.p.c. instanţa se pronunţă mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei, astfel că instanţa s-a pronunţat asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI, invocată prin întâmpinare.

Potrivit art. 36 C.proc.civ., calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii. Existenţa sau inexistenţa drepturilor şi a obligaţiilor afirmate constituie o chestiune de fond.

În continuare, art. 40 C.proc.civ. stabileşte că lipsa calităţii procesuale determină respingerea cererii ca fiind formulată de o persoană fără calitate.

Potrivit art.32 din Legea nr.7/1996 „Soluţionarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, a acţiunii în justificare tabulară, în rectificare, precum şi prestaţie tabulară se face fără citarea oficiului teritorial.”. Faţă de aceste prevederi legale, instanţa constată că excepţia invocată este întemeiată, urmând a o admite şi a respinge acţiunea formulată faţă de acesta ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

În fapt, petenta S.C. A. S.A. a formulat plângere împotriva încheierii de reexaminare nr. 26433 din data de 03.10.2018 emisă de O.M.în dosarul nr. 26433/31.08.2018 .

Prin certificatul seria M07 nr. 1301/21.03.1996 emis de Ministerul Agriculturii, s-a atestat dreptul de proprietate a S.C. A.G.S.A. asupra terenului în suprafaţă de 5027 mp situat în comuna G, judeţul Mehedinţi.

Petenta a solicitat OCPI să dispună înscrierea în cartea funciară a terenului în suprafaţă de 5027mp şi a construcţiilor edificate pe acesta.

Prin referatul întocmit în dosarul nr. 19701 (f. 18-dosar OCPI), OCPI i-a pus în vedere petentei ca, în termen de 5 zile de la data comunicării să depună la dosarul de cadastru acte de proprietate pentru construcţii în original sau în copie legalizată.

La dosar se regăseşte adeverinţa nr. 4599/01.07.2018 emisă de Primăria G (fila 17 dosar) prin care se adevereşte că suprafaţa de 5027 mp identificată în intravilanul loc. Balta  Verde, comuna G se află înscrisă în  certificatul  nr. 1301/21.03.1996 (fila 29 dosar) la poziţia 3 din anexa la certificat. De asemenea, în cuprinsul adeverinţei este menţionat că pe teren se află edificată o clădire (birouri) aflată în proprietatea A. G.

Prin încheierea nr. 19701 din data de 09.08.2018 (f. 15 dosar OCPI), OCPI a dispus admiterea cererii cu privire la imobilul cu nr. cadastral 53386, a intabulat dreptul de proprietate cu asupra terenului în suprafaţă de 5073 mp  din acte (sau 5027 mp din măsurători), însă a respins capătul de cerere cu privire la înscrierea construcţiei edificată pe teren.

Petenta a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii de respingere nr. 19701 din data de 09.08.2018 ce a fost soluţionată prin încheierea de respingere de reexaminare nr. 26433 din data de 03.10.2018.

Instanţa a constatat că în sistemul de carte funciară, principiul legalităţii comportă două componente: legalitatea formală si legalitatea materială. Legalitatea formală presupune faptul că registratorul de la Biroul de cadastru si publicitate imobiliară nu poate încuviinţa decât înscrierea actelor si faptelor juridice anume prevăzute de lege şi nu se poate sprijini decât pe cererea si actele ce o însoţesc. La rândul său, legalitatea materială vizează faptul că registratorul trebuie să cerceteze pe de o parte dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile prevăzute de lege pentru înscrierea dreptului sau faptului juridic, iar pe de altă parte să cerceteze dacă potrivit cuprinsului cărţii funciare, nu există vreo piedică la efectuarea înscrierii.

În drept, potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996, (1) „ Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii.

(2) Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se soluţionează în termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul-şef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul. În vederea soluţionării cererii de reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la solicitarea registratorului-şef.

(3) Împotriva încheierii registratorului-şef emise potrivit alin. (2) cei interesaţi sau notarul public pot formula plângere, în termen de 15 zile de la comunicare. Cererea de reexaminare şi plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial şi se înscriu din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia cărţii funciare.

(4) Plângerea împotriva încheierii se poate depune de cei interesaţi sau notarul public şi direct la judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, situaţie în care instanţa va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului încheierii şi copia cărţii funciare, precum şi notarea plângerii în cartea funciară.

(5) Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată numai cu apel”.

În conformitate cu dispoziţiile art. 37 din Legea nr. 7/1996,  (1) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentaţii cadastrale. (2) Construcţiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale.

Instanţa a constatat că în certificatul de atestare fiscală nr. 3755/19.06.2018 emis de UAT G(f.27-dosar OCPI) şi în anexa acestuia figurează un teren în suprafaţă de 5073 mp, fără a fi evidenţiată existenţa vreunei clădiri. 

Prin adeverinţa nr. 4599/01.07.2018 Primăria G a atestat existenţa unei clădiri cu destinaţia birouri, edificată în anul 1965, situată pe terenul în suprafaţă de 5027 mp.

Din cuprinsul certificatului de atestare fiscală nr. 3755/19.06.2018 a rezultat că petenta nu şi-a achitat obligaţiile fiscale datorate autorităţii administraţiei publice locale, figurând cu un impozit restant în cuantum de 188 lei. Instanţa apreciază că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile impuse de art. 37 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, considerând că pentru imobilele-construcţii edificate înainte de data de 01.08.2001 este obligatorie achitarea obligaţiilor fiscale pentru a se realiza intabularea în cartea funciară, acest lucru fiind necesar indiferent dacă petenta este sau nu supusă procedurilor insolvenţei.

Având în vedere considerentele expuse, instanţa a apreciat că respingerea cererii de reexaminare pentru aceste motive este întemeiată, motiv pentru care a respins ca neîntemeiată plângerea împotriva încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr. 26433 din data de 03.10.2018 în dosarul nr. 26433.

Împotriva acestei hotărâri, petenta a formulat apel, solicitând admiterea căii de atac,  anularea sentinţei  pronunţată şi pe cale de consecinţă  admiterea cererii astfel cum a fost formulată.

Apreciază că sentinţa pronunţată este netemeinică şi nelegală, aceasta fiind într-o vădită eroare la momentul analizării documentelor existente la dosarul cauzei.

În ceea ce priveşte existenţa  unor datorii în cuprinsul certificatului de atestare fiscală, a precizat că prin sentinţa nr. 776/30.06.2014 pronunţată de Tribunalul Mehedinţi în dosarul nr. 4241/101/2014 împotriva SC A.G.SA s-a dispus deschiderea procedurii falimentului motivat de insuficienţa fondurilor financiare necesare achitării datoriilor ajunse la scadenţă.

A invocat prevederile Legii nr. 85/2006 şi a arătat că deşi în cuprinsul certificatului de atestare fiscală eliberat de UAT G pentru  imobilul proprietatea SC A.G.SA pentru care s-a  solicitat  înregistrarea în CF figurează sume de bani restante în sensul că nu au fost achitate obligaţiile fiscale datorate autorităţii administraţiei publice locale. A menţionat faptul că aceste sume de bani vor  fi achitate conform prevederilor legale menţionate anterior în funcţie de caracterul şi perioada din care provine creanţa, ulterior vânzării bunurilor existente în patrimoniul debitoarei.

În situaţia de faţă, fiind în discuţie un bun imobil pentru care legea prevede transferul dreptului de proprietate prin act încheiat în formă autentică, apare ca evident că acesta nefiind înscris în CF  nu poate fi întocmit actul în forma autentică pentru transferul  dreptului de proprietate al bunului în favoarea autentică pentru transferul dreptului de proprietate al bunului în favoarea adjudecatarului şi drept urmare nici nu se pot distribui sumele de bani obţinute din vânzarea acestui bun. 

Apreciază că deşi a îndeplinit condiţiile impuse de lege în sensul că a depus toate documentele prevăzute de lege pentru înscrierea în CF a imobilelor, registratorul în soluţionarea cererii nu a ţinut cont şi de prevederile Legii nr. 85/2006 care reglementează procedura de faliment la care este supusă  SC A.G.SA, aceasta fiind o situaţie  atipică în care deşi proprietarul nu a achitat obligaţiile fiscale datorate autorităţii administraţiei publice locale, acesta se vor achita conform prevederilor Legii nr. 85/2006 după vânzarea bunurilor.

Având în vedere că societatea A.G.SA se afla în procedura de faliment şi faptul că printre atribuţiile lichidatorului judiciar se numără şi aceea de a face toate demersurile în vederea maximizării averii debitorului  pentru acoperirea pasivului şi respectiv îndestularea creditorilor, scopul  înregistrării bunului imobil în CF este acela de a putea valorifica acest bun din patrimoniul SC A.G.SA şi de a distribui sumele de bani rezultate din lichidare către creditorii îndreptăţiţi să participe la procedură.

A mai invocat prevederile art. 159 alin. 5 C.pr.fiscală şi a arătat că atâta timp cât pentru vânzarea bunurilor imobile legea specifică în mod clar faptul că societăţile aflate în insolvenţă nu trebuie să prezinte un certificat de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul, tocmai motivat de dispoziţiile legii speciale a insolvenţei, apare ca evident faptul că nici pentru intabularea acestor bunuri în CF nu este necesar ca certificatul de atestare fiscală să ateste achitarea acestor obligaţii, întrucât astfel cum a specificat şi anterior  în procedura de insolvenţă creanţele se achită conform unor prevederi legale cu o ordine de prioritate  stabilită în mod expres de Legea 85/2006.

Analizând cele expuse anterior, apare  ca evident faptul că se află într-o situaţie atipică, respectiv, SC A.G.SA nu poate valorifica bunurile pe care le deţine în proprietate atâta timp  cât acestea nu sunt înscrise în CF; aşadar nu  deţine disponibilităţi financiare până la momentul  valorificării bunurilor tocmai motivat  de faptul că SC A.G.SA nu a achitat  obligaţiile la bugetul  de stat aferente bunurilor imobile pentru care se solicită înscrierea în CF tocmai pentru că nu deţine  fonduri financiare, întrucât nu poate valorifica bunurile.

Mai mult decât atât  apreciază ca fiind netemeinică şi nelegală hotărârea instanţei de fond întrucât nu s-a avut în vedere faptul că nici pentru terenul pe suprafaţa căruia se află edificate construcţiile nu au fost achitate obligaţiile fiscale însă acesta a fost înscris în CF astfel cum a fost solicitat prin cererea formulată de AC A.G.SA.

În drept, apelul a fost întemeiată pe disp. art. 466 C.pr.civ, art. 50 alin. 21 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, art. 62 alin. 1 din Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 700/2014 .

Analizând apelul prin prisma motivelor invocate tribunalul reţine că este neîntemeiat pentru următoarele considerente.

Prin cererea formulată reclamanta SC A.G.SA, în faliment, prin lichidator judiciar C.I.SPRL, prin reprezentant  asociat coordonator ec. P.E., în contradictoriu cu pârâta O.M., a formulat  plângere împotriva încheierii de reexaminare nr. 26433 din 03.10.2018, emisă de O.M. în dosarul nr. 26433/31.08.2018, încheiere prin care  i-a fost respinsă şi cererea de reexaminare cu motivarea că certificatul de atestare fiscală  pentru înscrierea în cartea funciară a construcţiilor nu atestă achitarea de către SC A.G.SA, a tuturor obligaţiilor fiscale datorate administraţiei publice locale, nefiind astfel îndeplinite prevederile art. 37  alin. 2  din Lg. nr. 7/1996.

În mod legal şi corect prima instanţă, analizând dispoziţiile legale aplicabile în cauza de faţă au respins acţiunea.

Astfel, s-a reţinut că prin adeverinţa nr. 4599/01.07.2018 Primăria G a atestat existenţa unei clădiri cu destinaţia birouri, edificată în anul 1965, situată pe terenul în suprafaţă de 5027 mp, însă din cuprinsul certificatului de atestare fiscală nr. 3755/19.06.2018 a rezultat că petenta nu şi-a achitat obligaţiile fiscale datorate autorităţii administraţiei publice locale, figurând cu un impozit restant în cuantum de 188 lei. Prin urmare,  s-a constatat că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile impuse de art. 37 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, considerând că pentru imobilele-construcţii edificate înainte de data de 01.08.2001 este obligatorie achitarea obligaţiilor fiscale pentru a se realiza intabularea în cartea funciară.

Apelanta a susţinut atât în faţa primei instanţe, cât şi în apel că este scutită de a fcae această dovadă deoarece se află în procedura insolvenţei, invocând în acest sens dispoziţiile art. 159 din legea nr. 207/2015.

Dispoziţiile legale invocate prevăd că,  pentru vânzarea bunurilor imobile societăţile aflate în insolvenţă nu trebuie să prezinte un certificat de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul. Aceste dispoziţii se referă în mod clar la situaţiile de vânzare a unor bunuri, iar nu la intabulare.

Instanţa constată că aceste dispoziţii legale nu se pot aplica în cauza de faţă, fiind incidente dispoziţiile din Legea nr. 7/1996, dispoziţii din care nu rezultă că petent ar putea intabula un imobil fără a îndeplini condiţiile cerute de disp. art. 37. Prin urmare, este necesar ca petenta să prezinte dovada achitării obligaţiilor fiscale pentru a se realiza intabularea în cartea funciară, indiferent dacă petenta este sau nu supusă procedurilor insolvenţei, deoarece nu există în lege nicio derogare în acest sens.

În consecinţă, faţă de considerentele expuse, instanţa va respinge apelul ca neîntemeiat.

Domenii speta

Spete similare